Baulast

Baulast; Grunddienstbarkeit für die Bebaubarkeit eines Grundstücks; Wegerecht

a) Zum Anspruch auf Bestellung einer Baulast aus dem durch eine deckungsgleiche Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis.

b) Der Zweck einer Grunddienstbarkeit, die Bebaubarkeit eines Grundstücks sicherzustellen, kann sich auch aus Umständen außerhalb der Urkunden ergeben, die nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

c) Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung kann eine Baulastbestellung auch dann nicht zumutbar sein, wenn die für die Baugenehmigung erforderliche Erschließung des Grundstücks (hier: Wasserver- und -entsorgung) weder durch die Baulast noch auf andere Weise gesichert ist.

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, deren Zugang von der öffentlichen Straße (H.-Weg) durch einen privaten Weg auch über das bebaute Grundstück des Bekl. führt. Zugunsten des im Eigentum des Kl. stehenden unbebauten Grundstücks ist aufgrund einer Eintragungsbewilligung vom 18. August 1970 im Grundbuch seit Februar 1971 unter anderem zu Lasten des Grundstücks des Bekl. eine Grunddienstbarkeit des Inhalts eingetragen, die belasteten Grundstücke "zum Gehen und zum Fahren - auch mit Motorfahrzeugen - zu benutzen, um vom Grundstück zum H.-Weg gelangen zu können".

Der Kl. beabsichtigt, sein Grundstück zum Zwecke der Bebauung zu ver-äußern, und hat in erster Instanz beantragt, den Bekl. zu verurteilen, ge-genüber der Stadt eine öffentliche Baulast dergestalt zu bewilligen, daß die Erschließung seines Grundstücks, hilfsweise die Abwicklung des seinem Grundstück dienenden Verkehrs, gesichert sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl., mit der dieser sein Begehren in einem im Umfang auf eine Zufahrtsmöglichkeit geänderten Antrag wei-terverfolgte, hat das Oberlandesgericht den Bekl. verurteilt, eine Baulast mit der entsprechenden Verpflichtung zur Duldung zu übernehmen. Die zugelassene Revision des Bekl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung an das Oberlandesgericht.

I. Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch des Kl. auf die Übernahme einer der Grunddienstbarkeit inhaltsgleichen Baulast. Es mache keinen erheblichen und entscheidenden Unterschied aus, ob bei Bestellung der Grunddienstbarkeit die künftige Bebauung bezweckt gewesen oder ob sie nur - mittelbar - objektiv ermöglicht worden sei. Das im August 1970 bewilligte Wegerecht sei in dem Sinne eingeschränkt, daß es auch für den Fall einer Bebauung des herrschenden Grundstücks eine uneingeschränkte Ausübung gewährleiste. Es würde Treu und Glauben widersprechen, wenn der Bekl. dem Wegeberechtigten durch eine Verweigerung der öffentlich-rechtlichen Baulastübernahme die Ausübung dieser privaten Rechte praktisch verweigern könnte. Vor der Änderung der Bau-ordnung von Nordrhein-Westfalen wäre dies auch nicht möglich gewesen. Unerheblich sei, daß zwischen den Grundstücken auch ein unbelasteter Streifen liege, weil dem Kl. der unmittelbare Zugang zu seinem Grundstück mit der Übernahme einer entsprechenden Baulast durch einen anderen Nachbarn gesichert sei. Die Frage der Sicherung der Wasserver- und -ent-sorgung des kl. Grundstücks sei unerheblich.

Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

II. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 106, 348, fortgeführt durch Urteil vom 6. Oktober 1989, V ZR 127/88, WM 1990, 320; vgl. ferner Urt. v. 26. Oktober 1990, V ZR 105/89, WM 1991, 239/240 f.) kann sich die Verpflichtung, die verlangte Baulasterklärung abzugeben, als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit geschaffenen gesetzlichen Schuldverhältnis ergeben. Voraussetzung hierfür ist, daß eine beiderseitige Interessenabwägung einen Vorrang des Kl. ergibt. Dabei ist darauf ab zustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde, das Grundstück des Kl. baulich zu nutzen, ob die Übernahme der Baulast zwin-gende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist, ob eine Be-freiung vom Baulastzwang in Betracht kommt, ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlaß bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen, und schließlich, ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen.

2. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist die Auffassung des Berufungsgerichts, daß sich die Verpflichtung, die verlangte Baulasterklärung abzugeben, aus den Umständen der Bestellung der Grunddienstbarkeit ergeben kann.

Das Berufungsgericht ist jedoch der Meinung, es mache keinen erheblichen und entscheidenden Unterschied aus, ob bei Bestellung der Grunddienstbarkeit die künftige Bebauung bezweckt war oder ob sie nur - mittel-bar - objektiv ermöglicht wurde. Ob dieser Auffassung zu folgen wäre, kann dahingestellt bleiben, denn nach der Würdigung des Senats, der den Inhalt des Grundbuchs selbst auslegen kann (BGHZ 37, 147, 149), ist die Grund-dienstbarkeit zu dem Zweck bestellt worden, das dem Kl. gehörende Grundstück baulich zu nutzen.

Abzustellen ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der dazu in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunde dürfen jedoch insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Senatsrechtsprechung, vgl. BGHZ 92, 351, 355).

Der Wortlaut der Bewilligung enthält keinerlei Einschränkung hinsichtlich des Zweckes, etwa im Hinblick auf die bisherige Nutzung des kl. Grundstücks zu landwirtschaftlichen oder gärtnerischen Zwecken. Bei dem auf Dauer eingeräumten Wegerecht müßte daher hier aus dem Wortlaut der Bewilligung zunächst auf einen von der Nutzungsart des herrschenden Grundstücks unabhängigen Umfang der Dienstbarkeit geschlossen werden (vgl. BGHZ 92, 351, 355).

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegen jedoch eindeutige Anhaltspunkte außerhalb der genannten Urkunden dafür vor, daß das We-gerecht im Jahr 1970 mit dem Zweck eingeräumt worden ist, eine spätere Bebauung des Grundstücks zu ermöglichen. Die geplante intensive Nutzung des Grundstücks war zwar bei der Bewilligung des Wegerechts im Jahr 1970 in dieser konkreten Form nicht für jedermann ohne weiteres er-kennbar. Das Grundstück war als Wiese und Obstgarten genutzt. Dies ließ unter Berücksichtigung aller verwertbaren Umstände im Jahr 1970 aber nicht den eindeutigen Schluß zu, daß die Bewilligung eines Wegerechts nicht dem Zweck einer Bebauung des Grundstücks dienen, sondern ledig-lich die bisher tatsächliche Möglichkeit der Zufahrt zu diesem Grundstück nur im Rahmen dieser Nutzung auch rechtlich absichern sollte. Denn das kl. Grundstück war und ist allein über die hier maßgebliche Wegeparzelle an das öffentliche Wegenetz ("H.-Weg") angebunden. Bereits mit der Ver-äußerung der Grundstücke als Bauland an die Rechtsvorgänger des Bekl. und die anderen Anlieger in den 50er Jahren waren diesen Wegerechte an den damals noch im Eigentum der Rechtsvorgänger des Kl. stehenden Teilen des Erschließungsweges eingeräumt worden. Im Jahre 1970 war deshalb der Zusammenhang mit einer späteren Bebauungsmöglichkeit erkennbar, zumal aus dem umfassenden Wortlaut der Bewilligung selbst folgt, daß die Dienstbarkeit nicht auf die vorhandene Nutzung der Wiese beschränkt sein sollte. Dagegen spricht auch, daß die wesentlichen Grundstücke am Weg 1970 schon bebaut waren und damit eine, wie auch immer geartete Wohnbebauung auch des Grundstücks des Kl. jedenfalls im Bereich der zukünftigen Möglichkeiten lag. Dieser erkennbare Umstand war damit nicht nur für den Umfang, sondern auch für den Zweck der Grunddienstbarkeit, nämlich die Möglichkeit einer späteren Bebauung, von Bedeutung.

Damit ist das Berufungsurteil im Ergebnis insoweit zutreffend, als es die Verpflichtung, die verlangte Baulasterklärung abzugeben, nicht bereits wegen des Fehlens einer entsprechenden Zweckbestimmung der Grunddienstbarkeit ausschließt.

3. Die der Zuerkennung des Anspruchs zugrunde liegenden weiteren Er-wägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprüfung je-doch nicht in vollem Umfang stand.

Der Bekl. hat vorgetragen, die verlangte Baulasterklärung nütze dem Kl. nichts, weil die Wasserver- und -entsorgung seines Grundstücks nicht möglich, jedenfalls aber nicht gesichert sei, und der Kl. schon deshalb kei-ne Baugenehmigung erhalten könne. Der Kl. hat sich demgegenüber unter Beweisantritt darauf berufen, daß die Möglichkeit bestehe, die entsprechenden Leitungen über andere angrenzende Grundstücke zu legen, und die Eigentümer dieser Grundstücke damit einverstanden seien. Dies hat der Bekl. wirksam bestritten.

Das Berufungsgericht sieht diesen Vortrag mit der Begründung als unerheblich an, daß diese Voraussetzung nicht durch die Übernahme einer öf-fentlich-rechtlichen Baulast gesichert sein müsse und über die Gewährleistung der wasserrechtlichen Erschließung der Baubehörde bei Erteilung der Baugenehmigung zu entscheiden habe. Damit wird das Vorbringen der Parteien nur unvollständig gewürdigt. Nach den vom Kl. vorgelegten Un-terlagen sind für das Bauvorhaben die Abwässer über eine Privatleitung dem städtischen Entwässerungsnetz zuzuführen und, soweit dafür fremde Grundstücke in Anspruch genommen werden, die Nachweise über die ent-sprechenden Benutzungsrechte und -pflichten vor Erteilung der Genehmigung zu erbringen. Über diese hat zwar letztlich die Baubehörde zu ent-scheiden. Voraussetzung für die vom Kl. begehrte Baulastübernahme ist jedoch auch, daß ihm allein mit einer Baulast des zuletzt verlangten Inhalts gedient wäre (Senatsurt. v. 6. Oktober 1989, V ZR 127/88, WM 1990, 320, 322). Es kommt somit darauf an, ob der Kl. allein mit der beantragten Bau-last eine Genehmigung erreichen könnte, weil anderenfalls dem Bekl. im Rahmen der nach § 242 BGB gebotenen Interessenabwägung eine Bau-lastbestellung in dem verlangten Umfang nicht zumutbar wäre (vgl. Senatsurt. a. a. O.). Dies ist nach dem eigenen Vortrag des Kl. jedoch nicht der Fall. Es wird daher zu klären sein, ob der Kl. in der Lage ist, den von ihm zu erbringenden Nachweis dieser Erschließung über die Nachbargrundstücke in der von der Baubehörde verlangten Form vorzulegen.