Baufreiheit für Instandsetzungsarbeiten

Baufreiheit für Instandsetzungsarbeiten; Annahmeverzug bei vorliegendem Instandsetzungsanspruch

Der Mieter verliert sein Minderungsrecht nicht, wenn er für Bauarbeiten zur Instandsetzung der Wohnung die notwendige Baufreiheit nicht schafft. Ihn trifft keine aktive Mitwirkungspflicht; es obliegt dem Vermieter, den notwendigen Auf- und Abbau von Möbeln selbst vorzunehmen (entgegen LG Berlin, ZK 63, GE 2005, 621).

(Leitsatz der Redaktion)

Mit der Berufung verfolgt die Bekl. die Abweisung der Klage hinsichtlich der vom Amtsgericht zuerkannten Ansprüche 1. b), d) und e) sowie hinsichtlich der Feststellung der Minderung der Miete. Sie meint, der Kl. habe wegen dieser Arbeiten keinen Instandsetzungsanspruch gehabt. Ein Minderungsrecht habe der Kl. nicht gehabt, weil er bereits seit dem 8.11.2006 mit der Entgegennahme der Mängelbeseitigungsarbeiten in Annahmeverzug gewesen sei. [...]

Die Minderung der Miete war nicht ausgeschlossen.

Der Kl. befand sich nicht etwa bereits deshalb in Annahmeverzug, weil er nicht für die nötige Baufreiheit für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen sorgte. In der Nutzung seiner Wohnung, damit auch der räumlichen Ausgestaltung und Möblierung ist er frei, es steht ihm deshalb frei, die Wohnung mit vielem Mobiliar auszustatten. Hier ist zudem bereits nicht ersichtlich, dass die Bekl. zu bestimmten Maßnahmen vor Beginn der Arbeiten überhaupt aufgefordert hätte. Aber es ist auch der von der Bekl. zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 63 (GE 2005, 621) so nicht zu folgen, wonach ein Mieter sein Minderungsrecht verliert, wenn er für Bauarbeiten zur Instandsetzung der Wohnung die notwendige Baufreiheit nicht schafft. Nach zutreffender Ansicht hat der Mieter solche Arbeiten lediglich zu dulden, wie sich aus § 554 Abs. 1 BGB ergibt. Ihn trifft keine aktive Mitwirkungspflicht und es obliegt dem Vermieter, den notwendigen Auf‑ und Abbau von Möbeln selbst vorzunehmen (vgl. dazu Eisenschmid in Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 554 Rn. 39 m. w. N.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, Handkommentar, 8. Aufl. § 554 Rn. 6 m. w. N.). Das gilt hier um so mehr, als dem Kl. in der 1‑Zimmer‑Wohnung, die insgesamt in allen ihren Bereichen ganz erheblich von Feuchtigkeit und daraus resultierenden Bauschäden betroffen war, keine Ausweichmöglichkeit zur Unterbringung seiner Möbel und Sachen innerhalb der Wohnung zur Verfügung stand, so dass alle nötigen Arbeiten nicht in einem zeitlichen Zusammenhang ohne Umrücken von Möbeln usw. möglich gewesen wären. [...]

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung wegen der abweichenden oben zitierten Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin zuzulassen. Dem steht die Entscheidung durch die Einzelrichterin nicht entgegen. Insbesondere war die Einzelrichterin nicht gehalten, die Sache an die Kammer zu übertragen, denn eine erhebliche Änderung der Rechtslage war nach Übertragung auf die Einzelrichterin nicht eingetreten.

Der Mieter verliert nicht sein Minderungsrecht, wenn er für Instandsetzungsarbeiten des Vermieters in der Wohnung keine Baufreiheit durch Möbelrücken schafft.

Der Vermieter wurde vom Amtsgericht aufgrund einer Klage des Mieters zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass der Mieter in bestimmtem Umfang zur Minderung berechtigt ist. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.

Die ZK 65 des LG Berlin (Einzelrichter) bestätigte im Wesentlichen die amtsgerichtliche Entscheidung. Der Mieter habe sich nicht in Annahmeverzug befunden, weil er nicht für die nötige Baufreiheit für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen gesorgt habe. In der Nutzung seiner Wohnung und damit auch der räumlichen Ausgestaltung und Möblierung sei er frei. So sei es ihm auch unbenommen, die Wohnung mit vielem Mobiliar auszustatten. Der vom Vermieter zitierten Entscheidung des LG Berlin, ZK 63 (GE 2005, 621), wonach ein Mieter sein Minderungsrecht verliere, wenn er für Bauarbeiten zur Instandsetzung der Wohnung die notwendige Baufreiheit nicht schaffe, sei so nicht zu folgen. Der Mieter habe solche Arbeiten lediglich zu dulden. Ihn treffe keine aktive Mitwirkungspflicht. Es obliege dem Vermieter, den notwendigen Auf- und Abbau von Möbeln selbst vorzunehmen. Das gelte hier um so mehr, als dem Mieter in der Einzimmerwohnung, die insgesamt in allen ihren Bereichen ganz erheblich von Feuchtigkeit und daraus resultierenden Bauschäden betroffen gewesen sei, keine Ausweichmöglichkeit zur Unterbringung seiner Möbel und Sachen innerhalb der Wohnung zur Verfügung gestanden habe, so dass alle Arbeiten nicht in einem zeitlichen Zusammenhang ohne Umrücken von Möbeln usw. möglich gewesen wären.

Die Einzelrichterin der ZK 65 hat die Revision zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung zugelassen. Dieser Zulassung stehe die Entscheidung durch die Einzelrichterin nicht entgegen. Insbesondere sei sie nicht gehalten gewesen, die Sache an die Kammer zu übertragen, denn eine erhebliche Änderung der Rechtslage sei nach Übertragung auf die Einzelrichterin nicht eingetreten.

Nach Mitteilung des Urteilseinsenders ist die Revision nicht eingelegt worden. Sie hätte jedoch mit ziemlicher Wahrscheinlichkeit schon per se Erfolg gehabt, weil die Einzelrichterin nicht hätte entscheiden dürfen (Verstoß gegen das Gebot des gesetzlichen Richters). Nach einhelliger Rechtsprechung (vgl. z. B. BGH, Beschluss vom 25. September 2007 - VIII ZB 49/07 - GE 2007, 1692) ist dem Einzelrichter die Entscheidung von Rechtssachen mit grundsätzlicher Bedeutung versagt. Die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) ist ein Unterfall einer Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache. In derartigen Fällen muss die Kammer in voller Besetzung entscheiden. Es kam daher nicht darauf an, ob nach Übertragung der Sache auf den Einzelrichter eine erhebliche Änderung der Rechtslage eingetreten ist oder nicht.

Ob die Sache materiell anders zu beurteilen ist, als es die Einzelrichterin der ZK 65 gesehen hat, ist eine ganz andere Frage. Grundsätzlich steht es außer Frage, dass der Mieter die Instandsetzungsarbeiten lediglich zu dulden hat und ihn insofern keine aktive Mitwirkungspflicht trifft. Aus dem Urteil der ZK 63 des LG Berlin ergibt sich demgemäß auch nur, dass der Mieter im Rahmen des ihm Zumutbaren verpflichtet ist, die erforderlichen Baumaßnahmen durch Schaffung von Baufreiheit vorzubereiten. Es kommt also auf den berühmten Einzelfall an. In dem Fall, der der ZK 63 zur Entscheidung vorlag, hatte der Mieter die Mängelbeseitigung durch den Vermieter dadurch "vereitelt", dass er die Beräumung der Wohnung und die Übernahme von Hotelkosten gefordert hatte, ohne dass dafür zwingende Gründe ersichtlich waren. Im Rahmen des Dauerschuldverhältnisses Miete kann ein Vermieter wohl aber nach § 242 BGB doch verlangen, dass ein Mieter gerade beim Wegräumen von persönlichen Dingen mit anpackt, schon um sicherzugehen, dass der Mieter nicht später behauptet, bestimmte persönliche Dinge seien bei den Arbeiten "abhanden gekommen". Es dürfte also in eingeschränktem Maße auch ein Zutun des Mieters gefordert werden können, während es grundsätzlich aber bei der reinen Duldungspflicht des Mieters verbleibt.