Baulärm als Mangel

Baulärm als Mangel; Beschaffenheitsvereinbarung zu Baulärm

Die Frage, ob die Parteien eines Mietvertrages das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit erkannt und dieses beim Abschluss des Vertrages zur Bestimmung des Soll-Zustands in ihren Willen aufgenommen haben, entzieht sich einer grundsätzlichen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu prüfen und zu entscheiden.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

2 1. Die vom Berufungsgericht formulierte Zulassungsfrage, ob die Parteien eines Mietvertrages das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit erkannt und dieses beim Abschluss des Vertrags zur Bestimmung des Soll-Zustands in ihren Willen aufgenommen haben, entzieht sich einer grundsätzlichen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles zu prüfen und zu entscheiden.

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

4 a) Es kann dabei offen bleiben, ob - wie es das Berufungsgericht in Anlehnung an eine verbreitete Instanzrechtsprechung (BayObLG, NJW 1987, 1950 f.; KG, NZM 2003, 718; OLG München, WuM 1993, 607; LG Berlin, GE 2009, 847; GE 2009, 268; WuM 2007, 386 f.; AG Frankfurt am Main, NZM 2005, 217 f.; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2003, 746; kritisch hierzu: Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536 Rn. 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl. § 536 Rn. 5 f.; MünchKommBGB/Häublein, BGB, 6. Aufl. § 536 Rn. 15; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 121 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. Rn. VIII 387 ff.; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. § 536 Rn. 14) angenommen hat - die Parteien im Streitfall bei Vertragsschluss eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dergestalt getroffen haben, dass die Bekl. das Risiko von Störungen durch die zehn Jahre nach Vertragsschluss auf dem Nachbargrundstück eingerichtete Großbaustelle übernommen haben und es deshalb bereits an einem Mangel der Mietsache fehlt.

5 b) Denn selbst wenn ein Mangel vorliegt, stellt sich dieser nach der rechtsfehlerfreien Hilfsbegründung des Berufungsgerichts als unerheblich dar (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB), so dass die Bekl. dem Anspruch der Kl. auf Zahlung rückständiger Miete jedenfalls deshalb nicht entgegenhalten können, dieser sei im Umfang der Nichtzahlung gemindert.

6 Das Berufungsgericht wertet den von den Pumpen ausgehenden Lärm deshalb als unerheblich nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, weil von dem gerichtlich bestellten Sachverständigen selbst bei Einsatz beider Pumpen im Volllastbetrieb eine Richtwertüberschreitung tagsüber nicht habe festgestellt werden können. Nachts sei der zulässige Richtwert zwar um 4 dB(A) überschritten worden. Dies führe aber nicht zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung, denn die Bekl. hätten die Lärmbelastung durch ein Schließen der Fenster um 29 dB(A) vermindern können, so dass der des Nachts geltende Richtwert von 30 dB(A) nicht überschritten worden wäre. Das sei den Bekl. auch zumutbar gewesen, da die Pumpen nur in den Herbst- und Wintermonaten und nicht im Sommer betrieben worden seien.

7 Diese tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts ist vertretbar und damit revisionsrechtlich hinzunehmen.

8 Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht habe den Lärm der Pumpen fälschlich isoliert betrachtet und dabei den von der Straße ausgehenden Lärm übersehen, trifft dies nicht zu. Denn das Berufungsgericht hat - bezugnehmend auf die Messungen des Sachverständigen - festgestellt, dass das tagsüber wahrnehmbare Pumpengeräusch vom Straßenlärm überlagert wird. Auch soweit die Revision die Würdigung des Berufungsgerichts damit in Frage stellen will, der durch den Zeugen D. bestätigte Sachvortrag zu den Schallpegeln sei übergangen worden, muss ihr der Erfolg versagt bleiben. Denn das Berufungsgericht hat die Aussagen des Zeugen D. in erster Instanz in seine Gesamtbewertung einbezogen und hierzu ausgeführt, dass der Sachverständige nachvollziehbar erläutert habe, die von dem Zeugen D. gemessenen Werte besäßen deshalb keine Aussagekraft, weil die für eine Schallmessung erforderlichen technischen Voraussetzungen nicht erfüllt gewesen seien.

Anmerkung: Revisionsverfahren durch Revisionsrücknahme erledigt.

Der Tatrichter muss die Frage, ob die Mietvertragsparteien das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit bei Mietvertragsschluss erkannt haben und zur Bestimmung des Soll-Zustands in ihren Willen aufgenommen haben, unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls prüfen und entscheiden, so der BGH.

Der Mieter war auf rückständige Mietzahlungen verklagt worden und hatte Minderung wegen Baulärms (Pumpenlärm) eingewandt. In der Instanz wurde nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ein Mietmangel verneint und der Mieter zur Zahlung verurteilt. Das Berufungsgericht hatte allerdings die Revision zu der Frage zugelassen, ob ein Mietmangel bereits dann nicht vorliege, wenn die Parteien eines Mietvertrages bei Vertragsschluss eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dergestalt treffen, dass der Mieter das Risiko von Störungen durch eine zehn Jahre nach Vertragsschluss auf dem Nachbargrundstück eingerichtete Großbaustelle zu tragen habe. Die Revision wurde eingelegt.

Der BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die zugelassene Revision gemäß § 552 a ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision liege nicht vor. Die vom Berufungsgericht formulierte Zulassungsfrage, ob die Parteien eines Mietvertrages das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit erkannt und dieses bei Abschluss des Vertrages zur Bestimmung des Soll-Zustands in ihren Willen aufgenommen haben, entziehe sich einer grundsätzlichen Betrachtung. Sie sei vielmehr vom Tatrichter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu prüfen und zu entscheiden.

Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Es könne dabei offen bleiben, ob – wie es das Berufungsgericht in Anlehnung an eine verbreitete Instanzrechtsprechung – angenommen habe, die Parteien im Streitfall bei Vertragsschluss eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dergestalt getroffen hätten, dass der Mieter das Risiko von Störungen durch die zehn Jahre nach Vertragsschluss auf dem Nachbargrundstück eingerichtete Großbaustelle übernommen habe und es deshalb bereits an einem Mangel der Mietsache fehle. Selbst wenn ein Mangel vorliege, stelle sich dieser nach der rechtsfehlerfreien Hilfsbegründung des Berufungsgerichts als unerheblich dar, so dass der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete jedenfalls deshalb nicht entgegenhalten könne, dieser sei im Umfang der Nichtzahlung gemindert.

Das Berufungsgericht habe den von den Pumpen ausgehenden Lärm deshalb als unerheblich gewertet, weil von dem gerichtlich bestellten Sachverständigen selbst bei Einsatz beider Pumpen im Volllastbetrieb eine Richtwertüberschreitung tagsüber nicht festgestellt werden könne. Nachts sei der zulässige Richtwert zwar überschritten. Dies führe aber nicht zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung, weil der Mieter die Lärmbelästigung durch das Schließen der Fenster hätte vermindern können, so dass der des Nachts geltende Richtwert nicht überschritten worden wäre. Das sei dem Mieter auch zumutbar gewesen, da die Pumpen nur in den Herbst- und Wintermonaten und nicht im Sommer betrieben worden seien. Soweit die Revision meine, das Berufungsgericht habe Lärm der Pumpen fälschlich isoliert betrachtet und dabei den von der Straße ausgehenden Lärm übersehen, treffe dies nicht zu. Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.