Bauhandwerkersicherung bei Auftragsvergabe durch selbständigen Bauleiter

Bestätigt eine Bautrocknungsfirma die Auftragserteilung einem selbständig unternehmerisch tätigen Bauleiter für Trocknungsarbeiten an Wohnungseigentumseinheiten im Dachgeschoss, kann die Inhaberin der Wohnungseigentumseinheiten nicht wegen einer Bauhandwerkersicherung in Anspruch genommen werden, auch wenn sie den Bauleiter eingesetzt hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist Eigentümerin von Wohnungseigentumseinheiten in dem Objekt P. A. 199. Sie ließ im Dachgeschoss des Hauses Sanierungsarbeiten ausführen und beauftragte Herrn L. mit der Bauleitung. Am 9. Mai 2009 kam es durch Regen zu einem Wasserschaden an dem Gebäude. Herr L. beauftragte die Kl. mit Trocknungsarbeiten. Sie bestätigte den Auftrag mit an Herrn L. gerichteten Schreiben vom 14. und 18. Mai 2010. Sie führte Arbeiten durch und legte gegenüber der Bekl. Rechnung über 23.826,48 €, die die Bekl. trotz Mahnung nicht ausglich. Es existiert eine schriftliche Vollmacht der Bekl. vom 15. März 2009, sie in „allen Angelegenheiten, die das Bauvorhaben P. A. 199, ... betreffen, zu vertreten".

Die Kl. hat zunächst behauptet, Herr L. habe für die Bekl. gehandelt. Dabei hat sie sich auf dessen Vollmacht bezogen. Nunmehr behauptet sie, Herr L. habe im Namen der Bekl. gehandelt. Der WEG-Verwalter sei am Sonntag nach dem Schadenseintritt von der Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates informiert worden. Er habe den Schaden am Nachmittag in Augenschein genommen. Es entspreche nicht den Tatsachen, dass er gesundheitlich nicht in der Lage gewesen sei, den Auftrag auszulösen. Er habe zu keinem Zeitpunkt Herrn L. gebeten, sich mit der Kl. in Verbindung zu setzen. Er habe gegenüber Frau W. darauf gedrungen, dass die Schadensbehebung nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern von der Bekl. beauftragt werde. Der Schaden sei auf einen nicht ordnungsgemäß abgedeckten Dachstuhl zurückzuführen.

Die Kl. hat beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Vormerkung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek an Wohnungseigentum der Bekl. eingereicht. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat die Sache an das Amtsgericht Mitte verwiesen, das antragsgemäß entschieden und die Sache nach Widerspruch der Bekl. an das hiesige Landgericht verwiesen hat.

Die Bekl. behauptet, Herr L. habe weder ausdrücklich noch dem Anschein nach in ihrem Namen und ihrem Auftrag gehandelt. Der Schaden sei durch ein außergewöhnliches Unwetter entstanden, bei dem sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum betroffen worden sei. Der WEG-Verwalter W. habe gegenüber Herrn L. erklärt, sich wegen einer kurzfristig überstandenen Operation nicht selber um die Sache kümmern zu können. Er werde ihm aber die Telefonnummer der Kl. schicken, mit der man in solchen Fällen immer zusammenarbeite. Dann habe er diesem die Nummer mitgeteilt. Herr L. habe Herrn W. einen Gefallen tun wollen und bei der Kl. angerufen. Er habe sich als Bauleiter der Bekl. vorgestellt und erklärt, dass er die Telefonnummer der Kl. von der WEG-Verwaltung erhalten habe. Auf die Übersendung der Angebote der Kl. habe Herr L. dieser mitgeteilt, dass er den Auftrag nicht unterschreiben werde, da weder er noch die Bekl. die Auftraggeber seien. Die Kl. habe die Trocknungsarbeiten gleichwohl fortgesetzt. In einem späteren Gespräch habe er der Kl. auf Befragen erklärt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Auftraggeberin sei. [...]

I. Das Landgericht Berlin ist gemäß § 937 ZPO sachlich zuständig. Die Verweisung des Amtsgerichtes Tempelhof-Kreuzberg an das Amtsgericht Mitte entfaltete allenfalls wegen der örtlichen, nicht aber sachlichen Zuständigkeit Bindungswirkung. Darauf, dass die Bekl. zu der Verweisung nicht angehört worden ist, kommt es gar nicht erst an.

II. Die einstweilige Verfügung ist aufzuheben, und der Antrag auf ihren Erlass ist gemäß §§ 936, 925 ZPO zurückzuweisen. Es besteht kein Verfügungsanspruch. Die Passivlegitimation der Bekl. für den zu sichernden Anspruch ist nicht hinreichend glaubhaft gemacht.

Die Kl. hat überhaupt erst durch die Erklärung ihres Prozessbevollmächtigten im Termin, dass Herr L. gesagt habe, dass die Bekl. die Trocknungsarbeiten wünsche, ein Handeln im Namen der Bekl. hinreichend dargelegt. Ein Handeln im Namen der Bekl. ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass sich Herr L. - wie die Bekl. selber behauptet hat - als ihr Bauleiter vorgestellt habe. Die Grundsätze für ein unternehmensbezogenes Geschäft könnten allenfalls dann Anwendung finden, wenn Herr L. Mitarbeiter der Bekl. wäre. Da er aber - wie sich auch aus der im Termin aufgestellten Behauptung der Kl. ergibt, dass er erklärt haben solle, dass der Schriftwechsel über sein Büro ausgeführt werden solle - unter ausdrücklicher Offenlegung seiner eigenen selbständigen Tätigkeit gehandelt hat, scheidet dieser Grundsatz aus. Der Hinweis auf seine Tätigkeit für die Bekl. kann dann objektiv auch keineswegs als Erklärung verstanden werden, in deren Namen zu handeln, sondern ist allein eine beschreibende Erklärung, warum Herr L. sich überhaupt um diese Sache kümmert.

Für die im Termin aufgestellte Behauptung der Kl. fehlt jede Glaubhaftmachung. Die eingereichten Glaubhaftmachungen tragen die Würdigung der Kl. nicht. Dies gilt, wie schon im Einstellungsbeschluss ausgeführt, nicht nur für die bisher eingereichten eidesstattlichen Versicherungen, sondern insbesondere auch für die eidesstattliche Versicherung vom 6. August 2010. Aus dieser Versicherung ergibt sich gerade, dass Herr L. keineswegs explizit erklärt habe, im Namen der Bekl. zu handeln, sondern dass Herr Lo. dies allenfalls daraus geschlossen hat, dass Herr L. - unstreitig - erklärt hat, als Bauleiter für die Bekl. tätig zu sein. Dies begründet definitiv kein explizites Handeln in fremdem Namen, und auch nach den Umständen durften aus den im vorstehenden Absatz ausgeführten Gründen Herr Lo. und die Kl. nicht davon ausgehen, dass Herr L. für die Bekl. handeln wollte.

Darüber hinaus erscheint es wenig glaubhaft, dass die Kl. behauptet, die Bekl. als ihre Auftraggeberin angesehen zu haben. Dies steht erst einmal objektiv mit ihren Auftragsbestätigungen in unlösbarem Widerspruch. Die im Termin insoweit aufgestellte Behauptung ist nicht glaubhaft gemacht, und auch sie beseitigt die Widersprüchlichkeit des Verhaltens der Kl. nicht hinreichend. Denn die Bestätigungen vom 14. und 18. Mai sind keinesfalls über Herrn L. an die Bekl. gerichtet, sondern allein und ausschließlich an diesen. Sie lassen in keiner Weise erkennen, dass die Kl. Herrn L. allein als Mittler eines für die Bekl. erteilten Auftrages ansah, sondern erwecken den objektiven Anschein, dass sie ausschließlich Herrn L. als ihren Vertragspartner und Auftraggeber ansah. Wenn sie lediglich den Schriftwechsel über dessen Büro hätte führen wollen, wären die Auftragsbestätigungen an die „W-GmbH, z. Hd. von Herrn L., ..." zu adressieren gewesen. Es ist ferner schwer mit der im Termin aufgestellten Behauptung der Kl. in Übereinstimmung zu bringen, allein die Bekl. als ihre Auftraggeberin anzusehen, dass sie in dem Verfahren 2 O 319/10 am 9. November 2009 gegen Herrn L. ausdrücklich als Gesamtschuldner neben der Bekl. einen Mahnbescheid über die Trocknungskosten beauftragt hat.

Und selbst wenn vorstehender Würdigung nicht zu folgen sein und ein Handeln namens der Bekl. als hinreichend dargelegt und glaubhaft anzusehen sein sollte, wäre dies jedenfalls durch die gegenteilige eidesstattliche Versicherung Herrn L.s in einem Maße erschüttert, dass es nicht mehr Grundlage einer Entscheidung zugunsten der Kl. sein könnte.

Ein Anspruch der Kl. kann nicht daraus hergeleitet werden, dass die Bekl. erklärt hat, dass die Eigentümergemeinschaft passivlegitimiert sei. Zwar führt dies dazu, dass die Bekl. insoweit ggf. gesamtschuldnerisch gleichwohl für die Forderung einzustehen hätte, aber ihr Eigentum steht dem Gläubiger nicht aus § 648 Abs. 1 BGB zur Verfügung. Insoweit kann er allein auf das Eigentum des Bestellers zurückgreifen, d. h. solches Grundeigentum, das der Eigentümergemeinschaft als solcher gehört, nicht aber das Eigentum der einzelnen Wohnungseigentümer (Palandt-Sprau, BGB, 69. Aufl., § 648 Rdnr. 3 a. E. im Anschluss an Drasdo, NJW-Special, 2008, 513). Dafür streitet insbesondere auch das Urteil des OLG Celle vom 31. Oktober 2002 (NJW-RR, 2003, 236, 237), wonach es bei § 648 ZPO allein auf die Rechtspersönlichkeit des Bestellers und nicht die der wirtschaftlich Beteiligten ankommt, was in der etwas älteren gegenteiligen Entscheidung des OLG Hamm vom 7. Oktober 1998 (NJW-RR 1999, 383, 384) nicht hinreichend berücksichtigt erscheint, zumal die diesbezügliche Dogmatik des OLG Hamm insoweit ohnehin eher ergebnisorientiert und auf den entschiedenen Einzelfall zugeschnitten wirkt und einer abstrakten Verallgemeinerung nicht wirklich zugänglich erscheint. [...]

Handwerker arbeiten nicht immer sorgfältig. Auch nicht bei der Entgegennahme von Aufträgen – vor allem, wenn „Not am Mann" ist. Das kann sich rächen und den Werklohn ebenso kosten wie den Anspruch auf Bauhandwerkersicherung. Wie das LG Berlin entschied, haftet ein Bauherr nicht für Auftragsvergabe von Trocknungsarbeiten durch den von ihm eingesetzten Bauleiter in dessen eigenem Namen. Zugrunde lag der Entscheidung ein geradezu klassischer Alltagsfall.

Die beklagte GmbH ist Eigentümerin von Wohnungseigentumseinheiten im Dachgeschoss des Hauses. Sie ließ dort Sanierungsarbeiten ausführen, beauftragte Herrn L. mit der Bauleitung und gab ihm eine schriftliche Vollmacht, sie in allen Angelegenheiten, die das Bauvorhaben betreffen, zu vertreten.

Im Mai 2009 kam es durch Regen zu einem Wasserschaden an dem Gebäude. Der Bauleiter beauftragte die Klägerin mit Trocknungsarbeiten. Diese bestätigte den Auftrag mit einem an Herrn L. gerichteten Schreiben, führte die Arbeiten durch und legte gegenüber der Beklagten Rechnung über knapp 24.000 €. Der WEG-Verwalter habe nach Unterrichtung über den Schaden darauf gedrungen, dass die Behebung nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern von der Beklagten in Auftrag gegeben wird. Der Schaden sei auf einen nicht ordnungsgemäß abgedeckten Dachstuhl zurückzuführen. Die Klägerin hat den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Vormerkung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek an den Wohnungseigentumseinheiten der beklagten GmbH beantragt. Diese behauptet, Herr L. habe nicht in ihrem Namen und Auftrag gehandelt. Der Schaden betreffe sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum.

Der WEG-Verwalter habe Herrn L. die Telefonnummer der Klägerin mit der Erklärung gegeben, dass man mit dieser in solchen Fällen immer zusammenarbeite. Nach Übersendung der Angebote der Klägerin habe der Verwalter mitgeteilt, dass er den Auftrag nicht unterschreiben werde, da weder er noch die Beklagte Auftraggeber seien. Die Klägerin habe die Trocknungsarbeiten gleichwohl fortgesetzt. Später habe Herr L. der Klägerin mitgeteilt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Auftraggeberin sei. Der Antrag ist vom Amtsgericht nach Erlass einer einstweiligen Verfügung an das Landgericht zur Entscheidung über deren Aufrechterhaltung verwiesen worden.

Das LG hebt die einstweilige Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung auf. Es sei nicht hinreichend glaubhaft gemacht, dass die beklagte GmbH Schuldnerin des Werklohns für die Trocknungsarbeiten sei. Das ergebe sich noch nicht daraus, dass er sich als deren Bauleiter vorgestellt habe. Da der Bauleiter einen selbständigen Betrieb habe, könnten seine Erklärungen auch nicht nach den Grundsätzen für unternehmensbezogene Geschäfte der GmbH zugerechnet werden.

Die beiden Auftragsbestätigungen sind keinesfalls über ihn an die Beklagte gerichtet, sondern allein und ausschließlich an ihn. Es sei auch nicht glaubhaft gemacht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die richtige Beklagte ist. Dann hätte zwar die Beklagte ggf. für die Forderung einzustehen. Der Gläubiger könne aber nicht auf das Eigentum der einzelnen Wohnungseigentümer zugreifen.

1. Der vorliegende Fall zeigt einmal mehr, dass Unternehmen bei der Entgegennahme von Aufträgen vielfach nicht sorgfältig genug verfahren. Sie führen die Arbeiten lieber zunächst einmal durch. Beim Einklagen der Forderungen muss der beauftragte Rechtsanwalt dann erst mühsam aus den (oft auch widersprüchlichen) Indizien herausfinden, wer denn eigentlich der richtige Schuldner ist. Im Vorgriff auf den eigentlichen Zahlungsprozess ging es hier zunächst um die Bauhandwerkersicherung, genauer um die Erlangung einer Vormerkung durch einstweilige Verfügung. Das Problem, den richtigen Beklagten zu ermitteln, stellt sich aber unvermindert bereits in dieser Phase.

Die Inhaberin mehrerer Wohnungseigentumseinheiten im Dachgeschoss lässt ihre Wohnungen sanieren und greift im Zuge dieser Arbeiten ersichtlich auch in das Dach ein. Das Dach ist Gemeinschaftseigentum, steht also im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer, nicht aber im Eigentum des rechtsfähigen Verbands. Es kommt zu einem Wasserschaden, dessen Behebung ein schnelles Eingreifen erforderlich macht. Die Inhaberin der Wohnungseigentumseinheiten hat mit der Bauleitung einen selbständigen Unternehmer beauftragt, der in Bauangelegenheiten sämtliche Vollmachten hat. Er unterrichtet den WEG-Verwalter, der ihm mit besten Empfehlungen die Telefonnummer einer Firma für Trocknungsarbeiten nennt. Der Bauleiter wendet sich an diese Firma, die ihre Auftragsbestätigungen an dessen Büro richtet, ohne auch nur anzudeuten, dass der Bauleiter namens und in Vollmacht der GmbH gehandelt hat, für die er die Bauleitung übernommen hat. Wie einfach wäre es gewesen, wenn der Bauleiter der Klägerin eine Fotokopie seiner schriftlichen Vollmacht hinsichtlich aller Bauangelegenheiten übermittelt hätte!

2. Nach § 164 Abs. 2 WEG wird bei der Abgabe von Willenserklärungen vermutet, dass sie im Zweifel im eigenen Namen abgegeben werden. Da das dann aber doch oft nicht der Rechtswirklichkeit entspricht, hat die Gesetzesvorschrift sogleich schon in Abs. 1 geregelt, dass sich auch aus den Umständen ein Handeln in fremdem Namen ergeben kann. Das hat die Rechtsprechung dahin ergänzt, dass der Name des Vertretenen nicht einmal ausdrücklich genannt werden muss, sondern sich auch daraus ergeben kann, dass das Geschäft offensichtlich einen anderen angeht. Der ist dann der Geschäftsherr und wird Vertragspartner für die andere Partei. Zum Schutz der anderen Vertragspartei wird dann allerdings in § 179 BGB ergänzt, dass der Vertreter notfalls seine Vertretungsmacht nachweisen muss, wenn die andere Vertragspartei dies bestreitet, andernfalls der Vertreter ohne Vertretungsmacht wiederum persönlich haftet.

Gerade bei Bauleitern wie auch Architekten nimmt der Geschäftsverkehr wohl regelmäßig an, dass diese Personen für die Bezahlung von Bauleistungen nicht persönlich einzustehen haben, sondern der mehr oder weniger bekannte Bauherr. Wenn aber wie hier die Auftragsbestätigungen dem selbständigen Bauleiter persönlich zugehen, wird der Auftragnehmer es schwer haben, später den Bauherrn (hier: die GmbH) zu verklagen, was hier vorerst auch gescheitert ist.

Je nach Wahrscheinlichkeit des Durchgriffs müsste ein Anwalt im Zahlungsprozess in erster Linie die GmbH verklagen, aber dem Bauleiter für den evtl. Regressprozess den Streit verkünden, oder aber umgekehrt gestaffelt gegen diese beiden Rechtspersonen vorgehen. Die Beurteilung der überwiegenden Wahrscheinlichkeit im Verfügungsverfahren, wer wegen der Trocknungsarbeiten der eigentliche Auftraggeber war, ist übrigens nicht bindend für den Zahlungsprozess.

3. Etwas unsicher wirken die Ausführungen in dem Urteil zur Auftraggeberschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der GmbH als Inhaberin mehrerer Wohnungseigentumseinheiten. Hier zeigt sich, dass die Rechtsgrundsätze der WEG-Reform 2007 bisher nur unzulänglich juristisches Allgemeingut der Gerichte geworden sind. Vorweg ist zu bemerken, dass im vorliegenden Fall für eine Auftraggeberschaft der Gemeinschaft höchstens sprechen würde, dass die Trocknungsarbeiten mittelbar im Zusammenhang mit der Instandsetzung des Daches als Gemeinschaftseigentum stehen. Abgesehen davon liegt eine Auftragsvergabe durch den WEG-Verwalter für die rechtsfähige Gemeinschaft fern, zumal die Wohnungseigentümer mit dem Ausbau durch die GmbH offensichtlich allenfalls insoweit zu tun hatten, als es der GmbH gestattet war, ihre Wohnungen zu sanieren und dabei gegebenenfalls auch das Dach als Gemeinschaftseigentum instand zu setzen. Als Notmaßnahme, bei der der Verwalter unter Umständen auch ohne Eigentümerbeschluss hätte tätig werden können, sind die Trocknungsarbeiten wohl nicht anzusehen. Notmaßnahme in diesem Sinne wäre nur die provisorische Abdeckung des Daches gewesen, um weitere Wasserschäden zu verhindern. Aus dem Sachverhalt ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte, dass der Verwalter (über die Bekanntgabe der Telefonnummer hinaus) gegenüber der klagenden Trocknungsfirma Erklärungen für wen auch immer abgegeben hätte.

Entgegen dem vorliegenden Sachverhalt unterstellt, die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte die Trocknungsarbeiten rechtswirksam über ihren Verwalter in Auftrag gegeben, unterstellt ferner, dass die an eine Drittfirma vergebenen Trocknungsarbeiten überhaupt durch Hypothek absicherbare Bauleistungen sind, die den zu sanierenden Gebäudewert erhöhen, taucht insbesondere seit der WEG-Reform die Frage auf, ob auf den Wohnungseigentumsrechten eine Bauhandwerkersicherungshypothek eingetragen werden kann, wenn der Bauvertrag von der rechtsfähigen Gemeinschaft geschlossen wird.

Da die Wohnungseigentumsrechte nicht der rechtsfähigen Gemeinschaft zustehen, stellt sich die Frage nach der für die zulässige Sicherung notwendigen Identität zwischen Grundstückseigentümer und Auftraggeber des Bauvertrags. Bei formaljuristischer Betrachtung würden diese hier offensichtlich auseinanderfallen. Da aber die Werkleistungen für das Gemeinschaftseigentum erbracht werden, das gerade nur den Wohnungseigentümern zusteht, wird darin umgekehrt ein Musterbeispiel dafür gesehen, dass die Wohnungseigentümer, wenn sie über ihren rechtsfähigen Verband einen Bauvertrag vergeben, gerade auch mit ihren Wohnungseigentumsrechten für die gesetzlich vorgesehene Handwerkersicherung einstehen müssen. Da sie neben dem rechtsfähigen Verband aber im Außenverhältnis nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG n. F. nur anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen haften, müsste der Bauunternehmer seine ausstehende Werklohnforderung nach den einzelnen Miteigentumsanteilen berechnen und könnte nur in Höhe dieser Anteile die Eintragung einer Sicherungshypothek, im Verfügungsverfahren vorab die Eintragung einer Vormerkung hierfür, erreichen. Wenn hier jedoch mit Billigung der übrigen Wohnungseigentümer ein Wohnungseigentümer nur seine Wohneinheiten saniert, wird aber lediglich der Bauherr für eine Sicherungshypothek nur seine Wohnungseigentumsrechte zur Verfügung stellen müssen, hier vielleicht mit jedem Einzelrecht in voller Höhe der ausstehenden Werklohnforderung, weil der Auftraggeber eben mit seinen sämtlichen Wohnungseigentumsrechten haftet.

Sollte sich im Zahlungsprozess bestätigen, dass der Bauleiter (trotz schriftlicher Vollmacht!) nicht nachweisen kann, dass er in fremdem Namen, nämlich für die GmbH gehandelt hat, kann zunächst er wegen der knapp 24.000 € in Anspruch genommen werden. Es stellt sich dann die Frage, wo er wegen der Geschäftsführung ohne Auftrag Rückgriff nehmen kann und bei wem. Die GmbH wird sagen, dass die eigentliche Baufirma im Zweifel für den Wasserschaden verantwortlich ist, der im Zuge der Sanierungsarbeiten entstanden ist, und eine Zahlung ablehnen. Die Baufirma wird versuchen, ihre Verantwortlichkeit für den Wasserschaden abzulehnen, weil mit diesem nicht zu rechnen war. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird eine Zahlungspflicht leugnen, weil wegen der Duldung der Sanierungsarbeiten durch die GmbH diese ihr gegenüber auch ohne Verschulden für etwaige Beeinträchtigungen des Daches als Gemeinschaftseigentum verantwortlich ist.