bauliche Veränderung

bauliche Veränderung; Inanspruchnahme von Sondereigentum; Treuepflicht

1. Wirkt sich eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch einen Miteigentümer permanent nachteilig auf das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers aus, indem ein Teil seines Kellers für die Führung zweier Kupferwasserleitungen mitbenutzt wird und dort zwei Deckendurchbrüche angelegt werden, so darf die Maßnahme nicht ohne Zustimmung dieses Sondereigentümers erfolgen.

2. Eine im Gemeinschaftsverhältnis liegende besondere Treuepflicht gebietet nicht die Hinnahme eines substanziellen und fortdauernden Eingriffs in Gestalt der Mitbenutzung eines Teiles des Sondereigentums, um einem anderen Wohnungseigentümer die kostenintensivere, aber durchaus mögliche und nicht von vornherein unzumutbare Verlegung von Wasserleitungen unter seinem Parkettboden zu ersparen.

Die Bet. sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Bet. zu 1 ist Sondereigentümerin einer im ersten Obergeschoß des Hauses gelegenen Wohnung, die sie nebst dazugehörendem Kellerraum vermietet hat. Der Bet. zu 2 hat seine Wohnung im Erdgeschoß des Hauses unmittelbar über dem im Sondereigentum der Bet. zu 1 stehenden Kellerraum. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.4.1997 erläuterte der Bet. zu 2 gegenüber den erschienenen Wohnungseigentümern ein für seine Wohnung in Aussicht genommenes Sanierungsvorhaben, wobei man den Bet. zu 2 bat, mit Rücksicht auf vorangegangene Rohrbrüche im Wasserleitungssystem auf die Rohrleitungserneuerung besonderen Wert zu legen. In der Folgezeit ließ der Bet. zu 2 Sanierungsarbeiten in seiner Wohnung ausführen. Dabei legte er in Bad, Küche und WC neue Fußböden, erneuerte die sanitären Anlagen und verlegte neue Wasserleitungen aus Kupferrohr. Im Bereich der Diele, wo Parkett verlegt ist, verzichtete der Bet. zu 2 auf eine Erneuerung des Fußbodens. Unterhalb des Fußbodenbelags verlaufen die aus nicht verzinktem Eisenrohr bestehenden bauseitig erstellten Wasserleitungen des Hauses, an die ein Anschluß von Kupferrohr wegen erhöhter Korrosionsgefahr vom Installateur nicht empfohlen wurde. Im Zuge der Sanierung ergab sich für den Bet. zu 2 die Notwendigkeit der Verlegung einer neuen Wasserleitung aus Kupfer zur Küche. Da der Bet. zu 2 es sich ersparen wollte, das Parkett in der Diele aufzunehmen, die unter dem dortigen Fußbodenaufbau verlegte alte Eisenleitung zu entfernen und nach Verlegung der neuen Kupferleitung den Fußboden zu erneuern, ließ er auf Empfehlung des Installateurs diese Wasserleitung vom Hauptverteiler neben dem Heizungskeller unterhalb der Decke des Gemeinschaftskellers bis unter seinen Küchenboden verlegen. Es führen deshalb zwei Kupferrohre bis in den im Sondereigentum der Bet. zu 1 stehenden Kellerraum. Diese werden dort auf einer Länge von 1,5 Meter unterhalb der Kellerdecke geführt und erreichen dann von unten durch zwei Deckendurchbrüche den Anschluß im Sondereigentum des Bet. zu 2. Diese Maßnahme war mit der Mieterin, nicht aber mit der Bet. zu 1 abgesprochen.

Die Bet. zu 1, die mit dieser Leitungsführung nicht einverstanden ist, hat die Entfernung der Leitungen begehrt. Das AG hat ihrem Antrag entsprochen und den Bet. zu 2 verpflichtet, die im hofseitig gelegenen Keller des Hauses in D. unterhalb der Kellerdecke verlegten Kupferrohre zu entfernen und die Wand- und Deckendurchbrüche fachmännisch zu verschließen und zu streichen. Auf die sofortige Beschwerde des Bet. zu 2, der die Bet. zu 1 entgegengetreten ist, hat das LG die amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben, den Antrag der Bet. zu 1 abgelehnt und Kostenerstattung zu ihrem Nachteil angeordnet. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde wendet sich die Bet. zu 1 mit Erfolg gegen die Entscheidung des LG.

II. 2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

a) Entgegen der Auffassung des LG hat die Bet. zu 1 einen Anspruch gegen den Bet. zu 2 auf Beseitigung der beeinträchtigend in das gemeinschaftliche Eigentum und in ihr Sondereigentum eingreifenden baulichen Maßnahme aus § 1004 BGB, den sie allein und ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen kann (Senat, Beschl. v. 19.7.1999 - 3 Wx 54/99; Niedenführ/Schulze, WEG, 4. Aufl., § 21 Rdnr. 5 d, § 22 Rdnr. 11 c; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 22 Rdnr. 18).

Zutreffend ist der rechtliche Ansatzpunkt des AG, daß die vom Bet. zu 2 verlegte Wasserleitung zur Versorgung von Küche und Bad seiner Wohnung eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG mit sich bringt. Denn die Wasserleitung aus Kupfer zweigt von einer Leitung ab, die im Gemeinschaftskeller verlegt ist und somit mangels abweichender Anhaltspunkte im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer steht (§ 1 Abs. 5 WEG).

Die Leitung verläuft sodann an der Decke des Gemeinschaftskellers und durchbricht nach einem Verlauf von etwa 1,5 m an zwei Stellen die Decke im zum Sondereigentum der Bet. zu 1 gehörenden Kellerraum. Jedenfalls durch die zwischen Kellergeschoß und Erdgeschoß geführten Deckendurchbrüche wird notwendigerweise gemeinschaftliches Eigentum in Anspruch genommen (vgl. auch BayObLG, WE 1992, 84; OLG Zweibrücken, NJW-RR 1987, 1367 [1368]).

Einen Anspruch auf diese bauliche Veränderung könnte der Bet. zu 2 allenfalls dann haben, wenn die Erneuerung der Wasserleitung in der gewählten Form eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellte. Denn in diesem Falle könnte nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung vorliegen, auf deren Durchführung jeder Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG grundsätzlich einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer hat. Als bauliche Veränderung i. S. des § 21 Abs. 4 WEG kommen allerdings auch Umgestaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums in Betracht, die zwar an sich Instandhaltung oder Instandsetzung sind, aber nach den Umständen des Einzelfalles nach billigem Ermessen nicht den Interessen des Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechen und sich deshalb nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung oder Instandsetzung im Rechtssinne halten (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. [2000], § 22 Rdnr. 9). So ist es hier. Denn die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums hat eine permanente nachteilige Auswirkung auf das Sondereigentum der Bet. zu 1, indem ein Teil ihres Kellers für die Führung zweier Kupferwasserleitungen mitbenutzt wird und dort zwei Deckendurchbrüche angelegt wurden. Hierdurch steht zugleich fest, daß die Baumaßnahme auch nicht gem. §§ 22 Abs. 1 S. 2, 14 Nr. 1 WEG ohne Zustimmung der Bet. zu 1 erfolgen kann. Denn sie ist durch die Mitbenutzung ihres Kellers in Gestalt der dort verlegten Versorgungsleitungen mehr als ganz geringfügig beeinträchtigt. Der Nachteil geht auch über das bei einem geordneten Zusammenleben erforderliche Maß hinaus, letzteres schon deshalb, weil die Mitbenutzung des Sondereigentums der Bet. zu 1 zur Versorgung der Wohnung des Bet. zu 2 mit Wasser unstreitig nicht zwingend erforderlich ist. Wirkt sich aber eine bauliche Veränderung ohne zwingendes Erfordernis dauerhaft auf ein Sondereigentum aus, so besteht eine Duldungspflicht nur, wenn der Betroffene nach § 22 Abs. 1 WEG zugestimmt hat (vgl. Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl. [1997], § 14 WEG Rdnr. 38).

b) Darin, daß der Bet. zu 2 die beiden Kupferrohre zur Versorgung seiner Wohnung mit Wasser ohne Einverständnis und Absprache mit der Bet. zu 1 durch den in deren Sondereigentum stehenden Keller geführt und dort die Decke durchbrochen hat, liegt eine Eigentumsverletzung.

Diese muß die Bet. zu 1, so bereits zutreffend das AG, nicht dulden. Denn die Bf. ist aus keinem rechtlichen Grund, auch nicht aus dem Gesichtspunkt von "Treu und Glauben" (§ 242 BGB) bzw. aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet, einen substanziellen und fortdauernden Eingriff in ihr Sondereigentum in Gestalt der Mitbenutzung eines Teiles ihres Sondereigentums hinzunehmen, um dem Bet. zu 2 die kostenintensivere, aber durchaus mögliche und keineswegs von vornherein unzumutbare Variante der Verlegung der Wasserleitungen an alter Stelle, nämlich unter seinem Parkettboden, zu ersparen.

Auch ein "das Wohnungseigentumsrecht beherrschender Grundsatz von Rücksichtnahme und Treu und Glauben" kann, dies verkennt die Kammer, nicht dazu führen, daß das Beseitigungsverlangen sich als rechtsmißbräuchlich oder gar schikanös darstellt und der Bet. zu 1 deshalb ein entsprechender Anspruch zu versagen sei. Ein Defizit an Rücksichtnahme ist eher dem Bet. zu 2 vorzuwerfen, der ohne zwingende Notwendigkeit, allein zum Zwecke der für ihn einfachen und kostengünstigen Lösung seines Problems der Leitungsführung, eigenmächtig nicht nur in das gemeinschaftliche Eigentum, sondern darüber hinaus auch in das Sondereigentum der Bet. zu 1 eingegriffen hat.

c) Die Rückbauverpflichtung des Bet. zu 2 ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB, da die Beseitigung der fortdauernden Beeinträchtigung durch bauliche Maßnahmen regelmäßig nur dadurch erfolgen kann, daß diese rückgängig gemacht werden (BayObLG, WE 1996, 195 f.; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl. [1997], § 22 WEG Rdnr. 220 m. Nachw.).