Baulärm in der City

Baulärm in der City; Zahlungsvorbehalt, ohne anschließend Rechte geltend zu machen

Will der Mieter wegen Baulärmbeeinträchtigung in seiner Citywohnung Minderung geltend machen, muß er die tatsächlich in seiner Wohnung wahrnehmbaren Beeinträchtigungen nach Art und Ausmaß mindestens nach gewissen Zeitabschnitten beschreiben; eine Vermutung, daß Bauarbeiten auch zu Lärmbeeinträchtigungen führen, besteht hier nicht.

Wird Miete unter Vorbehalt gezahlt, muß der Mieter aus dem erklärten Vorbehalt innerhalb einer angemessenen Zeit Konsequenzen ziehen und entsprechende Rechte herleiten. Er muß jedenfalls spätestens nach Beendigung der entsprechenden Bauarbeiten, die Anlaß für den Vorbehalt waren, tätig werden. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet.

Der Bekl. schuldet gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. bzw. § 535 Abs. 2 BGB n. F. restliche Mieten (...).

Die Ansprüche der Kl. sind nicht gemäß § 242 BGB verwirkt. Es kann dahinstehen, ob nach mehr als vier Jahren seit Beginn der Minderung das sog. Zeitmoment erfüllt ist. Jedenfalls fehlt es an dem sog. Umstandsmoment. Hierfür ist neben dem Untätigbleiben des Gläubigers erforderlich, daß der Schuldner aufgrund eines tatsächlichen Verhaltens des Gläubigers darauf vertrauen durfte, daß seine Forderungen nicht mehr geltend gemacht werden. Sowohl der Widerspruch gegen die Minderung im Schreiben der Kl. vom 25. Mai 1998 als auch die Übersendung eines Kontoauszugs mit Rückständen mit Schreiben vom 20. Oktober 2000 sind Umstände, die gegen eine Verwirkung sprechen und nicht ein derartiges Vertrauen rechtfertigen (Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 242 BGB, Rn. 93 ff.). Es kann dahinstehen, mit welchem Nachdruck die Kl. damals ihre Forderungen verfolgt hat. Daß sie darauf verzichten oder sie nicht mehr geltend machen wollte, konnte der Bekl. bei dieser Sachlage nicht annehmen. Auf welche Umstände er gleichwohl ein solches Vertrauen stützen kann, ist nicht ersichtlich. Die vom Amtsgericht in bezug auf das Vorliegen des Umstandsmoments herangezogene Darlegungs- und Beweisposition des Bekl. stützt sich allein auf Umstände, die gerade im Zeitablauf liegen, nicht aber auf Umstände neben der verstrichenen Zeit. Allein das Vorliegen des Zeitmoments reicht zur Annahme einer Verwirkung nicht aus.

Die von dem Bekl. geschuldete Miete ist nicht gemäß § 537 BGB a. F. bzw. § 536 BGB n. F. gemindert. Dem Bekl. stehen Minderungsansprüche nicht zu, denn es ist nicht ersichtlich, daß der Gebrauch seiner Wohnung durch Baulärm erheblich beeinträchtigt war.

Soweit sich der Bekl. für die Zeit ab 1998 auf Minderungsansprüche beruft, wären diese entsprechend § 539 BGB a. F. ausgeschlossen. Zwar bestanden nach seinen Angaben Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten seit 1993, und er hat bis 1997 die volle Miete unter Vorbehalt gezahlt. Dies betraf aber Bauarbeiten der Kl. auf dem Komplex ..., in dem auch die Wohnung des Bekl. gelegen ist. Diese Bauarbeiten sind 1997 abgeschlossen worden. Die von dem Bekl. seit 1998 geltend gemachten Beeinträchtigungen betreffen indes Bauarbeiten an dem Objekt ... an der S.-straße 10, die 2000 beendet worden sind. Entgegen der Angaben des Bekl. ist dieses Objekt jedoch nicht 50 m von seiner Wohnung in der L.-straße 27 entfernt, sondern nach einer Schätzung anhand eines Stadtplans etwa 200 m. Unter diesen Umständen kann man bei einer Lage zentral in der City, im Brennpunkt des Lebens und des Verkehrsgeschehens, nicht ohne weiteres ohne Angabe von näheren Einzelheiten von einer erheblichen Beeinträchtigung durch die Entkernung und Aufstockung eines Gebäudes ausgehen. Schon gar nicht ist nachzuvollziehen, daß hierdurch eine Minderung von durchgängig 40 % gerechtfertigt sein soll. Bei dieser Sachlage hätte der Bekl. vielmehr die tatsächlich in seiner Wohnung wahrnehmbaren Beeinträchtigungen nach Art und Ausmaß mindestens nach gewissen Zeitabschnitten beschreiben müssen. Sein Vorbringen ist aus der Sicht der Kl., die im übrigen auch nicht Bauherr der Arbeiten war, über ein pauschales Bestreiten hinaus nicht einlassungsfähig.

Die Mietzinsansprüche der Kl. sind ferner nicht durch die hilfsweise Aufrechnung des Bekl. gemäß § 389 BGB erloschen. Dem Bekl. stehen aufrechenbare Gegenansprüche auf Rückzahlung überhöhter Mieten für die Zeit von 1993 bis 1997 gemäß § 812 BGB nicht zu. Die Zahlungen des Bekl. sind mit Rechtsgrund erfolgt. Die von ihm geschuldete Miete war nicht gemäß § 537 BGB a. F. bzw. § 536 BGB n. F. gemindert. Es kann dahinstehen, ob der Gebrauch seiner Wohnung durch Baulärm in dieser Zeit tatsächlich erheblich beeinträchtigt war. Denn Gewährleistungsansprüche des Bekl. sind entsprechend § 539 BGB a. F. bzw. § 536 b BGB n. F. ausgeschlossen, nachdem der Bekl. seit Beginn der Bauarbeiten im Jahre 1993 den Mietzins etwa vier Jahre in voller Höhe gezahlt hat. Der Umstand, daß er wegen der Lärmbeeinträchtigungen die Zahlungen ab September 1993 unter Vorbehalt geleistet hat, ändert hieran nichts. Denn auch aus einem erklärten Zahlungsvorbehalt müssen innerhalb einer angemessenen Zeit Konsequenzen gezogen und entsprechende Rechte hergeleitet werden (LG Berlin - 63 S 486/01-, Urteil vom 1.10.2002). Welcher Zeitraum in diesem Zusammenhang als angemessen anzusehen ist, kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern bedarf einer Beurteilung der Umstände im jeweiligen Einzelfall. Vorliegend hätte der Bekl. jedenfalls spätestens nach Beendigung der Bauarbeiten im Komplex ... im Jahre 1997, die Anlaß für den Vorbehalt waren, tätig werden müssen. Denn der für die Beurteilung der Minderung maßgebliche Sachverhalt war damit abgeschlossen. Nachdem die von dem Bekl. während der Bauarbeiten an die Kl. gerichtete Korrespondenz unbeantwortet geblieben war, konnte er auch nicht erwarten, daß die Kl. nunmehr von sich aus auf diese Frage zurückkommen und ihm einen Teil der geleisteten Mietzahlungen gutschreiben würde. Die Geltendmachung im Wege der Hilfsaufrechnung erstmals im vorliegenden Rechtsstreit ist jedenfalls nicht mehr innerhalb einer angemessenen Frist nach Erklärung des Vorbehalts erfolgt. (...)

Bauarbeiten führen zwangsläufig zu Lärm, so daß grundsätzlich eine Beeinträchtigungsvermutung besteht. Das gilt jedoch nicht ohne weiteres für den Citybereich. Hier muß der Mieter nähere Einzelheiten mitteilen.

Der Mieter zahlte längere Zeit die volle Miete unter Vorbehalt wegen Baulärmbeeinträchtigungen, leitete jedoch keine rechtlichen Schritte ein. In anderem Zusammenhang behielt er die Miete dann teilweise ein. Auch der Vermieter klagte nicht sofort, sondern erst nach mehr als vier Jahren. Dem Einbehalt hatte er allerdings widersprochen und auf die Rückstände hingewiesen. Im Klageverfahren wegen der Mietrückstände berief sich der Mieter auf Verwirkung und rechnete hilfsweise mit Minderungsansprüchen wegen Baulärms auf. Beim Amtsgericht bekam er recht, unterlag jedoch in der Berufung des Vermieters.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, verneinte eine Verwirkung. Die Kammer ließ es dahinstehen, ob nach mehr als vier Jahren seit Beginn der Einbehalte das Zeitmoment für die Verwirkung erfüllt sei, denn jedenfalls fehle es an dem Umstandsmoment. Angesichts des Verhaltens des Vermieters habe der Mieter nicht darauf vertrauen können, daß die rückständige Miete nicht mehr geltend gemacht würde. Zur Minderung wegen Baulärms stellte sich das Gericht auf den Standpunkt, daß - zumal bei einer geltend gemachten Minderung von durchgängig 40 % - der Mieter nähere Einzelheiten zu Art und Ausmaß des Baulärms hätte vortragen müssen. Das gelte jedenfalls bei einem Baugeschehen zentral in der City, also im Brennpunkt des Lebens und des Verkehrsgeschehens. Aus einem erklärten Zahlungsvorbehalt müsse der Mieter innerhalb einer angemessenen Zeit Konsequenzen ziehen und entsprechende Rechte herleiten. Bei der Bestimmung des Zeitraumes käme es auf die Einzelumstände an. Jedenfalls aber nach Beendigung der Bauarbeiten, die Anlaß für den Vorbehalt waren, hätte der Mieter tätig werden müssen.