Bauaufsichtlich nicht als Wohnraum zugelassene Räume als Gegenstand des Mietvertrages

Bauaufsichtlich nicht als Wohnraum zugelassene Räume als Gegenstand des Mietvertrages; Mietpreisbindung, Altbau; Modernisierungsmaßnahme; Wohnwertverbesserung; Modernisierungszuschlag; Wohnraum, neugeschaffener; Bodenraum; Wohnraum, als solcher nicht zugelassen

Beaufsichtsrechtlich zur Benutzung als Wohnraum nicht zugelassener Raum kann weder Gegenstand eines Ausbaus oder Umbaus nach § 17 II. WoBauG sein noch durch Maßnahmen gem. § 11 AMVOB verbessert werden.

Die Kl. wenden sich gegen die Herabsetzung der Stichtagsmiete für die Wohnung der Beigeladenen. Sie tragen vor: Weil die Beigeladenen den ursprünglich nicht zur Wohnung gehörenden Trockenboden ausgebaut und als Wohnraum genutzt hätten, unterläge dieser Teil der Wohnung nicht den Mietpreisvorschriften. Der Differenzbetrag zwischen geforderter Miete und festgestellter Stichtagsmiete entfalle auf den Trockenboden. Das VG wies die Klage ab.

Die Wohnung der Beigeladenen hat ihre Eigenschaft als preisgebundene Altbauwohnung auch nicht etwa deshalb verloren, weil die Beigeladenen im Einverständnis mit den Kl. den Trockenboden im Dachraum ausgebaut haben. Denn dieser Ausbau ist ohne Baugenehmigung vorgenommen worden und widerspricht zudem dem materiellen Baurecht (vgl. § 65 Berliner Bauordnung). Aus diesem Grund hat das Bauaufsichtsamt den Raum zur Benutzung als Wohnraum nicht zugelassen. Es ist deshalb kein Wohnraum und kann weder Gegenstand eines Ausbaues oder Umbaues von Wohnraum im Sinne des § 17 des II. WoBauG (Wohnungsbau-Familienheimgesetz II. WoBauG) in der Fassung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 969/GVBl. S. 1808 -, zuletzt geändert durch Gesetz vom 21. Juli 1982 (BGBl. I S. 969/GVBl. S. 1318, sein noch durch Bauaufwendungen welcher Art auch immer, in seinem Wohnwert im Sinne des § 11 AMVOB verbessert werden.

Eine § 3 Abs. 2 Nr. 1 AMVOB vergleichbare Regelung, die für Mischmietobjekte (Laden- und Wohnraum) unter bestimmten Voraussetzungen Mietpreisfreiheit vorsieht, besteht - entgegen der Ansicht der Kl. - für die Vermietung von Bodenraum und Wohnraum nicht.