bauliche Veränderung

bauliche Veränderung; Mehrheitsbeschluß; Denkmalschutz; Waschmaschine; Wasserablauf; Gemeinschaftseigentum; Rückstausicherung

Gestattet die Teilungserklärung bauliche Veränderungen aufgrund Mehrheitsbeschlusses, so wird hiervon auch das bauliche Erscheinungsbild der Wohnanlage erfaßt (hier: Veränderung der historischen Bausituation eines denkmalgeschützten Gebäudes).

Haben die im zum Gemeinschaftseigentum zählenden Waschmaschinenkeller stehenden, zum Privateigentum einzelner Wohnungseigentümer gehörenden Waschmaschinen jeweils einen eigenen Wasserablauf, so sind die an diesen Wasserabläufen montierten Rückstausicherungen Gemeinschaftseigentum. Denn ihre Anbringung dient der Sicherheit des gesamten Gebäudes. Die Kosten der Anbringung dieser Rückstausicherungen treffen daher alle Eigentümer, nicht nur diejenigen der jeweiligen Waschmaschinen.

1. ... Bauliche Änderung im Sinne dieser Bestimmung ist jede Änderung des äußeren baulichen Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage gegenüber dem Zustand, wie er zum Zeitpunkt der Begründung der Eigentümergemeinschaft nach der Teilung bestand. Dagegen ist nicht auf die historische Bausituation nach Errichtung des denkmalgeschützten Gebäudes oder einen danach liegenden Umbauzustand abzustellen. Mit der Teilung im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne und der Inbesitznahme durch die einzelnen Wohnungseigentümer entsteht nämlich deren berechtigtes Interesse an der Wahrung des baulichen Zustandes, wie er sich zu diesem Zeitpunkt darstellt. Diesen Status schützt die Teilungserklärung in einer § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG modifizierenden Weise. Für derartige Maßnahmen ist danach kein allstimmiger Beschluß erforderlich, sondern es genügt eine Entscheidung mit 3/4 Mehrheit.

Die Beschlußfassung entspricht auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG. Daran könnte nur dann gezweifelt werden, wenn die von den Eigentümern bestimmte Form der Hofdurchgangstür mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht in Übereinstimmung zu bringen wäre. Nachdem die Antragsgegner darauf hingewiesen haben, daß der Stadtkonservator gegen die beabsichtigte Maßnahme unter denkmalpflegerischer Sicht keine Bedenken erhebt, kann die Antragstellerin nicht damit gehört werden, daß auch eine andere, ihr genehmere äußere Gestaltung den Anliegen des Denkmalschutzes entspräche. Ein Anspruch auf Wiederherstellung des historischen Zustands hat die Antragstellerin nicht. Es kann deshalb dahin stehen, ob "der Wert des Gebäudes als Denkmal" durch die von der Mehrheit beschlossene Gestaltung des Tores beeinträchtigt wird.

2. ... 3. Schließlich ist auch der Anfechtungsantrag der Ast. gegenüber der Beschlußfassung unter TOP 12 unbegründet.

Die Kosten für die Installation der rückstausicheren Röhrensiphons für die acht Waschmaschinen im Kellergeschoß des Vorderhauses betrafen das Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG. Nach dieser Bestimmung sind Teile des Gebäudes, die für dessen Sicherheit erforderlich sind, dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen. Genau zu diesem Zweck diente die Beschaffung der Röhrensiphons für die Waschmaschinen der Wohnungseigentümer. Nach den Erläuterungen in der Einladung zu der Wohnungseigentümerversammlung war Grund für diese Maßnahme, daß die Kanalisation in den vorderen Kellern nicht rückstausicher ist. Von daher hat die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung für die unterhalb des Straßenniveaus gelegenen Räumlichkeiten den Einbau rückstausicherer Siphons beschlossen. Für die Frage der eigentumsrechtlichen Zuordnung und der damit zusammenhängenden Kostenpflicht kommt es nicht darauf an, daß die einzelnen Siphons von nur demjenigen Sondereigentümer, dem die daran angeschlossene Waschmaschine gehört, benutzt werden können. Als das gemeinschaftliche Eigentum schützende Einrichtungen fallen sie unter die Miteigentumsvermutung des § 5 Abs. 2 WEG. Der Schnittpunkt der eigentumsrechtlichen Zuordnung ist damit der Anschluß des Abwasserschlauchs der einzelnen Waschmaschinen an den mit dem Gebäude fest verbundenen Siphon.