Baulandenteignung

Baulandenteignung; staatlich verwaltetes Grundstück; unredlicher Erwerb; Gebäudeeigentum; Nutzungsrech; Eigenheimkauf: Schädigungstatbestand

Allein die Kenntnis eines Erwerbers, daß ein staatlich verwaltetes Grundstück nach dem Baulandgesetz enteignet worden ist, um ihm anschließend Gebäudeeigentum und zugehöriges Nutzungsrecht zu verschaffen, macht den Erwerb nicht unredlich. Das gilt selbst dann, wenn die Enteignung den Tatbestand eines § 1 Abs. 1 Buchst. a) oder § 1 Abs. 1 Buchst. b) Vermögensgesetz erfüllt hätte.

Die Kl. begehren die Rückübertragung des Grundstücks, Flurstück 1177, 1181, 1182; es umfaßt eine Fläche von 1.296 m2 und ist mit einem kleinen Wohnhaus bebaut.

Der Vater der Kl., H., war seit 1947 im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen gewesen. 1963 wurde das Anwesen gemäß § 6 der Verordnung vom 17.7.1952 unter vorläufige staatliche Verwaltung durch den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung gestellt. Das Grundstück wurde anschließend zu Wohnzwecken vermietet. Im Rahmen eines Wohnungstauschs zogen die Beigeladenen zu 1. und 2. im Februar oder März 1987 in das aufstehende Häuschen ein. Mit Schreiben vom 11. Februar 1987 erklärten sie gegenüber dem Rat der Gemeinde die Absicht, das Grundstück zum Zwecke des Ausbaus zum Eigenheim käuflich zu erwerben. Das Kaufgesuch wurde vom Rat der Gemeinde befürwortet. Im Auftrag des VEB Gebäudewirtschaft erstellte der Sachverständige für Wertermittlung im Grundstücksverkehr am 6.3.1987 eine "Wertschätzung" des aufstehenden Kleinhauses. Der Sachwert des Grundstücks wurde mit 3.700,00 Mark angegeben.

Der Bürgermeister der Gemeinde stellte am 15.5.1987 einen Antrag auf Entscheidung nach dem Baulandgesetz zum streitbefangenen Grundstück. Zur Begründung wurde auf planmäßige Baumaßnahmen der "Werterhaltung/Instandsetzung/Modernisierun

g" verwiesen. In der Sitzung vom 13.8.1987 beschloß der Rat des Kreises entsprechend der Beschlußvorlage vom 20.7.1987, Punkt 33 den Entzug des Eigentumsrechts Mit dem Feststellungsbescheid vom 8.9.1987 teilte der Rat des Kreises, Abteilung Finanzen, dem vorläufigen staatlichen Verwalter mit, das streitbefangene Grundstück sei in Eigentum des Volkes übergegangen. Zugleich wurde eine Entschädigung von 8.700,00 Mark festgesetzt. Zum Rechtsträger wurde der Rat der Gemeinde bestimmt. Am 2.10.1987 wurde Eigentum des Volkes in das Grundbuch eingetragen.

Bereits am 31.8.1987 hatte der Rat der Gemeinde den Beigeladenen zu 1. und 2. eine Baugenehmigung zum Umbau und der Erweiterung des Wohnhauses sowie zur Errichtung eines Wirtschafts- und Garagengebäudes und einer Fäkaliengrube erteilt. Am 19.11.1987 verkaufte der Rat der Gemeinde an die Beigeladenen zu 1. und 2. das aufstehende Häuschen zu einem Kaufpreis von 1.100,00 Mark/DDR. Am 1.12.1987 wurde ihnen durch den Rat des Kreises ein dingliches Nutzungsrecht am Grundstück verliehen; Gebäudeeigentum und dingliches Nutzungsrecht wurden am 12.1.1988 im Grundbuch eingetragen. Auf dem zugehörigen Gebäudegrundbuchblatt wurde am 17.2.1988 eine Aufbauhypothek in Höhe von 44.900,00 Mark/DDR zugunsten der Kreissparkasse eingetragen. Im Jahre 1988 wurde das genehmigte Wirtschaftsgebäude im Rohbau errichtet.

Die Beigeladenen zu 1. und 2. schlossen mit dem Beigeladenen zu 4. am 11.4.1990 einen notariell beurkundeten Eigenheimkaufvertrag, der erneut einen Kaufpreis von 1.100,00 Mark für das Häuschen vorsah. Am 11.5.1990 wurde dem Beigeladenen zu 4. vom Rat des Kreises ein dingliches Nutzungsrecht am Grundstück verliehen; er wurde auf dem Gebäudegrundbuchblatt am 5.2.1993 eingetragen. Der Rat der Gemeinde und der Beigeladene zu 4 schlossen am 6.6.1990 einen Grundstückskaufvertrag, der bislang nicht grundbuchlich vollzogen worden ist. Im Jahre 1990 erweiterte der Beigeladene zu 4. das Kleinwohnhaus um einen Anbau.

Die Kl., Alleinerben nach dem am 11.7.1959 verstorbenen H., beantragten mit Schreiben vom 28.8.1990 die Rückübertragung des oben genannten Grundstücks. Mit Bescheid des Rechtsvorgängers des Bekl. vom 31.3.1993 wurde der Antrag abgelehnt.

Die Klage ist unbegründet, denn die angegriffenen Bescheide verletzen die Kl. nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks ist nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen.

Nach dieser Vorschrift ist eine Rückgabe dann ausgeschlossen, wenn unter anderem natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Nach Satz 2 der Vorschrift gilt dies bei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden nicht, sofern das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft nach dem 18.10.1989 ohne Zustimmung des Berechtigten geschlossen worden ist. In derartigen Fällen versagt das Gesetz auch einem an sich redlichen Erwerber jeglichen Vertrauensschutz, so daß der Rückübertragungsanspruch durchgreift. Dabei ist grundsätzlich auf die Person des gegenwärtigen Rechtsinhabers abzustellen (vgl. BVerwG, B. v. 23.6.1995 - 7 C 13.94 - NJW 1995, 2740 = ZOV 1995, 380).

Dies ergibt sich zwingend aus dem Zweck der Vorschrift, die entsprechend der gemeinsamen Erklärung zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15.6.1990 einen sozialverträglichen Ausgleich zwischen dem Restitutionsinteresse und Bestandsinteresse herstellen will. Sie löst, sofern der Erwerb redlich erfolgt ist, den Konflikt zugunsten des Erwerbers. Dies gilt aber ausnahmsweise dann nicht, wenn der betreffende Vermögenswert am Stichtag von dem vormaligen Rechtsinhaber (Zwischenerwerber) bereits redlich erworben worden war und durch den nach dem Stichtag liegenden Letzterwerb kein neuer Schädigungstatbestand im Sinne des § 1 VermG verwirklicht worden ist (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 27.10.1995 - 7 C 56.94 - (VIZ 1996, 91 = ZOV 1996, 61).

In diesen Fällen wurde nämlich durch ein nach dem 18.10.1989 geschlossenes Rechtsgeschäft keine Restitutionslage beseitigt, so daß es an einer inneren Rechtfertigung dafür fehlt, den Interessenkonflikt zwischen dem Restitutionsberechtigten und dem gegenwärtigen Rechtsinhaber (Letzt erwerber) mit Hilfe der Stichtagsregelung einseitig zu Lasten des Letzt-erwerbers zu lösen. Daher ist in Fällen eines Verkaufs von privat an privat nach dem Stichtag grundsätzlich eine zweifache Redlichkeitsprüfung erforderlich. Zum einen muß der Zwischenerwerber sein Eigentum oder dingliches Nutzungsrecht redlich erworben haben, zum anderen muß gleiches hinsichtlich des letzten Erwerbsvorgangs gelten. Letzteres wird in aller Regel zu bejahen sein, weil es nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen denkbar ist, daß der von einem redlichen Zwischenerwerber erwerbende Käufer unredlich i.S.d. § 4 Abs. 2 S. 1 i.V.m. Abs. 3 VermG ist (vgl. BVerwG, a.a.O.)

Zu Unrecht berufen sich die Kl. auf ihr Eigentumsrecht nach Artikel 14 Abs. 1 des Grundgesetzes, der angeblich einer solchen Auslegung entgegensteht, denn der Anspruch auf Rückübertragung nach dem Vermögensgesetz untersteht nicht der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie. Vielmehr ist er seiner Natur nach als allgemeiner Wiedergutmachungsanspruch anzusehen, der allein auf dem Rechts- und Sozialstaatsgedanken beruht (vgl. BVerwG, Urt. v. 6.4.1995 - 7 C 10.94 - ZOV 1995, 304).

Insbesondere bei der Wiedergutmachung früheren, von einer anderen Staatsgewalt zu verantwortenden Unrechts hat der Gesetzgeber einen besonders weiten Gestaltungsraum (vgl. BVerfG, Urt. v. 23.4.1991 - 1 BvR 1170, 1174, 1175/90 - NJW 1991, 1600).

1. Die Beigeladenen zu 1. und 2. haben das Gebäudeeigentum und dingliche Nutzungsrecht redlich erworben, denn in ihrer Person lagen weder die Voraussetzungen der in § 4 Abs 3 VermG genannten Fälle vor, die eine Redlichkeit des Erwerbers regelmäßig ausschließen, noch sind andere Umstände ersichtlich, aus denen auf ihre Unredlichkeit geschlossen werden könnte.

a) Nach § 4 Abs. 3 Buchst. a) VermG wäre der Kauf des kleinen Wohnhauses durch die Beigeladenen zu 1. und 2. dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht in Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und die Beigeladenen zu 1. und 2. dies wußten oder hätten wissen müssen. Dafür liegen der Kammer keine Anhaltspunkte vor.

Der Abschluß des Eigenheimkaufvertrages zum Erwerb des Gebäudeeigentums beruhte auf § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19.12.1973 (GBl. I, 578). Dies ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts aus dem Kostenvermerk auf dem Kaufvertrag. Entgegen der Überschrift des Gesetzes diente es nicht nur der Verbesserung der Erholungsmöglichkeiten der Bürger, sondern bezweckte nach seiner Präambel auch eine Verbesserung der Wohnbedingungen. Es steht außer Frage, daß den Beigeladenen das aufstehende Gebäude zu Wohnzwecken verkauft worden ist. Dafür spricht nicht nur die Tatsache, daß die Beigeladenen im Rahmen eines Wohnungstauschs in den Besitz des Hauses kamen, sondern auch ihre nachgewiesene dortige Wohnungsnahme über mehrere Jahre. Die Beigeladene zu 1. war unter der zugehörigen postalischen Anschrift vom 3.3.1987 bis zum 2.4.1989 mit Hauptwohnung gemeldet, der Beigeladene zu 2. ebenfalls vom 3.3.1987 bis 15.11.1990. In der schriftlichen Erklärung des Nachbarn K. vom 13.2.1996 wird bestätigt, daß die Beigeladenen zu 1. und 2. tatsächlich auf dem Grundstück gewohnt haben. Der Kaufvertrag wurde am 20.11.1987 genehmigt, der Kaufpreis für das Haus entsprach demjenigen Anteil des Grundstückswertes, den der Gutachter R. am 6.3.1987 in Ansatz gebracht hatte. Mit Eintragung der Beigeladenen zu 1. und 2. in das Gebäudegrundbuch am 12.1.1988 war das Eigentum am Gebäude nach § 1 Abs. 3 des o. g. Gesetzes auf sie übergegangen. Das nach § 2 des o.g. Gesetzes zugehörige dingliche Nutzungsrecht erwarben sie durch die Aushändigung der am 1.12.1987 nach § 1 des Gesetzes über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14.12.1970 (GBl. I, 372) ausgestellten Nutzungsurkunde. Die Tatsache, daß zwischen Kaufantrag und Abschluß des Eigenheimkaufvertrages das Eigentum am Grundstück nach § 12 des Gesetzes über die Bereitstellung von Grundstücken für Baumaßnahmen vom 15.6.1984 (GBl. I, 201) den Kl. als Erben des Bucheigentümers entzogen worden ist, gibt keinen Anlaß zur Annahme, daß die Beigeladenen zu 1. und 2. unredlich gewesen seien. Zum einen entsprach es der gängigen Verwaltungspraxis der DDR, maroden Wohnungsbestand, der wegen Verzugs der Eigentümer nach Westdeutschland unter staatlicher Verwaltung stand, bei Überschuldung zu enteignen, um diesen an ortsansässige Bürger weiterzuveräußern. Dahinter stand einerseits die wirtschaftspolitische Absicht, die kommunalen Wohnungs- und Gebäudeverwaltungen hinsichtlich der Instandhaltungskosten zu entlasten und das Privateigentum ausgereister Bürger nach und nach zu liquidieren (vgl. den unveröffentlichten Ministerratsbeschluß vom 28.7.1977 (abgedr. in Fieberg/Reichenbach, Enteignung und offene Vermögensfragen in der DDR, Bd. II, 2. Aufl. 1992, Nr. 3.18.6).

Andererseits sollte den bauwilligen Einwohnern eine Beleihungsgrundlage zur Verfügung gestellt werden, damit diese die Baukosten tragen konnten, ohne ihnen zugleich Privateigentum an Grund und Boden verschaffen zu müssen.

So liegt es hier. Wie sich aus den Mängelanzeigen der ehemaligen Mieterin K. im Zeitraum von 1968 bis 1984 ergibt, waren mehrfach Reparaturen größeren Umfangs von der kommunalen Wohnungsverwaltung zu besorgen gewesen. Die bereits 1986 beabsichtigte "Baulandvergabe" zum Zwecke des Um- und Ausbaus an die Vormieter der Beigeladenen zu 1. und 2., nämlich an K. und S., belegen das Interesse des VEB Gebäudewirtschaft, sich der Unterhaltungslast zu entledigen. Die Beigeladenen zu 1. und 2. beabsichtigten nicht nur den Ausbau des kleinen Hauses und die Errichtung eines Wirtschaftsgebäudes, sondern setzten dies 1988 unter Aufnahme eines durch eine Aufbauhypothek gesicherten Kredits bei der Kreissparkasse jedenfalls teilweise auch ins Werk.

Daß bei der vorgängigen Enteignung möglicherweise der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 1 Buchst. a) oder b) VermG verwirklicht worden ist, spielt für die Frage der Redlichkeit der (Zwischen-) Erwerber keine Rolle. Weder wußten die Beigeladenen zu 1. und 2., daß die Liegenschaft im Eigentum eines "Republikflüchtlings" gestanden hatte, noch kann ihnen eine diesen Personenkreis diskriminierende Verwaltungspraxis angelastet werden. Vielmehr richteten sie ihr Handeln auf eben diese übliche Verwaltungspraxis ein, ohne in herausgehobener oder unüblicher Weise auf das zwischenzeitlich erfolgte Enteignungsverfahren Einfluß genommen zu haben. Insofern ist diese Fallkonstellation vergleichbar mit den sogenannten Ausreisefällen, in denen die Ausreise nach Westdeutschland regelmäßig von der Aufgabe des Grundeigentums abhängig gemacht worden ist, so daß der Beweis des ersten Anscheins für eine unlautere Machenschaft nach § 1 Abs. 3 VermG spricht (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.2.1996 - 7 C 59.94 -, NJW 1996, 1909 = VIZ 1996, 335 = ZOV 1996, 213), gleichwohl die Kenntnis des nachfolgenden Erwerbers von dem ausreisebedingten Verzicht oder Verkauf des Vermögenswertes nicht dessen Unredlichkeit nach sich zieht (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.4.1994 - 7 B 188.93 -, NJW 1994, 2371 = ZOV 1994, 318, VG Frankfurt (Oder), Urt. v. 13.2.1996 - 5 K 662/94.

b) Der von der Kammer ermittelte Sachverhalt bietet auch keinen Anhaltspunkt dafür, daß die Beigeladenen zu 1. und 2. nach § 4 Abs. 3 Buchst. b) VermG durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt, die Bedingung des Erwerbs oder auf die Auswahl des Erwerbsgegenstandes eingewirkt hätten.

c) Schließlich kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß die Beigeladenen zu 1. und 2. sich eine von dritter Seite herbeigeführte Zwangslage der Kl. zunutze gemacht hätten, um den Vermögenswert zu erwerben. Ein "Zunutzemachen" i.S.d. § 4 Abs. 3 Buchst. c) VermG verlangt einen besonderen Vorteil, der über die bloße Nutzung einer sich infolge einer Enteignung bietenden Kaufgelegenheit hinausgehen muß. Dafür spricht, daß nach inzwischen ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erst ein anstößiges Verhalten im Sinne einer moralischen Verwerflichkeit Unredlichkeit i.S.d. § 4 Abs. 3 VermG zu begründen vermag (vgl. BVerwG, B. v. 2.4.1993 - 7 B 22.93 -; Buchholz 112, § 4 VermG, Nr. 1 = ZOV 1993, 193; Urt. v. 27.1.1994 - 7 C 4.93 - BVerwGE 95, 108 = ZOV 1994, 136).

Ein solches Verhalten läßt sich aber nach dem oben unter a) dargestellten Sachverhalt nicht erkennen.

2. Anhaltspunkte, die für einen unredlichen Erwerb des Beigeladenen zu 4. sprechen, sind nicht einmal ansatzweise vorhanden, geschweige denn vorgetragen worden. Er hat das Gebäudeeigentum durch Eigenheimkaufvertrag vom 11.4.1990 und dessen Eintragung in das Gebäudegrundbuchblatt am 5.2.1993 nach § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19.12.1973 erworben. Die Verleihung des dinglichen Nutzungsrechts beruhte auf dessen § 2 in Verbindung mit § 1 des Gesetzes über die Verleihung von Nutzungsrechten vom 14.12.1970. Der Eigenheimkaufvertrag ist am 7.4.1990 genehmigt worden, der vereinbarte Kaufpreis von 1.100,00 Mark/DDR entsprach erneut der Wertschätzung des Gutachters.