bauliche Veränderung

bauliche Veränderung; Zustimmung; Terassentür; Dachfläche

Der statisch unbedenkliche und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht nennenswert beeinflussende Umbau eines Fensters zu einer Terrassentür, die das Betreten und die Reinigung der vorgelagerten Dachfläche (Flachdach mit Kieselsteinlage) ermöglicht, bedarf nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.

Der Beteiligte zu 1 ist Sondereigentümer der Dachgeschoßwohnung (Wohnung Nr. 13) in der Wohnungseigentumsanlage. Zur (nördlichen) Straßenseite weist die Wohnung zwei Fenster auf, vor denen sich eine circa 1 m tiefe Freifläche befindet, die zum Gemeinschaftseigentum gehört und nur durch diese Fenster zugänglich ist. Eine 1,10 m hohe Brüstung schließt die Fläche, die zugleich das Dach der darunterliegenden Wohnung Nr. 10 darstellt, nach außen ab. Die Fenster werden durch die Brüstung größtenteils verdeckt. Der Boden der Freifläche ist in gleicher Weise baulich ausgeführt (Flachdach mit Kieselsteinlage) wie die zur Gartenseite gelegene Terrasse der Wohnung Nr. 13.

Der Beteiligte zu 1 führt seit zehn Jahren die Reinigung der Freifläche durch, will dies auch weiterhin tun, ist aber nicht mehr bereit, dazu durchs Fenster zu klettern. Sein Antrag, in seiner Wohnung als Ersatz für ein Fenster eine Außentür einzubauen, ist auf der Wohnungseigentümerversammlung v. 20.3.1997 unter TOP 10 mehrheitlich abgelehnt worden.

Der Beteiligte zu 1 begehrt die Feststellung, daß für den Umbau eines Fensters auf der Straßenseite seiner Wohnung zu einer Terrassentür die Zustimmung der übrigen Beteiligten nicht erforderlich ist.

Das AG Mönchengladbach hat den Antrag des Beteiligten zu 1 abgewiesen. Das LG Mönchengladbach hat ihm stattgegeben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 bis 14.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).

Das LG hat die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der begehrten Umbaumaßnahme für nicht erforderlich gehalten, weil es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG handele, durch die die Miteigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden.

Das ist rechtlich nicht zu beanstanden. Der Ersatz eines Fensters durch eine Terrassentür stellt eine über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehende bauliche Veränderung dar (§ 22 Abs. 1 WEG). Eine solche Maßnahme ist nicht per se zustimmungspflichtig, sondern nur wenn sie eine konkrete und objektive Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer im Sinne des § 14 WEG mit sich bringt (vgl. BGH NJW 1992, 978 [= WM 1992, 159]; Senat NJW-RR 1994, 277). Einwirkungen auf das Gemeinschaftseigentum sind zu dulden, wenn dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 und 3 WEG).

Es ist nicht ersichtlich, daß die Baumaßnahme sich in diesem Sinne nachteilig auswirkt. Aus der Sicht des Statikers bestehen keine Probleme. Der vom Beteiligten zu 1 vorgelegten gutachterlichen Äußerung des Baustatikers Dr. M. v. 10.12.1997 sind die übrigen Wohnungseigentümer nicht substantiiert entgegengetreten. Angesichts der Tatsache, daß die Freifläche auf der Straßenseite baulich genauso ausgeführt ist wie die - zweifelsfrei, jedenfalls nach ihrer Sollbeschaffenheit, zum Betreten geeignete - Terrasse zur Gartenseite, ist die behauptete Ungeeignetheit zum Betreten nicht nachvollziehbar. Im übrigen läßt sich das Betreten wegen der auch von den übrigen Wohnungseigentümern eingeräumten Notwendigkeit, das Dach von Zeit zu Zeit zu reinigen, ohnehin nicht vermeiden, und wenn eine Beschädigung des Kiesbelags zu befürchten ist, dann eher durch das Herunterspringen von der Fensterbrüstung (vgl. auch das oben erwähnte Schreiben Dr. M.).

Es kann auch nicht festgestellt werden, daß in irgendeiner sonstigen Weise eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer vorliegt. Daß die übrigen Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung nicht wünschen, ist für sich genommen unbeachtlich. Eine Nutzungsbeeinträchtigung anderer Eigentümer haben die Beteiligten zu 2 bis 14 nicht vorgetragen. Daß die Freifläche vom Beteiligten zu 1 nach einem Türeinbau entgegen seinem Vorbringen genutzt und der Eigentümer der Wohnung Nr. 10 dadurch beeinträchtigt werden könnte, ist zwar nicht auszuschließen, aber unter den gegebenen Umständen nicht naheliegend, da die Wohnung über eine nach Süden gelegene Terrasse verfügt. Diese eher abstrakte Gefahr wird aber jedenfalls überlagert durch die Notwendigkeit, für die Reinigungsmaßnahmen eine (zumutbare) Zutrittsmöglichkeit herzustellen.

Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wird durch den Einbau der Tür nicht nennenswert beeinflußt. In Betracht käme nur eine Beeinträchtigung von einer gewissen Relevanz, die sich auf die anderen Miteigentümer in einer nicht ganz unwesentlichen Weise auswirkt (Senat a. a. O.; KG WM 1993, 752). Dies hat das LG verneint und festgestellt, daß die Tür von außen wegen des 1,10 m hohen Mauervorsprungs nicht eingesehen werden kann. Das ist aufgrund der vorliegenden Lichtbild- und Bauzeichnungskopien nachvollziehbar und frei von Rechtsfehlern.