Baugenehmigung

Baugenehmigung; Bestandsschutz; Ruinenausbau; Abstandflächen

1. Die Erteilung einer Baugenehmigung "aus Bestandsschutzgründen" (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) für die Errichtung einer Wohnung in einem verfallenen Stallgebäude an der Nachbargrenze kommt nicht in Betracht, wenn mit dem Abstandflächenrecht und der bauordnungsrechtlichen Befreiungsvorschrift eine Regelung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG vorhanden ist, in deren Rahmen dieser Belang berücksichtigt werden kann.

2. Eine mit der Anwendung des Abstandflächenrechts nicht beabsichtigte Härte im Sinne der Befreiungsvorschrift liegt nicht darin, daß in einem vor 100 Jahren als Grenzbau genehmigten, inzwischen verfallenen Stallgebäude, das zuletzt nur noch als Werkstatt genutzt wurde, nunmehr keine Atelierwohnung mit Terrasse, Stellplatz und Oberlichtfenstern neu errichtet werden kann.

3. Für den Ostteil Berlins kann nicht deshalb etwas anderes gelten, weil das Gebäude möglicherweise dadurch verfallen ist, daß der staatliche Verwalter etwa erforderliche Instandhaltungsarbeiten unterlassen hat, ohne daß die im Westen lebenden Eigentümer darauf hätten Einfluß nehmen können.

4. Zur Interessenabwägung nach § 80 a, § 80 Abs. 5 VwGO, wenn mit der Errichtung des vom Nachbarn beanstandeten Bauvorhabens vollendete Tatsachen geschaffen werden.

I. Der Antragsteller wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für die Errichtung einer Atelierwohnung in einem ehemaligen Stallgebäude. Er ist seit 1993 Eigentümer des Grundstücks in Berlin-Pankow, das nach Zerstörung des Vorderhauses im Krieg nur noch im hinteren Teil geschlossen in Nord-Süd-Richtung mit einem Wohngebäude bebaut ist und nach Süden an die rückwärtige Grenze des 1.017 m2 großen Grundstücks, das dem Beigeladenen und seinem Bruder je zur Hälfte gehört, grenzt. Dieses Grundstück ist mit einem Vorder- und Quergebäude jeweils viergeschossig geschlossen in Ost-West-Richtung bebaut; an der hinteren Grenze zum Grundstück des Antragstellers stehen die Überreste eines ehemaligen zweigeschossigen, an der Grenze 6,25 m hohen, 10,5 m langen, nach Osten 5,11 m und nach Westen 5,46 m breiten Stallgebäudes, die als "Gartenhaus" oder "Remise" bezeichnet werden. Ein Bebauungsplan besteht für die Grundstücke des Antragstellers und des Beigeladenen nicht.

II. Die Beschwerde des Antragstellers ist zulässig und begründet.

Dem auf § 80 a Abs. 3, § 80 Abs. 5 VwGO gestützten Antrag ist stattzugeben. Der Widerspruch des Antragstellers gegen die Baugenehmigung Nr. BG 526 140 vom 13. Mai 1996 wird hinsichtlich des als Remise und Gartenhaus bezeichneten ehemaligen Stallgebäudes voraussichtlich Erfolg haben, weil nach der in diesem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen summarischen Prüfung die Baugenehmigung nicht nur objektiv rechtswidrig ist, sondern den Antragsteller auch in seinen Rechten verletzt. Den Überlegungen des Verwaltungsgerichts zu einem verbesserten Bestandsschutz für den Ostteil Berlins und damit trotz des Verstoßes des Vorhabens des Beigeladenen gegen § 34 Abs. 1 BauGB (überbaubare Grundstücksfläche) und gegen § 6 BauO Bln 1996 (nachbarschützende Abstandfläche) zu einem offenen Ausgang des gegen die Baugenehmigung vom Antragsteller eingeleiteten Widerspruchsverfahrens vermag der Senat nicht zu folgen. Im übrigen würde auch eine bei einem möglicherweise offenen Ausgang des Hauptsacheverfahrens vorzunehmende lnteressenabwägung nicht dazu führen, daß die Belange des Antragstellers hinter dem Interesse an der kraft Gesetzes nach § 80 Abs. 2 Nr. 3 VwGO, § 10 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG sofort vollziehbaren Baugenehmigung zurückzustehen hätten.

Die Baugenehmigung verstößt, wie das Verwaltungsgericht nicht verkannt hat, mit der Zulassung der "Neuerrichtung des zweigeschossigen Atelierwohngebäudes in der hinteren rechten Grundstücksecke" hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche gegen § 34 Abs. 1 BauGB, weil das Gebäude sich insoweit nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das ergibt sich aus den vorliegenden Plänen und der 10. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBl. S. 472 Anlage 11 Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße [GVBl. 1994 S. 483]) sowie aus dem Ergebnis der vom Senat durchgeführten Augenscheinseinnahme. Ob in dem Nichteinfügen des Vorhabens des Beigeladenen zugleich ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot zu Lasten des Antragstellers liegt, kann dahingestellt bleiben, weil die Genehmigung des Ateliergebäudes an der Grundstücksgrenze jedenfalls die nachbarschützende Vorschrift des § 6 BauO Bln 1996 verletzt.

Nach § 6 Abs. 5 BauO Bln 1996 beträgt die Tiefe der Abstandflächen grundsätzlich 1 H, mindestens 3 m; den Abstandflächen kommt zur Hälfte ihres Maßes, mindestens jedoch zu 3 m, nachbarschützende Wirkung zu. Auf eine tatsächliche Betroffenheit, die hier im übrigen gegeben ist, kommt es nicht an (vgl. Urteile des Senats vom 22. Mai 1992, OVGE 20, 238, 252 = BRS 54 Nr. 97 und vom 25. Februar 1994, BRS 56 Nr. 172). Zu Unrecht meint der Beigeladene, der Antragsteller könne sich auf eine Verletzung der einzuhaltenden Abstandfläche deshalb nicht berufen, weil auch sein Wohngebäude an der gemeinsamen Grundstücksgrenze stehe. In dem von ihm erwähnten Beschluß des Senats vom 6. September 1994 (OVGE 21, 98 = BRS 56 Nr. 173) hatte der Antragsteller mit der Bebauung seines Grundstücks Abstandflächen in Anspruch genommen, welche den baurechtlichen Bestimmungen über die einzuhaltenden Abstandflächen widersprachen. Im vorliegenden Fall ist dagegen für das Grundstück des Antragstellers die Einhaltung einer Abstandfläche nicht erforderlich im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauO Bln 1996, weil nach der planungsrechtlichen Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB angesichts der vorhandenen Bebauung nach dem Einfügungsgebot an die Grenze gebaut werden muß. Die nähere Umgebung war und ist überwiegend in erster und teilweise auch in zweiter Reihe mit viergeschossigen Wohnhäusern geschlossen bebaut. Dagegen will der Beigeladene sein Gebäude an der Grenze zum Grundstück des Antragstellers freistellend im Hinterland außerhalb der nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblichen überbaubaren Grundstücksfläche zusätzlich zu den in geschlossener Bauweise auf seinem Grundstück errichteten Vorder- und Quergebäude errichten, mit der Folge, daß weitere Vorhaben im rückwärtigen Bereich des Baublocks nicht mehr ohne weiteres ausgeschlossen werden könnten.

Die Voraussetzungen der Vorschrift des § 6 Abs. 13 BauO Bln 1996, wonach in überwiegend bebauten Gebieten geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet werden können, wenn die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere städtebauliche Verhältnisse dies erfordern und Gründe des Brandschutzes nicht entgegenstellen, liegen nicht vor. Der Senat hat zwar anerkannt, daß nach dieser Vorschrift trotz des Wortlauts "geringere Tiefen" auch ein Wegfall der Abstandfläche und damit ein Grenzbau gestattet werden kann (Beschluß vom 28. August 1996, GE 1996, 1311; anderer Ansicht: Ortloff, Das Abstandflächenrecht der Berliner Bauordnung, 2. Aufl. 1993, Rdnr. 244); im vorliegenden Fall der Ruine des ehemaligen Stallgebäudes an der hinteren Grundstücksgrenze im zweiten Hinterhof fehlt es aber am Tatbestandsmerkmal der besonderen städtebaulichen Verhältnisse, die einen Wegfall der Abstandfläche erfordern könnten. Die Struktur der Umgebungsbebauung, in der sich ein derartiger Grenzbau im Hinterland nicht befindet, spricht gegen den Wiederaufbau der verfallenen Baulichkeit. Überdies werden mit der Genehmigung einer Terrasse an der Grenze und des Stellplatzes mit Wendebereich im zweiten Hinterhof entgegen dem § 48 Abs. 3 BauO Bln 1996 und trotz der Bedenken des Stadtplanungsamtes sowie dem Bau einer Zufahrt durch das Quergebäude die Belastungen der Umgebung, abgesehen von der Beeinträchtigung der Besonnung und Belichtung des Wohnhauses und des Gartens des Antragstellers, weiter verstärkt. Diese Umstände dürften auch einer entsprechenden planerischen Festsetzung nach § 6 Abs. 14 BauO Bln 1996 entgegenstehen.

Der Begründung der Sanierungsverordnung für das Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße ist zu entnehmen, daß die besonderen städtebaulichen Verhältnisse in diesem Bereich und die Sanierungsziele einem Wegfall von Abstandflächen bei dem geplanten Wiederaufbau eines verfallenen Baukörpers im Hinterland entgegenstellen. Im wesentlichen soll der Wohnungsbestand gesichert und das Wohnumfeld verbessert werden (Seite 315); die privaten Freiflächen sind zu entsiegeln, mit Kinderspielplatzanlagen auszustatten und zu begrünen, eine Nutzungs- und Gestaltungsvielfalt privater Hof- und Grundstücksflächen in Form von Obstgärten, Ziergärten, Gärten mit Freizeitnutzungen ist zu entwickeln (Seite 318); aufzustellende Bebauungspläne, sind aus dem Rahmenplan, in dem die Ruine des ehemaligen Stallgebäudes nicht mehr als Nutzung verzeichnet ist und der auch den Wiederaufbau des kriegszerstörten Vorderhauses auf dem Grundstück des Antragstellers nicht mehr vorsieht, zu entwickeln (Seite 322). Weiter heißt es, daß die Art der Bebauung im Sanierungsgebiet, die unterschiedlich alten Häuser, die Ansammlung von Werkstätten, Schuppen, Remisen aus unterschiedlicher Zeit und mit immer unterschiedlicher Funktion, die Mischung von Wohnen und Gewerbe zu Verhältnissen innerhalb der städtebaulichen Struktur geführt hat, die den allgemeinen Anforderungen an gesunde und sichere Wohn- und Arbeitsbedingungen nicht entsprechen; durch Umbauten seien die im Einzelfall vorhandenen Behinderungen der notwendigen Belichtung und Belüftung zu beseitigen und auszugleichen; in vielen Fällen sei das Wohnumfeld, insbesondere durch Entsiegelung der Böden, zu verbessern (Seite 328 f.). Alle diese Absichten entsprechen den in § 136 BauGB aufgeführten Sanierungszielen. Das Gegenteil würde hier jedoch mit dem Vorhaben des Beigeladenen, insbesondere auch hinsichtlich der Außenanlagen (Terrasse, Stellplatz, Wendebereich, Zufahrt), erreicht werden.

Die Erteilung der vom Antragsteller angefochtenen Baugenehmigung vom 13. Mai 1996 kann auch nicht im Hinblick auf das im Jahre 1896 genehmigte Stallgebäude "aus Bestandsschutzgründen" gerechtfertigt werden. Da das Abstandflächenrecht der Berliner Bauordnung in Verbindung mit der bauordnungsrechtlichen Befreiungsvorschrift des § 61 Abs. 2 BauO Bln 1996 gesetzlich Regelungen im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmen, enthält, ist für einen Bestandsschutz, soweit damit eine eigenständige, unmittelbar aus Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG hergeleitete Anspruchsgrundlage gemeint sein soll, kein Raum (BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991, BVerwGE 88, 191, 203 f.-, zu der Wende in der Bestandsschutzrechtsprechung vgl. z.B. Wahl, Festschrift für Redeker 1993, 245 ff.; Koch/Hendler, Baurecht, Raumordnungs- und Landesplanungsrecht, 2. Aufl. 1995, S. 346 ff.). Für ein Vorhaben, das den abstandrechtlichen Vorschriften widerspricht, gibt es einen selbständigen Genehmigungsanspruch auf der Grundlage eines Bestandsschutzes nicht mehr, wenn der lnteressenkonflikt, wie hier, durch eine bauordnungsrechtliche Befreiungsvorschrift zum Abstandflächenrecht geregelt worden ist (vgl. auch Schlichter/Roeser, Berliner Kommentar zum BauGB, 2. Aufl. 1995, Vorbemerkung zu den §§ 29 bis 38, Rdnr. 101).

Befreiungsvoraussetzungen liegen nicht vor. Nach § 61 Abs. 2 BauO Bln 1996 kann die Bauaufsichtsbehörde von zwingenden Vorschriften dieses Gesetzes oder von zwingenden Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes auf schriftlichen Antrag befreien, wenn

1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Abweichung erfordern oder

2. die Durchführung der Vorschrift im Einzelfall zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Gründe des Wohls der Allgemeinheit, die im Sinne von §.61 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln 1996 die Abweichung von der Vorschrift des § 6 Abs. 5 BauO Bln 1996 erfordern könnten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich; insbesondere läßt sich nicht feststellen, daß der Allgemeinheit ein erheblicher Nachteil entstehen würde, wenn die Atelierwohnung hier nicht errichtet werden dürfte. Die Anwendung des Abstandflächenrechts führt in diesem Einzelfall auch nicht zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte und die Abweichung wäre auch nicht mit den öffentlichen Belangen vereinbar, wie es § 61 Abs. 2 Nr. 2 BauO Bln 1996 voraussetzt. Es liegt im Willen des Gesetzgebers, nach der seit dem 5. September 1990 (vgl. Bekanntmachung vom 14. September 1990, GVABl. S. 118 und ab 3. Oktober 1990 das Gesetz über die Vereinheitlichung des Berliner Landesrechts vom 28./29. September 1990, GVBl. S. 2119/GVABl. S. 240) auch im Ostteil Berlins geltenden BauO Bln dem Abstandflächenrecht zur Geltung zu verhelfen und auch überholte Bebauungsstrukturen bei erforderlichen neuen Baugenehmigungen nicht aufrechtzuerhalten. Das bauordnungsrechtliche Abstandflächenrecht ist Ausdruck neuerer städtebaulicher und immissionsschutzrechtlicher Zielsetzungen; es dient wesentlich dazu, eine sozialverträgliche, sozial- und gesundheitspolitisch erwünschte aufgelockerte Bodennutzung zu erreichen; durch die Anlage von Freiflächen soll eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung des Gebäudes und damit eine Verbesserung, insbesondere der Arbeits- und Wohnverhältnisse erzielt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991, a.a.O., 195). Wie die Regelung des § 6 Abs. 5 Satz 4 BauO Bln 1996, wonach den Abstandflächen zur Hälfte ihres Maßes, mindestens jedoch zu 3 m, nachbarschützende Wirkung zukommt, erkennen läßt, sind auch die insoweit gleichgerichteten Interessen des Nachbarn zu berücksichtigen.

Bei der Frage des Vorliegens einer offenbar nicht beabsichtigten Härte im Sinne von § 61 Abs. 2 Nr. 2 BauO Bln 1996 kommt es nur auf grundstücksbezogene Interessen des Grundeigentümers an. Die Erteilung einer Befreiung wäre danach denkbar, wenn das Grundstück aufgrund seiner Lage, Größe oder seines Zuschnitts nicht oder nur höchst begrenzt oder nur mit erheblichen Schwierigkeiten bebaut oder baulich genutzt werden könnte (vgl. Urteil des Senats vom 25. Februar 1994, a.a.O.). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Das 1 017 m2 große, gradlinig geschnittene Grundstück läßt keine solchen atypischen Besonderheiten erkennen, die seine Situation vom Regelfall unterscheiden. Es ist mit zwei viergeschossigen Wohnhäusern und mit einer hohen Grundflächenzahl (über 0,7) bebaut. Auch aus anderen Erwägungen liegt in der Anwendung des § 6 Abs. 5 BauO Bln 1996 auf das Vorhaben des Beigeladenen keine nicht beabsichtigte Härte. Der geplante Wiederaufbau des verfallenen Stallgebäudes zu einer Atelierwohnung hält sich, wie das Verwaltungsgericht nicht verkannt hat, schon wegen des Fehlens eines funktionsgerecht nutzbaren Bestandes nicht innerhalb der für den sogenannten Bestandsschutz entwickelten Grundsätze; das Vorhaben würde überdies auch nicht zu einer Verminderung von Belästigungen, wie sie etwa bei dem Übergang von einer früheren störenden gewerblichen Nutzung zu einer Wohnnutzung eintreten könnte, führen.

Nach der früheren Rechtsprechung und Literatur sollte auch der sog. aktive Bestandsschutz bei Änderungen oder Erweiterungen lediglich die Fortsetzung der bisherigen, einmal rechtmäßig ausgeübten Nutzung gewährleisten und diese gegen das geltende Baurecht durchsetzen; er setzte einen vorhandenen und funktionsgerecht nutzbaren Baubestand voraus. Schon ein solcher Sachverhalt ist hier nicht gegeben. Wie die Abbildungen in der Bauakte (Bl. 86) und in den Akten der Sanierungsverwaltungsstelle (Bl. 159, 160) belegen, ist das ehemalige Stallgebäude, das sogenannte Gartenhaus, eine nicht nutzbare Ruine; das Dach ist beschädigt, die Holzbalkendecke zerstört, Fenster fehlen. Die genehmigten Baumaßnahmen für die Atelierwohnung, die auch eine statische Neuberechnung erforderlich machen, kommen einem Neubau gleich und sind aus Bestandsschutzgründen nicht zu rechtfertigen. (...)

Danach ist es unerheblich, aus welchen Gründen das ehemalige Stallgebäude "nach 1973", dem Todesjahr des früheren Eigentümers, verfallen ist und ob dies die ehemalige VEB-Kommunale Wohnungsverwaltung zu vertreten hat, ohne daß die Erben in der Bundesrepublik Deutschland darauf hätten Einfluß nehmen können. Abgesehen davon, daß für den Bestandsschutz nur auf objektive Umstände abzustellen ist und es nicht maßgebend ist, ob der Eigentümer den Verfall des Bauwerks verschuldet hat oder die genehmigte Nutzung aus gesundheitlichen oder wirtschaftlichen Gründen einstellen mußte (vgl. BayVGH, Urteil vom 19. März 1975, BayVBl. 1975, 448, 449; BVerwG, Urteil vom 23. Januar 1981, Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nr. 23; Beschluß vom 5. August 1991, Buchholz 406.17 Bauordnungsrecht Nr. 35), würde ein speziell erweiterter Bestandsschutz und eine großzügigere Betrachtungsweise für den ehemaligen Ostteil der Stadt zu einer nicht gerechtfertigten Einzelfallrechtsprechung und zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen. Das gilt insbesondere hinsichtlich einer möglicherweise notwendigen "Aufklärung der Entwicklung seit 1973". (...)