Bauliche Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Verpflichtung

Bauliche Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Verpflichtung; Mietpreisbindung; Altbau; Mietzinserhöhung; Modernisierungsmaßnahmen; Wertverbesserungsmaßnahmen; Modernisierungszuschlag; bauliche Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Verpflichtung; bauaufsichtliche Anordnung; Verkehrssicherungspflicht

Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Wohnung im Sinne von § 11 AMVOB nachhaltig verbessern, rechtfertigen auch dann einen Wertverbesserungszuschlag, wenn der Vermieter dazu auf Grund vertraglicher oder öf-fentlich-rechtlicher Vorschriften verpflichtet ist.

Nach § 11 Abs. 1 Satz 1, Abs. 6 Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB - vom 21. März 1961 (BGBl. I S. 230/GVBl. S. 345), zuletzt geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 1982 (BGBl. I S. 1472/GVBl. S. 2019) in Verbindung mit der Übergangsregelung in § 34 AMVOB hat der Kl. Anspruch auf einen Wertverbesserungszuschlag zur Miete, weil die auf seine Kosten durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der streitbefangenen Wohnung über den vom Bekl. bis-her anerkannten Umfang hinaus nachhaltig erhöht haben.

Bei der Berechnung des anzuerkennenden Modernisierungsaufwandes sind entgegen den angefochtenen Bescheiden beim Titel IV: Steigeleitung usw. von der Rech-nung der Firma L. die Positionen 13 bis 18, der vom Bekl. nicht berücksichtigte Rest der Position 22 sowie die Positionen 34 bis 36 und 39 anzuerkennen. Dabei handelt es sich im einzelnen um folgende Modernisierungsmaßnahmen:

Position 13: Treppenhaus-Leuchtdrücker 220,- DM

Position 14: Hauszählerstation 320,- DM

Position 15: Durchgangshofbeleuchtung 88,- DM

Position 16: Durchfahrtsbeleuchtung 105,- DM

35,- DM

Position 16a: Zuleitung für Durchfahrt 40,- DM

Position 17: Bodenbeleuchtung 80,- DM

Position 18: Kellerbeleuchtung 80,- DM

Restliche Position 22: Beleuchtungskörper 162,- DM

Position 34: Treppenhaus-Leuchtdrücker 250,- DM

Position 35: Bodenbeleuchtung 160,- DM

Position 36: Kellerbeleuchtung 80,- DM

Position 39: Beleuchtungskörper 189,- DM

Summe: 1.809,- DM

zuzüglich 10 v.H. Mehrwertsteuer 180,90 DM

Summe: 1.989,90 DM

Der Bekl. hat die Nichtberücksichtigung dieser Aufwendungen des Kl. damit begründet, soweit der Vermieter nach § 536 BGB und § 42 Bauordnung Berlin verpflichtet sei, den Wohnraum und die für den Zugang notwendigen Gebäudeteile in einem ver-tragsgemäßen und verkehrssicheren Zustand zu erhalten, führten dementsprechende Aufwendungen nicht zu einer Gebrauchswerterhöhung der Wohnung. Weiterhin hat der Bekl. auf mögliche Anordnungen nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz hin gewiesen und ausgeführt, die Beleuchtung der aufgrund des Mietverhältnisses zur Verfügung gestellten Räumlichkeiten und Verkehrswege sei Bestandteil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters.

Diesen Ausführungen schließt sich der erkennende Senat hinsichtlich der angeführten Positionen, bei denen es sich nicht um die Erhaltung oder Instandsetzung vorhan-dener Anlagen, sondern um ihre erstmalige Anbringung handelt, nicht an. Bauliche Maßnahmen, die im Sinne von § 11 AMVOB den Gebrauchswert der Wohnung nach-haltig verbessern, sind auch dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter dazu auf-grund vertraglicher Vereinbarung oder öffentlich-rechtlicher Vorschriften verpflichtet ist (vgl. dazu BVerwG, GRUNDEIGENTUM 1986, 285).

Die gegenteilige Auffassung findet im Wortlaut der Vorschrift keine Stütze. Danach kommt es allein darauf an, ob die baulichen Maßnahmen des Vermieters eine nach-haltige Modernisierung der Wohnung bewirken. Die Vorschrift unterscheidet nicht da-nach, ob der Vermieter zu der Modernisierung verpflichtet ist oder nicht. Auch Sinn und Zweck von § 11 AMVOB verlangen nicht, den Anwendungsbereich der Vorschrift entgegen ihrem Wortlaut auf freiwillige Modernisierungsmaßnahmen zu beschränken. Diese Regelung verfolgt nicht in erster Linie das Ziel einer Mietbegrenzung. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber die Folge einer Mieterhöhung bewußt in Kauf genom-men. Lediglich in zweiter Linie hat er den zulässigen Mietanstieg mit einem bestimmten Vom-Hundertsatz des Modernisierungsaufwandes begrenzt. Öffentlich-rechtliche Vorschriften wie die der Bauordnung oder des Wohnungsaufsichtsgesetzes wählen aus dem Kreis aller denkbaren Wertverbesserungen, die für einen nicht moderni-sierten Altbau in Frage kommen, diejenigen aus, die sie für besonders dringend hal ten. Derartige Wertverbesserungen können unter Umständen mit den Mitteln staatlichen Zwanges durchgesetzt werden. Dies nimmt ihnen jedoch nicht den Charakter als Wertverbesserung. So kann beispielsweise die Wohnungsaufsichtsbehörde nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungsaufsichtsgesetz gegen Außentoiletten vorgehen, die von mehreren Mietparteien benutzt werden. Sorgt der Vermieter durch einen Umbau für eine Innentoilette, so stellt dies eine wertverbessernde Maßnahme dar, die nach § 11 Abs. 1 AMVOB berücksichtigungsfähig ist.

Dies gilt auch für diejenigen Wertverbesserungen, zu denen der Vermieter vertraglich verpflichtet ist. Bei einem System freier vertraglicher Vereinbarung der Miethöhe wird ein Vermieter, der sich vertraglich zu einer Wertverbesserung, beispielsweise dem Einbau eines Fahrstuhls, verpflichtet, die damit verbundenen Investitionen bei der Höhe der vereinbarten Miete berücksichtigen. Dies ist in einem System staatlicher Mietpreisbindung grundsätzlich nicht möglich. Könnte der entsprechende Modernisierungsaufwand auch nicht nach § 11 AMVOB berücksichtigt werden, würde sich ein Vermieter zu einer derartigen Maßnahme im Regelfalle nicht vertraglich verpflichten. § 11 AMVOB will jedoch gerade einen materiellen Anreiz für derartige Modernisierungsmaßnahmen geben.

Bei den streitbefangenen Wertverbesserungen handelt es sich im übrigen nicht um Maßnahmen, zu denen sich der Kl. im Mietvertrag ausdrücklich verpflichtet hätte. Vielmehr wurde das Haus zu einer Zeit errichtet, als die Beleuchtung von Keller, Bo-den, Hof und Tordurchfahrt noch nicht Bestandteil der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters war. Erst durch die allgemeine Entwicklung im Wohnungsbau und dem damit verbundenen Wandel der Anschauungen schuldet der Ver-mieter heute - bei gleichbleibendem Wortlaut des Vertrages - mehr als vor 100 Jah-ren. Kommt er dieser gewandelten Verpflichtung durch eine Wertverbesserung nach, so liegt auch dies innerhalb des von § 11 AMVOB verfolgten öffentlichen Interesses.

Dem vom Bekl. für die streitbefangene Wohnung unter Titel IV berücksichtigten Mo dernisierungsaufwand in Höhe von 715,- DM sind demgemäß 1.989,90 DM: 19 Mietparteien, d.h. 104,73 DM hinzuzurechnen. Der auf die streitbefangene Wohnung anzurechnende Modernisierungsaufwand unter Titel IV beträgt somit 819,73 DM.

Darüber hinaus sind die Kosten von 461,83 DM für den Einbau eines Warmwasser-Durchlauferhitzers anzuerkennen.