Barkaution

Barkaution; insolvenzsichere Anlage; Erwerberhaftung; Treu und Glauben

Die Geltendmachung eines Anspruchs auf insolvenzsichere Anlage einer Barkaution durch den Mieter ist gegenüber dem Erwerber treuwidrig, wenn der Mieter gegenüber dem ursprünglichen Vermieter mit die Kautionssumme übersteigenden Mietzinszahlungen in Zahlungsverzug ist, unabhängig davon, ob der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang die Aufrechnung erklärt oder die Barkaution anderweitig verwertet hat.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Berufung ist unbegründet.

Dem Bekl. steht der gegenüber der Kl. widerklagend geltend gemachte Anspruch auf insolvenzsichere Anlage der von ihm geleisteten Mietsicherheit gemäß den §§ 551 Abs. 3 Satz 3, 566 a Satz 1 BGB nicht zu.

Der Vermieter ist gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB grundsätzlich zur insolvenzfesten Anlage der vom Mieter geleisteten Kaution verpflichtet (BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, GE 2010, 1077 = NJW 2011, 59 Tz. 19). Dieser Verpflichtung ist die Rechtsvorgängerin der Kl. zwar nicht nachgekommen, doch ist die Kl. ausnahmsweise nicht gemäß § 566 a Satz 1 BGB in die Rechte und Pflichten ihrer Rechtsvorgängerin zur bislang unterbliebenen Anlage der Kaution eingetreten.

Insoweit bedurfte es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob dem geltend gemachten Anspruch des Bekl. die unstreitig erst nach Eigentumsübergang auf die Kl. erfolgte Aufrechnung ihrer Rechtsvorgängerin mit zuvor entstandenen und die Kautionssumme übersteigenden Gegenansprüchen entgegenstand, oder ob eine derart verspätete Aufrechnung des ursprünglichen Vermieters nach erfolgtem Eigentumsübergang bereits grundsätzlich keine Rechtswirkungen zu Lasten des Mieters zu rechtfertigen vermag (vgl. zum Streitstand Streyl, in: Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 566 a Rz. 16 m. w. N.). Ebenso konnte dahinstehen, ob die Rechtsvorgängerin der Kl. die von ihr nicht angelegte Barkaution wegen der ihr zustehenden und mittlerweile rechtskräftig festgestellten Gegenansprüche nicht durch bloßen Zugriff vor dem Eigentumsübergang wirksam verwerten konnte, ohne dass es einer Aufrechnungserklärung bedurft hätte (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2011, § 566 a Rz. 31).

Der geltend gemachte Anspruch steht dem Bekl. wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht zu. Die von der Kl. verlangte Neuanlage der Kaution stellt eine mit den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unvereinbare unzulässige Rechtsausübung dar. Eine Rechtsausübung ist dann missbräuchlich, wenn sie der Art oder den Begleitumständen nach ungehörig ist, sie anderweitige Pflichten verletzt oder ihr kein schutzwürdiges Interesse des Ausübenden zugrunde liegt, so dass ihr einziger möglicher Zweck die Benachteiligung der Betroffenen ist (Roth/Schubert, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, Rz. 12 m.w.N.). So liegt der Fall hier:

Der Bekl. hat sich gegenüber der Rechtsvorgängerin der Kl. grob vertragswidrig verhalten, indem er seine Kautionsleistung weit übersteigende - und durch die Kammer in einem gesonderten Rechtsstreit rechtskräftig festgestellte - Mietzinsansprüche von 15.027,29 € bis heute nicht beglichen hat. Der nunmehr der Kl. gegenüber geltend gemachte Anspruch auf insolvenzfeste (Neu-) Anlage der Kaution wäre gegenüber der Rechtsvorgängerin der Kl. bei unterbliebenem Eigentumsübergang nicht durchsetzbar gewesen, da diese sich insoweit nicht nur auf ihr Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB hätte berufen, sondern die Kaution auch unter Fortfall des dem Bekl. ursprünglich zustehenden Anspruchs auf insolvenzfeste Anlage vollständig hätte verwerten dürfen (Blank, in: Schmidt-Futterer, aaO., § 551 Rz. 91). Wären die rechtskräftig festgestellten Mietzinsrückstände hingegen erst nach dem Eigentumsübergang auf die Kl. dieser gegenüber entstanden, wäre der Bekl. gleichfalls gehindert gewesen, seinen Anspruch auf insolvenzfeste Anlage der Kaution gegenüber der Kl. erfolgreich durchzusetzen. Denn auch diese hätte von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen oder die Kaution vollständig verwerten können.

Vor diesem Hintergrund handelt der Bekl. rechtsmissbräuchlich, wenn er sich ohne eigene schutzwürdige Interessen auf die rein formale Rechtsposition beruft, der Erwerber hafte gemäß § 566 a Satz 1 BGB auf die bislang unterbliebene insolvenzfeste Anlage der Mietsicherheit. Denn § 566 a BGB dient allein dem Ziel, einer Schlechterstellung des Mieters durch den Verkauf des Mietobjekts vorzubeugen; es ist jedoch nicht Sinn und Zweck der Vorschrift, das Mietverhältnis insgesamt zu verändern, aus rein formellen Gründen unnötig kompliziert zu gestalten (BGH, Beschl. v. 28. April 1999 - VIII ARZ 1/98, GE 1999, 770 = NJW 1999, 2177 [zu § 571 BGB a.F.]) oder den Mieter durch den Eigentumsübergang sogar besser zu stellen (OLG Frankfurt a. M., Urt. v. 15. April 2011 - 2 U 192/10, ZMR 2011, 870).

Im Falle der insolvenzfesten Neuanlage der Kaution durch die Kl. aber würde der Bekl. ohne materielle Rechtfertigung wirtschaftlich besser gestellt. Denn die von ihm geleistete Kaution wäre ohne den Eigentumsübergang auf die Kl. aufgrund seiner erheblichen Mietzinsrückstände bei der ursprünglichen Vermieterin verblieben, während dem Bekl. nach dem Eigentumsübergang im Falle der Neuanlage durch die Kl. und nach Beendigung des Mietverhältnisses ein - neuerlicher - Anspruch auf Rückgabe der Kaution erwachsen würde. Dafür aber besteht kein schützenswertes Interesse des ansonsten zahlungsunfähigen Bekl.

Die begehrte Neuanlage der Kaution durch die Kl. verfolgt nach den Bekundungen des Bekl. wirtschaftlich allein das Ziel, eine spätere Zwangsvollstreckung des Rechtsvorgängers der Kl. oder sonstiger Gläubiger in den nach Beendigung des Mietverhältnisses etwaig bestehenden Rückgabeanspruch des Bekl. zu ermöglichen. Damit dient sie im Verhältnis zur Kl. lediglich als formaler Vorwand für die Erreichung vertragsfremder Zwecke, nämlich der Schaffung einer Vollstreckungsmasse für die dem Bekl. gegenüber bestehenden Ansprüche seiner ehemaligen Vermieterin und sonstiger Gläubiger. Die Geltendmachung einer allein derart begründeten - formalen - Rechtsposition ist jedoch gegenüber der Kl. mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar (vgl. BGH, Urt. v. 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, GE 2010, 1533 = WuM 2010, 680 Tz. 5; Grüneberg, in: Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 242 Rz. 50 [jeweils zu § 242 BGB allgemein]).

Der Mieter hat gegen den Erwerber keinen Anspruch auf insolvenzsichere Anlage der Barkaution, wenn er gegenüber dem früheren Vermieter mit Mietzahlungen in Verzug ist, welche die Kautionssumme übersteigen.

Der Mieter geriet gegenüber seinem ursprünglichen Vermieter wegen Mietrückständen in Höhe von 15.027,29 € in Verzug. Nach Eigentumsübergang auf die Erwerberin rechnete der ursprüngliche Vermieter mit den zuvor entstandenen und die Kautionssumme übersteigenden Gegenansprüchen auf. Dennoch verlangte der Mieter vom Erwerber insolvenzsichere Anlage der von ihm an den früheren Vermieter geleisteten Barkaution. Gegen das seine (Wider-) Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts legte er Berufung ein.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Zwar sei ein Vermieter grundsätzlich zur insolvenzsicheren Anlage der Kaution verpflichtet. Dem Mieter stehe hier der Anspruch jedoch nach Treu und Glauben unabhängig davon nicht zu, ob die Aufrechnung des ursprünglichen Vermieters mit den vor Eigentumsübergang entstandenen und die Kautionssumme übersteigenden Gegenansprüchen wirksam geworden sei. Der Mieter dürfe durch den Eigentumsübergang nicht besser gestellt werden als vorher. Bei unterbliebenem Eigentumsübergang hätte sich der ursprüngliche Vermieter nicht nur auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen, sondern die Kaution auch – unter Fortfall des Mieteranspruchs auf insolvenzfeste Anlage der Barkaution – vollständig verwerten dürfen. Müsste der Erwerber die Kaution neu insolvenzfest anlegen, würde der Mieter ohne Rechtfertigung besser dastehen.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Zwar betraf die von der Kammer zitierte Entscheidung des BGH vom 28. April 1999 - VIII ARZ 1/98 (GE 1999, 770) die Frage, ob der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung alleiniger Vermieter ist, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht. Auch das von der Kammer zitierte Urteil des BGH vom 14. September 2010 (VIII ZR 83/10, GE 2010, 1533) betraf nicht den von ihr entschiedenen Fall, sondern denjenigen, dass der Wohnungsmieter sich auf die Unwirksamkeit der Kündigung berief, weil diese nur ihm gegenüber, nicht aber gegenüber dem seit mehr als zehn Jahren eigenmächtig aus der Mietwohnung ausgezogenen Mitmieter erklärt worden war. Aber bereits damals hat der BGH darauf hingewiesen, dass die Frage, ob ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) anzunehmen ist, weitgehend von der dem Tatrichter übertragenen Würdigung der betreffenden Einzelfallumstände abhängt. Die von der ZK 67 vorgenommene Würdigung in dem von ihr entschiedenen Fall ist aber durchaus vertretbar.

Harald Kinne