Bauliche Veränderungen durch einen Eigentümer

Zu den Anforderungen an die Beschlussfassung über die Genehmigung baulicher Veränderungen durch einen Eigentümer.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Die Berufung wendet sich erfolglos gegen das erstinstanzliche Urteil.

Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen, diese teilt die Kammer in vollem Umfang. Hiergegen wendet sich die Berufung ohne Erfolg. Die Beschlüsse entsprechen noch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dass es sich bei dem Beschluss zu TOP 11 um eine Genehmigung einer baulichen Veränderung handelt, ist zutreffend. Zu Recht hat das Amtsgericht darauf abgestellt, dass zur Auslegung des Beschlusses das Protokoll herangezogen werden kann. Aus diesem ergibt sich - noch - mit hinreichender Klarheit der Beschlussgegenstand. Genehmigt worden ist die Errichtung einer Mauer auf dem Gemeinschaftseigentum, dazu finden sich Größenangaben. Damit ist für einen objektiven Dritten und einen Sonderrechtsnachfolger völlig eindeutig zu erkennen, welche Baumaßnahme genehmigt wurde. Es dürfte auch ausgeschlossen sein, dass sich an dieser Stelle mehrere Mauern befinden, so dass es zu Verwechslungen kommen kann. Das Bauwerk ist mit Mauer auch hinreichend eindeutig bezeichnet.

Handelt es sich daher um einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG kann die Anfechtung nur auf § 20 Abs. 4 WEG gestützt werden. Diese Voraussetzungen sind weder ersichtlich noch vorgetragen. Weitere Beschlüsse bei baulichen Veränderungen sind sinnvoll, aber nicht zwingend. Aus § 21 Abs. 1 WEG ergibt sich, dass der bauwillige Eigentümer alle Kosten und Folgekosten zu tragen hat. Dies bedarf keiner Beschlussfassung, die ohnehin nur deklaratorisch wäre. Das Nutzungsrecht an dem Bauwerk - wobei zweifelhaft ist, wo dieses bei einer Mauer liegen soll - folgt ebenfalls aus § 21 Abs. 1 WEG.

Ebenfalls hatte die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 13 zu Recht keinen Erfolg. Ist die bauliche Veränderung genehmigt - besteht keine Möglichkeit einen Beseitigungsanspruch geltend zu machen; daher wäre gem. § 23 Abs. 4 WEG jeder andere Beschluss anfechtbar. […]

Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt, sie - zumindest aus Kostengründen - zurückzunehmen.

Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren wie das Amtsgericht mit bis zu 5.000 € festzusetzen. Auch insoweit besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen.

Das Verfahren ist durch Berufungsrücknahme erledigt.

Jeder Beschluss, den Wohnungseigentümer fassen, muss „bestimmt“ sein. Es muss also beispielsweise klar sein, welche bauliche Veränderung einem Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet worden ist.

Die Wohnungseigentümer gestatten eine bauliche Veränderung. Der Beschluss selbst lässt nicht erkennen, was gestattet ist. Aus der Niederschrift ergibt sich hingegen, dass einem Wohnungseigentümer gestattet worden war, eine Mauer zu errichten. Dazu finden sich Größenangaben. Dem Amtsgericht reicht das. Dem klagenden Wohnungseigentümer nicht. Er legt Berufung ein.

Das Land sieht es wie das Amtsgericht! Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass man zur Auslegung eines Beschlusses das „Protokoll“ (die Niederschrift i.S.v. § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG) heranziehen könne. Nach der Niederschrift sei für einen objektiven Dritten und einen Sonderrechtsnachfolger „völlig eindeutig“ zu erkennen, welche Baumaßnahme genehmigt worden sei. Der Gestattungsbeschluss widerspreche auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Handele es sich um einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG, könne die Anfechtung nur auf § 20 Abs. 4 WEG gestützt werden. Dessen Voraussetzungen seien weder ersichtlich noch vorgetragen. Aus § 21 Abs. 1 WEG würden sich im Übrigen die Antwort, wer die Kosten zu tragen habe, und die Antwort zum Nutzungsrecht ergeben.

Ein Gestattungsbeschluss darf keiner ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen. Die Frage der Ordnungsmäßigkeit ist materiellrechtlich an § 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG zu messen. Bauliche Veränderungen, die die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen danach nicht beschlossen und nicht gestattet werden. Im Fall gab es dazu nach den Feststellungen keinen Vortrag.

Wie die negative Formulierung in § 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG verdeutlichen soll („dürfen nicht beschlossen und gestattet werden“), regelt er die Ordnungsmäßigkeit allerdings nicht abschließend. Ein Gestattungsbeschluss kann mithin auch aus anderen Gründen als nicht ordnungsmäßig angesehen werden.

So widerspricht es z. B. einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn ein Beschluss gegen öffentliches Recht verstößt. Ein Gestattungsbeschluss muss außerdem dem Grundsatz der Bestimmtheit genügen. Dazu muss der Beschluss die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschreiben. Es muss zum Zeitpunkt der Beschlussfassung für jeden klar sein, was, wann, wo, von wem, mit welchen finanziellen Mitteln errichtet/verändert/eingebaut/abgebaut usw. wird. Im Fall scheint der Gestattungsbeschluss diesen Anforderungen zwar genügt zu haben, aber nur, wenn man zum Verständnis seines Inhaltes die Niederschrift hinzuzieht. So sollte es nicht sein. Die Praxis sollte vielmehr darauf achten, dass der Beschluss das notwendige Beschlussprogramm vollständig erfüllt!