Bauliche Änderungen, die wegen Unzulänglichkeit keine Wertverbesserung darstellen

Bauliche Änderungen, die wegen Unzulänglichkeit keine Wertverbesserung darstellen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Modernisierungsmaßnahme; Wertverbesserungszuschlag; Maßnahmen, unzulängliche; Wohnwertverbesserung; Duschbadeinbau

Zur Frage, wann bauliche Maßnahmen, die im Regelfall Modernisierungsmaßnahmen darstellen, wegen Unzulänglichkeiten nicht zu einem Zuschlag nach § 11 AMVOB berechtigen.

Zu Unrecht ist die Widerspruchsbehörde davon ausgegangen, daß durch den Einbau des Duschbades eine nachhaltige Gebrauchswertverbesserung der Wohnung der Kl. eingetreten ist. Zwar stellt grundsätzlich die Errichtung einer Dusche und die Aufstellung des Porzellanwaschtisches in einer Wohnung, die bislang über keine sanitären Einrichtungen dieser Art verfügte, eine Modernisierung dar (vgl. VG Berlin, Urteil vom 5. Dezember 1974, VG X 122/74). Dies gilt unabhängig davon, ob der jeweilige Mieter diese Veränderung wünscht oder ablehnt (vgl. LG Berlin, GE 1980, S. 157).

Alleiniger Maßstab dafür, ob eine Baumaßnahme wohnwertverbessernden Charakter hat, ist, ob aus der Sicht des objektiven, verständigen und neutralen Mieters durch diese Maßnahmen ein höherer Wohnkomfort geschaffen wurde, der im Vergleich zum bisherigen Zustand der Wohnung eine nachhaltige Verbesserung der Wohnsubstanz zur Folge hat.

Dies ist durch den Einbau des Duschbades und des Waschtisches in der Wohnung der Kl. nicht der Fall. Dabei kann offenbleiben, was davon zu halten ist, daß diese Maßnahmen bauaufsichtlich nicht beanstandet worden sind, denn nicht jede baurechtlich zulässige Maßnahme führt zu einer Erhöhung des Wohnkomforts. In der Wohnung der Kl. ist die früher von der Küche her zugängliche Speisekammer zum Toilettenraum hinzugenommen worden, wobei auf dieser Fläche eine Brausetasse installiert worden ist. Dabei sind die Mindestabstände zwischen den Sanitärobjekten, die nach der DIN-Vorschrift 18022 empfohlen werden, nicht eingehalten worden. Zwischen der Toilette und der Dusche sowie zwischen der Toilette und der Wand ist lediglich ein Zwischenraum von etwa 9 cm, während die DIN-Norm einen Abstand von jeweils 15 cm empfiehlt (vgl. DIN 18022, Tabelle 8, S. 123). Angesichts dieser Abstände ist die Duschtasse nur über die dem Raum zugewandte Ecke zu betreten, wobei dafür zwischen WC und Wandecke ein diagonaler Zwischenraum von etwa 30 cm zur Verfügung steht. Hinzu kommt, daß sich in dieser Ecke der Brausetasse der Duschablauf befindet, so daß der Einstieg in die Brausetasse nur durch einen ungewöhnlich großen Schritt möglich ist. Daß schon angesichts dieser Gegebenheiten eine erhebliche Unfallgefahr besteht, liegt auf der Hand. Diese wird noch dadurch erhöht, daß ein Duschvorhang, der Spritzwasser von der Toilette und dem Fußboden abhalten könnte, kaum zu installieren ist. Hinter dem WC liegt das Fenster des Raumes, das etwa 25 cm in den Bereich der Brausetasse hineinragt. Diese Konstruktion hat zur Folge, daß ein Duschvorhang "von Wand zu Wand" nicht anzubringen ist, da am Fenster keine sinnvolle Befestigungsmöglichkeit besteht. Bringt man den Duschvorhang erst nach dem Ende des Fensters an der Wand an, ist das Duschen nicht mehr möglich, weil der Abstand zwischen Duschvorhang und Wand dann noch etwa 40 cm beträgt, wobei zu berücksichtigen ist, daß die Duscharmatur etwa 20 cm in diesen Raum hineinragt.

Befestigt man unter der Decke des Raums an einem Metallgestänge, das beispielsweise die Form eines "U" hat, den Duschvorhang, wird der Lichteinfall in dem Raum erheblich gemindert und die Unfallgefahr nicht wesentlich verringert.

Angesichts dieser Konstruktion ist das Duschbad nach der Überzeugung der Kammer allenfalls als Provisorium zu bezeichnen, eine nachhaltige Verbesserung des Wohnkomforts ist mit seinem Einbau nicht verbunden. Dasselbe trifft auf den Waschtisch zu. Abgesehen davon, daß der Durchgang zur Toilette und zur Dusche durch dieses Sanitärobjekt auf 44 cm eingeengt wird, ist an dem Waschbecken ohnehin nur eine Handwäsche möglich. Der objektive, neutrale und verständige Mieter erwartet jedoch, daß das Waschbecken auch zur Gesichts- und Kopfwäsche dienen kann, denn beispielsweise im Falle von Hauterkrankungen, in denen eine Ganzkörperwäsche medizinisch kontraindiziert ist, muß es möglich sein, in einem Bad, das angeblich modernen Wohnkomfort aufweist, auch einzelne Körperpartien ohne Schwierigkeiten zu reinigen.

Die Kammer kann angesichts dieser Unzulänglichkeiten keinen wertverbessernden Charakter der Arbeiten feststellen. Derartige "fehlgeschlagene Investitionen" berechtigen unter der Geltung der Mietpreisbindung nicht zu einer Mieterhöhung; sie würden nämlich auch bei freier Preisbildung nicht zu einer Mietzinserhöhung führen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 30. April 1980, VG 3 A 4/80). Modernisierungsarbeiten, die lediglich zu einer Änderung der Raumnutzung, nicht aber zu einer nachhaltigen Wohnwertverbesserung führen, scheiden im Rahmen des § 11 AMVOB aus (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 11. September Abs. 6 AMVOB, der einen Ausgleich der Interessen beider Mietvertragsparteien herbeiführen will. Ebenso wie der Vermieter Modernisierungsarbeiten nicht ohne angemessene Gegenleistungen durchführen soll, soll der Mieter davor geschützt werden, für Maßnahmen, die den Wohnkomfort seiner Wohnung nicht nachhaltig erhöhen, Mietpreisforderungen des Vermieters ausgesetzt zu sein.