Baubetreuungsvertrag

Baubetreuungsvertrag; Planungsvertrag; Koppelungsverbot; Honorierung der Planungsleistung

Vereinbaren die Parteien eines angestrebten Baubetreuungsvertrages, daß der Baubetreuer zunächst die Leistungen nach Phasen 1 und 2 des § 15 Abs. 1 HOAI zu erbringen hat, und sieht der Planungsvertrag für den Fall, daß der Bauinteressent die vorgesehenen Bauleistungen nicht in Anspruch nimmt, eine Honorierung der Planungsleistung vor, verstößt der Planungsvertrag in der Regel nicht gegen das Koppelungsverbot des Art. 10 § 3 MietRVerbG, auch wenn der Bau betreuer das zu bebauende Grundstück "an der Hand" hat.

Die Kl. ist als gewerbliche Bauträgerin und Baubetreuerin tätig. Sie hatte 1990 ein Grundstück an der Hand, dessen ausschließliche Vermarktung ihr von den Eigentümern übertragen worden war. Sie plante eine Teilung des Grundstücks und die Bebauung mit zwei Doppelhaushälften. Als der Bekl. sich an dem Vorhaben interessiert zeigte, bot ihm die Kl. eine Reservierungsvereinbarung an, die sein Erwerbsvorrecht für zwei oder drei Wochen sicherstellen sollte. Nachdem sich der Bekl. damit ein verstanden erklärt hatte, erhielt er von der Kl. einen vorformulierten "Pla-nungsauftrag", den er am 13. November 1990 unterschrieb und der Kl. per Telefax wieder zuleitete. Dieser handschriftlich vervollständigte Vordruck hat auszugsweise folgenden Wortlaut:

"Herr ... erteilt der E. Massivhaus GmbH ... einen Planungsauftrag über Grundlagenermittlung und Vorplanung gemäß HOAI ... zu folgendem Bauvorhaben ...

...

Richtpreis: 330 TDM 120 m2

Honorar: DM 6.000,- zzgl. der gesetzl. MWSt.

1. Die E. Massivhaus GmbH unterbreitet ein Festpreisangebot für die schlüsselfertige Erstellung des geplanten Bauvorhabens.

2. Entschließt sich der Planungsauftraggeber innerhalb von zwei Wochen nach Übergabe der Planungsunterlagen, das geplante Bauvorhaben mit E. schlüsselfertig zu bauen, werden die Planungskosten für die Grundleistungen auf den Hausverkauf angerechnet.

3. Dieser Auftrag wird erst mit schriftlicher Auftragsbestätigung rechtswirksam.

...".

Noch am selben Tag bestätigte die Kl. den Auftrag. In ihrem Schreiben heißt es u. a.:

"Wir danken Ihnen für das uns entgegengebrachte Vertrauen und bestäti-gen hiermit den erteilten Planungsauftrag sowie die Reservierung des o. g. Grundstücks.

Bestandteile dieses Planungsauftrages zum Festpreis von DM 6.000,- zzgl. Mehrwertsteuer ist der Auftrag vom 13.11.1990 mit den Punkten 01 bis 05 ...".

Nach Zugang der Auftragsbestätigung kam es zwischen den Parteien un-ter Beteiligung des bei der Kl. beschäftigten Architekten zu weiteren Ge-sprächen, über deren Verlauf und Inhalt die Parteien streiten. Die Vorentwurfsplanung wurde dem Bekl. nach Darstellung der Kl. am 20. oder 22. November 1990 übergeben. Der Bekl. will sie erst nachträglich am 14. Dezember 1990 erhalten haben. Er teilte der Kl. jedenfalls am 29. November 1990 mit, daß er an dem Objekt nicht mehr interessiert sei.

Die Kl. forderte die vereinbarte Pauschalvergütung von 6.840 DM brutto.

Beide Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen, da der Planungsvertrag gegen das Koppelungsverbot des Art. 10 § 3 MRVG verstoße. Mit ihrer zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren Zahlungsantrag weiter.

Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

1. Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, bezieht sich das in Art. 10 § 3 MRVG enthaltene Koppelungsverbot nach der ständigen Rechtsprechung des Senats grundsätzlich nur auf Ingenieure und Architekten, nicht aber auf Leistungen der Generalübernehmer, Bauträger oder Baubetreuer. Nach dieser Bestimmung ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die sich der Erwerber eines Grundstücks im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung des Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Ar-chitekten in Anspruch zu nehmen. Das Verbot ist - auch das hat der Senat mehrmals entschieden - nicht leistungs-, sondern berufsstandsbezogen ausgestaltet (vgl. Doerry, ZfBR 1991, 48). Nach der getroffenen Regelung soll es Wohnungsunternehmen grundsätzlich weiter möglich bleiben, ihre Planung auch mit Hilfe von Koppelungsverträgen durchzusetzen (vgl. da-zu näher BGH, Urteil vom 22. Dezember 1983 - VII ZR 59/82 = BGHZ 89, 240 ff. mit einem umfassenden Überblick über die Rechtsprechung).

2. Obwohl auch das Berufungsgericht von diesen Grundsätzen ausgeht, unterwirft es dennoch den Planungsauftrag Art. 10 § 3 MRVG, weil es hier nicht um einen Baubetreuungsvertrag, sondern um einen in sich abgeschlossenen Vertrag über die Leistungsphasen 1 und 2 des § 15 HOAI ge-he. Dieser gesonderte Vertrag habe gerade dem Zweck gedient, der Kl. ein Entgelt für ihre planerische Leistung auch für den Fall zu sichern, daß sie als Bauträgerin oder Baubetreuerin keinen Auftrag erhalte. Damit habe sie nicht eine dem prägenden Berufsbild solcher Unternehmen entsprechende Leistung angeboten, sondern sich vielmehr wie ein Architekt verhalten und sich eine vom Baubetreuungsvertrag "völlig losgelöste", isolierte Pla-nungsleistung vorab honorieren lassen wollen. Damit fehle es an einem sachlich rechtfertigenden Grund für eine Ungleichbehandlung des als Ar-chitekt auftretenden Wohnungsbauunternehmens gegenüber dem freiberuflich tätigen Architekten, so daß Art. 10 § 3 MRVG auch auf das klagende Wohnungsbauunternehmen entsprechend anzuwenden sei.

Das habe zur Folge, daß der Vertrag unwirksam sei, weil die Erteilung des Planungsauftrages Voraussetzung für eine Berücksichtigung des Bekl. bei der Vergabe des Grundstücks gewesen sei.

3. Dem kann der Senat nicht folgen. Die hier gegebenen Umstände recht-fertigen es nicht, von der berufsstandsbezogenen Abgrenzung des Anwendungsbereiches von Art. 10 § 3 MRVG abzugehen.

Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Planungsauftrag sei "völlig losgelöst" von der Baubetreuung erteilt worden, berücksichtigt nicht hinreichend den wirtschaftlichen Zusammenhang des Geschehens. Die Grundlagenermittlung und die Vorplanung stehen nicht "im luftleeren Raum", sondern sind unmittelbar mit dem gesamten Leistungsangebot der Kl. ver-knüpft, nämlich mit der Trägerschaft für die schlüsselfertige Errichtung der Doppelhaushälfte und dem damit verbundenen Grundstückserwerb. Die "Vorschaltung" des Planungsvertrages zielt damit gerade nicht auf eine isolierte Architektenleistung ab, sondern stellt sich als erste Stufe auf dem Weg zur Übernahme der vollen Baubetreuung durch die Kl. dar. Deshalb sollte nach dem Vertrag auch das vereinbarte Honorar "auf den Hausverkauf" angerechnet werden, wenn es zum von beiden Parteien an sich an-gestrebten Abschluß des Baubetreuungsvertrages kommen sollte.

Daß der Bekl. für den Fall des Scheiterns des Baubetreuungsvertrages nach dem Inhalt des Planungsauftrags für die Grundlagenermittlung und Vorplanung ein Honorar zu zahlen hat, berührt die eigentliche Zielsetzung der Vereinbarung, nämlich die Errichtung des Hauses, nicht entscheidend. Vielmehr ist die hier vorgenommene vertragliche "Abschichtung" der pla-nerischen Vorbereitung des Bauvorhabens nicht nur für die Kl., sondern auch für den Bekl. von Vorteil, da er auf diese Weise nach Kenntnis von den genaueren, von ihm in einem gewissen Umfang beeinflußbaren Planungsvorstellungen der Kl. die Möglichkeit behielt, von der Verwirklichung des Bauvorhabens Abstand zu nehmen. Diese Handhabung ist gerade bei dem beabsichtigten Erwerb einer Doppelhaushälfte von Vorteil, weil hier die Wünsche beider Bauinteressenten in Einklang gebracht werden müssen. Ein Mißbrauch vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten zur Umgehung des Koppelungsverbots (vgl. dazu BGHZ 89, 240, 243, 244) liegt dar-in bei der hier festgestellten Sachlage nicht.

4. Wird somit durch das Vorgehen der Kl. ihre berufsstandsbezogene Tä-tigkeit nicht wesentlich berührt, greift auch das Koppelungsverbot nicht ein, so daß dem angefochtenen Urteil die Grundlage entzogen ist.

Entgegen der Auffassung des Bekl. läßt sich das Berufungsurteil bei der derzeitigen Verfahrenslage auch nicht mit anderer Begründung halten. Das Berufungsgericht wird allerdings zu prüfen haben, ob der Vertrag der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB bedurfte. Dazu sind weitere tat-richterliche Feststellungen erforderlich.

Der Vertrag enthält zwar keine unmittelbare Verpflichtung des Bekl., das ins Auge gefaßte Grundstück zu erwerben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt der Formzwang des § 313 BGB aber auch für ei-nen Vertrag, mit dem durch die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll oder wird, Immobilien zu erwerben (Urteil vom 2. Juli 1986, IV a ZR 102/85 = NJW 1987, 54, m. w. N.). Das ist wiederholt bei Maklerverträgen angenommen worden, bei denen - mit oder ohne Reservierungsvereinbarung - eine ins Gewicht fallende Zahlungsverpflichtung des Maklerkunden vereinbart war, die auch ohne Erwerb einer Immobilien zu erfüllen war und außer Verhältnis zu den tatsächlichen Aufwendungen des Maklers stand (BGH, a. a. O. und BGH, Urteil vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 = NJW 1980, 1622; BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 - IV a ZR 268/86 = BGHZ 103, 235). Ein ver-gleichbarer Fall kann hier vorliegen. Nach der Behauptung des Bekl. steht das geforderte "Honorar" außer Verhältnis zu der von der Kl. erbrachten planerischen Leistung. Der Tatrichter wird zu prüfen haben, ob das zutrifft und ob der Bekl. damit einem unangemessenen Druck ausgesetzt war, der seine Freiheit, das Grundstück zu kaufen oder nicht, ernsthaft gefährdete.

Nach alledem ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Artikel 10 § 3 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes vom 4. November 1971 verbietet die Koppelung von Grundstückskaufverträgen mit Architektenverträgen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist dieses Verbot nicht leistungs-, sondern berufsstandsbezogen und betrifft damit nicht Generalübernehmer oder Baubetreuer, auch wenn sie in Wahrheit Architektenleistungen erbringen.

In seiner neuen Entscheidung vom 18. März 1993 hat der BGH diese Rechtsprechung bestätigt, aber gleichzeitig darauf hingewiesen, daß der Baubetreuer eine Vergütung nur nach der Honorarordnung für Architekten (HOAI) berechnen darf und daß bei einer überhöhten Vergütungsvereinbarung möglicherweise eine notarielle Beurkundung des Vertrages nach § 313 BGB nötig ist, weil auf den Besteller und zukünftigen Grundstückserwerber ein mittelbarer Zwang zum Kauf ausgeübt wird.