bauliche Veränderung

bauliche Veränderung; rechtswidrig; Rechtsnachfolger; Duldung; Rückbau; Rückbaumaßnahmen; Zumutbarkeit

1. Die Rechtsnachfolgerin eines Wohnungseigentümers, der rechtswidrige bauliche Veränderungen vorgenommen hat, haftet nur auf Duldung ihrer Beseitigung.

2. Die Kosten der Beseitigung trägt in diesem Fall die Eigentümergemeinschaft.

3. Zur Unzumutbarkeit von Rückbaumaßnahmen.

Durch Erklärung vom 25.1.1973 teilte die damalige Eigentümerin das Grundstück in zwei gleichgroße Miteigentumsanteile dergestalt auf, daß mit dem einen das Sondereigentum an dem bereits vorhandenen Einfamilienhaus verbunden war, mit dem anderen das Sondereigentum an einem noch zu errichtenden Einfamilienhaus. Den unbebauten Teil des Grundstücks verkaufte sie am gleichen Tage an die heute noch dort wohnenden Bet. zu 1. Diese ließen auf dem erworbenen Grundstück alsbald einen Flachdachbungalow errichten, der an der linken (westlichen) Seite des vorhandenen Einfamilienhauses nach hinten versetzt an dieses "angebaut" wurde, und zwar auf einer Länge von 4m. 1989 war inzwischen Inhaber des rechten "älteren" Miteigentums Herr S. geworden, der den hinteren, gegenüber dem vorderen Wohnteil niedrigeren Anbau, an den der Bungalow der Bet. zu 1 grenzte, in diesem Jahr erhöhen ließ. Dabei wurde der Dachabschluß des Bungalows auf den genannten 4 m verändert. Die Folgen bilden seitdem den Hauptstreitpunkt zwischen den Miteigentümern.

Herr S. veräußerte seinen Miteigentumsanteil an die Bet. zu 2. Das AG und das LG haben der Bet. zu 2 nach Einholung von Sachverständigengutachten und Prüfung verschiedener Rückbaumöglichkeiten kostenpflichtig den Rückbau der Verbindungen im Dachbereich aufgegeben. Die sofortige weitere Beschwerde hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

II. In der Sache steht fest und ist praktisch außer Streit, daß die Bet. zu 1 den durch die Veränderung des Anbaus 1989 geschaffenen Zustand nicht dulden müssen. Rechtsfehlerhaft nimmt das LG jedoch an, daß die Bet. zu 2 zur Beseitigung der dadurch bedingten Störungen verpflichtet ist. Der Senat folgt der h. M. in Rechtsprechung und Literatur (Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 22 WEG Rdnrn. 234 ff.; KG, WuM 1991, 516; BayObLG, WuM 1998, 117), nach der die Sonderrechtsnachfolgerin des Störers, hier die Bet. zu 2., nur zur Duldung der Beseitigungs- und Wiederherstellungsmaßnahme verpflichtet ist. Diese Duldungsverpflichtung gegenüber den Miteigentümern folgt aus § 21 WEG, der gegenseitigen Verpflichtung aller Wohnungseigentümer zu einer der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung. Zu einer solchen sind die Beseitigung von baulichen Störungen und die Wiederherstellung eines störungsfreien baulichen Zustandes ohne weiteres zu zählen. Dadurch bedingte spezielle Einwirkungen auf das Sondereigentum sind von den davon betroffenen Miteigentümern nach § 14 Nr. 4 WEG zu gestatten.

Der Senat vermag dem LG ferner nicht in der Auffassung zu folgen, die von den Bet. zu 1 favorisierten Maßnahmen wären angesichts der Baukosten "treuwidrig". Der Anspruch auf Beseitigung von baulichen Veränderungen hat in der Tat grundsätzlich seine Grenze in der Zumutbarkeit. Das setzt aber voraus, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung der durch den Umbau verursachten Störungen nur unter unverhältnismäßig großen Kosten erreichen könnte. Davon kann bei der bisher in Rede stehenden Summe (25.000 DM) nach Auffassung des Senats überhaupt nicht die Rede sein (vgl. BayObLG, WE 1991, 256). Andererseits geht es im Rahmen der von den Bet. zu 1 gestellten Anträge auch nicht um einen vollständigen Rückbau des Anbaus, so daß dessen Zumutbarkeit nicht erörtert werden muß.

Schließlich ist rechtlich auch die schon vom AG jedenfalls dem Grunde nach ausgesprochene Pflicht der Bet. zu 2, die Kosten des Umbaus zu tragen, nach Auffassung des Senats nicht zu halten. Die vom AG herangezogene Regel in § 5 I der Teilungserklärung ist ganz ersichtlich nicht für diesen Fall des Rückbaus rechtswidriger baulicher Veränderungen gedacht. Das LG hat eine Begründung für seine entsprechende Verurteilung nicht gegeben. Die Duldungsverpflichtung der Bet. zu 2 und der entsprechende Wiederherstellungsanspruch der Bet. zu 1 führen zur gemeinschaftlichen Kostenbelastung, die mangels abweichender Vereinbarung für diesen Fall gem. § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Anteile zu tragen ist. Wie weit der Voreigentümer, der durch seine rechtswidrigen baulichen Veränderungen die Rückbaunotwendigkeit verursacht hat, gesetzlich und/oder vertraglich zur Erstattung der Kosten verpflichtet ist, kann im Rahmen dieses Verfahrens nicht entschieden werden.