Bauliche Veränderung

Bauliche Veränderung; Kostenfreistellung

Der Beschluss über die Ersetzung eines Rundholzzaunes durch Halbrundhölzer ist wegen der optischen Beeinträchtigung erfolgreich anfechtbar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft G.-W. W., in Berlin. Die Kl. sind gemeinschaftlich Eigentümer der Wohnung Nr. 41. Auf Ladung der bestellten Verwalterin fand am 29. Mai 2013 eine Eigentümerversammlung statt, in der zu TOP 12 mehrheitlich gegen die Stimme der Kl. der folgende Beschluss gefasst wurde:

„Die Erneuerung/Reparatur des Zaunes (Fam. T., G.-W.-W. 7) soll mit Halbrundhölzern ausgeführt werden."

Gegenstand des Beschlusses ist der Grenzzaun zwischen der Straße und dem Gartengrundstück der Kl. Dieser Zaun besteht zurzeit aus Rundhölzern.

Die Kl. haben diesen Beschluss mit ihrer am 27. Juni 2013 bei Gericht eingegangenen Klage angefochten, die mit einem am 25. Juli 2013 eingegangenen Schriftsatz begründet wurde. Sie sind der Auffassung, dass es sich bei der Ausführung des Zaunes mit Halbrundhölzern statt der derzeit vorhandenen Rundhölzer um eine unzulässige bauliche Veränderung handele, die sie auch beeinträchtige. Insbesondere finde eine massive Veränderung des optischen Eindruckes statt, da ein Zaun aus Halbrundhölzern zumindest auf der Innenseite den Eindruck eines flachen Bauzaunes machen würde.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen. Sie behaupten, die Mehrkosten für die Wiederherstellung des Rundholzzaunes betrügen 2.582,30 €. Der Ersatz durch Halbrundhölzer verursache bereits Kosten von 8.115,80 €. Die Kl. hätten ursprünglich zugesagt, die entstehenden Mehrkosten selbst zu tragen, seien aber dann von dieser Zusage zurückgetreten. Deswegen habe sich die Mehrheit der Eigentümer entschlossen, die preiswertere Ausführung zu beschließen. Die optische Beeinträchtigung sei zu vernachlässigen im Verhältnis zu dieser Kosteneinsparung.

Die Anfechtungsklage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG gegen den hier gefassten Versammlungsbeschluss zulässig. Sie wurde auch innerhalb der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 167 ZPO erhoben und begründet. Sie ist auch inhaltlich begründet. Der Beschluss ist rechtswidrig, denn gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dürfen bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nur beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Bei der Ausführung des bisher in Rundholzbauweise ausgeführten Zaunes durch Halbrundhölzer handelt es sich nicht um eine Maßnahme der Instandsetzung bzw. um eine Maßnahme, die jedenfalls über eine Instandhaltungsmaßnahme hinausgeht. Instandsetzung heißt grundsätzlich Reproduktion des bisherigen Zustands. Hiervon kann gemäß § 22 Abs. 3 WEG abgewichen werden, soweit es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelt. Eine modernisierende Instandsetzung läge aber nur dann vor, wenn durch eine technisch bessere Lösung eine veraltete Anlage auf einen zeitgemäßen Stand gebracht werden soll. Für eine derartige Fallgestaltung ist hier nichts ersichtlich. Die Ausführungsweise in Halbrundhölzern führt auch zu einem Nachteil der Eigentümer, insbesondere der Kl., denn es handelt sich bei der dann auf der Innenseite des Zauns entstehenden flachen Zaunseite über eine deutlich merkbare optische Veränderung gegenüber dem bisherigen Zustand, die, unabhängig von ihrer ästhetischen Bewertung, von den Eigentümern nicht geduldet werden muss. Es genügt in diesem Zusammenhang die Feststellung, dass es sich um eine jedenfalls deutliche Veränderung handelt. Zur Relativierung dieses Nachteils können die Bekl. auch nicht anführen, dass die beschlossene Ausführungsweise kostengünstiger ist als die Wiederherstellung des Rundholzzauns. Eine bauliche Veränderung kann nicht mit rein wirtschaftlichen Erwägungen gerechtfertigt werden, insbesondere kann dies nicht andere Nachteile, wie sie hier entstehen, kompensieren.

Ob die Kl. zugesagt haben, eventuell entstehende Mehrkosten durch die Wiederherstellung des Rundholzzaunes zu übernehmen, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Dies ist nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits.

Die beschlossene Ersetzung eines Rundholzzaunes durch Halbrundhölzer kann erfolgreich angefochten werden.

Die Wohnungseigentümer beschlossen die Erneuerung/Reparatur des Zaunes mit Halbrundhölzern anstelle der bisherigen Rundhölzer. Die Kläger haben den Beschluss angefochten, weil es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung handele. Die beklagten übrigen Wohnungseigentümer behaupten, allein die Mehrkosten für die Wiederherstellung des Rundholzzaunes würden 2.582,30 € betragen. Der Ersatz durch Halbrundhölzer verursache bereits Kosten von 8.115,80 €. Die optische Beeinträchtigung sei im Verhältnis zu dieser Kosteneinsparung zu vernachlässigen.

Das AG erklärt den Eigentümerbeschluss für ungültig. Es liege eine unzulässige bauliche Veränderung vor. Denn die beschlossene Ausführung geht über die Reproduktion des bisherigen Zustandes hinaus. Auch eine modernisierende Instandsetzung sei nicht gegeben, weil nicht etwa durch eine technisch bessere Lösung eine veraltete Anlage auf einen zeitgemäßen Stand gebracht werden soll. Die auf der Innenseite des Zauns entstehenden flachen Elemente bringen eine deutlich merkbare optische Veränderung gegenüber dem bisherigen Zustand mit sich, die von den widersprechenden Eigentümern nicht geduldet werden muss. Die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung kann nicht mit rein wirtschaftlichen Erwägungen gerechtfertigt werden.

Das Urteil entspricht der BGH-Rechtsprechung. Ist nämlich eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG – einfache Mehrheit) noch als Modernisierungsmaßnahme (§ 22 Abs. 2 WEG – doppelt qualifizierte Mehrheit) einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Veränderung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (BGH, GE 2013, 273). Denn ob eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes ein Vorteil oder ein Nachteil ist, können regelmäßig auch verständige Wohnungseigentümer unterschiedlich bewerten. Die Minderheit muss sich dem Geschmack der Mehrheit nicht fügen. Auch eine modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG) liegt nicht vor, weil die Rundholz-Anlage nicht auf einen zeitgemäßen Stand gebracht werden soll. Die Kostenersparnis rechtfertigt eine optisch schlechtere Lösung nicht. Hätte man allerdings die hier zitierte BGH-Rechtsprechung voll zur Kenntnis genommen, wäre man auf die überraschende Lösung gestoßen, dass im Falle einer beschlossenen baulichen Veränderung die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer von den Instandsetzungskosten gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG ohnehin befreit sind (BGH, GE 2012, 213). Diese Wohnungseigentümer können die Kostenfreistellung selbst nach Bestandskraft des Instandsetzungsbeschlusses verlangen, soweit dieser nicht eine andere Kostenregelung trifft.