Baualtersklasse bei Modernisierung eines Plattenbaus

Ein im Jahr 1985 errichteter Plattenbau wird nicht dadurch zu einem Neubau i. S. d. Berliner Mietspiegels, dass er teilweise zurückgebaut und umfassend saniert und modernisiert wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin und Vermieterin, die Bekl. sind Mieter einer Zweizimmerwohnung mit einer Größe von 70,40 m2. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag vom 19. Mai 2010.

Das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, war ursprünglich ein Achtgeschosser und liegt in einfacher Wohnlage. Das lang gestreckte zweifach geknickte Wohnhaus besteht aus drei Einzelgebäuden der Bauserie WBS 70 aus dem Jahr 1985. Ursprünglich war der Komplettrückbau vorgesehen; es erfolgte dann ein Teilrückbau.

Vor dem Umbau hatte es insgesamt sechs Treppenhäuser mit 156 Wohneinheiten auf acht Ebenen. Diese wurden nun auf ein stufenförmiges Gebäude mit 3 bis 5 Ebenen und 50 Wohnungen reduziert. Der südliche Teil wurde komplett abgetragen.

Die Hauseingänge aus Beton wurden durch Vordächer ersetzt und die Aufzüge modernisiert. Die Loggien an der Südseite wurden saniert und mit neuer Brüstung ausgerüstet. Einige Balkone wurden entsprechend den veränderten Grundrissen der Wohneinheiten ergänzt, versetzt oder entfernt. Die Grundrisse der Wohnungen wurden den heutigen Bedürfnissen angepasst.

Die Wohnung ist mit Heizung, einem Bad, das größer als 8 m2 ist, und einem wandhängenden WC, mit einem in der Wand eingelassenen Spülkasten und einer Einhebelmischbatterie ausgestattet. Das Haus ist überwiegend mit Isolierverglasung nach 2010 ausgestattet und hat einen großen geräumigen Balkon. Das Gebäude hat eine einbruchshemmende Wohnungs‑ und Haustür. Der Energieverbrauchskennwert liegt bei unter 80 kWh/m2a. Ferner liegt die Wohnung an einer besonders ruhigen Straße und verfügt über eine gepflegte, sichtbegrenzende Müllstandsfläche, die nur den Mietern zugänglich ist. Ferner ist in der Wohnung Linoleumbelag, der eine zusätzliche Schalldämmung hat, verlegt worden. Bei Einzug haben die Bekl. eine leere Küche übernommen und haben die Küche mit eigenen Küchenmöbeln, einem Gasherd und einer Spüle ausgestattet.

Die Kl. erklärte mit Schreiben vom 9. August 2013 eine Mieterhöhung um 30 € auf 389 € netto kalt ab dem 1. November 2013. Die Bekl. haben nicht zugestimmt.

Mit der am 30. Januar 2014 bei Gericht eingegangenen Klage verlangt die Kl. nun die Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie ist der Auffassung, dass die Mieterhöhungserklärung wirksam sei, da die Wohnung in das Mietspiegelfeld G 7 einzuordnen sei, da aufgrund der umfangreichen Modernisierungen die Wohnung als Neubau gelte.

II. Der Kl. steht kein Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung um 30 € auf 389 € gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.

Das Mieterhöhungsverlangen erfolgte formal wirksam i. S. d. § 558 a BGB und unter Einhaltung der Fristen des § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB.

Die Erklärung ist ferner ordnungsgemäß unter Einhaltung der Textform des § 126 b BGB erklärt worden.

Die Mieterhöhung ist aber materiell unwirksam, da die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten ist.

Nach dem qualifizierten Berliner Mietspiegel 2013, der hier Anwendung findet, da die Mieterhöhungserklärung nach dem Erhebungsstichtag von 1. September 2012 erklärt worden ist, ist die Wohnung der Bekl. in das Mietspiegelfeld G 6 einzuordnen.

Es handelt sich bei dem Gebäude, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, nach der Auffassung des Gerichtes um einen Plattenbau aus der Bauserie WBS 70, der im Jahr 1985 errichtet wurde.

Entgegen der Auffassung der Kl. machen die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen das Gebäude nicht zu einem Neubau, so dass nicht das Mietspiegelfeld K6 (gemeint: G7?, die Red.) eingreift.

Aus dem Vorwort zum Mietspiegel 2013 ist bereits zu entnehmen, dass maßgebend für die Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung ist. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 16 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) Wohnraum geschaffen oder geändert wurde.

In § 16 Abs. 1 WoFG ist festgelegt, dass Wohnungsbau die Schaffung von Wohnraum durch Baumaßnahmen ist, durch die Wohnraum in einem neuen selbständigen Gebäude geschaffen, Schäden an bestehenden Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand beseitigt werden, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erweiterungen von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Aufwand Wohnraum geschaffen wird, oder die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Aufwand zur Anpassung an geänderte Bedürfnisse.

Die durch die Kl. hier unstreitig durchgeführten Maßnahmen mögen zwar einen wesentlichen Bauaufwand im Sinne von § 16 WoFG darstellen, führen aber trotzdem nicht dazu, dass die Wohnung nun als Neubau einzuordnen ist und in das Mietspiegelfeld K6 (gemeint: G7?, die Red.) fällt.

Es handelt sich eben nicht um einen Neubau. Aus den von der Kl. eingereichten Unterlagen selbst ergibt sich, dass es sich bei den Maßnahmen um die Entkernung der Gebäude, den Teilrückbau der Wohnungen auf drei, vier bzw. fünf verbleibende Geschosse und den Komplettrückbau und den teilweisen Komplettrückbau gehandelt hat. Das Gebäude wurde 1999 durchgreifend saniert, d. h. bis auf die tragenden Mauern und Wände des gesamten Gebäudes ist dieses neu aufgebaut worden. Es wurden das Haus und das Dach gedämmt, die Fliesen, Armaturen und Sanitärobjekte ausgetauscht, die gesamte Elektroinstallation im Gebäude erneuert, die Zentralheizung und die Warmwasseraufbereitungsanlage erneuert, neue Fenster, Wohnungs- und Eingangstüren und Badezimmertüren eingebaut sowie neue Bodenbeläge verlegt.

Es liegt nach der Auflassung des Gerichtes somit kein vollständiger Neubau vor. [...] Die Kl. kann keinen Zuschlag für das Linoleum als hochwertiger Bodenbelag in Höhe von 0,58 €/m2 verlangen. Dabei ist im Vergleich mit den genannten Beispielen wie Parkett oder Naturstein eine entsprechende Hochwertigkeit zu fordern. Gerade im Hinblick auf die Langlebigkeit und Unempfindlichkeit von Parkett und Naturstein ist Linoleum kein gleichwertiger Bodenbelag. Im Gegensatz zu Parkett lässt sich dieses nicht nach einer Zeit abschleifen und wieder aufbereiten.

Ein im Jahr 1985 errichteter Plattenbau wird nicht dadurch zu einem Neubau i. S. d. Berliner Mietspiegels, dass er teilweise zurückgebaut, umfassend saniert und modernisiert wird.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsprozesses darum, ob der im Jahr 1985 errichtete Plattenbau dadurch zu einem Neubau i. S. d. Mietspiegelfeldes G 7 geworden ist , dass er teilweise zurückgebaut, umfassend saniert und modernisiert wurde.

Das AG Lichtenberg wies das auf das Mietspiegelfeld G 7 gestützte Mieterhöhungsverlangen mit der Begründung ab, die Wohnung sei weiterhin in das Mietspiegelfeld G 6 einzuordnen, weil der Plattenbau nicht dadurch zu einem Neubau i. S. d. Berliner Mietspiegels geworden sei, dass er teilweise zurückgebaut, umfassend saniert und modernisiert wurde. Maßgebend für die Einordnung in den Mietspiegel 2013 sei das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gelte auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen worden sei. Zwar sei das Gebäude entkernt, teilweise auf drei bis fünf verbleibende Geschosse rückgebaut und 1999 durchgreifend saniert worden. Damit liege aber noch kein vollständiger Neubau vor.

Zutreffend geht das AG Lichtenberg stillschweigend davon aus, dass die Richtigkeit der Einordnung der Wohnung in die Baualtersklasse keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens ist (BGH, Urteil v. 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, GE 2013, 1133 und Urteil v. 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, GE 2009, 512).

Auch im Übrigen ist der Auffassung des AG Lichtenberg zuzustimmen. Nach den Erläuterungen zum Mietspiegel unter Ziffer 6.4 wird die Beschaffenheit einer Wohnung im Mietspiegel durch das Alter erläutert. Da diese wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird, ist hierfür das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend, welche unter Berücksichtigung unterschiedlicher Bauweisen während verschiedener Zeitperioden gebildet wurden. Daraus ergibt sich, dass maßgeblicher Anknüpfungspunkt zu sein hat, wann, d. h. innerhalb des Zeitraums welcher Baualtersklasse das Bauwerk errichtet wurde (LG Berlin, Urteil v. 13. Oktober 2009, 65 S 217/09, GE 2009, 1494; für die Maßgeblichkeit des Baualters ebenso: Schmidt‑Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558 BGB, Rn. 80; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 558 Rn. 18). Dieser Zeitraum wird regelmäßig dem Gebäude sein Gepräge geben. Zwar weist gut sanierter und modernisierter Wohnraum oft eine höhere Wohnwertqualität auf als Plattenbauwohnungen aus dem Jahr 1985. Dennoch ist nach den maßgebenden Erläuterungen des Mietspiegels auch in diesen Fällen an dem Baualter als Einordnungskriterium festzuhalten.