Bauliche Veränderung

Bauliche Veränderung; Beseitigungsanspruch; Verwirkung

1. Haben die Wohnungseigentümer dem Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken zugestimmt, ist der Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers an die Zustimmung zu der darin liegenden baulichen Veränderung gebunden, sofern der Ausbau im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge zumindest teilweise bereits vorgenommen war. Die bloße Duldung einer baulichen Veränderung enthält grundsätzlich nicht eine erforderliche Zustimmung.

2. Ist der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken als bauliche Veränderung wegen der Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer rechtmäßig, müssen die Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers die Nutzung zu Wohnzwecken dulden. Auf die Frage, ob damit eine Vereinbarung über die Nutzung vorliegt, kommt es dann nicht mehr an.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Wohnungen bestehenden Anlage. § 3 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 8.7.1986 lautet auszugsweise:

"Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäude, die nicht nach Absatz 1 Sondereigentum sind, demnach das gesamte Treppenhaus, der gesamte Dachboden (Bühne) und das gesamte Kellergeschoß sowie der Grund und Boden."

Das DG ist ausgebaut und in drei Räume unterteilt: ein Bad, einen sog. Atelierraum, der als Wohn- und Schlafraum eingerichtet ist und von der Antragsgegnerin zu 1 für die Übernachtung von Gästen genutzt wird, sowie ein kleineres Zimmer. Im Garten trennten die Antragsgegner durch einen Holzzaun und hölzerne Palisaden eine Teilfläche ab, die sie allein nutzen.

Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, das Dachgeschoß zu räumen und aus der Außen- und Gartenanlage das ihnen gehörende bewegliche Eigentum zu entfernen. Das AG hat diesen Anträgen stattgegeben. Die Antragsgegner haben zur Begründung ihrer sofortigen Beschwerde unter anderem vorgetragen, der Rechtsvorgänger der Antragstellerin habe mit ihnen das Dachgeschoß zu Wohnraum ausgebaut. Er habe das kleinere Zimmer als Gästezimmer eingerichtet und genutzt; das Bad habe seinen und ihren Gästen zur Verfügung gestanden. Auch die Aufteilung der Garten- und Außenanlage beruhe auf einer Vereinbarung mit dem Rechtsvorgänger der Antragstellerin. Das LG hat die Antragsgegner verpflichtet, das Dachgeschoß zu räumen sowie im Garten den Trennzaun und die Holzpalisaden zu entfernen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner führte zur Aufhebung und zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

a) Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt ist, sofern nicht die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 WEG eine andere Gebrauchsregelung treffen, insbesondere einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht einräumen und dadurch alle übrigen vom Mitgebrauch ausschließen. Eine solche Vereinbarung der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander im Sinn von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bedarf entgegen der Meinung des Landgerichts grundsätzlich keiner besonderen Form, sie kann auch durch konkludentes Verhalten zustande kommen (vgl. BayObLG WuM 1994, 222/223; Palandt/Bassenge BGB 57. Aufl. § 10 WEG Rn. 3; Bärmann/Pick/Merle WEG 7. Aufl. § 10 Rn. 24). Hier würde die Übereinkunft der Wohnungseigentümer genügen, denen die zwei Wohnungen gehören, aus denen die Anlage besteht.

b) Das Landgericht hat zwar ohne Rechtsfehler angenommen, daß das auf einer schuldrechtlichen Vereinbarung der Wohnungseigentümer beruhende Sondernutzungsrecht nur insoweit verdinglicht wird, als es durch Eintragung im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums gegenüber einem Sondernachfolger wirkt (§ 10 Abs. 2 WEG, vgl. BGHZ 73, 145/148; BayObLGZ 1997, 282). Es hat festgestellt, daß im Grundbuch kein Sondernutzungsrecht der Antragsgegner an Teilen des Dachgeschosses oder des Gartens eingetragen ist. Gegenüber den im vorliegenden Verfahren geltend gemachten Ansprüchen kann jedoch nicht außer Betracht bleiben, daß der Rechtsvorgänger der Antragstellerin bei den Baumaßnahmen, auf denen die von den Antragsgegnern ausgeübte Nutzung des Gartens und des Dachbodens beruht, mitgewirkt oder ihnen zugestimmt haben soll.

(1) Die Errichtung eines Zauns und das Setzen von Holzpalisaden stellen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar, denn sie sind mit einer gegenständlichen Veränderung des Grundstücks verbunden (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 1362 und ZMR 1995, 495/496). Einen Anspruch auf Beseitigung dieser Anlagen gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG, den die Vorinstanzen zugebilligt haben, könnte die Antragstellerin jedoch nicht geltend machen, wenn ihr Rechtsvorgänger gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG den Maßnahmen zugestimmt hätte, wie die Antragsgegner behaupten. Die Zustimmung ist an keine Form gebunden und kann sogar stillschweigend erklärt werden. An eine von ihrem Rechtsvorgänger erteilte Zustimmung wäre die Antragstellerin jedoch nur dann gebunden, wenn im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge die bauliche Veränderung zumindest teilweise bereits vorgenommen war (vgl. BayObLG ZMR 1995, 495/496 f. m.w.N.; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 657 f.; OLG Hamm FGPrax 1996, 92/93 f. m.w.N.). Die bloße Duldung einer baulichen Veränderung durch diejenigen Wohnungseigentümer, deren Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG erforderlich ist, steht grundsätzlich der Zustimmung nicht gleich.

(2) Der Ausbau des in der Teilungserklärung als "Dachboden (Bühne)" bezeichneten Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist ebenfalls eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 82 und ZMR 1991, 148; ständige Rechtsprechung). Insoweit gilt das, was zu der baulichen Veränderung durch Errichtung des Zauns und der Palisaden ausgeführt wurde. Die Antragsgegner behaupten, die Baumaßnahmen seien zusammen mit dem Rechtsvorgänger der Antragstellerin durchgeführt und die Nutzung der dabei geschaffenen Räume einvernehmlich geregelt worden.

(3) Sollte der Ausbau des Atelierraums zu Wohnzwecken von der Zustimmung des Rechtsvorgängers der Antragstellerin gedeckt sein, wäre auch die von der Antragsgegnerin zu 1 ausgeübte Nutzung dieses Raums zur Unterbringung von Gästen von der Antragstellerin als Rechtsnachfolgerin zu dulden. Denn die Nutzung zu Wohnzwecken ist die sinnvolle und beabsichtigte Folge des Ausbaus zu Wohnzwecken. Sie muß deshalb ebenso wie die rechtmäßige bauliche Veränderung von den Rechtsnachfolgern geduldet werden (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 1165/1166; OLG Hamm FGPrax 1996, 92/94). Auf die Frage, ob damit eine Vereinbarung über die Nutzung im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, § 15 Abs. 1 WEG vorliegt, kommt es dann nicht an.

c) Für die Entscheidung über die von der Antragstellerin geltend gemachten Beseitigungs- und Räumungsansprüche kommt es somit auf das Zustandekommen und gegebenenfalls den Inhalt der Vereinbarungen an, die von den Antragsgegnern mit dem Rechtsvorgänger der Antragstellerin getroffen worden sein sollen. Die hierzu erforderlichen Ermittlungen kann der Senat nicht durchführen. Daher ist die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen. Sofern das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, daß eine die Antragstellerin bindende Zustimmung ihres Rechtsvorgängers nicht festgestellt werden kann, wird es auch zu prüfen haben, ob das der Antragstellerin zustehende Recht auf Mitgebrauch den geltend gemachten Räumungsanspruch in vollem Umfang abdeckt.

Dachboden und Garten einer Doppelhaus-Anlage wurden in der Teilungserklärung als gemeinschaftliches Eigentum bezeichnet. Ein Wohnungseigentümer baute den Dachraum zu einer Gästewohnung aus und grenzte sich einen Teil des Gartens mit einem Holzzaun ab. Der Rechtsnachfolger des anderen Wohnungseigentümers verlangt Räumung von Dach und Zaun.

Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts sind die Beseitigungsansprüche nicht gegeben, wenn der Rechtsvorgänger des Antragstellers den Baumaßnahmen zugestimmt habe, was formlos möglich sei.