Bauliche Änderung durch Mieter

Bauliche Änderung durch Mieter; Wohnungseigentum; Mehrheitsbeschluss; Parkbügel

Wohnungseigentümer müssen das Anbringen von Parkbügeln durch den Mieter von mit Teileigentum verbundenen Parkplätzen nicht hinnehmen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihr zum Betrieb einer medizinischen Praxis vermie­tetes Sondereigentum ist verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an drei Pkw-Stellplätzen, die für Patienten reserviert sind, jedoch trotz entsprechender Beschilderung von Fremdparkern benutzt wurden. Um dies abzuwenden, brachte die Mieterin Parkbügel an, was der Kl. nachträglich durch Beschluss der Wohnungseigentümer vom 3.11.2011 untersagt worden ist.

Das AG Grevenbroich hat die Beschlussanfechtungsklage abgewie­sen. Die Berufung, mit der die Kl. erstmals beantragt hat, die Bekl. zur Gestattung von entsprechenden Parkbügeln zu verpflichten, ist erfolglos geblieben.

II. 3. b) Die Kl. kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ausweislich des Inhalts des Beschlusses dieser einstimmig gefasst worden sein soll, während tatsächlich ein Mehrheitsbeschluss vorliege. Ein Mehrheits­beschluss war ausreichend. Das Wort „einstimmig" gibt da­mit allenfalls den Sitzungsverlauf unzutreffend wieder, hat jedoch letztlich auf Inhalt und Wirkung des Beschlusses keinen Einfluss. Der Beschluss war insoweit auch nicht durch das Streichen des Wortes „einstimmig" zu korrigieren, denn es ist bereits kein Interesse der Kl. an einer solchen Korrektur erkennbar; es fehlt damit zugleich ein entsprechendes Rechts­schutzbedürfnis. Unabhängig davon wäre eine solche Berich­tigung lediglich im Wege der Berichtigungsklage zu erreichen, der es jedoch ebenfalls an einem Rechtsschutzinteresse fehlen dürfte (vgl. hierzu Jennißen, WEG, 3. Aufl. [2012], § 24 Rdnrn. 138 ff.).

[...]

d) Das AG ist zu Recht davon ausgegangen, dass das An­bringen der Parkbügel eine bauliche Veränderung darstellt, die gem. § 22 I 1 WEG der Zustimmung der Wohnungs­eigentümer bedarf. Bauliche Veränderungen sind auf Dauer angelegte gegenständliche Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, die einen neuen Zustand schaffen, also über die Pflege und Erhaltung des gegenwärtigen Zustands hinausgehen, sowie auch alle Veränderungen, die auf die äußere Gestalt des Gemeinschaftseigentums nachhal­tig einwirken. Das Anbringen der Parkbügel erfordert eine Montage am Untergrund und damit einen Eingriff in die Substanz.

Es handelt sich auch nicht um eine bauliche Veränderung, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt und daher gem. § 22 I 2 WEG genehmigungsfrei wäre. Hierfür sind folgende Erwägungen maßgeblich:

Nachteil i. S. d. § 22 I WEG ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchti­gung, also eine Rechtsbeeinträchtigung, die nicht bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter hat, bezogen auf das Gemeinschaftseigentum oder die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums. Maßgeblich hierfür ist ein objekti­ver Maßstab, weshalb die Frage zu beantworten ist, ob sich ein Wohnungseigentümer in entsprechender Lage verständli­cherweise beeinträchtigt fühlen kann. Dabei ist es wegen Art. 14 I GG geboten, die Schwelle für die Erheblichkeit eines Nachteils insgesamt niedrig anzusetzen, so dass nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen außer Betracht bleiben (vgl. zum Ganzen, Jennißen, § 22 Rdnrn. 30 ff.).

Vorliegend wird bereits die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums, das optische Bild des Parkplatzes, ver­ändert. Dies folgt aus den von der Kl. zur Akte gereichten Fotografien unzweifelhaft [...]. Auf diesen Bildern sind die Parkbügel jeweils aus unterschiedlichen Entfernungen zu se­hen. Sie sind - nicht nur, aber auch ihrer Warnlackierung wegen - deutlich erkennbar und verändern das Gesamtbild. Die Kammer vermag die Auffassung der Kl. nicht zu teilen, die Parkbügel würden den ästhetischen Eindruck und das Erscheinungsbild der Gesamt-Stellplatzanlage nicht beein­trächtigen. Dass sich das OLG Schleswig in dem von der Kl. zitierten Beschluss vom 10.10.1996 (FGPrax 1997, 20 = NJWE-MietR 1997, 29) auf den Standpunkt gestellt hat, aus den bei der dortigen Akte befindlichen Fotografien folge, dass ein optischer Nachteil nicht bestehe, der dortige Sperrbügel nicht aus dem Rahmen falle, bindet die Kammer bei der von ihr auf tatsächlichem Gebiet vorzunehmenden Feststellung nicht.

Die Kl. kann sich weiterhin nicht mit Erfolg darauf berufen, durch das Auf- und Zuklappen der Parkbügel würde nie­mand beeinträchtigt, da die schlichte Existenz der Parkbügel Fremdparker abschrecke. Sie übersieht dabei, dass es sich dabei um die gegenwärtige Nutzung der Parkbügel handelt, die sich jederzeit ändern kann. Dies wird in besonderem Maße dadurch deutlich, dass die Kl. vorgetragen hat, die Arztpraxis sei bis September 2015 befristet vermietet. Wel­chen Gebrauch der Folgemieter von den Parkbügeln macht, ist nicht absehbar. Ebenso fehlen Anhaltspunkte dafür, dass die jetzige Mieterin weiter anmieten würde. Aus der maß­geblichen objektiven Sicht der Miteigentümer sind damit Beeinträchtigungen durch das Auf- und Zuklappen der Parkbügel zu erwarten.

Die Kl. hat auch nicht schlüssig darzulegen vermocht, dass von den Parkbügeln keine Beeinträchtigung ausgehen könne. Soweit sie vorträgt, die Parkbügel würden beim Einparken überhaupt nicht überfahren, übersieht sie, dass ausweislich der zur Akte gereichten Lichtbilder der Parkplatz mitunter gar nicht durch parkende Fahrzeuge belegt ist. Fährt dann ein Fahrzeug in den hinteren Bereich des Parkplatzes ein, wird es in einem Zug durch Überfahren der eingezeichneten Parkbuchten - jedenfalls wenn dort keine Fahrzeuge abge­stellt sind - wenden können. Bei einem solchen Wendemanö­ver werden natürlich auch die Parkbügel überfahren und stellen insoweit eine Beeinträchtigung dar. Die Kammer kann dies auch ohne Weiteres berücksichtigen, da die Kl. Licht­bilder vorgelegt hat, aus denen sich das Fehlen von Beeinträchtigungen ergeben soll. Die Kammer ist gerade aufgrund der Lichtbilder davon überzeugt, dass die Parkbügel eine Beeinträchtigung und insbesondere auch eine Störung darstellen können. Da die Kl. selbst die Lichtbilder vorgelegt hat und die aus den Licht­bildern resultierenden Schlüsse aus Sicht der Kammer zwangsläufig sind, schadet es nichts, dass von Bekl.seite die Beeinträchtigun­gen nicht noch verbalisiert wurden.

Hinzu kommt, dass die Parksituation insgesamt - auch im Hinblick auf die Möglichkeit zu Rangieren - deutlich ver­ändert wird, wenn weitere Eigentümer Parkbügel montieren. Die Verpflichtung zur Gleichbehandlung aller Wohnungs­eigentümer erfordert es (vgl. Staudinger/Bub, BGB [2005], § 22 WEG Rdnr. 92 a. E.), das nach Anhörung der Eigentü­merin S. aktenkundige Argument einzubeziehen, dass andere Eigentümer ebenfalls Parkbügel beantragen und erhalten. Stellt man sich den durch die Lichtbilder dargestellten Parkplatz jedoch gesäumt durch hochgeklappte Parkbügel vor, verändert sich der Charakter des Parkplatzes erheblich; zu­gleich werden die Rangiermöglichkeiten auf dem Parkplatz deutlich eingeschränkt. Auch hierin erblickt die Kammer ei­nen Nachteil, ohne dass im Wege der Beweisaufnahme die Frage geklärt werden müsste, ob ein Wenden „in einem Zug" weiterhin möglich wäre.

Es kommt auch nicht darauf an, dass zum derzeitigen Zeit­punkt sonstige Miteigentümer noch keine Parkbügel be­antragt haben. Es ist nämlich eine auf der Hand liegende Gefahr, dass aufgrund der unstreitigen Problematik von Fremdparkern die übrigen Wohnungseigentümer „nachzie­hen".

Nichts anderes folgt aus der von der Kl. angeführten Entscheidung des OLG Schleswig {FGPrax 1997, 20 = NJWE-MietR 1997, 29). Die Kammer vermag nämlich anhand der veröffentlichten Entschei­dung nicht festzustellen, dass die örtliche Situation annähernd vergleichbar ist.

[...]

4. Schließlich kann die Kl. den Beschluss auch nicht mit Erfolg anfechten, soweit er folgenden Inhalt hat: „Frau ... wird gebeten, ihre Mieterin aufzufordern, die Parkbügel kurzfristig zu entfernen." Diesem Beschluss fehlt es bereits an einem rechtserheblichen Inhalt. Ausdrücklich ist von einer Bitte an die Kl. die Rede. Rechtliche Maßnahmen, insbesondere die Beauftragung eines Rechtsanwalts oder die Erhebung einer Klage, können auf diesen Beschlussinhalt nicht gestützt wer­den. Fehlt es dem Beschluss damit jedoch an jeglichem rechts­erheblichen Inhalt, ist das Rechtsschutzbedürfnis für die Un­gültigerklärung nicht erkennbar.

[...]

Wohnungseigentümer müssen das Anbringen von Parkbügeln durch den Mieter von mit Teileigentum verbundenen Parkplätzen nicht hinnehmen.

Die Klägerin ist Mitglied einer WEG. Sie hat ihr mit Sondernutzungsrechten an drei Stellplätzen verbundenes Teileigentum als Arztpraxis vermietet. Weil die für Patienten vorgesehen Stellplätze ständig von Fremdparkern benutzt wurden, hat die Mieterin der Klägerin Parkbügel an den gemieteten Stellplätzen anbringen lassen. Der Klägerin wurde das durch Mehrheitsbeschluss der WEG untersagt. Das AG hat die Beschlussanfechtungsklage abgewiesen. In der Berufung hat die Klägerin erstmals beantragt, die beklagte WEG zu verpflichten, die Anbringung entsprechender Parkbügel zu gestatten.

Das LG Düsseldorf hat die Klage abgewiesen. Das Anbringen der Parkbügel durch ihren Mieter sei der Klägerin zuzurechnen. Es handele sich um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe. Die Parkbügel griffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums ein, denn sie erforderten eine Montage am Untergrund.

Im konkreten Fall habe es sich auch nicht um eine zustimmungsfreie Maßnahme gehandelt, welche die anderen Eigentümer nicht beeinträchtigte (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Im konkreten Fall hätten die auffällig in Warnfarbe lackierten Parkbügel die gesamte Optik des Parkplatzes verändert und den ästhetischen Gesamteindruck beeinträchtigt.

Hinzu komme ein weiterer Gesichtspunkt: Die Parkbügel würden Wendemanöver erschweren und die Rangiermöglichkeiten insgesamt einschränken; dies vor allem dann, wenn noch weitere Eigentümer auf die Idee kämen, nun ihrerseits Parkbügel auf ihren Stellplätzen anzubringen.

Die Klägerin scheiterte schließlich auch noch mit ihrem Versuch, einen „Beschluss" der WEG anzufechten, durch den die Klägerin „gebeten (wurde), ihre Mieterin aufzufordern, die Parkbügel kurzfristig zu entfernen". Für das LG war dieser „Bitte-Beschluss" rechtlich ein Nichts, weil jeder rechtliche Inhalt fehlte. Keine Klage könne auf einen solchen Beschluss hin erhoben werden, folglich sei dieses rechtliche Nichts auch nicht anfechtbar.