Bauarbeiten außerhalb der Mietwohnung, einstweilige Verfügung auf Unterlassung nur bei unzumutbaren Störungen

1. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes des Mieters gegen Umbaumaßnahmen des Vermieters besteht nicht darin, die Durchführung der Umbaumaßnahmen zu verzögern. Der Zweck des einstweiligen Rechtsschutzes beschränkt sich auf die Abwehr von wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten (Anschluss an LG Berlin, Urteil vom 20. April 2016 - 65 S 424/15, Rn. 24, juris).

2. Ein Verfügungsanspruch kommt nur in Betracht, wenn der Mieter schlüssig darlegt, dass nicht zumutbare Störungen auftreten werden (entgegen LG Berlin, Urt. v. 6. November 2019 - 66 S 117/19).

3. Erst auf eine solche schlüssige Darlegung hin obliegt es dem Vermieter, seinerseits darzulegen und zu beweisen, dass die Störung nicht wesentlich ist.

4. Sofern im Vorhinein offen ist, in welchem Umfang tatsächlich nicht zumutbare Störungen auftreten, kann der Mieter vorbeugenden Rechtsschutz nicht in Anspruch nehmen.

Der Verfügungsbekl. ist Vermieter und die Verfügungskl. Mieterin einer Wohnung im zweiten Obergeschoss des Hauses in […]. Der Verfügungsbekl. beabsichtigt, Umbaumaßnahmen in den ihm ebenfalls gehörenden Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss durchzuführen. Insbesondere beabsichtigt er, einen Deckendurchbruch herzustellen, um auf diesem Weg beide Wohnungen zusammenzulegen. Der Verfügungsbekl. beabsichtigt, die so zusammengelegten Wohnungen mit seiner Familie zu beziehen.

Auf Antrag der Verfügungskl. hat das Gericht am 26. Januar 2021 eine einstweilige Verfügung erlassen, nach der es der Verfügungsbekl. zu unterlassen hat, Umbaumaßnahmen mit erheblicher Lärmentwicklung durchzuführen, den Deckendurchbruch herzustellen und sämtliche Böden sowie die noch zu errichtende Treppe mit Steinplatten auszustatten und diese vor Ort zuzuschneiden bzw. zuschneiden zu lassen. Gegen die einstweilige Verfügung hat der Verfügungsbekl. Widerspruch eingelegt.

Die einstweilige Verfügung war auf den Widerspruch des Verfügungsbekl. auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Dies führte zu ihrer Aufhebung.

I. Es fehlt an einem Verfügungsanspruch:

1) Bei den vom Verfügungsbekl. vorgesehenen Maßnahmen handelt es sich weder um eine Instandhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB noch um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB. Insbesondere ist § 555b Nr. 4 BGB nicht einschlägig. Es ist nicht ersichtlich, dass durch die vom Verfügungsbekl. geplanten Maßnahmen der Gebrauchswert der Mietsache erhöht würde. Zwar entsteht eine attraktive Wohnung über zwei Ebenen. Gleichzeitig fällt aber auch eine Wohnung weg, so dass insgesamt betrachtet ein Wertgewinn nicht gegeben ist. Bei den vom Verfügungsbekl. geplanten Maßnahmen handelt es sich vielmehr um eine Umgestaltungsmaßnahme mit dem Ziel, die Räume auf die Bedürfnisse der Familie des Verfügungsbekl. anzupassen.

Die Zulässigkeit solcher Umgestaltungsmaßnahmen ist im Gesetz nicht explizit geregelt. Daraus kann indes nicht der Schluss gezogen werden, dass Umgestaltungsmaßnahmen - insbesondere wenn sie mit Lärm verbunden sind - per se unzulässig wären. Vielmehr gelten - wie generell bei Fehlen einer spezialgesetzlichen Regelung - für Umgestaltungsmaßnahmen die allgemeinen Regeln, insbesondere die aus § 535 BGB abzuleitenden Nebenpflichten von Vermieter und Mieter sowie §§ 858, 862 BGB.

2) Eine Umgestaltung wäre hiernach zum einen dann unzulässig, wenn diese zur Folge hätte, dass der Mietgebrauch unmöglich würde. Denn nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die von ihm vermietete Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchsfähigen Zustand zur Verfügung zu stellen. Im vorliegenden Fall lässt sich jedoch nicht feststellen, dass der Mietgebrauch unmöglich würde. Eine Unmöglichkeit ist insbesondere nicht deshalb gegeben, weil die vom Verfügungsbekl. geplanten Arbeiten solche Ausmaße annehmen, dass Schäden an Gegenständen in der Wohnung der Verfügungskl. zu besorgen sind. Zwar hat die Verfügungskl. Entsprechendes behauptet. Das Gericht ist jedoch nicht davon überzeugt, dass dies tatsächlich der Fall ist. Die Verfügungskl. hat in diesem Zusammenhang nämlich nicht angegeben, wer dieser Statiker bzw. dieser Architekt genau gewesen ist, der ihr gesagt habe, dass Schäden drohen. Die Verfügungskl. hat auch nicht angegeben, wann und unter welchen Umständen diese Äußerung gefallen sein soll. Das Gericht ist deshalb bereits nicht davon überzeugt, dass diese Äußerung überhaupt abgegeben worden ist. Damit lässt sich für das Gericht auch keine Überzeugung gewinnen, dass bei Durchführung der Arbeiten tatsächlich Schäden an Gegenständen in der Wohnung der Verfügungskl. eintreten könnten.

Das Gericht ist auch nicht davon überzeugt, dass aufgrund einer Probebohrung Risse in den Wänden der Wohnung der Verfügungskl. entstanden sind. Die Verfügungskl. hat zwar Entsprechendes behauptet, ihre Behauptung aber nicht weiter glaubhaft gemacht (etwa durch Vorlage von Fotos).

Eine Unmöglichkeit ist auch nicht aufgrund des zu erwartenden Baulärms gegeben. Lärm kann als solcher nur dann zur Unmöglichkeit des Mietgebrauchs führen, wenn er rund um die Uhr andauert. Dies ist vorliegend nach dem Vortrag des Verfügungsbekl. (dem die Verfügungskl. nicht substantiiert entgegengetreten ist) nicht der Fall - die Arbeiten sollen lediglich von 9-13 Uhr und von 15-17 Uhr gedauert haben. Der Mietgebrauch ist damit allenfalls eingeschränkt.

3) Nach §§ 858, 862 BGB wären die vom Verfügungsbekl. geplanten Arbeiten dann unzulässig, wenn diese Arbeiten als verbotene Eigenmacht zu qualifizieren wären. Nach § 858 Abs. 1 BGB sind solche Handlungen verbotene Eigenmacht, die den Besitzer im Besitz stören, sofern dem Störer die Störung nicht durch das Gesetz gestattet ist. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes nicht darin besteht, die Durchführung von Arbeiten wie die vom Verfügungsbekl. geplanten Umgestaltungsarbeiten zu verzögern. Würde man jede Umbaumaßnahme und die damit verbundenen Lärmemissionen als verbotene Eigenmacht qualifizieren, wären Umbaumaßnahmen in Mehrfamilienhäusern nicht mehr möglich. Dies würde jedoch dem Umstand zuwiderlaufen, dass ein Wohnungseigentümer (hier der Verfügungsbekl.) mit seinem Eigentumsrecht eine verfassungsrechtlich geschützte Rechtsposition innehat, die erheblich beschnitten würde, wenn Umgestaltungsmaßnahmen generell verboten wären.

Zweck des einstweiligen Rechtsschutzes ist damit vielmehr der effektive Schutz vor wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten (LG Berlin, Urteil vom 20. April 2016 - 65 S 424/15 -, Rn. 24, juris).

Damit kommt ein Verfügungsanspruch nur in solchen Fällen in Betracht, in denen der Mieter (hier die Verfügungskl.) schlüssig darlegt, dass nicht zumutbare Störungen auftreten werden (a. A. LG Berlin, Urteil vom 6.11.2019 - 66 S 117/19, wonach bereits die bloße Ankündigung einer Außenmodernisierung grundsätzlich eine Besitzstörung darstellen soll). Erst auf eine solche schlüssige Darlegung des Mieters obliegt es dem Vermieter, seinerseits darzulegen und zu beweisen, dass die Störung nicht wesentlich ist. Sofern im Vorhinein offen ist, in welchem Umfang tatsächlich nicht zumutbare Störungen auftreten, kann der Mieter vorbeugenden Rechtsschutz nicht in Anspruch nehmen. Ein Verfügungsanspruch besteht in diesem Fall erst dann, wenn es bei der Ausführung der Bauarbeiten tatsächlich zu Lärmentwicklungen kommt, die für ihn nicht mehr zumutbar sind.

Im vorliegenden Fall hat die Verfügungskl. nicht hinreichend glaubhaft gemacht, dass Störungen auftreten werden, die für sie nicht mehr zumutbar sind. Die Lärmentwicklung bei Bauarbeiten hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Unter anderem kommt es darauf an, wie viele Handwerker parallel arbeiten und wie sich die zu bearbeitende Bausubstanz darstellt. Letzteres lässt sich häufig erst bei der Ausführung der Arbeiten erkennen. Konkrete Umstände, aus denen sich ergibt, dass vorliegend in jedem Fall nicht zumutbare Lärmemissionen auftreten, hat die Verfügungskl. nicht dargelegt. Dies gilt namentlich bezüglich des geplanten Deckendurchbruchs. Es steht nicht fest, in welchem Umfang und damit über welche zeitliche Dauer Stemmarbeiten erforderlich sind und welche Werkzeuge dabei eingesetzt werden müssen. Die Verfügungskl. hat zu diesen Punkten auch nicht näher vorgetragen.

Auch bezüglich der Verlegung der Steinplatten lässt sich nicht davon ausgehen, dass unzumutbare Störungen auftreten werden. Wenn der Verfügungsbekl. Steinplatten tatsächlich nur im Erdgeschoss verlegen will, würde es für die Feststellung einer Unzumutbarkeit näherer Angaben zu der Frage bedürfen, wie hellhörig das Gebäude ist, wie viel Zeit das Zuschneiden in Anspruch nimmt und wie viel Lärm dabei tatsächlich entsteht.

Zu diesen Punkten hat die Verfügungskl. jedoch nicht näher vorgetragen. Seitens der Verfügungskl. ist auch nicht näher glaubhaft gemacht worden, dass der Verfügungsbekl. entgegen seiner Angaben weitergehende Teile der Räume mit Steinplatten ausstatten will.

Ob eine verbotene Eigenmacht zu bejahen ist, wenn der Verfügungsbekl. die Verfügungskl. nicht im Vorhinein über die Arbeiten informiert, kann offenbleiben. Der Verfügungsbekl. hat nämlich substantiiert dargelegt, dass er die Verfügungskl. bereits im Mai 2020 über die geplanten Arbeiten informiert hat. Die Verfügungskl. ist dem nicht substantiiert entgegengetreten. Ein genauer Ablaufplan über die geplanten Arbeiten ist in diesem Zusammenhang beklagtenseits nicht geschuldet. Hierfür gibt es keine Rechtsgrundlage.

Ob ein Mieter sich auf Besitzschutz berufen und so Umbaumaßnahmen des Vermieters im Wege einstweiliger Verfügung verhindern kann, ist umstritten. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg schließt sich der Auffassung an, dass nur bei unzumutbaren Störungen eine Unterlassungsverfügung möglich ist.

Der Vermieter beabsichtigte, Umbaumaßnahmen in den Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss durchzuführen. Insbesondere beabsichtigte er, einen Deckendurchbruch herzustellen, um auf diesem Weg beide Wohnungen zusammenzulegen. Der Verfügungsbeklagte beabsichtigt, die so zusammengelegten Wohnungen mit seiner Familie zu beziehen. Der Mieter im zweiten Obergeschoss befürchtete erhebliche Lärmentwicklung, Schäden an den Antiquitäten in seiner Wohnung, Risse in den Wänden sowie Bruch von Gläsern und Porzellan. Er beantragte eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung, die vom Amtsgericht zunächst im Beschlusswege erlassen, nach Widerspruch jedoch aufgehoben wurde.

Das Amtsgericht meinte, ein Unterlassungsanspruch aus Besitzschutz bestehe nur dann, wenn der Mietgebrauch dadurch unmöglich würde oder die Störung unzumutbar sei. Das gelte auch dann, wenn die Baumaßnahme weder als Instandhaltungs- noch als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren sei. Nicht jede Umbaumaßnahme und die damit verbundenen Lärmemissionen seien eine verbotene Eigenmacht, die mit einer einstweiligen Verfügung verboten werden könne. Andernfalls wären Umbaumaßnahmen in Mehrfamilienhäusern nicht mehr möglich. Der Mieter habe hier nicht schlüssig dargelegt und glaubhaft gemacht, dass unzumutbare Störungen zu erwarten seien, weswegen die einstweilige Verfügung aufzuheben sei.

Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin hatte entschieden, schon die Ankündigung einer Außenmodernisierung (Anbau eines Balkons) stelle eine Besitzstörung dar (NZM 2013, 465). Dem hatte sich die 66. Kammer mit Urteil vom 6. November 2019 (66 S 117/19) angeschlossen. Ähnlich auch die 67. Kammer des LG Berlin (GE 2014, 1138), wonach der Vermieter dartun müsse, dass die Baumaßnahmen nur eine unerhebliche Einwirkung auf den Besitz haben würden. Demgegenüber meint das Amtsgericht Hamburg-St. Georg, auch wenn es sich nicht um eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme handele und deshalb der Mieter vertraglich zur Duldung verpflichtet sei, komme ein Besitzschutz nur bei erheblichen Störungen in Betracht, die vom Mieter schlüssig darzulegen seien. Anderenfalls wäre jede Umbaumaßnahme in einem Mehrfamilienhaus nicht mehr möglich. Die Auffassung des Amtsgerichts geht damit über die Entscheidung der 65. Kammer (GE 2016, 860) hinaus, die einen Besitzschutzanspruch gegen eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme (Aufstellung eines Baugerüsts) nur bei unzumutbaren Störungen angenommen hat.