Baualter bei kriegsbedingter Teilzerstörung

Baualter bei kriegsbedingter Teilzerstörung; Einordnung in Mietspiegel-Baualtersklasse

Ein im Krieg beschädigtes Gebäude stellt keinen Nachkriegsbau dar, wenn die Außenmauern noch komplett standen, Keller und Kellerdecken unbeschädigt, das Treppenhaus intakt und die Wohnungen noch begehbar waren.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2013. Die Kl. unterstellt für das Gebäude Baujahr 1932; die Bekl. behauptet Kriegszerstörung bis auf die Grundmauern und Wiederaufbau zwischen 1950 und 1964. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeitzeugen.

[...] Das Gebäude ist dem Baualter 1919-1949 zuzuordnen. Unter Würdigung der glaubhaften und im Kern der Erinnerung sich nicht widersprechenden Angaben der Zeugen G. und Z. geht das Gericht davon aus, dass das streitgegenständliche Gebäude im Krieg nicht vollständig zerstört wurde. Nach Schilderung der Zeugen standen nach der Bombardierung die Außenmauern noch komplett, der Keller war einschließlich Kellerdecke unbeschädigt, die Treppenhäuser waren intakt, und die Wohnungen konnten noch begangen werden. Dies wurde zum Zwecke der Brennholzbeschaffung auch getan. Beide Zeugen gaben übereinstimmend an, dass der Komplex um die Hausnummer 114 im Unterschied zu ausgebrannten Häusern in der Neuen Krugallee 70 bis zum Dammweg vergleichsweise weniger beschädigt war. Das Gericht hatte keinen Anlass, an der Glaubwürdigkeit der Zeugen zu zweifeln. Beide waren bei Kriegsende noch Kinder und haben ihre Erinnerungen sehr lebendig und durch persönliche Erlebnisse geprägt wiedergegeben. Zur Überzeugung des Gerichts handelt es sich daher vorliegend nicht um einen Wiederaufbau und somit eigentlichen Nachkriegsbau, sondern um eine Instandsetzung eines Gebäudes von 1932, dessen ursprüngliche Bausubstanz noch in prägendem Ausmaß erhalten war. Anhaltspunkte dafür, dass das Gebäude durch Nachkriegsarbeiten eine wesentliche Prägung erfahren hat, ließen sich weder der Bauakte noch dem Vortrag der Bekl. entnehmen. [...]

Das Baualter ist ein zentrales Kriterium für die Einordnung von Wohnungen in den Mietspiegel. Wie sind teilzerstörte und wiederaufgebaute Gebäude einzustufen? Es hängt vom Grad der Zerstörung ab. Bei der Beweisführung helfen Zeitzeugen.

Die Kläger verlangen von dem Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung unter Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2013. Nach Auffassung der Kläger handelt es sich um ein Gebäude aus dem Jahre 1932. Die Beklagten behaupten Kriegszerstörung bis auf die Grundmauern und Wiederaufbau zwischen 1950 und 1964 (die Mieten in dieser Baualtersklasse sind niedriger). Das Gericht hat Zeitzeugen befragt.

Die Kläger drangen mit ihrer Mieterhöhung durch. Die Zeitzeugen hatten berichtet, nach der Bombardierung hätten die Außenmauern des Gebäudes noch komplett gestanden, Keller und Kellerdecke seien unbeschädigt gewesen, die Treppenhäuser intakt, und die Wohnungen hätten auch noch begangen werden können (um Brennholz zu organisieren).

Angesichts dieser Schilderung stufte das Gericht das Gebäude als Vorkriegsbau ein.

Wie sich die Zeiten ändern. Im Jahre 1980 hätten die Eigentümer sicherlich verzweifelt darum gekämpft, das Gebäude als Nachkriegsbau einzustufen, weil es damit aus der Preisbindung für Altbauwohnungen herausgefallen wäre.