Baugenehmigung

Baugenehmigung; Wohnbauvorhaben auf einer öffentlichen Grünfläche; Parkanlage; Grünfläche

1. Die Baugenehmigung für ein Wohnbauvorhaben auf einer öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" ist objektiv-rechtlich rechtswidrig. Die zugrundeliegende Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 a BauGB-MaßnG n. F. ist ebenfalls rechtswidrig, weil Gründe des Wohls der Allgemeinheit bei dringendem Wohnbedarf zwar vorliegen, diese aber die Abweichung nicht "erfordern". Eine solche Erforderlichkeit kommt anders als bei festgesetzten Baugebieten für eine öffentliche Grünfläche nicht in Betracht.

2. Die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" in einem Bebauungsplan kann generell nachbarschützende Wirkung haben. Diese ist durch Interpretation der planerischen Festsetzung zu ermitteln. Je kleinteiliger und kleinflächiger eine solche Parkanlage ausgewiesen wird, desto eher dient sie auch den Interessen der Anwohner. Während ein allgemeines Wohngebiet "am" Park von dessen Ausweisung nur reflexartig profitiert, kann die Festsetzung kleiner Grünflächen in einem allgemeinen Wohngebiet (Wohngebiet "mit" Park) von der generell drittschützenden Wirkung der Wohngebietsausweisung erfaßt sein.

I. Die Antragstellerin, Eigentümerin des mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks Sstraße 23 in Berlin-Lichterfelde, wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes mit dem Ziel der Einstellung der Bauarbeiten gegen die der Beigeladenen für das Grundstück 21/23 erteilte Baugenehmigung. Das Grundstück der Antragstellerin liegt im Geltungsbereich des übergeleiteten Baunutzungsplans mit der Ausweisung allgemeines Wohngebiet, Baustufe II/2; das danebenliegende knapp 1.400 qm große Baugrundstück 21/23 ist durch den Bebauungsplan XII-203 vom 16. April 1973 als Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" ausgewiesen; es steht im Eigentum des Landes Berlin. (...)

II. 1. Die auf die Befreiung gestützte Baugenehmigung verstößt gegen § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB, weil die Befreiungsvoraussetzungen dieser Nummer - wie erst recht auch diejenigen der Nummern 2 und 3 - nicht vorliegen. Zwar trifft es zu, daß im Land Berlin dringender Wohnbedarf besteht mit der Folge, daß gemäß § 4 Abs. 1 a Satz 1 BauGB-MaßnG n. F. "Gründe des Wohls der Allgemeinheit" im Sinne dieser Befreiungsvorschrift gesetzlich fingiert werden. Diese materiell-rechtliche Fiktion rechtfertigt eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans jedoch nur dann, wenn die Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung "erfordern". Dieser unbestimmte Rechtsbegriff, den die Kammer vollständig nachprüfen kann und muß, ist im vorliegenden Falle nicht erfüllt. Denn es ist nichts dafür erkennbar, daß die Errichtung von Wohngebäuden gerade auf dem Grundstück 21/23, das als Grünfläche ausgewiesen ist, geboten wäre. Die Ausweisung als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage stellt eine Festsetzung im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB, nicht aber eine Festsetzung über die Art der baulichen Nutzung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dar. Das Umwidmen einer solchen Fläche soll nach dem Willen des Gesetzgebers durch die Änderung des Bebauungsplans bzw. durch eine Vorhaben- und Erschließungsplansatzung erfolgen; das Abweichen im Einzelfall zugunsten einer baulichen Nutzung "erscheint undenkbar" (Gelzer/Birk, Bauplanungsrecht, 5. Aufl., Rdnr. 155), weil es die planerische Festsetzung in ihr Gegenteil verkehrt. Die vom Gesetzgeber zur Erleichterung und Beschleunigung des Wohnungsbaus geschaffenen Regelungen über die Befreiungsmöglichkeit zur Deckung eines dringenden Wohnbedarfs sind ersichtlich zugeschnitten auf Abweichungen von der festgesetzten Art der baulichen Nutzung sowie vom Nutzungsmaß und von der Bauweise; in diesem Bereich ergeben sich vielfältige Möglichkeiten zur Befreiung von planerischen Festsetzungen, bei denen jedoch immer die grundsätzliche Entscheidung der Gemeinde, daß es sich um Baugebiete und Grundstücke mit grundsätzlich zugelassener baulicher Nutzung handelt, gewahrt bleibt. Daß dies im vorliegenden Fall gerade nicht gegeben ist, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Vertiefung.

2. Wie in der mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten erörtert, hängt die Entscheidung des Falles davon ab, ob der Festsetzung als Grünfläche eine generell drittschützende Wirkung zukommt oder nicht. Würde diese Festsetzung als lediglich öffentlichen Interessen dienend verstanden werden, dann wäre die Befreiung gegenüber der Antragstellerin nicht rücksichtslos im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Drittschutz aus § 31 Abs. 2 BauGB, weil von einer unzumutbaren Beeinträchtigung durch das Bauvorhaben, das, läge es in einem allgemeinen Wohngebiet wie das Grundstück der Antragstellerin, in der vorgesehenen Art planungsrechtlich und auch bauordnungsrechtlich (abstandflächenrechtlich) rechtmäßig genehmigt werden könnte, keine Rede sein kann. Die Kammer beantwortet die schwierige Frage, ob der Ausweisung des Grundstücks als Grünfläche neben den damit verfolgten öffentlichen Interessen auch eine nachbarschützende Wirkung zukommt, durch Auslegung des Bebauungsplans in Verbindung mit der planerischen Ausweisung der Umgebung im Sinne eines generellen Drittschutzes. Dies ergibt sich aus folgendem:

a) Festsetzungen eines Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung sind nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 16. September 1993, NJW 1994, 1546) als generell drittschützend zu verstehen, wobei sich dieses Ergebnis nicht durch Interpretation des Bebauungsplans finden läßt, sondern bundesrechtlich durch § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB vorgegeben ist. Demgegenüber bleibt es hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und sonstiger Festsetzungen (abgesehen von den Nummern 23 und 24 des § 9 Abs. 1 BauGB) dabei, daß der mit einer Festsetzung verfolgte Nachbarschutz durch Interpretation der Ausweisung des Bebauungsplans ermittelt werden muß. Hiervon ausgehend folgt die Kammer der - ohne nähere Begründung - mitgeteilten Ansicht des VGH Mannheim (BRS 47 Nr. 60), daß auch eine Festsetzung als Grünfläche drittschützende Funktion haben kann.

b) Der Bebauungsplan XII-203 ist im Jahre 1973 aufgestellt worden, um die Herstellung und erschließungsbeitragsrechtliche Abrechnung der Straße planungsrechtlich durch Festsetzungen von Straßenbegrenzungslinien zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang sind die überwiegend bebauten Grundstücke hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und des Nutzungsmaßes sowie der Bauweise unverändert so ausgewiesen worden wie nach dem bisherigen Baunutzungsplan in Verbindung mit der BO 58. Lediglich die bereits erwähnten drei landeseigenen Grundstücke 21/23, 25/29 und 20 A sind als Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" ausgewiesen worden. Dieser neue Bebauungsplan ändert somit den vorhandenen Baunutzungsplan und schafft ein einheitliches Wohngebiet mit drei kleineren Park-Grundstücken, die keinen unmittelbaren Zusammenhang bilden, sondern durch Straßen unterbrochen sind. Diesen Grundstücken kommt ersichtlich keine Bedeutung wie einem größeren Stadtpark zu, der im Interesse der Belange der Allgemeinheit zwischen verschiedenen Baugebieten liegt. Vielmehr sind sie Bestandteil des allgemeinen Wohngebiets mit der Folge, daß sie dessen Qualität anheben. Denn es liegt auf der Hand, daß ein allgemeines Wohngebiet ohne derartige kleinteilige Grünflächen dichter bebaut und damit weniger "erholungswirksam" ist als ein um solche Flächen angereichertes Wohngebiet. Anders als das Wohngebiet "am" Park, bei dem die nachbarschützende Wirkung der Festsetzung Parkanlage zu verneinen wäre, handelt es sich hier um ein Wohngebiet "mit" Park, wobei die Grünflächen in erster Linie den Anwohnern zugute kommen und mithin auch in deren Interesse ausgewiesen sind. Je kleinteiliger und kleinflächiger öffentliche Parkanlagen in einem und nicht nur an einem Wohngebiet geschnitten sind, desto mehr spricht für eine drittschützende Wirkung dieser Festsetzung. Stellt sich die Ausweisung von kleineren Grünflächen als eine Verbesserung des Wohngebiets dar, dann können diese Grünflächen von der drittschützenden Wirkung der Ausweisung der Art der baulichen Nutzung mit erfaßt sein. Bei dieser Betrachtungsweise versteht die Kammer die konkrete Ausweisung als generell drittschützend, wobei die formale Plangrenze zwischen dem Bebauungsplan XII-203 und dem anschließenden Gebiet des Baunutzungsplans, die zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück der Antragstellerin verläuft, unbeachtlich ist; denn hier werden nicht zwei verschiedene Plangebiete voneinander abgegrenzt, sondern das vorhandene allgemeine Wohngebiet lediglich durch den Bebauungsplan XII-203 umgeplant und verändert.

In einem Bebauungsplan war ein Grundstück als Grünfläche ausgewiesen; gleichwohl erteilte später die Behörde eine Baugenehmigung für das Grundstück, da dies wegen des dringenden Wohnbedarfs dem Wohl der Allgemeinheit entspreche.

Im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes ordnete das Verwaltungsgericht Berlin mit Beschluß vom 14. Juli 1994 die vorläufige Einstellung der Bauarbeiten an. Entscheidend war dafür die Zweckbestimmung im Bebauungsplan, die auch eine drittschützende Wirkung habe, also auch zugunsten des Nachbarn. Wenn die Behörde davon abweichen wolle, müsse eben ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden.