bauliche Investitionen des Nutzers

bauliche Investitionen des Nutzers; Überlassungsvertrag; Wertberechnung für Investitionen in das Gebäude; Außenanlagen; Abwassersammelgrube; notwendige Verwendungen; ersetzte Bauteile; Wertermittlungsverfahren

1. Zu den Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG.

2. Im Rahmen des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG sind nachgewiesene bauliche Investitionen des Nutzers zu berücksichtigen, die nach Abschluß des Überlassungsvertrages vorgenommen worden sind. Auf den Zeitpunkt des vertraglich vorgesehenen Wirksamwerdens des Vertrages kommt es nicht an. Ob vor Abschluß des Vertrages im Vorgriff auf diesen - etwa auf Grundlage eines zuvor bestehenden Mietvertrages - vorgenommene Investitionen im Einzelfall berücksichtigungsfähig sein können, bleibt hier offen.

3. In die Wertberechnung einzubeziehen sind nur Investitionen in das Gebäude, nicht solche in Außenanlagen. Ausnahmsweise können solche außerhalb des Gebäudes vorgenommenen Investitionen berücksichtigt werden, die diesem unmittelbar funktional zugeordnet sind und seinen Wert erhöhen (Abwassersammelgrube).

4. Für die vor dem 3. Oktober 1990 vorgenommenen Investitionen kommt es nicht darauf an, ob es sich hierbei um notwendige Verwendungen gehandelt hat. Der Wert etwa zuvor vorhandener und durch die Investition ersetzter Bauteile ist bei der Bemessung des Wertes der Investitionen des Nutzers nicht in Abzug zu bringen.

5. Zum Wertermittlungsverfahren.

Die Parteien streiten über die Anspruchsberechtigung der Bekl. nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Die Kl. sind Eigentümer des Grundstücks ... Die Rechtsvorgänger der Kl. bebauten das Grundstück mit einem zweigeschossigen Wohngebäude. Das Grundstück wurde nach § 6 der Verordnung vom Juli 1952 unter staatliche Verwaltung gestellt. Die Bekl. und ihr verstorbener Ehemann, Herr ..., nutzten das Wohngebäude zunächst als Mieter. In einer Wertermittlung vom 13. Juli 1973 bewertete der Sachverständige G. den Wert des Gebäudes mit 7.615,74 M/DDR, abzüglich Eigenleistung des Mieters in Höhe von 1.088 M/DDR und unterlassener Instandsetzungen im Wert von 680 M/DDR mithin 5.847,74 M/DDR.

Am 23. August 1973 schlossen die Bekl. und ihr Ehemann als Nutzer sowie der Rat der Gemeinde R. als staatlicher Verwalter einen Überlassungsvertrag für die laut Vertrag 1.449 m2 große Haus- und Gartenfläche des Grundstücks.

In diesem verpflichteten sich die Nutzer zur Hinterlegung eines Betrages in Höhe des Gegenwertes von Grundstück und Gebäude sowie zur Übernahme der öffentlichen Lasten. Die Bekl. und ihr Ehemann nahmen in der Folgezeit verschiedene Investitionen vor, deren Umfang und Wert zwischen den Parteien streitig ist. Insbesondere erfolgte ein Anbau an das Gebäude.

Vorgerichtlich hat die Bekl. ihre Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG geltend gemacht.

Die Kl. haben die Ansicht vertreten, die Anspruchsvoraussetzungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG seien nicht gegeben. Die im Gutachten G. aufgeführten unterlassenen Instandsetzungen seien nur gering zu bewerten. Sie haben behauptet, die Abwassersammelgrube sei bereits vor Abschluß des Überlassungsvertrages vorhanden gewesen. Gleiches gelte für das Bad. Der Anbau sei nicht werthaltig.

Nach Rücknahme eines weitergehenden Klageantrages hinsichtlich der von Dritten als Ackerland genutzten Teilfläche des Grundstücks in einer Größe von 10.029 m2 haben die Kl. beantragt festzustellen, daß der Bekl. in Ansehung des im Grundbuch von R. eingetragenen Hausgrundstücks mit einer Größe von 1.429 m2 nach den Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, insbesondere dessen §§ 14 ff. weder ein Recht zum Ankauf des Grundstücks noch ein Recht, die Bestellung eines Erbbaurechtes durch die Kl. zu verlangen, zusteht. (...)

Das Landgericht hat über den Umfang und den Wert der Investionen Beweis durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen V. erhoben. Es hat die Klage sodann abgewiesen. (...)

Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihr erstinstanzliches Begehren weiter. (...)

Die Berufung der Kl. ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Landgericht die gemäß § 108 Abs. 1 SachenRBerG i. V. m. § 256 Abs. 1 ZPO erhobene negative Feststellungsklage der Kl. abgewiesen. Die Klage ist zwar zulässig, sie ist jedoch unbegründet, da die Bekl. gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 lit. c, § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. c i. V. m. § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG über die Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG verfügt.

1. Die Bekl. hat zusammen mit ihrem verstorbenen Ehemann über das streitgegenständliche Grundstück einen Überlassungsvertrag i. S. d. Art. 232 § 1 a EGBGB abgeschlossen. Die im Gesetz vorgeschriebenen Merkmale dieses Vertragstyps sind nach dem Vertragsinhalt gegeben.

2. Zugunsten der Bekl. liegen auch die übrigen Anspruchsvoraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. c i. V. m. § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG vor. Die Bekl. und ihr verstorbener Ehemann haben auf Grundlage des Überlassungsvertrages Investitionen in einem Umfang getätigt, der die Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG begründet. Voraussetzung hierfür ist, daß der Wert der Aufwendungen des Nutzers für bau-liche Investitionen in das vorhandene Eigenheim zum Zeitpunkt ihrer Vornahme den hälftigen Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung dieser Aufwendungen überschreitet. Die Feststellung dieser Voraussetzungen bereitet in der Praxis Schwierigkeiten. Der Senat hat erstmals durch am 1. März 2001 verkündetes Urteil zum Az. 5 U 215/98 zu einigen der streitigen Fragen Stellung genommen. Vorliegend steht zur Überzeugung des Senats auf Grundlage der durchgeführten Beweisaufnahme fest, daß die lnvestitionen der Bekl. und ihres Ehemannes den fraglichen Wert erreichen. Der Wert der Investitionen hat zum Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1980 die Hälfte des Gebäudewertes überschritten.

a) Vorliegend sind sämtliche Investitionen zu berücksichtigen, die der Sachverständige V. in seinem Gutachten vom 27. Juli 1998 in Tabelle 1 unter Positionen 1-34 als nachgewiesen angesehen hat. Es steht zur Über-zeugung des Senats aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme fest, daß diese Investitionen tatsächlich zwischen dem Abschluß des Überlassungsvertrages und dem 2. Oktober 1990 vorgenommen worden sind.

Bei der Ermittlung des Wertes der Investitionen des Nutzers haben im Grundsatz nur Investitionen aus diesem Zeitraum Berücksichtigung zu finden. Soweit der Nutzer vor Abschluß des Vertrages, etwa als Mieter, Investitionen getätigt hat, sind diese in die Wertermittlung regelmäßig nicht einzubeziehen. Aus § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG, der von einer Berücksichtigung "früherer Investitionen des Nutzers" mit ihrem Restwert spricht, ergibt sich nichts anderes. Die Vorschrift schreibt lediglich bei einem nach Vornahme der Investitionen liegenden Wertermittlungsstichtag deren Berücksichtigung mit ihrem dann aktuellen Restwert vor. Sie setzt jedoch voraus, daß die Investitionen auf Grundlage des Überlassungsvertrages vorgenommen worden sind. Ob - wie vom Sachverständigen ursprünglich angenommen - zugunsten des Nutzers eine Ausnahme für solche Investitionen zu machen ist, die zeitnah vor Abschluß des Vertrages im Vorgriff auf diesen gemacht worden sind, bedarf vorliegend keiner Entscheidung, da nach der Beweisaufnahme feststeht, daß sämtliche hier fraglichen Investitionen nach dem 23. August 1973 vorgenommen worden sind. Erst mit dem Einbau von Bauteilen liegt eine bauliche Investition im Rechtssinne vor, da die Maßnahme erst zu diesem Zeitpunkt dem Gebäude zugute kommt. Auf das Datum der Anschaffung von Bauteilen kommt es daher nicht an. Nicht entscheidend für die Berücksichtigungsfähigkeit von Investitionen ist auch das (spätere) Datum des Wirksamwerdens des Überlassungsvertrages. Es wäre nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift unangemessen, die nach Vertragsabschluß aber vor dessen Wirksamwerden typischerweise im Vorgriff und im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages getätigten Investitionen nicht zu berücksichtigen. Auch § 12 Abs. 2 Satz 1 2. Halbsatz SachenRBerG stellt für die pauschalierte Bemessung nicht nachgewiesener Investitionen ausdrücklich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab, nicht auf dessen Inkrafttreten.

Maßgeblich sind ferner grundsätzlich nur solche Investitionen des Nutzers, die den Sachwert des Gebäudes erhöht haben. lnvestitionen für Außenanlagen haben daher im Grundsatz außer Betracht zu bleiben (so aus der Sachverständigenliteratur auch Vogel, GE 1996, 438, 441). Zu berücksichtigen sind nach Auffassung des Senats jedoch auch im Rahmen des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG solche außerhalb des Gebäudes vorgenommenen Investitionen, die diesem unmittelbar funktional zuzuordnen sind. Solche Investitionen erhöhen ausschließlich den Gebäudewert, so daß eine getrennte Bewertung unangemessen wäre (ähnlich BGH, Urt. v. 12.3.1999 - V ZR 143/98 - VIZ 1999, 351 = ZOV 1999, 204 für die Einbeziehung von Baulichkeiten auf einem benachbarten Grundstück). Eine Berücksichtigung der vorliegend umstrittenen Abwassersammelgrube ist daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Entgegen der Rechtsauffassung der Kl. kommt es nicht darauf an, ob eine vor dem 3. Oktober 1990 vorgenommene Investition notwendig war. Dieses Erfordernis stellt § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG für die bis zu diesem Zeitpunkt getätigten Aufwendungen - anders als Satz 4 für den nachfolgenden Zeitraum - nicht auf.

Hinsichtlich der einzelnen Investitionen gilt folgendes: zu aa) bis bb) (wird ausgeführt)

cc) Nicht zu beanstanden ist - entgegen den Angriffen in der Berufungsinstanz - die Berücksichtigung des Heizungseinbaus. Der Wert einer etwa zuvor vorhandenen Heizung ist nicht in Abzug zu bringen, da ausschließlich auf den Wert der Aufwendungen des Nutzers und nicht auf eine etwaige Wertsteigerung des Gebäudes abzustellen ist.

dd) In die Berechnung der Aufwendungen der Bekl. einzubeziehen ist ebenfalls der unstreitig erfolgte Anbau in Gestalt eines ursprünglich freistehenden und sodann durch einen Zwischenbau verbundenen Schuppens. Wegen der dadurch erfolgten Verbindung zu einem Gesamtgebäude bedarf es vorliegend keiner Entscheidung, ob ein etwa freistehendes Nebengebäude (Garage etc.) zugunsten des Nutzers zu berücksichtigen ist. Es kann auch dahingestellt bleiben, ob eine baurechtliche Genehmigung des in den 70er Jahren vorgenommenen Anbaus erfolgt ist, da der Bekl. auch insoweit die an die Bevölkerungsbauwerkeverordnung angelehnte Genehmigungsfiktion des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zugute kommt. Den geringeren Sachwert der Gebäudesubstanz hat der Sachverständige V. in seinem Gutachten durch die Annahme eines geringeren Raummeterpreises angemessen und nachvollziehbar berücksichtigt.

ee) - ff) pp. (...)

b) In die Wertbemessung des Gebäudes hat ferner ein Instandsetzungsrückstau Eingang zu finden. Dies ist in der Literatur im Grundsatz unstreitig (vgl. Zank/Simon, NJ 1999, 57, 63; Vogel, GE 1996, 438, 439, der lediglich auf diesbezügliche Nachweisprobleme hinweist) und findet seine Grundlage in § 24 WertVO. Der Senat folgt insoweit unter Anwendung des § 287 ZPO der Annahme des Sachverständigen V., daß dieser Rückstau vorliegend mit 8 % zu bemessen ist. ...

Der Senat schätzt gem. § 287 ZPO unter Zugrundelegung der entsprechenden Ausführungen des Sachverständigen V. sowie eigener Kenntnis vergleichbarer Fälle den hierdurch begründeten Instandhaltungsrückstau mit einem Anteil von 8 % am Gesamtgebäude.

c) Ausgehend von vorstehenden - spätestens in der Berufungsinstanz gemäß § 286 Abs. 1 ZPO als festgestellt anzusehenden - tatsächlichen Voraussetzungen hat der Sachverständige V. in überzeugender und nachvollziehbarer Weise die nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG durchzuführende Wertermittlung vorgenommen.

aa) Zutreffend hat der Sachverständige den Wert der Investitionen und des Gebäudes für unterschiedliche Wertermittlungsstichtage vorgenommen. Als Wertermittlungsstichtage sind dabei die Zeitpunkte des Abschlusses von Investitionen zu wählen. Der Senat hat keine Bedenken, daß der Sachverständige aus Praktikabilitätsgründen das Jahresende als Stichtag gewählt hat. In nachvollziehbarer Weise hat der Sachverständige hier u. a. den 31. Dezember 1980 gewählt, da in diesem Jahr der nachgewiesene Umbau der Heizungsanlage abgeschlossen worden ist.

bb) Zu diesem Stichtag hat der Sachverständige in seinem Gutachten vom 27. Juli 1998 in Tabelle 4 Spalte 12 den Gebäudezeitwert mit 67.640 DM ermittelt. Diese Berechnung ist nachvollziehbar und überzeugend. Sie entspricht der auch vom Senat im Urteil vom 1. März 2001 - Az. 5 U 215/98 - dargestellten Vorgehensweise. Der Sachverständige hat auf Grundlage der nach den Motiven des Gesetzgebers anzuwendenden §§ 21 ff. WertVO (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zum seinerzeitigen § 11 Abs. 2 SachenRBerG-E, BT-Drucks. 12/5992 v. 27.10.1993, abgedruckt bei Czub [Hg.], Text- und Dokumentationsband SachenRBerG. 1994, S. 217 f.) den Wert des Gebäudes nach der Größe des umbauten Raumes, dem für das fragliche Gebäude mit 19 DM/m2 angesetzten Baupreis des Basisjahres 1913 zuzüglich 15 % Baunebenkosten und dem für den Wertermittlungsstichtag maßgeblichen Teuerungsfaktor ermittelt. Er hat ferner Wertminderungen wegen des Alters des Gebäudes, ausgehend von einer angenommenen gewöhnlichen Lebensdauer von 90 Jahren, und für den mit 8 % angesetzten Reparaturrückstau vorgenommen. Der Senat hat keinen Anlaß, von diesen nachvollziehbaren Annahmen des Sachverständigen abzuweichen. Eine Abweichung ergibt sich auch nicht aus der Behauptung der Kl., das Gebäude sei erst 1936 fertiggestellt worden. Dies kann nicht angenommen werden, da auch der nunmehr vorgelegte Fragebogen zur Einheitswertermittlung als Baujahr das Jahr 1934 nennt. Der dort vorhandene Zusatz "fertig 1936" erlaubt nicht den Schluß, daß wesentliche Maßnahmen erst in diesem Jahr erfolgt sind. An der Berechnung der Abschreibungsbeträge sind danach keine Änderungen vorzunehmen.

cc) Für den Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1980 hat der Sachverständige an gleicher Stelle den Wert der baulichen Investitionen des Nutzers mit 41.780 DM ermittelt. Der Sachverständige hat dabei zunächst den Wert der nachgewiesenen Investitionen der Bekl. errechnet. Er hat hierbei den in Tabelle 1 des Gutachtens aufgeführten nachgewiesenen Investitionen - bezogen auf den jeweiligen Wertermittlungsstichtag und unter Berücksichtigung der jeweiligen Altersabschreibungen der zuvor vorgenommenen Einzelinvestitionen - einen prozentualen Anteil am Wert des Gesamtgebäudes zugewiesen. Hierdurch hat er einen Wert der nachgewiesenen Investitionen von 18,37 % des Gebäudeneuwertes ausgewiesen und einen Betrag von 22.400 DM errechnet. Diese Methode ist auch nach den Annahmen des Senats im Urteil vom 1. März 2001 - 5 U 215/98 - sachgerecht. Ferner hat der Sachverständige den Wert der von der Bekl. errichteten Anbauten und der Sammelgrube mit insgesamt 11.800 DM ermittelt. Wegen der geringeren Bauqualität hat der Sachverständige dabei geringere Raummeterpreise zugrunde gelegt. Auch diese Annahmen sind nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.

Schließlich hat der Sachverständige die nach § 12 Abs. 2 Satz 1 2. Halbsatz SachenRBerG den nachgewiesenen Investitionen hinzuzurechnenden Pauschalsätze für nicht nachgewiesenen Investitionen mit 11,2 % des Gebäudezeitwertes, gerundet mithin 7.580 DM, errechnet. Der Sachverständige hat diese Berechnung, ausgehend vom jeweiligen Gebäuderestwert eines jeden Jahres, nur auf den Zeitraum bis zum Wertermittlungsstichtag bezogen. Diese Annahme des Sachverständigen V., die er bereits im wissenschaftlichen Schrifttum vertreten hat (vgl. GE 1996, 438, 446; ebenso Bischoff, Grundstückswerte in den neuen Bundesländern, 2. Auflage, S. 307), ist umstritten. Die Gegenauffassung hält eine Anrechnung jeweils bis zum 2. Oktober 1990 für geboten (insbesondere Zank/Simon, NJ 1999, 57, 60). Die Streitfrage bedarf vorliegend keiner Entscheidung durch den Senat, da sich die Anspruchsberechtigung der Bekl. auch unter Zugrundelegung der für sie ungünstigen Auffassung des hiesigen Sachverständigen ergibt. Der Berücksichtigung des vom Sachverständigen auf Anforderung des Senats vorgelegten Alternativberechnung für den Zeitraum bis zum 2. Oktober 1990 bedarf es danach nicht mehr.

Unter Zugrundelegung dieser insgesamt überzeugenden und nachvollziehbaren Wertermittlung durch den Sachverständigen V. ergibt sich ein Wert der Investitionen der Bekl. zum Wertermittlungsstichtag 31.12.1980 von 41.780 DM, der den hälftigen Gebäuderestwert von 33.820 DM übersteigt.

d) Der Senat hält die Vorschrift des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG nicht für einen unzulässigen Eingriff in das durch Art. 14 GG garantierte Eigentumsrecht, sondern für eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung (Senat, Urteil vom 1. März 2001 - 5 U 215/98).

3. pp.