Baulast

Baulast; Fortbestand der Baulast bei Zwangsversteigerung; Ordnungsverfügung; Zwangsmittel; Beheizung; Warmwasserversorgung; Nachbargrundstück

1. Mit einer Baulast kann auch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Beheizung des Nachbargrundstücks übernommen werden.

2. Der Übergang des durch die Baulast verpflichteten Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung und die Aufteilung des begünstigten Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum berühren den Bestand der Baulast nicht.

3. Der Verstoß gegen die mit einer Baulast übernommene Verpflichtung ist ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, der die Bauaufsichtsbehörde zum Erlaß einer mit Zwangsmitteln durchsetzbaren Ordnungsverfügung berechtigen kann.

Die Kl. wenden sich als Eigentümer des Grundstücks gegen eine auf eine Baulast gestützte bauaufsichtsrechtliche Anordnung zur Beheizung des Wohngebäudes auf dem Nachbargrundstück. Sie haben das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung mit Zuschlagsbeschluß vom 29. November 1990 erworben und sind seit dem 6. März 1991 als Eigentümer zu je 1/2 im Grundbuch eingetragen. Der Voreigentümer hatte aufgrund der Baugenehmigung Nr. 637 vom 16. März 1977 auf dem Grundstück das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung errichtet sowie eine Feuerstätte für flüssige Brennstoffe mit einer Kesselleistung von 40.000 kcal/h und einem unterirdischen Lagerbehälter für Heizöl. Im Jahre 1981 wurde der Heizkessel wegen "erhöhter Leistungsanforderung" erneuert und auf eine Leistung von 67,5 bis 72,2 kW vergrößert (Baugenehmigung Nr. 119 vom 18. Januar 1981). Der Voreigentümer des Grundstücks war auch Eigentümer des Nachbargrundstücks, das er im Jahre 1980 mit einem Zweifamilienhaus und einem Schwimmbad im Kellergeschoß bebaute (Baugenehmigung Nr. 1775 vom 10. September 1979 mit Nachträgen Nr. 2208 vom 8. Dezember 1980 sowie Nr. 13 vom 5. Januar 1982). In der Baubeschreibung vom 7. Mai 1979 gab er als Heizung "Öl/Wärmepumpe" an; in den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Bauvorlagen findet sich die Grüneintragung: "für den Einbau einer Heizung und für die Öllagerung ist besondere Genehmigung erforderlich." Nachdem der Voreigentümer der beiden Grundstücke im Oktober 1980 das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt gebeten hatte, auf dem Grundstück eine Baulast für die Heizung einzutragen, "da im Gebäude keine Heizungsanlage eingebaut worden ist, sondern die Versorgung über das Gebäude Nr. 14 erfolgt", gab er am Tag der Schlußabnahme, am 5. Dezember 1980, vor dem Bau- und Wohnungsaufsichtsamt als Eigentümer des Grundstücks folgende Verpflichtungserklärung ab: "Die Heizungsanlage, einschließlich der Brennstoffbehälter auf dem Grundstück Berlin-Mariendorf, muß zur Beheizung des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück Berlin-Mariendorf bestehen bleiben, solange das Gebäude auf dem Grundstück Berlin-Mariendorf zu Wohnzwecken genutzt wird." Entsprechend dieser Verpflichtungserklärung wurde am 10. März 1981 im Baulastenverzeichnis unter Nr. 2 die Baulast mit demselben Wortlaut eingetragen.

Für die Wohnungen und das Kellergeschoß wurde am 5. Dezember 1980 aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt. Im Jahre 1983 erwarben die Beigeladenen zu 1) die Wohnung 1 im Erdgeschoß mit Garage. Eigentümer der Wohnung 2 im Obergeschoß sind die Eheleute F. aufgrund des Kaufvertrages vom 31. März 1981. Teileigentümer des Kellergeschosses mit Schwimmbad sind die Beigeladenen zu 2) und 3). Die Eheleute F. haben im Jahre 1988 für ihre Wohnung im Obergeschoß eine eigene Heizungsanlage auf dem Balkon installiert und beziehen seitdem keine Heizenergie mehr von der Anlage auf dem Grundstück. Die Beigeladenen zu 1) haben sich gegen diesen Heizungseinbau in der Wohnung Nr. 2 in einem zivilrechtlichen Verfahren gewandt, das noch nicht abgeschlossen ist.

Nach Ankündigung mit Schreiben vom 24. Mai 1991 stellten die Kl. am 1. Juni 1991 die Lieferung von Heizenergie und Warmwasser für die Wohnung der Beigeladenen zu 1) und das Schwimmbad der Beigeladenen zu 2) und 3) ein. Auf Antrag der Beigeladenen zu 1) wies das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt mit Schreiben vom 11. Juni 1991 die Kl. darauf hin, daß die bauliche Anlage nicht in dem Zustand erhalten werde, der der Errichtung entspreche; die durch Eintragung einer Baulast öffentlich-rechtlich gesicherte Beheizung des Wohngebäudes Nweg sei wieder in Betrieb zu nehmen. Durch den Bescheid vom 2. Juli 1991 ordnete das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt die Durchführung dieser Maßnahmen an. Unter Androhung eines Zwangsgeldes von 1.000 DM wurde weiterhin die sofortige Vollziehung angeordnet, weil der Gebrauch des Gebäudes zu Wohnzwecken erheblich beeinträchtigt sei, wenn die Heizanlage nicht betrieben werde. Die Kl. legten Widerspruch ein; ihr Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Anordnung des Bekl. blieb erfolglos (Beschluß des VG vom 11. September 1991 - 19 A 363.91 -). Den Widerspruch der Kl., mit dem diese die rein privatrechtliche Natur der Verpflichtung hervorhoben, wies die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen mit dem Bescheid vom 10. Dezember 1991 zurück, da die Baulast rechtmäßig sei; das Vorhandensein einer geeigneten Beheizung sei für die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens erforderlich gewesen. Über einen etwaigen Antrag auf Löschung der Baulast sei in einem gesonderten Verfahren zu entscheiden.

In einem am 1. Juni 1992 vor dem Landgericht Berlin zwischen den Kl. und den Beigeladenen zu 2) und 3) geschlossenen Vergleich verpflichteten sich die Kl., die im Teileigentum der Beigeladenen zu 2) und 3) stehenden Räume mit Schwimmbad bis zum 30. April 1993 mit Heizenergie und Warmwasser zu versorgen; ab 1. Mai 1993 stellten die Kl. die Energielieferung ein.

Zur Begründung ihrer Klage haben die Kl. vorgetragen, die Verpflichtungserklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde sei unwirksam, da es sich nicht um eine in das Baulastenverzeichnis eintragungsfähige öffentlich-rechtliche Verpflichtung, sondern um eine typische privatrechtliche Grunddienstbarkeit handele. Die Baulast sei auch auf eine unmögliche Leistung gerichtet, da nach Installation der eigenen Heizungsanlage in der Wohnung Nr. 2 eine Beheizung des ganzen Hauses Nweg nicht mehr möglich sei. Eine Versorgung mit Warmwasser komme ohnehin nicht in Betracht, und das Kellergeschoß werde nicht zu Wohnzwecken genutzt. Die Baulast erschöpfe sich hier auch nicht, wie es erforderlich wäre, in einer statischen Regelung der Grundstückssituation, sondern überbürde ihnen Tätigkeitspflichten. Sie würden in ihrem Persönlichkeitsrecht eingeschränkt, da sie größere Mengen Heizöl einkaufen müßten, als dies für die Beheizung ihres eigenen Hauses erforderlich sei. Heizkostenvorschüsse würden überhaupt nicht oder nur schleppend gezahlt. Bei Bestand der Baulast müßten sie auch wieder einen größeren Heizkessel einbauen, als es für ihr Haus erforderlich sei. Der Bekl. hat sich auf die angefochtenen Bescheide berufen.

Mit seinem Urteil vom 12. August 1992 hat das VG Berlin die angefochtenen Bescheide aufgehoben und ausgeführt, eine Baulasteintragung sei von Anfang an ungültig, wenn die eingetragene Verpflichtung keinen baulastfähigen Inhalt habe oder wenn ihr die notwendige Bestimmtheit fehle. Hier erschöpfe sich die Baulast nicht in einer statischen Regelung der Grundstückssituation, sondern sie überbürde dem Grundstückseigentümer Pflichten schuldrechtlicher Art; privatrechtliche Verpflichtungen dürften durch eine Baulast aber nicht unmittelbar begründet werden. Wäre allein das Vorhandensein der Anlage Inhalt der Baulast, so wäre zwar die erforderliche Grundstücksbezogenheit gegeben, die Durchsetzbarkeit wäre dann jedoch auf eine Anordnung zum Vorhalten der Anlage beschränkt; der eingetragene Regelungsinhalt "zur Beheizung" ginge im Ergebnis ins Leere. Eine so verstandene Baulast sei ungeeignet und widersprüchlich und aus diesem Grunde unwirksam. Die Kl. seien auch nicht Störer, weil der Zustand der Heizung selbst keine Gefahr begründe; eine Verhaltensverantwortlichkeit komme ebenfalls nicht in Betracht, da eine Handlungspflicht zum Beheizen des Nachbarhauses weder aus der Baulast noch aus sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften folge.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Bekl., der vorträgt, zwi-schen den öffentlich rechtlichen Verpflichtungen aus der Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und den schuldrechtlichen Regelungen zwischen den Belasteten und den durch die Baulast Begünstigten sei zu unterscheiden. Die gegenüber der Behörde begründete öffentlich-rechtliche Handlungspflicht sei hier als zulässiger Inhalt einer Baulast durch die Bauordnung gedeckt. Auch in den klassischen Fällen der Baulast gehe es nicht nur um die statische Regelung; vielmehr müßten die zur Verfügung gestellten Leitungen und Fahrwege oder Stellplätze auch unterhalten wer-den.

Die Trennung eines Hauses von der bisher üblichen Beheizung stelle auch mit Rücksicht auf die Vorschriften des Wohnungsaufsichtsgesetzes eine Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dar. Die Baugenehmigung für das Haus ohne eigene Heizungsanlage habe erteilt werden können, da die Beheizung mit der Baulast auf andere Weise sichergestellt worden sei. Dies sei bei zahlreichen Wohngebäuden der Fall, die an eine Fernheizung angeschlossen seien. Den Beigeladenen zu 1) sei es mangels Schornsteinanschlusses und wegen des Fehlens von Kellerräumen nicht möglich, eine eigene Heizungsanlage einzubauen. Der Vergleich mit den Teileigentümern der Kellerräume könne den Beigeladenen zu 1) nicht entgegengehalten werden. Die Beigeladenen zu 1) schließen sich dem Vorbringen des Bekl. an und heben hervor, daß es mit dem früheren Eigentümer und dem Zwangsverwalter keine Probleme bei der Energieversorgung gegeben habe.

Der Bekl. beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 12. August 1992 zu ändern und die Klage abzuweisen. Die Kl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Kl. tragen vor, die Baulast habe nicht eingetragen werden dürfen, da zwischen den Nachbarn keine schuldrechtlichen Regelungen bestanden hätten. Der damalige Eigentümer habe auch nur aus rein privatwirtschaftlichen Gründen so gehandelt. Die Beigeladenen zu 1) hätten zudem gegenüber den anderen Sondereigentümern einen Anspruch auf Einbau einer Ölzentralheizung. Bei Beheizung der Wohnung der Beigeladenen zu 1) gehe Heizenergie im Kellergeschoß der Beigeladenen zu 2) und 3) unkontrolliert verloren; anders als zur Zeit der Begründung der Baulast sei eine sachgerechte Energielieferung und Abrechnung nicht möglich, da es keinen einheitlichen Abnehmer gebe. Ihre Heizung müsse jetzt dringend durch die bereits gekaufte kleinere, für ihr Haus ausreichende Anlage ersetzt werden.

Die Berufung des Bekl. hat Erfolg. Der angefochtene Bescheid des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes vom 2. Juli 1991 ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Kl. sind aufgrund der bestehenden, im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast "zur Beheizung" des Gebäudes verpflichtet, solange dieses zu Wohnzwecken genutzt wird.

Der Verstoß der Kl. gegen die von dem Voreigentümer mit der Baulast rechtmäßig übernommenen und fortbestehenden öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen zur Beheizung der Wohnung der Beigeladenen zu 1) berechtigt die Bauaufsichtsbehörde nach der allgemeinen polizeirechtlichen Generalklausel des § 14 (jetzt § 17) ASOG Bln., dagegen mit einer (unselbständigen) Ordnungsverfügung vorzugehen. Bei den mit einer Baulast übernommenen Pflichten handelt es sich um normativ festgelegte öffentlich rechtliche Verpflichtungen; ein Verstoß dagegen bedeutet eine Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften (vgl. Förster/Grundei/Steinhoff/Dageförde/Wilke, BauO Bln 1985, § 73 Rn. 11; Ziegler, BauR 1988, 18, 26; Sauter/Emig/Kiess/Hornung, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, Stand: Dezember 1992, § 70 Rn. 30; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19. Juni 1968, BRS 20 Nr. 98, S. 155 und Urteil vom 27. Dezember 1983, VBlBW 1984, 179). Da weder die bauordnungsrechtliche Generalklausel des § 3 Abs. 1 BauO Bln noch die Regelungen über die Baulast in § 73 BauO Bln eine Eingriffsbefugnis der Bauaufsichtsbehörde zur Durchsetzung der in diesen Vorschriften genannten öffentlich-rechtlichen Pflichten begründen und es an einer speziellen Regelung in der Bauordnung für Berlin dafür fehlt, ist die allgemeine ordnungsbehördliche Ermächtigungsgrundlage für die Gefahrenabwehr in § 14 (jetzt § 17) ASOG Bln anzuwenden (vgl. Beschluß des Senats vom 17. August 1990, OVGE Bln 19, 98, 99). Die Kl. sind auch die richtigen Adressaten der Anordnung. Der Voreigentümer hat die öffentlich-rechtliche Verpflichtung übernommen, die Heizungsanlage auf seinem Grundstück "zur Beheizung" des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück, in dem die Beigeladenen zu 1) ihre Eigentumswohnung haben, bestehen zu lassen, solange dieses Gebäude zu Wohnzwecken genutzt wird. Durch das Unterlassen der Beheizung verletzen die Kl. diese öffentlich-rechtliche Verpflichtung aus der Baulast (vgl. jetzt auch § 13 Abs. 4 ASOG Bln).

Die der angefochtenen Ordnungsverfügung zugrunde liegende Baulast ist wirksam begründet worden und durch den Erwerb in der Zwangsversteigerung nicht erloschen; sie ist auch nicht auf eine unmögliche Leistung gerichtet oder aus anderen Gründen gegenstandslos geworden.

Die Baulast ist im Zeitpunkt der Schlußabnahme am 5. Dezember 1980 durch die Verpflichtungserklärung des Voreigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde nach § 104 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 BauO Bln 1979 entstanden. Der Voreigentümer konnte die Verpflichtungserklärung als Eigentümer beider Grundstücke wirksam abgeben und so eine Eigentümerbaulast begründen (vgl. Sauter, a. a. O., Rn. 2; Dehner, Nachbarrecht, 7. Aufl. 1991, B § 30 S. 33, 43; David, Die Baulast als bauaufsichtliches Instrument, 1970, S. 95). Die Baulasterklärung ist auch so hinreichend bestimmt, daß sie mit einer bauaufsichtlichen Verfügung durchgesetzt werden kann (vgl. dazu OVG Münster, Urteil vom 15. Mai 1992, NJW 1993, 1284). Der frühere Eigentümer der beiden Grundstücke hat mit seiner Erklärung vom 5. Dezember 1980 nicht nur die Verpflichtung übernommen, die Heizungsanlage auf dem Grundstück bestehen zu lassen, solange das Gebäude auf dem Grundstück zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern er hat die Verpflichtung zu einem positiven Tun, "zur Beheizung", übernommen. Dafür sprechen nicht nur die Entstehungsgeschichte der Baulast, sondern auch ihr Wortlaut und die praktische Handhabung innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Begründung. Wie den Verwaltungsvorgängen zu entnehmen ist, sollte die Baulast eingetragen werden, da im Gebäude A keine Heizungsanlage eingebaut worden ist und die Versorgung über das Gebäude B erfolgen sollte. Nach dem Kaufvertrag über die Veräußerung der Eigentumswohnungen ist den Käufern bekannt, daß die Beheizung des Gebäudes von einer Heizzentrale erfolgt , die sich auf dem benachbarten Grundstück des Verkäufers befindet; der Verkäufer verpflichtete sich, die laufende Belieferung mit Heizenergie seitens dieser Heizzentrale sicherzustellen und durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Lasten des Nachbargrundstücks auf Dauer zu sichern; der Verkäufer war berechtigt, das Abrechnungsverfahren bezüglich der Heizkosten einschließlich der Festlegung der laufenden Heizkostenvorschüsse zu regeln. Entsprechend der Entstehungsgeschichte und dem Wortlaut der Baulast sowie den in dem Kaufvertrag übernommenen Verpflichtungen ist die Heizenergie für die Eigentumswohnung der Eheleute F. bis zum Jahre 1988 und für die Eigentumswohnung der Beigeladenen zu 1) und das Teileigentum der Beigeladenen zu 2) und 3) im Kellergeschoß bis zum 1. Juni 1991 geliefert worden.

Die Verpflichtung zur Beheizung des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück, solange es zu Wohnzwecken genutzt wird, ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem das Grundstück des Baulastpflichtigen betreffenden Tun, das sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt (vgl. § 104 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 BauO Bln 1979 und jetzt § 73 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln). Entgegen der Auffassung der Kl. und des Verwaltungsgerichts in dem angefochtenen Urteil erschöpfen sich Baulasten nicht in einer statischen Regelung der Grundstückssituation, vielmehr können auch öffentlich-rechtliche Handlungspflichten durch eine Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde begründet werden. Es entspricht allgemeinen bauordnungsrechtlichen und damit öffentlich-rechtlichen Anforderungen, daß Räume beheizbar sein müssen, wenn die Art ihrer Benutzung dies erfordert (vgl. Scheerbarth, Das allgemeine Bauordnungsrecht, 2. Aufl. 1966, S. 231; so auch die im Zeitpunkt der Bestellung der Baulast geltende Vorschrift des § 25 Abs. 1 BauO Bln 1979). Dementsprechend findet sich in § 3 Abs. 2 Nr. 3 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin - WoAufG Bln - in der Fassung vom 3. April 1990 (GVBl. S. 1081) die Regelung, daß der bestimmungsgemäße Gebrauch der Wohnung oder der Wohnräume insbesondere dann nicht unerheblich beeinträchtigt ist, wenn die Feuerstätten und Heizungsanlagen sich nicht ordnungsgemäß benutzen lassen; nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 WoAufG Bln ist den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse nicht genügt, wenn innerhalb der Wohnung die Heizmöglichkeit fehlt oder ungenügend ist (vgl. auch § 3 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln, wonach bauliche Anlagen ihrem Zweck entsprechend ohne Mißstände zu nutzen sein müssen). Unerheblich und für die Wirksamkeit der Baulast ohne Bedeutung ist es, daß der frühere Eigentümer der beiden Grundstücke die Baulast aus rein wirtschaftlichen Gründen eintragen ließ. Ein öffentliches Interesse für die bloße Bestellung einer Baulast ist nicht erforderlich; Baulasten werden regelmäßig aus privaten Interessen beantragt. Erst dann, wenn die Baulast entstanden und aufgrund ihres Bestehens eine Baugenehmigung erteilt oder ein Bauvorhaben errichtet worden ist, besteht an dem Fortbestand der Baulast ein öffentliches Interesse, sofern das Bauvorhaben nur aufgrund der Baulast mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist. Der Bestand der Baulast hängt dann nicht mehr von der am privaten Interesse orientierten Dispositionsfreiheit des Grundstückseigentümers ab; die Behörde ist verpflichtet, an der Baulast festzuhalten, solange dies erforderlich ist. Im Rahmen der Prüfung, ob ein Anspruch auf Verzicht besteht, ist das öffentliche Interesse von Bedeutung (§ 73 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln).

Keine Bedenken lassen sich auch daraus herleiten, daß der frühere Eigentümer der beiden Grundstücke sich erst während der Bauarbeiten dazu entschlossen hat, das Gebäude ohne eigene Heizungsanlage zu errichten. Entsprechend der Regelung des § 89 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln 1979 (jetzt § 62 Abs. 1 Satz 3 BauO Bln) wird in den der Baugenehmigung vom 10. September 1979 zugrunde liegenden Bauvorlagen zutreffend mit Grüneintrag darauf hingewiesen, daß für die Heizungsanlage eine besondere Genehmigung erforderlich ist. Daß der frühere Eigentümer von der Einholung einer solchen Genehmigung abgesehen und dafür den Heizkessel auf dem Grundstück Nweg 14 wegen erhöhter Leistungsanforderung erneuert und auf eine Leistung von 67,5 bis 72,1 kW vergrößert hat, ist ohne rechtliche Relevanz für die Wirksamkeit der Baulasterklärung vom 5. Dezember 1980.

Entgegen der Auffassung der Kl. werden sie durch die Erfüllung der öf-fentlich-rechtlichen Pflicht zur Beheizung des Nachbargrundstücks nicht in ihrem Persönlichkeitsrecht verletzt. Auch bei einzelnen der in der Bauordnung ausdrücklich genannten, für Baulasten in Betracht kommenden Fälle können neben der Bereitstellung von Grundstücksflächen für Zufahrten (§ 4 Abs. 1 BauO Bln), für Kinderspielplätze (§ 8 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln) oder für Stellplätze (§ 48 Abs. 2 Satz 1 BauO Bln) öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem Tun übernommen werden, so etwa die Unterhaltung der jeweiligen Anlagen, die Verpflichtung, Tore für Zufahrten oder Stellplätze zu öffnen und zu schließen, die Schnee- und Laubbeseitigung auf diesen Flächen, die Erneuerung und Pflege des Spielsandes sowie die Wartung und gegebenenfalls Instandsetzung schadhafter Spielgeräte und Spielflächen. Durch Baulast könnte auch die Verpflichtung übernommen werden, eine Hecke zum Schutz des Nachbargrundstücks zu erhalten und bei einem Eingehen neu zu pflanzen (vgl. VGH Baden Württemberg, Urteil vom 11. Dezember 1986 - 8 S 1282/86 -; Sauter, a. a. O., Rn. 19); hierbei gehört zur Erhaltungspflicht auch das Wässern, Düngen und Beschneiden der Hecke und das Abrechnen der dabei entstehenden Kosten. Dadurch ist ebensowenig das Persönlichkeitsrecht des Baulastverpflichteten betroffen wie im vorliegenden Fall, wenn bei der automatisch arbeitenden Heizungsanlage der Hahn der Leitung, die zum Nachbargrundstück führt, aufgedreht bleibt und daher mehr Heizöl eingekauft werden muß oder eine Abrechnung über die Kosten auch einer etwaigen Instandsetzung mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks durchzuführen ist.

Regelmäßig werden derartige Baulasten nicht freiwillig übernommen, so daß üblicherweise gleichzeitig schuldrechtliche Vereinbarungen über die Einzelheiten der Unterhaltung getroffen werden. Im vorliegenden Fall beruht das Fehlen einer schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen den Grundstückseigentümern auf der bei der Bestellung der Baulast bestehenden Konstellation, daß es sich um eine Eigentümerbaulast gehandelt hat. Für die Wirksamkeit einer Baulast komm es auf das Bestehen und auf den Inhalt der privatrechtlichen Beziehungen zwischen den beteiligten Grundstückseigentümern nicht an. Unabhängig von den privatrechtlichen Vereinbarungen der durch die Baulast belasteten und begünstigten Grundstückseigentümer begründet diese nur öffentlich-rechtliche Beziehungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde; auch der Begünstigte hat keine Ansprüche aus der Baulast gegenüber dem verpflichteten Grundstückseigentümer. Wenn die Nichterfüllung der durch die Baulast übernommenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtung den Begünstigten in anderweitig bestehenden subjektiven Rechten (z. B. hier die Beigeladenen in ihrer Gesundheit bei einer Nichtbeheizung während der Heizperiode) beeinträchtigt oder die Baulast auch dem Interesse des Begünstigten dienen soll (vgl. § 73 Abs. 3 Satz 3 BauO Bln), besteht jedoch ein Anspruch gegenüber der Bauaufsichtsbehörde auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Durchsetzung der Baulast mit der Möglichkeit der Reduktion des Ermessens auf ein Einschreiten gegen den Baulastverpflichteten (vgl. HessVGH, Beschluß vom 4. Juni 1992, NVwZ-RR 1993, 236).

Die von dem früheren Eigentümer übernommene Baulast ist auch nicht durch den Erwerb des Grundstücks in der Zwangsversteigerung erloschen. Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundstücks, die der Bauaufsichtsbehörde eine dauernde Sicherung der baurechtmäßigen Nutzung bieten soll. Als grundstücksbezogene öffentliche Last erlischt sie nicht durch den Zuschlag nach § 90 Abs. 1 ZVG im Verfahren der Zwangsversteigerung (vgl. schon Gaentzsch, Öffentliches Baurecht, 1978, S. 231; Förster a. a. O., § 73 Rn. 7; HessVGH, Urteil vom 19. Juni 1981, BRS 38 Nr. 135, S. 306; BVerwG, Beschluß vom 29. Oktober 1992, NJW 1993, 480; OVG Hamburg, Urteil vom 12. November 1992, MDR 1993, 762).

Entgegen der Auffassung der Kl. ist die Baulast nicht deshalb auf eine unmögliche Leistung gerichtet, weil an den Räumen des Gebäudes auf dem Grundstück Wohnungseigentum und Teileigentum begründet worden sind. Bei der Begründung des Wohnungs- und Teileigentums sind nicht mehrere Grundstücke entstanden, sondern lediglich Miteigentumsanteile an dem Grundstück. Darauf, daß die Miteigentumsanteile nach § 1 Abs. 2 WEG mit dem Sondereigentum an der einzelnen Wohnung verbunden sind, kommt es für den Bestand der Baulast nicht an. Von Bedeutung für die öffentlich rechtlichen Verpflichtungen des mit der Baulast belasteten Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde sowie bei deren Entscheidung über die Durchsetzung der Baulast ist nur, daß die Wohnungseigentümer auch Miteigentümer des durch die Baulast begünstigten Grundstücks sind.

Die Baulast ist auch nicht dadurch gegenstandslos geworden, daß die Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 2 sich eine eigene Heizungsanlage errichtet haben. Das Gebäude wird weiterhin zu Wohnzwecken genutzt. An der Durchsetzung der Baulast besteht jedenfalls hinsichtlich des Wohnungseigentums der Beigeladenen zu 1) weiterhin ein öffentliches Interesse. Ohne die Baulast würden insoweit baurechtswidrige Zustände entstehen, so daß die Bauaufsichtsbehörde die in der Baulast übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung notfalls mit hoheitlichen Mitteln durchsetzen muß (vgl. BVerwG, Beschluß vom 27. September 1990, BRS 50 Nr. 109, S. 260).

Die angefochtene Ordnungsverfügung in Verbindung mit dem Anhörungsschreiben vom 11. Juni 1991 ist auch bestimmt genug. Aus dem dem Erlaß der angefochtenen Verfügung vorangegangenen Schriftwechsel war den Kl. als Adressaten bekannt, daß die Bauaufsichtsbehörde nur die Beheizung der Eigentumswohnung der Beigeladenen zu 1) sicherstellen wollte. Im Zusammenhang mit der Anordnung der sofortigen Vollziehung wird aus der angefochtenen Ordnungsverfügung deutlich, daß es nur um den "Gebrauch des Gebäudes zu Wohnzwecken" ging. Soweit die Rohrleitungen durch das in Teileigentum der Beigeladenen zu 2) und 3) stehende Kellergeschoß mit dem Schwimmbad laufen und dabei Heizenergie verloren geht, berührt das weder die Vollzugsfähigkeit der Baulast im übrigen noch können daraus Bedenken gegen die Bestimmtheit der Ordnungsverfügung vom 2. Juli 1991 hergeleitet werden. Insoweit ist es Sache der Kl., mit den Beigeladenen zu 2) und 3) privatrechtliche Regelungen zu treffen oder sich gegebenenfalls an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu halten. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die sich aus der Baulast für die Kl. ergebende öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Beheizung der Wohnung der Beigeladenen zu 1), weil jedenfalls insoweit das Gebäude auf dem Grundstück zu Wohnzwecken genutzt wird und eine eigene Heizungsanlage, die die Baulast gegenstandslos machen und das öffentliche Interesse an ihrem Bestand entfallen lassen könnte (vgl. § 73 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln), nicht vorhanden ist.

Auch der zwischen den Kl. und den Beigeladenen zu 2) und 3) geschlossene Vergleich über das Ende der Heizenergielieferung ab 1. Mai 1993 berührt das öffentliche Interesse an dem Fortbestand der Baulast, die zur Errichtung des Wohngebäudes ohne Heizungsanlage auf dem Grundstück geführt hat, nicht. Da nur mit Beheizung durch die Heizungsanlage auf dem Grundstück die Wohnung der Beigeladenen zu 1) ihrem Zweck entsprechend ohne Mißstände genutzt werden kann (§ 3 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln), ist das Vorgehen der Bauaufsichtsbehörde ermessensfehlerfrei.

Die angefochtene Verfügung entspricht auch den Vorschriften des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes. Bei vertretbaren Handlungen kann nach § 11 Abs. 1 VwVG ein Zwangsgeld verhängt werden, wenn die Ersatzvornahme untunlich ist. Das ist hier der Fall, da die Kl. die Zuleitung der Heizung zum Nachbargrundstück jederzeit wieder abstellen könnten, wenn sie von einem Dritten geöffnet würde.

Danach war auf die Berufung des Bekl. das Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Ein Eigentümer von zwei benachbarten Grundstücken wollte mit einer einzigen Ölzentralheizung beide Häuser mit Wärme versorgen und gab deshalb eine öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärung nach § 73 Bauordnung Berlin ab, wonach als Baulast die Beheizung des Nachbargrundstücks übernommen wurde. Daran wollte sich der Erwerber nach Veräußerung des Hauses mit Zentralheizung nicht mehr halten, zumal inzwischen das Nachbarhaus in Wohnungseigentum umgewandelt war und er mit einem Eigentümer wieder einen Vergleich abgeschlossen hatte, wonach die Beheizungspflicht entfiel.

Als die Bauaufsichtsbehörde auf Einhaltung der Beheizungspflicht drängte, klagte der Hauseigentümer dagegen, blieb beim OVG Berlin aber erfolglos.

In seinem Urteil vom 29. Oktober 1993 stellte das Gericht fest, die Baulast sei wirksam übernommen. Spätere Änderungen in den Eigentumsverhältnissen spielten keine Rolle, so daß die Behörde auch berechtigt sei, die Verpflichtung aus der Baulast mit Zwangsmitteln durchzusetzen.