Bankenhaftung bei kreditfinanzierter Immobilienanlage nach dem Dortmunder Modell

Bankenhaftung bei kreditfinanzierter Immobilienanlage nach dem Dortmunder Modell; Aufklärungspflichten über Finanzierungskonditionen; Anforderungen an die Darlegung einer arglistigen Täuschung über wertbildende Faktoren (hier: aus einem sog. Mietpool erzielbare Erträge); Beweislast für das Wissen der Bank vom Vorliegen eines Gefährdungstatbestandes (hier: vorsätzlich systematisch überhöhte Mietpoolausschüttungen) und einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen der positiven Forderungsverletzung eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Beratungsvertrages i.S.d. § 675 BGB besteht nicht, wenn der Bankkunde weder die Bank um eine fachmännische Bewertung und Empfehlung gebeten noch die Bank von sich aus einen Rat erteilt hat.

2. Eine verbindliche und ernstzunehmende Beratung über die für den Kunden in Frage kommende Finanzierung, die zu Schadensersatzansprüchen führen könnte, setzt voraus, daß sich der Vermittler mit den "individuellen Verhältnissen des Kunden", d. h. den Besonderheiten seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse in irgendeiner Weise auseinandergesetzt und dabei auch eine Abgrenzung zu anderen denkbaren Finanzierungsformen vorgenommen hat.

3. Ein allgemeiner Rechtssatz, daß eine bewußt verharmlosende Darstellung von Risiken bei Kreditverträgen zu einer Verletzung vorvertraglicher Pflichten eines Kreditinstituts führt, besteht nicht.

4. Eine Bank ist in der Regel nicht gehalten, den Kreditbewerber von sich aus auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen.

5. Ein etwaiger Schadensersatzanspruch wegen unzureichender Aufklärung über die Finanzierungskonditionen führt nur zu einem Ersatz der durch die ungünstige Finanzierung entstehenden Mehrkosten gegenüber einem herkömmlichen Annuitätenkredit.

6. Ein Schadensersatzanspruch wegen Unterlassung einer Widerrufsbelehrung setzt voraus, daß die unterbliebene Widerrufsbelehrung auch für den Abschluß des finanzierten Geschäfts kausal geworden ist und die kreditgebende Bank die Widerrufsbelehrung schuldhaft unterlassen hat; an der Schadensursächlichkeit fehlt es, wenn der Verbraucher den Wohnungskaufvertrag bereits vor Abschluß des Darlehensvertrags abgeschlossen oder er eine ihn bindende Kaufvertragserklärung abgegeben hatte.

7. Die Bank trifft grundsätzlich keine Pflicht, den Kreditnehmer ungefragt über die steuerliche Sinnlosigkeit der Anlage, Bedenken gegen Werthaltigkeit oder Rentabilität der kreditfinanzierten Immobilie oder die im überhöhten Kaufpreis enthaltene versteckte hohe Provision von mehr als 15 % für den Vermittler hinzuweisen; eine Aufklärungspflicht kann sich erst daraus ergeben, daß die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat.

8. Eine Haftung der Bank wegen eines schwerwiegenden Interessenkonfliktes ist nicht schon deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist oder der Veräußererseite eine globale Finanzierungszusage erteilt hat.

9. Für eine arglistige Täuschung über die aus einem Mietpool erzielbaren Mieterträge reichen subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen sowie entsprechende Prognosen nicht aus.

10. Die in einem Darlehensvertrag vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Valuta von einem Beitritt des Darlehensnehmers zu einem Mietpool abhängig gemacht wird, reicht allein ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren für die Annahme eines besonderen Gefährdungstatbestands, der zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet, nicht aus.

11. § 9 Abs. 2 Satz 4, Abs. 3 VerbrKG ist gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG bei einem Realkreditvertrag nicht anwendbar; die Bereichsausnahme des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG setzt nicht voraus, daß der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten Grundstücks gesichert oder der bankenaufsichtsrechtliche Beleihungsrahmen etwa der §§ 11, 12 HypBG eingehalten ist.

12. Ein Rückgriff auf den von der Rechtsprechung zum finanzierten Abzahlungsgeschäft entwickelten Einwendungsdurchgriff nach § 242 BGB scheidet bei einem dem Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Realkredit aus.

Der Kl. fordert die Rückabwicklung eines kreditfinanzierten Kaufes einer Eigentumswohnung. In erster Linie begehrt er - und zwar Zug um Zug gegen Übertragung des von ihm erworbenen Immobilieneigentums - die Rückzahlung von im Zeitraum von März 1996 bis September 2004 auf ein sog. Vorausdarlehen geleisteter Zinsen, die der Kl. mit einem monatlichen Betrag von 440,52 Euro angibt, sowie die Feststellung, daß Rückzahlungs- und Zinsansprüche aus dem Darlehensvertrag nicht bestehen und sich die Bekl. mit der Annahme des Übereignungsangebotes des Kl. im Annahmeverzug befänden. Ferner verlangt er die Abrechnung eines bei der Bekl. zu 1) angesparten Bausparguthabens und die Feststellung der Pflicht der Bekl. zum Ersatz weiterer aus der Abwicklung des Darlehensvertrages entstehender Schäden. Hilfsweise macht er einen aus dem Vergleich der von den Bekl. durchgeführten Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen resultierenden Differenzschaden sowie die Neuberechnung der Zinsen und die Rückzahlung zuviel geleisteter Zinsen geltend.

Die Bekl. zu 1) begehrt im Wege der Widerklage die Feststellung, daß der zwischen dem Kl. und der Bekl. zu 2) am 2./22. Februar 1996 abgeschlossene Darlehensvertrag nicht durch einen gestützt auf die Vorschriften des HWiG erklärten Widerruf des Kl. aufgelöst worden sei, hilfsweise, daß sie berechtigt sei, die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars A. vom 26. März 1996, UR-Nr. ..., gegenüber dem Kl. zu betreiben, sowie weiter hilfsweise, den Kl. zu verurteilen, an sie 67.265,55 Euro nebst Zinsen zu zahlen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen. Diese werden wie folgt ergänzt:

Nach der Kontaktaufnahme durch den für die in Berlin ansässige Firma S. tätigen Vermittler G. fand noch vor dem 22. Januar 1996 ein Gespräch des Kl. mit dem gleichfalls für die Firma S. tätigen Mitarbeiter G. in dessen Büroräumen statt.

In dem am 22. Januar 1996 gefertigten sog. Besuchsbericht wurde für die vom Kl. zu erwerbende 33,29 qm große Wohnung im Objekt ... in Hamburg-Osdorf (Wohnungsnummer 182) unter Abzug einer "kalkulierten Netto-Mieteinnahme von 398 DM" (das entsprach einem Quadratmeterpreis von 11,96 DM) zzgl. monatlicher "Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage" von 101 DM, ein "Aufwand vor Tilgungsleistungen" von monatlich 315 DM und unter Einbeziehung einer Ansparrate für Bausparen von monatlich 108 DM ein Gesamtaufwand vor Steuern von 423 DM errechnet. Hier findet sich ein kleingedruckter Hinweis auf die dynamische Entwicklung der Ansparleistungen.

Bereits am 16. Januar 1996 war ein sog. persönliches Berechnungsbeispiel für den Kl. erstellt worden (...), in dem gleichfalls mit einer jährlichen Netto-Miete von 4.776 DM (= 398 DM monatlich) sowie einem jährlichen Aufwand für die Instandhaltungsrücklage von 276 DM (= 23 DM im Monat) und für Verwalterkosten von 936 DM (= 78 DM) gerechnet wurde.

Am 24. Januar 1996 erteilte der Kl. Herrn C. eine notarielle Vollmacht für den Erwerb der Immobilien und deren Belastung, die Übernahme der persönlichen Haftung des Kl. aus der zu bestellenden Grundschuld und seine Vollstreckungsunterwerfung.

Dem vom Kl. angenommenen Kaufvertragsangebot der A. Aktiengesellschaft (nachfolgend A. genannt) vom 29. Januar 1996 lag eine Aufstellung aller im Objekt ... befindlichen 204 Wohneinheiten u. a. aufgeschlüsselt nach deren Größe, Miete, anfallender Verwalter- und sonstiger nicht umlagefähiger Kosten bei. (...)

Am 5. Februar 1996 fand ein weiteres Gespräch des Kl. mit dem Vermittler H. statt, in dessen Verlauf der Kl. den Besuchsbericht vom 22. Januar 1996 erneut abzeichnete.

Zu einer persönlichen Kontaktaufnahme des Kl. mit Mitarbeitern der Bekl. ist es vor und beim Abschluß des Darlehensvertrages vom 2./22. Februar 1996 nicht gekommen.

Auf die vom Kl. für das Vorausdarlehn zu leistenden Zinsen zahlte der Mietpoolverwalter, die H. Grundstücksverwaltungs GmbH (nachfolgend H. genannt), jedenfalls bis in das Jahr 1998 monatlich 399,48 DM bzw. 204,25 Euro als Vorabausschüttungen aus dem Mietpool an die Bekl. aus.

Seit 1999 wird die Mietpoolverwaltung von der V. GmbH wahrgenommen. (...) In der Mietpoolversammlung vom 26. Juli 1999 wurden eine Instandhaltungsrücklage von 0,66 DM/qm und eine Rücklage für Reparaturen im Sondereigentum von 0,50 DM/qm festgelegt.

(...) Zwischen der Bekl. zu 1) und der H. Gruppe bestand bereits seit Ende der 80er Jahre ein Agenturvertrag über die Vermittlung von Bausparverträgen. (...)

Die Bekl. zu 1) gewährte ab 1995 der H. Gruppe zur Überbrückung von Liquiditätsschwierigkeiten Darlehen und Provisionsvorschüsse. (...) Zudem hatte die Bekl. zu 1) ab Mitte der 90er Jahre von der H. verwalteten Mietpoolgesellschaften zum Ausgleich entstandener Unterdeckungen Darlehen zur Verfügung gestellt.

Die Verkäuferin der Wohnungen, die A., gewährte den Bekl. für das hier in Rede stehende Objekt Zinssubventionen in Höhe von 116 DM pro qm verkaufter Wohnfläche und zahlte der H. aus den vereinnahmten Kaufpreisen der Höhe nach streitige Zuschüsse für den Mietpool aus.

Gemäß einem von den Bekl. in Ablichtung zur Akte gereichten Gutachten des vom Landgericht Hannover in einem anderen Verfahren beauftragten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken und Ermittlung von Mietwerten M. N. vom 18. September 2002 über den Verkehrswert des Wohnungseigentums Nr. 51 im Hause ... in 22609 Hamburg-Osdorf (...), betrug der Bodenwert dieses Grundstücks Anfang des Jahres 1998 1.720 DM pro qm. Der Hamburger Mietenspiegel 1997 wies für 25 bis 40,99 qm große Wohnungen in normalen Wohnlagen mit Bad und Sammelheizung und in Gebäuden mit Baujahr bis 1967 eine Mietpreisspanne von 11,63 DM bis 16,34 DM/qm, d. h. einen Mittelwert von 13,84 DM/qm aus, wobei der Sachverständige für die von ihm begutachtete Wohnung "wegen der Lagequalität" einen nachhaltig zu erzielenden Mietzins von 15 DM/qm angibt. Der Hamburger Mietenspiegel 1995 wies für entsprechenden Wohnraum eine Mietpreisspanne von 11 DM bis 16,56 DM/qm, d. h. einen Mittelwert von 13,62 DM/qm aus. Die Mietpreisspanne für Wohnraum vergleichbarer Lage, Ausstattung und Baujahr mit einer Fläche von 41 - 65,99 qm bewegte sich zwischen 8,58 DM und 13,11 DM/qm (Mittelwert : 10,88 DM/qm).

Mit an die H. GmbH gerichtetem Schreiben vom 25. Mai 1998 (...) nahm die Bekl. zu 1) Bezug auf "das Objekt in Hamburg" und bat um schriftliche Information zu Kosten von ca. 3,80 DM/qm, die gemäß einer Liquiditätsberechnung von einer Mietpoolausschüttung von 12,53 DM/qm abzuziehen seien.

Nach Ablauf der fünfjährigen Zinsbindungsfrist ist das Vorausdarlehn ab Dezember 2001 zu einem Zinssatz von effektiv 6,15 % und nominal 5,95 % p. a. prolongiert und auf die Bekl. zu 1), die die Forderung der Bekl. zu 2) gegen den Kl. abgelöst hatte, umgeschuldet worden. Die Bekl. zu 2) trat ihre Ansprüche aus dem Vorausdarlehn, auch solche aus einer Rückabwicklung des Darlehensverhältnisses wegen eines etwaigen Widerrufs, an die Bekl. zu 1) ab.

Der Kl. hat in der ersten Instanz auch behauptet, der Vermittler habe die Finanzierungsdauer mit 20 Jahren angegeben. Er habe daher angenommen, daß nach 20 Jahren infolge der Berücksichtigung von zusätzlichen Mieteinnahmen alles bezahlt sei.

Im Gegensatz zu den in dem Besuchsbericht vom 22. Januar 1996 enthaltenen Angaben sei lediglich ein Nettomietertrag von 5,55 DM abzüglich 30 % Bewirtschaftungskosten und eines weiteren 15 %igen Mietausfallwagnisses zu erwarten gewesen.

Der Verkehrswert der Wohnung betrage ausgehend von einem Nettomietertrag von 5,55 Euro (= 10,85 DM) und einem Bodenwert von nur 444,82 Euro (869,99 DM) nach einem 31 %igen Abzug für Bewirtschaftungskosten und einem 15 % Abzug für das Mietausfallwagnis und unter Zugrundelegung eines Liegenschaftszinses von 5 % 54.405,34 DM. Der Zinsanteil der ihm vermittelten Finanzierungskombination betrage 39 %, woraus sich im Vergleich mit einem Annuitätendarlehen mit einem 2 %igen Tilgungssatz ein Differenzschaden von 47.602,03 Euro errechne.

Das Landgericht hat der Klage in ihren Hauptanträgen mit Urteil vom 7. Juni 2006 im wesentlichen stattgegeben (...).

Gegen dieses (...) Urteil haben die Bekl. am 24. Juli 2006 Berufung eingelegt (...).

(...)

B. Die Berufung ist auch begründet, denn dem Kl. stehen die von ihm geltend gemachten Ansprüche nicht zu, während die Bekl. zu 1) mit ihrer Widerklage Erfolg hat.

Der Kl. kann von den Bekl. nicht die Rückzahlung von ihm auf das am 2./22. Februar 1996 vereinbarte Vorausdarlehn geleisteter Zinsen oder sonstiger Kosten verlangen, denn der Darlehensvertrag ist mit dem in der Vertragsurkunde wiedergegebenen Inhalt weiterhin wirksam, und dem Kl. steht auch kein Rückabwicklungsanspruch aus einer Schadensersatzverpflichtung der Bekl. zu.

1. Eine solche Schadensersatzpflicht folgt zunächst nicht aus dem nach Art. 299 § 5 S.1 EGBGB hier noch anzuwendenden Institut der positiven Forderungsverletzung eines zwischen den Parteien zu Stande gekommenen Beratungsvertrages i.S.d. § 675 BGB.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommt zwischen einer Bank und ihrem Kunden ein Beratungsvertrag dann konkludent zustande, wenn - gleichgültig ob auf Initiative des Kunden oder der Bank - im Zusammenhang mit einer Anlageentscheidung tatsächlich eine Beratung stattfindet (BGHZ 123, 126; BGH WM 1997, 662; BGH WM 2002, 2281; BGH WM 2004, 422). Es muß im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Kunden ein ausdrücklicher Rat, d. h. eine fachmännische Bewertung und Empfehlung erteilt worden sein (BGH, WM 1977, 1027 f.; BGH WM 1987, 531; BGHZ 88, 130; BGH ZIP 1984, 962, 965; BGH WM 1981, 308; BGH WM 2004,172).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Der Kl. hat unstreitig weder die Bekl. um einen Rat, d. h. um eine fachmännische Bewertung und Empfehlung (vgl. BGH WM 1987, 531) gebeten, noch haben die Bekl. ihm von sich aus einen Rat erteilt (BGH WM 2004, 172). Es hat vielmehr überhaupt keinen unmittelbaren Kontakt zwischen dem Kl. und Mitarbeitern der Bekl. gegeben. Eine Beratung über die zu erwartende Rendite der Kapitalanlage und die für den Kl. geeignete Finanzierungsform kann allenfalls durch den von der H. und B. Gruppe eingeschalteten Vermittler stattgefunden haben. Der Kl. hat jedoch nicht vorgetragen, inwieweit der Finanzierungsvermittler, der nicht bei den Bekl. angestellt, sondern Mitarbeiter einer Vertriebsgesellschaft war, von der Bekl. bevollmächtigt war, einen solchen Vertrag für sie abzuschließen (BGH WM 2004, 1221, 1224).

Entsprechendes gilt auch für die Voraussetzungen einer den Bekl. möglicherweise zurechenbaren Duldungsvollmacht. Allein das Mitsichführen von Darlehens- und Bausparanträgen reicht hierfür nicht aus.

Im übrigen könnte eine solche Duldungsvollmacht der Bekl. allenfalls im Hinblick auf eine Finanzierungsberatung, nicht aber im Hinblick auf eine Beratung über die Rendite der Kapitalanlage in Frage kommen, denn es ist nicht ersichtlich, warum der Kl. davon ausgehen durfte, daß die Bekl. den Finanzierungsvermittler zu einer Beratung auch außerhalb ihres eigentlichen Pflichtenkreises einschalten wollten. Insoweit fehlt es aber an einem hinreichenden Vortrag des Kl., daß eine Finanzierungsberatung durch den Vermittler überhaupt stattgefunden hat. Seinem sehr allgemein gehaltenen Vortrag, der Vermittler habe die in Anspruch genommene Finanzierungskonzeption als die allein für ihn in Betracht kommende und individuell auf sein verfügbares Einkommen abgestimmte Finanzierungsform angeboten und dabei mit der durch den hohen Anfangsverlust bewirkten Steuerersparnis geworben, läßt sich nicht entnehmen, inwieweit diese Erklärungen des Vermittlers über den Bereich subjektiver Werturteile oder eher marktschreierischer Anpreisungen (zu deren Unverbindlichkeit vgl. BGH WM 2006, 2343) hinausgingen und demzufolge vom Kl. als verbindliche und ernstzunehmende Beratung über die für ihn in Frage kommende Finanzierung angesehen werden mußten. Letzteres setzt nach Auffassung des Senates voraus, daß sich der Vermittler mit den "individuellen Verhältnissen des Klägers", d. h. den Besonderheiten seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse in irgendeiner Weise auseinander gesetzt und dabei auch eine Abgrenzung zu anderen denkbaren Finanzierungsformen vorgenommen hat, denn anderenfalls konnte der Kl. nicht davon ausgehen, daß ihm eine über reine Werbeaussagen hinausgehende seriöse Finanzierungsberatung durch den Vermittler zuteil werde (vgl. auch KG, Urt. V. 12.6.2007, 13 U 33/06 und 13 U 54/06). Insbesondere die Abwägung von Vor- und Nachteilen gegenüber anderen Finanzierungsmodellen ist dabei entscheidend. Da der Kl. aber gerade beanstandet, daß ihm keine alternativen Finanzierungsmodelle aufgezeigt worden seien, konnte er auch nicht annehmen, daß der Vermittler ihm eine ernstzunehmende Finanzierungsberatung zukommen lassen wollte, zumal er nichts dazu vorträgt, mit welcher an seinen konkreten wirtschaftlichen Verhältnissen ausgerichteten Erklärung der Vermittler denn begründete, daß es sich bei dem von den Bekl. angebotenen sog. D. Modell um die für ihn allein in Frage kommende Finanzierungsform handele.

Aus dem in dem Besuchsbericht enthaltenen Rechenwerk folgt eine Finanzierungsberatung ebenfalls nicht, denn es war erkennbar nicht das Anliegen dieser Unterlage, dem Kl. im Sinne einer Beratung einen umfassenden Überblick über die einzelnen Finanzierungskonditionen des sog. D. Modells zu verschaffen. Der Kl. hätte auch als Laie erkennen können, daß hier lediglich ein Finanzierungsabschnitt in die Berechnung eingeflossen ist, der sich schon aufgrund des gleichfalls in dem Besuchsbericht dokumentierten Anstiegs der Ansparbeiträge verändern wird. Eine Liquiditätsberechnung ist in der Unterlage schon deshalb nicht zu sehen, weil diese sich mit dem zur Verfügung stehenden Einkommen des Kl. hätte auseinandersetzen müssen und nicht lediglich die Vor- und Nachteile aus der Kapitalanlage beinhalten durfte, wie dies der Besuchsbericht tut. Insoweit ist dieser in der Tat als reine Rentabilitätsberechnung anzusehen.

2. Eine Schadensersatzpflicht der Bekl. folgt auch nicht aus dem nach Art. 299 § 5 S. 1 EGBGB hier gleichfalls weiterhin anwendbaren Institut der culpa in contrahendo (cic) in Verbindung mit dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Darlehensvertrag.

2.1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts liegt kein den Bekl. zurechenbarer Verstoß gegen die vorvertragliche Pflicht vor, den Verhandlungspartner nicht rechtswidrig in eine Lage zu bringen, in der eine eigenverantwortliche Abwägung der für und gegen ein Geschäft sprechenden Gründe nicht mehr möglich ist. Der vorliegende Fall ist insbesondere nicht mit der vom Landgericht angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 10. Januar 2006 - XI ZR 169/05 -, NJW 2006, 845) vergleichbar, nach der eine Bank haftet, weil durch ein ihr zurechenbares Verhalten bei einem Sicherungsgeber erkennbar ein Irrtum über das mit der Sicherheitsleistung verbundene Risiko veranlaßt oder dieses Risiko bewußt verharmlost dargestellt wurde (vgl. BGH NJW 2006, 845). In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es nicht um Aufklärungspflichten eines Kreditinstitutes gegenüber dem Vertragspartner des Darlehensvertrages, sondern um einen Dritten, konkret um eine Rentnerin, die wegen des Vergessens ihrer Brille schon tatsächlich nicht in der Lage war, die von ihr abzugebende Verpfändungserklärung zu lesen und zu erfassen, und der das Kreditinstitut ausdrücklich erklärt hatte, sie solle sich keine Sorgen machen und unterschreiben, dann wäre es gut ( BGH a.a.O.).

Eine auch nur vergleichbare Erklärung hat der Vermittler H. hier aber nicht abgegeben. Zudem läßt sich ein allgemeiner Rechtssatz, daß eine bewußt verharmlosende Darstellung von Risiken bei Kreditverträgen zu einer Verletzung vorvertraglicher Pflichten eines Kreditinstitutes führt, der Entscheidung des Bundesgerichtshofes schon wegen deren Besonderheiten und mangels entsprechender verallgemeinerungsfähiger Ausführungen nicht entnehmen (KG, Urt. v. 2.5.2007, 24 U 101/06; KG Urt. v. 12.6.2007, 13 U 33/06 und 13 U 54/06).

Entgegen der Auffassung des Landgerichts konnte der Anstieg der Finanzierungslasten im übrigen selbst auf der Grundlage der in dem Besuchsbericht vom 22. Januar 1996 enthaltenen Angaben für den Kl. nicht völlig überraschend gewesen und er durch den Bericht davon abgehalten worden sein, auf die weitere Finanzierungsentwicklung beim späteren Abschluß des Vorausdarlehensvertrages zu achten und bei Unklarheiten nachzufragen. Der Kl. ist sowohl in dem Besuchsbericht als auch in den von ihm unterzeichneten Bausparanträgen darauf hingewiesen worden, daß sich die auf die Bausparverträge zu leistenden Ansparbeträge dynamisch entwickeln und der Anfangsbetrag von 108 DM im Monat die Mindestsparrate darstellt. Anhand des Besuchsberichtes hätten die über die Jahre zu leistenden Ansparbeträge vom Kl. sogar leicht selbst ausgerechnet werden können. Aus dem Besuchsbericht ergibt sich zudem, daß keine monatliche Tilgung auf das Vorausdarlehn geleistet wird. Im Hinblick auf die Entwicklung der Finanzierungslasten ergeben sich dann aus dem Darlehensvertrag zusätzlich nur noch die Konditionen der Bauspardarlehen und der Umstand, daß die Bausparverträge nacheinander angespart und demgemäß auch erst nacheinander zur Tilgung des Vorausdarlehens eingesetzt werden sollen. Daß dieses dem Finanzierungsmodell der Bekl. (sog. Dortmunder Modell) innewohnende Prinzip für den Kl. aber völlig neu gewesen sein soll, er also hierauf zuvor nicht bereits aufmerksam gemacht wurde, trägt er jedoch nicht vor. Ebensowenig ist dafür ersichtlich, daß der Kl. davon ausgehen konnte, die Bausparsumme nur mittels Ansparbeiträgen ohne die Aufnahme zusätzlicher Bauspardarlehen mit den damit verbundenen Zins- und Tilgungsleistungen aufbringen zu können. Das wäre dann auf eine Finanzierungszeit von weit über 50 Jahren hinausgelaufen. Alles in allem ist es zwar richtig, daß der Besuchsbericht die auf den Kl. zukommenden Finanzierungslasten nur für die ersten drei Jahre zahlenmäßig ausweist. Gleichwohl bestand für den Kl. genügend Anlaß, zu erkennen, daß es sich hierbei nur um einen Finanzierungsabschnitt handelt und die auf ihn zukommenden Belastungen in jedem Falle steigen werden, und zwar nicht nur durch einen Anstieg der Ansparraten, sondern auch durch die Inanspruchnahme der Bauspardarlehen mit darauf entfallenden Zins- und Tilgungsleistungen. Insoweit durfte er nicht das Vertrauen entwickeln, es werde bei den im Besuchsbericht bezifferten Belastungen verbleiben.

Abgesehen davon könnte sich an die vom Landgericht angenommene Pflichtverletzung allenfalls ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten anknüpfen, die gegenüber einer bei ordnungsgemäßer Aufklärung in Anspruch genommenen Finanzierung entstehen, nicht aber ein Anspruch auf vollständige Rückabwicklung des Immobilienerwerbes (in diesem Sinne BGH, Urt. v. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 42).

2.2. Der Kl. ist über die Konditionen des ihm vermittelten Finanzierungskonzeptes hinreichend aufgeklärt worden.

2.2.1. Diese und die auf den Kl. zukommenden monatlichen Belastungen konnte der Kl. bei normaler und ihm zumutbarer Anstrengung jedenfalls dem mit einer immerhin zweiwöchigen Annahmefrist verbundenen schriftlichen Darlehensangebot der Bekl. vom 2. Februar 1996 entnehmen, welches er in Ruhe hätte prüfen können und aus dem die Nominal- und Effektivverzinsung des Voraus- und der Bauspardarlehen, die Höhe der monatlich zu leistenden Zins- und Ansparraten, die Dauer der Zinsbindung, die Art und Weise der Tilgung und die Besicherung des Kredites hinreichend ersichtlich sind. Aus dem Vertragsangebot ergibt sich ohne weiteres, daß das Vorausdarlehen bis zur Zuteilungsreife des 1. Bausparvertrages tilgungsfrei bleiben soll, ebenso wie der Umstand, daß die vereinbarten Zinsen nur für die Dauer der Zinsbindung, d. h. für fünf Jahre gelten, woraus selbst Laien schlußfolgern müssen, daß die Möglichkeit besteht, daß sich die Darlehenszinsen danach verändern. Gleichfalls läßt sich aus dem Vertragsangebot bei gebotener aufmerksamer Lektüre ableiten, daß nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages der dann noch nicht getilgte Rest des Vorausdarlehens weiter zu verzinsen ist und die Belastungen des Bauspardarlehens neben den dann einsetzenden Ansparraten für den zweiten Bausparvertrag hinzutreten. Dem Kl. mußte schon bei oberflächlicher Prüfung klar sein, daß seine Finanzierung verschiedene Phasen durchlaufen wird, dabei verschiedene Zahlungsbeträge auf ihn zukommen und diese gemessen an der Anfangsphase steigen werden. Zwar mag es für einen Laien nicht ganz einfach sein, die monatlich zu leistenden Beträge in den einzelnen Finanzierungsphasen im einzelnen zu berechnen, zumal ja die Zinsen für das Vorausdarlehn nach Ablauf der Zinsbindung nicht feststehen. Insoweit wäre es aber Aufgabe des Kl. gewesen, sich durch weitere Nachfrage bei den Bekl. oder - wie es ihm in den Risikohinweisen geraten wurde - bei einem Steuerberater oder Finanzfachmann sachkundig zu machen.

Über die steuerrechtlichen Auswirkungen des Disagios hatten die Bekl. ohne Nachfrage ebenfalls nicht zu beraten. Auch hier hätte sich der Kl. - wie ihm dies ebenfalls in den Risikohinweisen nahegelegt wurde selbst sachkundig machen müssen.

In dem Darlehensangebot der Bekl. fehlt allein die Angabe einer festen Laufzeit des Vorausdarlehens bzw. der Gesamtfinanzierung, die sich aber wegen der Unwägbarkeiten der Zuteilungsreife der Bausparverträge ohnehin nicht verbindlich bestimmen läßt. Da der Darlehensvertrag aber auch noch eine Ansparrate für die Zeit ab dem 10. Jahr vorsieht, mußte dem Kl. zumindest klar sein, daß die Ansparzeit für die beiden hintereinandergeschalteten Bausparverträge und damit die Laufzeit des Vorausdarlehens auch mehr als 20 Jahre betragen kann. Dies ergibt sich schon daraus, daß für die Zuteilung der Bausparverträge jeweils ein Mindestbetrag von 28.800 DM bzw. 28.400 DM mit den anfänglich sehr niedrig bemessenen Raten angespart werden muß. Nach Zuteilung des 2. Bausparvertrages ist aber das dann gewährte zweite Bauspardarlehn von immerhin 42.600 DM (71.000 DM Bausparsumme abzüglich 28.400 Mindestsparguthaben) noch nicht getilgt.

Soweit der Kl. demgegenüber geltend macht, der Vermittler habe ihm eine Finanzierungszeit von nur 20 Jahren angegeben, ist bereits unklar, warum er dann nur unter "Berücksichtigung von zusätzlichen Mieteinnahmen" davon ausging, "nach 20 Jahren sei alles bezahlt". Die Formulierung deutet darauf hin, daß die angegebene Laufzeit unter der Bedingung zusätzlicher Mieteinnahmen stand, die dann etwa für Sondertilgungen oder Anhebungen der Ansparbeiträge verwandt werden könnten. Letztlich stünde eine solche Aussage aber auch in einem erkennbaren Widerspruch zu den im Darlehensvertrag festgelegten Finanzierungskonditionen, bei deren Lektüre sich dem Kl. hätte aufdrängen müssen, daß die Finanzierung nach dem darin vorgesehenen Lauf der Dinge nicht nach 20 Jahren abgeschlossen sein konnte. Da der Kl. den Darlehensvertrag mit den in der Vertragsurkunde enthaltenen konkreten Informationen über den Finanzierungsverlauf abgeschlossen hat, ist nicht davon auszugehen, daß die von ihm behaupteten Angaben des Vermittlers für den späteren Darlehensvertragsschluß noch erheblich waren (vgl. BGH, Urt. v. 20.3.2007, Rdnr. 49). Jedenfalls konnte er auf eine solche, in einem deutlichen Widerspruch zu den für den Vertragsschluß maßgeblichen Unterlagen stehende Angabe - sollte sie denn erfolgt sein - kein schützenswertes Vertrauen gründen.

Weitergehende Aufklärungspflichten der Bekl. bestanden nicht. Sie waren jedenfalls ungefragt nicht verpflichtet, dem Kl. einen weiterreichenden Finanzierungsplan aufzustellen (KG, Urt. v. 2.5.2007, 24 U 101/06).

2.2.2. Eine Bank ist in der Regel auch nicht gehalten, den Kreditbewerber von sich aus auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen (Canaris, Bankvertragsrecht, 3. Aufl., Rn. 114), denn es ist grundsätzlich Sache des Bewerbers, selbst darüber zu befinden, welche der in Betracht kommenden Gestaltungsformen seinen wirtschaftlichen Verhältnissen am besten entspricht. Diese Entscheidung betrifft den Bereich der wirtschaftlichen Dispositionen, für die er im Verhältnis zum Kreditinstitut im Allgemeinen das alleinige Risiko trägt (BGH WM 1989, 165). Soweit ihm in diesem Zusammenhang die für die Beurteilung notwendigen Kenntnisse fehlen, ist ihm in der Regel zuzumuten, sich durch Rückfragen bei der Bank die Grundlage für eine sachgerechte Entscheidung zu verschaffen.

Demgemäß hat eine Bank nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung mit Hilfe eines Realkredits grundsätzlich nicht ungefragt darüber aufzuklären, daß die Finanzierung mit Hilfe eines durch eine Kapitallebensversicherung zu tilgenden Festkredits wirtschaftlich ungünstiger ist als ein Annuitätendarlehen (BGH WM 2004, 172; BGH WM 2004, 521). Auch die hier gewählte Finanzierungskombination in Form eines tilgungsfreien Vorausdarlehens mit zwei hintereinandergeschalteten Bausparverträgen begründet eine solche Aufklärungspflicht nicht. Das vermittelte Finanzierungskonzept ist eine durchaus marktübliche, gängige Finanzierungsmethode, die zudem im Hinblick auf die relativ geringe monatliche Belastung sowie die Möglichkeit der Vornahme von Sondertilgungen bzw. Sonderzahlungen auf die Bausparverträge während der Ansparphase relativ flexibel ist (OLG Hamm OLGR 2001, 270; KG, Urt. v. 2. Mai 2007, 24 U 101/06; KG, Urt. v. 12.6.2007, 13 U 33/06 und 13 U 54/06) und mithin für den Kunden, der hierdurch Einfluß auf die Laufzeit der Finanzierung nehmen kann, auch Vorteile gegenüber einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen bietet. Etwas anderes mag gelten, wenn sich ein Kunde zunächst mit dem Wunsch nach einem üblichen Annuitätendarlehen an die Bank wendet und diese ihm hierauf eine aus mehreren Komponenten bestehende Finanzierung anbietet (BGH WM 2004, 251; KG aaO). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.

2.2.3. Darüber hinaus würde ein etwaiger Schadensersatzanspruch wegen unzureichender Aufklärung über die Finanzierungskonditionen - wie bereits ausgeführt - nur zu einem Ersatz der durch die ungünstige Finanzierung entstehenden Mehrkosten gegenüber einem herkömmlichen Annuitätenkredit führen (BGH WM 2003, 1370; BGH WM 2004, 172; BGH WM 2004, 417; BGH WM 2004, 521; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v. 20.3.2007, XI ZR 414/04; zu letzterem vgl. GE 2007, 480). Das gilt angesichts des Schutzzwecks der Aufklärungspflicht auch dann, wenn der Anleger bei Aufklärung über die Nachteile der Finanzierung mit Hilfe eines durch eine Kapitallebensversicherung oder durch anzusparende Bauverträge zu tilgenden Festkredits mangels einer anderweitigen Finanzierungsmöglichkeit von der gesamten Anlage abgesehen hätte (BGH, Urt. v. 20.3.2007, XI ZR 414/04).

Einen solchen Schaden hat der Kl. jedoch nicht mit Substanz dargelegt. Notwendig wäre hierzu ein detaillierter Vergleich der Konditionen eines Darlehens mit Tilgungsaussetzung in Verbindung mit zwei nachfolgenden Bausparverträgen und einem normalen, für die Kl. in Frage kommenden Annuitätendarlehen. Dabei sind alle Vor- und Nachteile der jeweiligen Finanzierungsmodelle einschließlich etwaiger Zinsrisiken, die im Rahmen der Bausparverträge zu erwirtschaftenden Guthabenzinsen, die steuerlichen Auswirkungen der Finanzierungsmodelle (Verlustabzug der Zinsen) und der Nebenkosten der Verträge vorzutragen (entsprechend für die Kombination eines tilgungsfreien Vorausdarlehens mit einer Lebensversicherung: BGH WM 2005, 69). Dies hat der Kl. nicht getan. Vorliegend ist noch nicht einmal ersichtlich, daß alternativ auch ein Annuitätendarlehen mit 2 %iger Tilgung und einer Laufzeit von 21 bis 26 Jahren marktüblich, für ihn in Frage gekommen und vor allem finanzierbar gewesen wäre. Es fehlt zudem eine nachvollziehbare Begründung für den Nominal- (nicht Effektiv-)zins, mit dem nach Ablauf der Zinsbindung zu rechnen ist.

2.3. Die Bekl. haften auch nicht wegen unterlassener Belehrung über ein Widerrufsrecht nach § 1 HWiG, wobei dahinstehen kann, ob der Kl. überhaupt in einer Haustürsituation i.S.d. § 1 Abs. 1 S.1 HWiG zum Vertragsabschluß mit den Bekl. bestimmt wurde. Zwar stellt das Unterlassen einer Widerrufsbelehrung eine echte Pflichtverletzung und nicht lediglich eine Obliegenheitsverletzung dar (BGH WM 2006, 2343; OLG München ZIP 2007, 267, 268). Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch setzt aber voraus, daß die unterbliebene Widerrufsbelehrung auch für den Abschluß des finanzierten Geschäfts kausal geworden ist und die Kredit gebende Bank die Widerrufsbelehrung schuldhaft unterlassen hat. Die Schadensursächlichkeit des Unterlassens einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung ist jedoch von vornherein ausgeschlossen, wenn der Verbraucher den Wohnungskaufvertrag bereits vor Abschluß des Darlehensvertrages abgeschlossen oder er eine ihn bindende Kaufvertragserklärung abgegeben hatte (OLG Frankfurt BKR 2006, 156; OLG Karlsruhe WM 2006, 676; KG ZfIR 2006, 136; OLG München ZIP 2007, 267), denn dann konnte er es durch den Widerruf des Darlehensvertrages nicht mehr, wie vom EuGH in seinen Entscheidungen vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte - und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) vorausgesetzt, vermeiden, sich den Anlagerisiken auszusetzen (BGH WM 2006, 1194; BGH WM 2006, 2343; BGH WM 2006, 2303; BGH, Urt. v. 24.10.2006 - XI ZR 265/03; BGH, Urt. v. 19.12.2006 - XI ZR 401/03 - und XI ZR 192/04; BGH, Urt. v. 17.4.2007 - XI ZR 130/05, n.n.v.).

Ein solcher Fall liegt hier vor, denn der Kl. hatte bereits vor Annahme des Darlehensvertragsangebotes der Bekl. eine ihn bindende Kaufvertragserklärung abgegeben. Die streitgegenständliche Immobilie war bereits gekauft, bevor der Kl. das Darlehensvertragsangebot der Bekl. vom 2. Februar 1996 am 22. Februar 1996 annahm und damit der Darlehensvertrag geschlossen wurde. Auf den zuvor erfolgten "Darlehensantrag" des Kl. vom 22. Januar 1996 kommt es dabei nicht an, denn dieser Antrag ist - wenn man ihn überhaupt als eine über eine unverbindliche Finanzierungsanfrage hinausgehende Vertragserklärung ansehen will - aus den vom Landgericht zutreffend dargestellten Gründen nicht rechtzeitig und ohne Abänderungen von den Bekl. angenommen worden.

Zudem fehlt es an einem für die Haftung der Bekl. erforderlichen Verschulden (BGH WM 2006, 2343; BGH aaO., Urt. v. 24.10.2006), weil die Bekl. jedenfalls bei vor Erlaß des sog. Heininger-Urteils des EuGH (NJW 2002, 281) und der daraufhin erfolgten Rechtsprechungsänderung des BGH (BGHZ 150, 248) geschlossenen Verträgen eine Widerrufsbelehrung gemäß § 5 Abs. 2 HWiG a. F. schuldlos für entbehrlich halten durften (BGH NJW 2006, 2099).

2.4. Die Bekl. waren auch nicht verpflichtet, den Kl. auf die unstreitig erfolgten Zinssubventionen durch die A. hinzuweisen. Der im Kreditvertrag angegebene, durch die Zinssubvention reduzierte Zinssatz ist nicht unrichtig. Selbst wenn die Verkäuferin der Wohnung ihre diesbezüglichen Aufwendungen auf den Kaufpreis zugeschlagen hat, stellen sie keine nach § 4 Abs. 1 S. 5 Nr. d) VerbrKrG offenbarungspflichtigen Kreditkosten dar. Im Hinblick auf die durch die Zinssubvention bewirkte Erhöhung des Kaufpreises bestünde eine Aufklärungspflicht der Bekl. aber nur dann, wenn hierdurch eine zur sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises führende Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert bewirkt würde und die Bekl. davon Kenntnis hatten. Insoweit kann für die auf den Kaufpreis umgelegte Zinssubvention nichts anderes gelten als für sog. verdeckte Innenprovisionen. Ein Wissensvorsprung der Bank darüber, daß der vom Erwerber zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts steht, begründet nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber alleine noch keine Aufklärungspflicht (vgl. BGH WM 1988, 561; BGH WM 1999, 678; BGH WM 2000, 1245; BGH WM 2003, 61; BGH WM 2003, 2372; BGH WM 2004, 1221). Bei einer Zinssubvention in Höhe des vom Kl. unbestritten vorgetragenen Betrages von 116 DM/qm mußten die Bekl. - ihre Kenntnis hiervon unterstellt - aber noch nicht davon ausgehen, daß der vom Kl. abverlangte Kaufpreis sittenwidrig überhöht sei. Dies auch noch nicht unter Hinzurechnung einer Mietpoolsubvention von 50 DM/qm und einer vom Kl. behaupteten versteckten Innenprovision von 23 % des Kaufpreises.

Auf den Kreditvertrag hat sich die Zinssubvention nur zugunsten des Kl. ausgewirkt, insoweit ist ihm kein Schaden entstanden. Dies auch nicht, soweit er sich u. U. falsche Vorstellungen über die Anschlußfinanzierung nach Wegfall der Zinsbindung gemacht hat, denn das Vorausdarlehn ist unstreitig mit einem günstigeren Zinssatz - und zwar nominal und effektiv - prolongiert worden.

2.5. Die Verletzung sonstiger, aus dem unmittelbaren Pflichtenkreis der Bekl. als Kredit gebende Banken resultierender Aufklärungspflichten wird vom Kl. nicht geltend gemacht.

2.6. Die Bekl. haften auch nicht wegen Verletzung über ihren eigentlichen Pflichtenkreis als Kredit gebende Banken hinausgehender Aufklärungspflichten.

Grundsätzlich ist eine Bank nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit des zu finanzierenden Geschäfts sowie über Gefahren und Risiken der Verwendung des Darlehens aufzuklären und vor dem Vertragsschluß zu warnen. Das gilt auch bei Darlehen, die zur Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung oder eines Immobilienfondsanteils dienen (BGH WM 2003, 1762; BGH WM 2004, 172 und 521 und 1221 und 1529; BGH WM 2005, 72 und 375 und 828; BGH WM 2006, 1194, 2347 und 2343). Die Bank trifft insbesondere grundsätzlich keine Pflicht, den Kreditnehmer ungefragt über die steuerliche Sinnlosigkeit der Anlage, Bedenken gegen Werthaltigkeit oder Rentabilität der kreditfinanzierten Immobilie oder die im überhöhten Kaufpreis enthaltene versteckte hohe Provision von mehr als 15 % für den Vermittler (BGH WM 2004, 521, 1221 und 2349; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v. 20.3.2007, XI ZR 414/04) aufzuklären, da man anderenfalls das Kreditverwendungsrisiko auf die Bank verlagern würde. Sie darf vielmehr regelmäßig davon ausgehen, daß die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH NJW 2006, 2099 unter Bezugnahme auf BGHZ 159, 294; BGH Z 161, 15; BGH WM 2005, 72; BGH WM 2005, 828: vgl. auch BGH WM 1988, 895; BGH WM 1991, 85; BGH WM 1992, 133, 216 und 901; BGH WM 2000, 1245; BGH ZIP 2003, 160; BGH WM 2005, 375). Nur im Hinblick auf die sich aus den vorbenannten Sondertatbeständen ergebenden Aufklärungspflichten muß sich eine Bank Erklärungen des Anlagevermittlers nach § 278 BGB zurechnen lassen.

2.6.1. Ein Überschreiten der Kreditgeberrolle im Sinne des vorbezeichneten Haftungstatbestandes liegt vor, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (BGH ZIP 2003, 160, BGH ZIP 2003, 984; BGH ZIP 2003, 1710; BGH WM 2004, 172; BGH WM 2004, 521). Die Bank muß gegenüber dem Erwerber deutlich gemacht haben, daß sie sich nicht nur auf die Rolle als Kreditgeber beschränken, sondern aktiv in den Vertrieb oder Verkauf einschalten will (KG ZIP 2006, 605).

Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Insoweit reichen mögliche interne Vertriebsabsprachen zwischen der Bekl. zu 1) und der H. Gruppe - über solche mit der Verkäuferseite trägt der Kl. hier nichts vor - ebensowenig aus, wie die zur Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebes der H. Gruppe geleisteten Provisionsvorschüsse und Darlehen, denn es ist nicht ersichtlich, daß diese Umstände dem Kl. beim Abschluß des Darlehensvertrages bekannt gewesen sind und er hierauf ein besonderes, für den Haftungstatbestand erforderliches Vertrauen gründen konnte (OLG Frankfurt OLGR 2006, 689). Das gilt auch für Vertriebsinfos und sonstige interne Papiere der H. Gruppe. Es stellt keine Überschreitung der Kreditgeberrolle dar, wenn eine Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler der Wohnungen in ständiger Geschäftsbeziehung steht oder wenn sie den Erwerb der Mehrzahl der Wohnungen in einem Objekt finanziert (BGH ZIP 2003, 160; BGH WM 2004, 172; Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt OLGR Naumburg 2006, 490).

Auch die im Darlehensvertrag unter § 3 vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt des Kl. zu einer Mieteinnahmegemeinschaft abhängig gemacht wurde und seine Mitgliedschaft nur mit Zustimmung der Bekl. zu 1) gekündigt werden darf, stellt keine Überschreitung der Kreditgeberrolle der Bekl. dar, denn ihr sich darin manifestiertes Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (BGH WM 1992, 901; BGH NJW 2006, 2099; a. A. OLG Karlsruhe ZIP 2005, 698).

Der Kl. hat letztlich auch nicht nachvollziehbar dargelegt, daß er bei der Annahme des speziellen Finanzierungskonzeptes der Bekl. gleichsam einem Kontrahierungszwang unterlegen war, weil ihm das konkrete, angeblich seinen individuellen Verhältnissen am besten entsprechende Finanzierungskonzept als integraler Bestandteil des Anlagemodells angeboten worden sei, denn es ist nicht ersichtlich, warum er den Eindruck haben mußte, daß das konkrete Anlagemodell ohne den Darlehensvertrag in der vorliegenden Form nicht realisiert worden wäre. Die Bekl. bestreiten dies. Im übrigen ist zu beachten, daß es im ureigensten Interesse eines Kreditinstitutes liegt, daß eine von ihm angebotene Finanzierung auch zum Tragen kommt. Die Darstellung konkurrierender Finanzierungsangebote anderer Banken kann schon deshalb nicht erwartet werden (KG, Urt. v. 2.5.2007, 24 U 101/06).

2.6.2. Auch eine Haftung der Bekl. wegen eines schwerwiegenden Interessenkonfliktes ist vorliegend zu verneinen. Sie kann sich ergeben, wenn sich eine Bank aufgrund der Kreditgewährung sowohl an den Erwerber einer Kapitalanlage als auch an deren Vertreiber in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt gegenüber dem Erwerber begeben hat. Ein solcher Fall ist aber nicht schon deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist (BGH WM 1988, 561; BGH WM 2003, 918; BGH WM 2004, 620) oder der Veräußererseite eine globale Finanzierungszusage erteilt hat (BGH WM 2005, 127; BGH Urt. v. 20.3.2007, XI ZR 414/04). Ein schwerwiegender Interessenkonflikt kann vielmehr nur dann angenommen werden, wenn zu dieser "Doppelfinanzierung" besondere Umstände hinzutreten (BGH aaO; OLG Stuttgart WM 2000, 292; OLG Frankfurt WM 2000, 2135; OLG Köln WM 2000, 2139). Diese sind etwa anzunehmen, wenn die Bank ihr aus einer drohenden Insolvenz des Verkäufers oder auch Anlagevermittlers resultierendes eigenes wirtschaftliches Wagnis - etwa ihr Risiko aus einem eigenen notleidenden Kreditengagement - auf den Erwerber verlagert und diesen so mit einem Risiko belastet, das über die mit der Beteiligung an einem solchen Projekt normaler Weise verbundenen Gefahren deutlich hinausgeht (BGH ZIP 1992, 990; BGH NJW 1995, 2218; BGH, Urt. v. 20.3.2007, XI ZR 414/04).

Nach dem Bericht der Wirtschaftsprüfergesellschaft P. vom 22. August 2002 hat die Bekl. zu 1) zwar Darlehen und Provisionsvorschüsse an die H. Gruppe ausgezahlt. Es ist jedoch nicht ersichtlich, daß die Bekl. die Risiken aus diesen Liquiditätshilfen auf den Kl. übergewälzt haben. Die Realisierung der Kapitalanlage war durch die Liquiditätsschwierigkeiten der H. Gruppe nicht gefährdet. Das gilt zunächst für den Kauf der Eigentumswohnung, denn hierfür hatte die Verkäuferin, d. h. die A. einzustehen und nicht die Vermittlergesellschaft.

Eine Risikoabwälzung auf die Kapitalanleger kommt allenfalls unter dem Aspekt in Frage, daß die Anleger im Falle einer Insolvenz der Vermittler mit möglichen Schadensersatzansprüchen aus fehlerhafter Anlagevermittlung oder fehlerhafter Mietpoolverwaltung ausfallen. Ob der Haftungstatbestand des schwerwiegenden Interessenkonfliktes entgegen der Auffassung der Bekl. auch eine solche Konstellation erfassen kann, kann letztlich dahinstehen (dies in der Tendenz wohl bejahend: BGH, Urt. v. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 50), denn allein eine Liquiditätshilfe durch Darlehensgewährungen der Bekl. an die H. Gruppe reicht für die Annahme, die Bekl. hätten hier ihr wirtschaftliches Risiko auf die Kapitalanleger abgewälzt, nicht aus. Eine Verlagerung des wirtschaftlichen Risikos auf den einzelnen Darlehensnehmer war damit noch nicht ohne weiteres verbunden, insbesondere solange die Bekl. - wie von ihnen geltend gemacht - davon ausgehen durften, die Liquiditätshilfe für die H. Gruppe werde letztlich zur Überwindung des Liquiditätsengpasses führen. Etwas anderes hat der Kl. nicht mit Substanz dargetan, es ergibt sich auch nicht aus den von ihm in Bezug genommenen Berichten der Wirtschaftsprüfergesellschaften, denn hiernach zeichnete sich eine drohende Insolvenz der H. Gruppe jedenfalls nicht vor September 1997 und damit erst weit nach Vertragsschluß mit dem Kl. ab.

Darüber hinaus könnte den Bekl. nur dann der Vorwurf einer Abwälzung von Risiken auf die Kapitalanleger gemacht werden, wenn sie mit deren möglichen Schadensersatzansprüchen gegen die H. Gruppe rechnen mußte, was voraussetzt, daß ihr ein haftungsbegründendes Verhalten der Vermittler bekannt war. Das kann aber wiederum nicht durch Wissenszurechnung etwa nach § 278 BGB unterstellt werden, denn die Wissenszurechnung kann nur Folge eines eine Aufklärungspflicht begründenden Tatbestandes sein, nicht aber zu seiner Begründung dienen (so auch für die Haftung wegen Schaffung oder Begünstigung eines Gefährdungstatbestandes: BGH, Urteil vom 20.3.2007 - XI ZR 414/04 - Rdnr. 39).

2.6.3. Die Bekl. haften dem Kl. auch nicht aus dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs über spezielle, dem Kl. nicht bekannt gewesene Risiken des finanzierten Vorhabens.

Ein solcher, eine Aufklärungspflicht begründender Wissensvorsprung läßt sich - wie bereits ausgeführt - noch nicht allein daraus ableiten, daß die Bekl. Kenntnis von an den Vertrieb gezahlten, möglicherweise auf den Kaufpreis umgelegten "versteckten Innenprovisionen" hatten. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist das finanzierende Kreditinstitut bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer von sich aus über eine solche im finanzierten Kaufpreis "versteckte Innenprovision" aufzuklären. Anders als einen Anlagevermittler, der dem Anlageinteressenten zu wahrheitsgemäßer, richtiger und vollständiger Information über alle für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände vertraglich verpflichtet ist und der den Anlageinteressenten deshalb jedenfalls über eine im Anlageprospekt nicht ausgewiesene, an den Vermittler gezahlte Innenprovision von 15 % und mehr unterrichten muß (vgl. BGH WM 2004, 631 und 1221), trifft eine Bank, die eine kreditfinanzierte Anlage nicht empfiehlt, sondern sich auf ihre Rolle als Kreditgeberin beschränkt, eine solche Pflicht nicht (BGH WM 2004, 521, 1221 und 2349; BGH WM 2005, 127; BGH WM 2006, 1194, 1200; BGH, Urt. v. 20.3.2007 - XI ZR 414/04, OLG Frankfurt WM 2006, 2170, 2207).

2.6.3.1. Da ein Kreditinstitut nicht verpflichtet ist, sich über eine Anlage, die ein Interessent von ihm finanziert haben möchte, Gedanken zu machen oder ihn ungefragt über bei ihr vorhandene Bedenken gegen die Werthaltigkeit und/oder Rentabilität der Anlage zu informieren, besteht grundsätzlich auch keine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des Kaufpreises einer Eigentumswohnung, die nach höchstrichterlichen Rechtsprechung noch nicht einmal den Verkäufer der Immobilie trifft (vgl. BGH WM 2003, 1686; BGH WM 2004, 417, 521, 631 und 1221).

Insoweit kann auch der Argumentation des Kl. nicht gefolgt werden, die bloße Benennung eines Kaufpreises beinhalte zugleich die einer arglistigen Täuschung zugängliche Angabe, daß das gekaufte Objekt seinen Preis wert sei, und für die ein Kreditinstitut kraft Wissensvorsprungs einzustehen habe. Eine Aufklärungspflicht der Bank kann vielmehr nur dann ausnahmsweise in Betracht kommen, wenn eine Innenprovision oder sonstige im Kaufpreis enthaltene Kosten zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Kapitalanlage beiträgt, daß das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen mußte (BGH WM 2004, 417, 521 und 1221; BGH WM 2006, 1194). Dabei führt nicht jedes auffällige Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zur Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem besonders groben Mißverhältnis, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit begründet, vielmehr erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH WM 2004, 172, 417, 521 und 1221; BGH WM 2005, 828; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v. 13.3.2007 - XI ZR 159/05). Nach dem eigenen Vorbringen des Kl. haben die ihm bekannten und unbekannten Provisionen den Gesamtaufwand nicht in einem Umfange verteuert, als daß sich daraus eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises ableiten ließe.

Eine solche hat der Kl. auch sonst nicht substantiiert dargelegt. Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zur sittenwidrigen Überteuerung erfordert die nachvollziehbare Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (BGH WM 2003, 61; BGH WM 2006, 2342; BGH, Urt. v. 13.3.2007 - XI ZR 159/05).

Soweit der Kl. erstinstanzlich eine Verkehrswertberechnung durchgeführt und dabei einen für die Wohnung erzielbaren Nettomietertrag von 10,85 DM bzw. 5,55 Euro/qm, einen Bodenwert des Grundstücks von 444,82 Euro bzw. 869,99 DM/qm und einen prozentualen Anteil der vom Mietertrag abzuziehenden Bewirtschaftungskosten von 31 % zuzüglich eines Mietausfallwagnisses von weiteren 15 % behauptet hat, ist bereits nicht nachvollziehbar, woraus er diese Daten ableitet.

So wies der Hamburger Mietspiegel 1995 für vergleichbaren Wohnraum, wie er vom Kl. erworben wurde, eine Mietpreisspanne von 11,00 DM bis 16,53 DM/qm mit einem Mittelwert von 13,62 DM/qm aus. Der vom Kl. bei seiner Ertragswertberechnung in Ansatz gebrachte Betrag von nur 10,85 DM/qm bleibt selbst hinter dem niedrigsten Spannenwert zurück, ohne daß der Kl. auch nur ansatzweise darlegt, woraus sich dies rechtfertigen soll. Zur Lage und Ausstattung der Wohnung erfolgt kein weiterer Sachvortrag. Ebenso fehlt eine Stellungnahme zu dem von der Bekl. vorgelegten Gutachten des Sachverständigen N. vom 18. September 2002, der für eine im Hause ... und damit in Nachbarschaft zum hier in Rede stehenden Objekt gelegene Wohnung vergleichbarer Größe wegen der besonderen Lagequalität einen nachhaltig zu erzielenden Mietzins von 15 DM/qm ermittelt hat. Die Feststellung betrifft zwar den Stichtag Anfang 1998, ein Vergleich der Mietspiegel 1995 und 1997 zeigt jedoch, daß in der Zwischenzeit keine wesentlichen Mietpreissteigerungen in der in Rede stehenden Region eingetreten sind. Auch geht der Sachverständige N. von einem zum Stichtag Anfang 1998 maßgeblichen Bodenwert von 1.720 DM aus, das ist annähernd das Doppelte des Preises, der der erstinstanzlichen Verkehrswertberechnung des Kl. zugrunde liegt. Eine solche Preiserhöhung in nur etwas mehr als einem Jahr widerspricht unter normalen Umständen jeder Lebenserfahrung.

Vor allem aber fehlt es an einer nachvollziehbaren Grundlage für einen 46 %igen Abzug von der Nettokaltmiete für die Bewirtschaftungskosten und das Mietausfallwagnis.

Hierin sind - was schon die Bekl. in der ersten Instanz bemängelt haben - offensichtlich auch Kosten enthalten, die auf den Mieter umgelegt werden können, d. h. bei Berechnung des nachhaltigen Mietertrages bereits in Abzug gebracht worden sind.

Das Mietausfallwagnis wird gemäß § 29 S. 2 II. BV üblicherweise mit 2 % der Nettokaltmiete in Ansatz gebracht. Insoweit ist der Kl. eine nachvollziehbare Begründung schuldig geblieben, warum hier das Mietausfallwagnis mit 15 % besonders hoch anzusetzen ist. Diese Steigerung, die noch erheblich über dem höher als bei Mietwohngrundstücken anzusetzenden Wagnis bei gewerblich genutzten Räumen von bis zu 6 % liegt, läßt sich jedenfalls nicht damit begründen, daß der Kl. einer Mieteinnahmegemeinschaft beigetreten war, denn da das Mietausfallwagnis im Regelfall nicht einzelwohnungsbezogen ermittelt wird, sondern als Durchschnittswert aus mehreren vergleichbaren Wohnungen, kann die Mitgliedschaft in einem Mietpool nicht ohne weiteres eine Erhöhung des Mietausfallwagnisses bewirken (BGH, Urt. v. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 19; OLG Brandenburg, Urteil vom 6.9.2006, 4 U 175/05, veröffentlicht in juris). Entscheidend für die Höhe des Mietausfallwagnisses ist auch nicht die Dauer der einzelnen Mietperioden, sondern Häufigkeit und Dauer der Zeiträume, in denen die Wohnung nicht vermietet ist oder aus anderen Gründen keine oder nur geringere Mieteinnahmen erzielt werden können. Hierzu schweigt aber der Kl. Der Hinweis auf die nicht näher erläuterte "örtliche Mietenmarktlage" und die nicht näher bestimmte "bisherige durchschnittliche Vermietdauer der Eigentumswohnungen im Rahmen der Mieteinnahmegemeinschaften" ist nicht weiterführend.

Der Sachverständige N. rechnet in seinem Verkehrswertgutachten mit einem Prozentsatz von 5 % der Nettokaltmiete für das Mietausfallwagnis und 10 % der Nettokaltmiete für die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungskosten. An Instandsetzungskosten kalkuliert er 22,50 DM/qm im Jahr, das sind 1,875 DM/qm im Monat, was wiederum 12,5 % der veranschlagten Nettokaltmiete von 15 DM entspricht. Der Gutachter geht somit von abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 27,5 % aus, was erheblich von den vom Kl. letztlich ohne tragfähige Begründung veranschlagten 46 % abweicht.

Geht man von den Feststellungen des Sachverständigen N. aus, denen sich auch der Kl. in seinen letzten Schriftsätzen anzuschließen scheint (so etwa auf S. 30 des Schriftsatz vom 21. März 2007, Bl. 210 Bd. V d. A.), gelangt man bei einem von dem Gutachter für angemessen gehaltenen Preis von 2.222 DM/qm zu einem Betrag von 73.970,38 DM für die hier in Rede stehende Wohnung (2.222 DM x 33,29 qm). Damit ist bei dem vom Kl. geleisteten Kaufpreis von 116.448,00 DM die Grenze zu einer offenbarungspflichtigen sittenwidrigen Überteuerung noch nicht überschritten.

Zu einem anderen Ergebnis gelangt man auf der Grundlage der sonstigen Feststellungen des Sachverständigen N. im übrigen auch dann nicht, wenn man mit den 12 DM/qm Nettokaltmiete rechnet, die die Bekl. unstreitig ihrer Beleihungswertermittlung zugrunde gelegt hat. (wird ausgeführt)

Der Senat sieht sich mangels schlüssiger Darstellung eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises auch nicht veranlaßt, ein Verkehrswertgutachten auf der Basis eines bei Vertragsschluß zu prognostizierenden Mietpoolertrages einzuholen. Dabei kann dahinstehen, ob die rein schuldrechtliche Bindung, die der Kl. mit seinem Beitritt zu einer Mietpoolgemeinschaft eingegangen ist, überhaupt Gegenstand eines nach den normativen Vorgaben des § 194 BauGB in Verbindung mit der Wertermittlungsverordnung durchzuführenden Verkehrswertermittlung sein kann, denn er hat nicht dargetan, warum sich hieraus ein gegenüber den Feststellungen des Sachverständigen N. abweichendes Ergebnis, insbesondere ein abweichender Mietertrag, abweichende Bewirtschaftungskosten und ein abweichender Liegenschaftszins ergeben soll.

Im übrigen muß neben der sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises auch ein entsprechendes Wissen der Bank präsent sein (BGH NJW 1992, 1820), um eine Haftung wegen Verletzung von Aufklärungspflichten herbeizuführen. Eine bloße Erkennbarkeit genügt grundsätzlich nicht (Derleder/Knops/Bamberger-Tonner, Handbuch des deutschen und europäischen Bankrechts, § 4 Rdnr. 52 f.). Die Bekl. bestreiten eine sittenwidrige Überteuerung des für die Wohnung geleisteten Kaufpreises und damit auch eine entsprechende Kenntnis. Eine Vermutung, daß die Bank von einer sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis hatte, gibt in der Regel nicht (BGH, Beschluß v. 19.6.2007, XI ZR 402/06; OLG Frankfurt WM 2006, 2207, 2209). Im übrigen stellt die Erwägung des Kl., eine Überteuerung des Objektes habe den Bekl. aufgrund der von ihnen durchgeführten Beleihungswertermittlung bekannt sein müssen, schon in Ansehung der vorstehenden, auf der Grundlage eines Nettokaltmietzinses von 12 DM durchgeführten Berechnung keinen substantiierten Vortrag für einen entsprechenden Wissensvorsprung dar. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, warum die Bekl. bei der Einschätzung der für die Wohnung aufzubringenden Bewirtschaftungskosten und des Mietausfallwagnisses über bessere Erkenntnisse verfügen mußten, als der Sachverständige N., nach dessen sachverständigen Feststellungen von einer Sittenwidrigkeit aber gerade nicht auszugehen ist.

2.6.3.2. Es ist im weiteren nicht ersichtlich, daß mit Wissen der Bekl. wertbildende Faktoren der Wohnung gegenüber dem Kl. verschleiert (vgl. BGH, Urt. v. 17.10.2006 - XI ZR 205/05) oder er vom Vermittler oder Verkäufer etwa über den erzielten oder erzielbaren Mietzins oder sonstige wertbildende Faktoren arglistig getäuscht wurde (BGH WM 2005, 375; BGH WM 2006, 1194; BGH WM 2007, 114).

2.6.3.2.1. Insbesondere stellt das Verschweigen im Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen keine arglistige Täuschung dar, denn es fehlt - wie bereits ausgeführt - die hierfür erforderliche Offenbarungspflicht des Vermittlers/Verkäufers bzw. der Bank.

2.6.3.2.2. Eine Täuschung über den aus der Vermietung der Wohnung erzielten Mietzins lag schon deshalb nicht vor, weil dieser der vom Kl. nochmals als Anlage 1/2 zu seinem Schriftsatz vom 15. Juni 2007 eingereichten Kaufpreisliste zu entnehmen war, die ihm nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Bekl. bereits bei Abschluß des Wohnungskaufvertrages vom 29.1./12.2.1996 vorlag. Hieraus ergab sich für die vom Kl. erworbene Wohnung Nr. 182 in der ... eine Miete von 588,50 DM, wobei es sich aber nach Maßgabe der abschließenden Anmerkungen zu dieser Liste um eine Bruttokaltmiete handelte, die, um eine Vergleichbarkeit mit der im Besuchsbericht angegebenen Netto-Miete herzustellen, noch um die sog. kalten Betriebskosten zu reduzieren war. Daß die Angabe in der Kaufpreisliste aber falsch bzw. bei Kaufvertragsschluß nicht mehr aktuell gewesen sein soll, behauptet der Kl. selbst nicht.

2.6.3.2.3. Tatsächlich stützt er seinen mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzanspruch auch weniger auf eine Täuschung über den zum Zeitpunkt des Anlagegeschäftes erzielten Mietzins für die von ihm erworbene Wohnung als auf eine Täuschung über seine aus dem Mietpool zu erwartenden Einnahmen. Es handelt sich dabei um den Betrag, der dem Kl. im Besuchsbericht vom 22. Januar 1996 als "kalkulierte Netto-Mieteinnahme" angekündigt wurde und den er als das ihm aus den im Mietpool eingehenden Mieten nach Absetzung der vertragsgemäß vorzunehmenden Abzüge Zustehende ansehen mußte (KG, Urteil vom 2. Mai 2007, 24 U 101/06). Diese Angabe war für ihn anlageentscheidend, da sie als konkrete Bezifferung der Mietüberweisungen belastungsmindernd Eingang in die Ermittlung der Finanzierbarkeit an sich und der monatlichen Belastung der Kl. in Gestalt des zu erbringenden Eigenaufwands gefunden hat (BGH WuM 2006, 702; KG, Urteil vom 31.1.2007, 4 U 192/05, veröffentlicht in juris). Daß mit der in dem Besuchsbericht enthaltenen Angabe nicht nur die aktuell für die Wohnung geleistete Miete, sondern deren zukünftiger Ertrag gemeint war, folgt nicht nur aus dem Zweck der in dem Besuchsbericht enthaltenen Berechnung, sondern bereits daraus, daß es sich um eine "kalkulierte" Nettomiete handeln sollte. Der Begriff deckt sich mit der unter Ziffer 5. der Mietpoolvereinbarung vom 22. Januar 1996 enthaltenen Regelung, wonach für die Berechnung der aus dem Mietpool vorzunehmenden Ausschüttung eine voraussichtliche monatliche Nettomiete pro qm zu "kalkulieren" war. Auch wenn der Kl. nach Maßgabe der Mietpoolvereinbarung mit Unterdeckungen bei der Jahresabschlußrechnung und entsprechenden Nachforderungen rechnen mußte, stellt der in dem Besuchsbericht enthaltene Wert nicht nur die unverbindliche Angabe einer vorläufigen Abschlagszahlung dar, sondern den nach wirtschaftlicher Vorausschau bei vernünftiger kaufmännischer Verwaltung zu erzielenden Nettoertrag aus dem Mietpool für die nächste Zeit. Insoweit durfte sich der Kl. darauf verlassen, daß sich die in Aussicht gestellte Einnahme an einer sorgfältigen, auf Grund konkreter Wirtschaftsdaten erstellten Prognose orientierte, mithin nur ein Betrag angegeben sein würde, der am Jahresende voraussichtlich nicht bedeutsam zu seinen Lasten zu korrigieren sein würde und Nachzahlungen nur aufgrund nicht kalkulierbarer Veränderungen in den wirtschaftlichen Parametern notwendig sein würden (KG, Urteil v. 30.1.2007, 4 U 192/05, veröffentlicht in juris; KG, Urteil v. 2.5.2007, 24 U 101/06). Auch der Bundesgerichtshof teilt diese Einschätzung, in dem er in seiner Entscheidung vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04) eindeutig feststellt, daß in der vorsätzlich überhöhten Angabe einer Mietausschüttung, der unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich erzielte Miete zugrunde lag, eine arglistige Täuschung über die Rentabilität des Anlagenobjektes zu sehen sei (Rdnr. 55).

Es fehlt allerdings in beiden Instanzen ein nachvollziehbarer Vortrag des Kl., daß er aufgrund der in dem Besuchsbericht enthaltenen Angaben über die aus dem Mietpool erzielbaren Mieterträge insoweit arglistig getäuscht wurde, als sich die ihm mitgeteilte Netto-Mieteinnahme auf der Grundlage der bei Vertragsschluß vorhanden gewesenen Wirtschaftsdaten realistischer Weise nicht erzielen ließ. Insofern ist zu beachten, daß sich die arglistige Täuschung als eine konkrete, dem Beweis zugängliche objektiv evident unrichtige Angabe des Vermittlers oder Verkäufers über gegenwärtige aber auch zukünftige (Münchner Kommentar/Kramer, BGB, 5. Aufl., 2006, Rdnr. 15 zu § 123) Tatsachen darstellen muß (BGH WM 2006, 2343; BGH BKR 2007, 152; BGH, Urt. v. 13.3.2007 - XI ZR 159/05; BGH, Urt. v. 19.12.2006 - XI ZR 401/03 und XI ZR 192/04, BGH, Urt. v. 20.3.2007 - XI ZR 414/04) und subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen sowie entsprechende Prognosen hierfür nicht ausreichen (BGH, Urt. v. 19.9.2006 - XI ZR 209/04; BGH, Urt. v. 13.3.2007 - XI ZR 159/05). Die Beantwortung der Frage, welcher Mietertrag bei sorgfältiger Kalkulation realistischer Weise aus den dem Mietpool ... zugehörigen Wohnungen erzielbar sein wird, ist aber immer auch eine mit Unwägbarkeiten behaftete Prognoseentscheidung etwa über die zukünftige Beteiligungsquote der Wohnungseigentümer an dem Mietpool, die weitere Entwicklung des allgemeinen Mietenniveaus und der sich daraus ergebenden Mieterhöhungsmöglichkeiten, den zukünftigen Leerstand von Wohnungen, aber auch über den künftigen Reparatur- und Instandsetzungsbedarf.

Darüber hinaus liegt eine arglistige Täuschung auch nur dann vor, wenn der Täuschende durch sein Verhalten beim Erklärungsgegner vorsätzlich einen Irrtum erregen bzw. aufrechterhalten möchte, d. h. der Täuschende muß die Unrichtigkeit der falschen Angaben gekannt und gleichzeitig das Bewußtsein und den Willen gehabt haben, durch die irreführenden Angaben einen Irrtum zu erregen und den Getäuschten damit zu einer Willenserklärung zu motivieren, die er sonst nicht oder mit anderem Inhalt abgegeben hätte. Dafür können zwar auch sog. Erklärungen "ins Blaue hinein" ausreichen (vgl. BGH NJW 1980, 2460; BGHZ 63, 382; BGH NJW 1981, 1441; BGH NJW-RR 1987, 436; BGH NJW 1995, 955; OLG Celle NJW-RR 1987, 744; KG WM 1996, 356). Bloße Fahrlässigkeit selbst in ihrer gröbsten Form reicht für den Tatbestand der arglistigen Täuschung jedoch nicht aus (BGH NJW 1977, 1055; OLG München NJW 1988, 3271).

Den Ausführungen des für den objektiven und subjektiven Tatbestand der arglistigen Täuschung uneingeschränkt darlegungs- und beweisbelasteten Kl. (BGH WM 1976, 1330; BGH NJW-RR 1987, 1415) ist zunächst nichts dazu zu entnehmen, auf welcher konkreten Grundlage der Vermittler die im Besuchsbericht angegebene Mieteinnahme kalkuliert hat und inwieweit die dabei zugrunde gelegten, einem Beweis zugänglichen Daten und Berechnungen falsch waren.

Die von ihm im Berufungsverfahren eingereichten Mietpoolabrechnungen, die - soweit sie inhaltlich nicht umstritten sind - gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO auch noch im Rahmen der Berufungsentscheidung zu berücksichtigenden sind, belegen eine arglistige Täuschung des Kl. bei Vornahme des Anlagegeschäftes - und nur auf diesen Zeitpunkt kommt es an - ebenfalls noch nicht.

Abzustellen ist dabei - wie bereits ausgeführt - auf den Betrag, der den Mietpoolteilnehmern aus den eingehenden Mieten (einschließlich der Betriebskostenumlagen) nach Absetzung der vertragsgemäß, d. h. nach Maßgabe der Mietpoolvereinbarung vorzunehmenden Abzüge verbleibt, denn nur die voraussichtlichen Mieteinnahmen und die voraussichtlichen Ausgaben konnten bei Vornahme des Anlagegeschäftes Kalkulationsgrundlage der voraussichtlichen Mieterträge sein. Zahlungen auf Mietpool- und WEG-Verwaltergebühren sowie die Instandhaltungsrücklage müssen insoweit allerdings außer Betracht bleiben, denn nach dem Besuchsbericht sollten diese Kosten vom Kl. bzw. den anderen Mietpoolteilnehmern gesondert aufgebracht, mithin nicht aus den Mieteinnahmen entnommen werden, was sich wiederum mit der unter Ziffer 4 der Mietpoolvereinbarung enthaltenen Regelung deckt. Mit Unterdeckungen, die sich etwa daraus ergeben, daß die Mietpoolteilnehmer diese Regelung nicht umsetzen, d. h. ihre Einzahlungen hinter den diesbezüglich ausgewiesenen Kosten zurückbleiben, mußte bei Vornahme des Anlagegeschäftes nicht gerechnet werden. Dadurch entstehende Fehlbeträge können für die Frage, ob die Mietausschüttung ordnungsgemäß kalkuliert wurde, ebensowenig eine Rolle spielen wie sog. steuerliche Korrekturpositionen, wie sie etwa in den Abrechnungen für 1997 und 1998 enthalten sind. Als Abzugsposition außer Betracht bleiben im weiteren auch die in den Mietpoolabrechnungen ausgewiesenen Vorabausschüttungen, denn um deren Kalkulation geht es ja gerade.

Vor diesem Hintergrund ergibt sich für die Jahre 1996 bis 2000 ein der im Besuchsbericht angegeben Netto-Mieteinnahme von umgerechnet 11,96 DM/qm (398 DM/33,29 qm) gegenüber zu stellender Mietertrag pro qm von: 1996: 10,22 DM, das entspricht dem unter c) der Objektdaten angegebenen Betrag, der sich wiederum aus dem in der Abrechnung angegebenen Mietpoolanteil von 1.723,91 DM dividiert durch 42,17 qm Wohnfläche = 40,88 DM, dieser Betrag wiederum dividiert durch vier Monate Zugehörigkeit zum Mietpool = 10,22 DM ergibt.

1997: (...) 12,13 DM monatlich

1998: (...) 12,18 DM monatlich

1999: (...) 9,15 DM monatlich

2000: (...) 8,01 DM monatlich.

Aus der als Anlage 1/13 zum Schriftsatz des Kl. vom 15. Juni 2007 eingereichten Ermittlung des voraussichtlichen Ausschüttungsbetrages ab Januar 2001 ergeben sich schon deshalb keine Rückschlüsse auf eine fehlerhafte - jedenfalls keine evident fehlerhafte - Kalkulation, weil diese Ermittlung ihre Grundlagen nicht hinreichend erkennen läßt. Das gilt insbesondere für die Ausgabenseite. So wird etwa das Hausgeld abzüglich der darin enthaltenen Rücklagen für Instandsetzung und Kaltwasseruhren mit insgesamt 40.560,24 DM (45.820 DM - 5.259,76 DM) in Ansatz gebracht, während es nach der Abrechnung für 1999 bei sogar geringfügig höherer Mietpoolfläche monatlich 34.853,71 DM (418.244,51 DM/12) und nach der Abrechnung für 2000 bei immer noch geringfügig höherer Mietpoolfläche sogar nur noch 32.551,26 DM (390.615,08 DM/12) betrug. Woraus sich eine Kostensteigerung um fast 25 % gegenüber dem Vorjahr ergeben soll, läßt sich der Kalkulation ebensowenig entnehmen wie der Rückschluß, daß eine entsprechende Kostenentwicklung bereits vier Jahre zuvor absehbar war. Abgesehen davon ist mangels Vorlage entsprechender Abrechnungen auch nicht ersichtlich, wie der im Jahr 2001 erwirtschaftete Ertrag des Mietpools denn tatsächlich aussah.

Die vom Kl. vorgelegte Planung der Mietausschüttungen für 2004 ist ebenfalls wenig aussagefähig. Abgesehen davon, daß darin neben der Mietpoolgebühr eine weitere Vermietungsgebühr und eine weitere Managementgebühr als Abzugspositionen ausgewiesen sind, deren Berechtigung der Senat nicht nachzuvollziehen vermag, fehlt eine Ausweisung der WEG-Verwaltergebühren und der Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage. Auch ist der Abschlag von 0,55 DM pro qm Wohnfläche für Leerstand nicht nachvollziehbar und erst recht nicht dargetan, inwieweit sich dieser bereits im Erwerbsjahr 1996 abzeichnen mußte. Verrechnet man nur die Einnahmen mit den unter Ziffer 2.1 bis 2.8 aufgezeigten Ausgaben, ergäbe dies einen Überschuß von 332.338,08 Euro und einen Mietertrag pro qm im Jahr von 66,00 Euro (332.338,08 Euro/5.035,40 qm Gesamtfläche) und 5,50 Euro im Monat, das sind umgerechnet 10,76 DM, wovon aber - wie gesagt - offensichtlich bereits die aus der Vergleichsbetrachtung an sich außer acht zu lassenden, im Hausgeld enthaltenen WEG-Verwaltergebühren und die Instandhaltungsrücklage in Abzug gebracht wurden.

Im Ergebnis mag sich aus den Mietpoolabrechnungen zwar ergeben, daß sich die im Besuchsbericht angekündigten Erträge vor Abzug der Verwalter-Gebühren und Instandhaltungsrücklage nicht durchgehend erreichen ließen, sie lassen für den Senat aber nicht den zuverlässigen Schluß zu, daß die dem Kl. Anfang des Jahres 1996 angekündigte Mietausschüttung unter Außerachtlassung der vorhandenen Wirtschaftsdaten bewußt fehlerhaft oder einfach ins Blaue hinein kalkuliert wurde und gemessen an dem, womit bei Vertragsschluß in seriöser Weise zu rechnen war, wesentlich überhöht war. Soweit der in den Jahren 1996, 1999 und 2000 erwirtschaftete Betrag von dem angekündigten Mietertrag abweicht, kann dies nämlich auch auf bei Vornahme des Anlagegeschäftes nicht kalkulierbare Umstände zurückzuführen sein.

Der Mietpool ist nach dem unbestrittenen Vorbringen der Bekl. erst im Jahr 1996 begründet worden, so daß auf vorhandene Abrechnungen nicht zurückgegriffen werden konnte. Das im Jahr 1996 erwirtschaftete Ergebnis hing wesentlich davon ab, wie viele Wohnungen mit welchem Mietertrag zu welchem Zeitpunkt in den Mietpool aufgenommen werden. Dies war aber nicht kalkulierbar. Zudem verweisen die Bekl. zu Recht auf gerade in der Startphase entstehende erhöhte Verwaltungskosten. Auch läßt sich der für 1996 vorgelegten Abrechnung nicht sicher entnehmen, inwieweit dort die gesondert von den Eigentümern zu zahlenden Mietpoolgebühren bereits in den Ausgaben enthalten sind.

Die Abrechnungen für 1999 und 2000 weisen als besondere Ausgabenpositionen die Kosten für ein Mietpooldarlehen aus, von dem - wie noch im Hinblick auf den von Kl.

seite erhobenen Vorwurf systematisch überhöhter Mietpoolausschüttungen weiter auszuführen sein wird - ebenfalls nicht ersichtlich ist, daß dessen Aufnahme für den Verwalter bzw. Vermittler von Anfang an absehbar war. Die vorstehend für die Jahre 1997 und 1998 aus den Einnahmen und Ausgaben errechneten Überschüsse von 798.901,31 DM und 825.906,75 DM ließen jedenfalls die in diesen Jahren erfolgten Ausschüttungen von 791.326,75 DM (1997) und 814.800 DM (1998) zu und konnten daher nicht der Grund für die Aufnahme des Darlehens sein. Dafür liegen aber beispielsweise im Jahr 1998 die mit einem Betrag von 180.402,99 DM ausgewiesenen Vorauszahlungen der Eigentümer wesentlich unter den von ihnen dem Mietpool gesondert zu erstattenden Kostenpositionen "Zuführung Instandhaltungsrücklage", "WEG-Gebühr" und "Mietpoolgebühr", die sich auf einen Gesamtbetrag von 314.703,33 DM belaufen. Der Umstand, daß die Eigentümer ihren aus der Mietpoolvereinbarung resultierenden Zahlungspflichten nicht nachkommen werden, mußte der Vermittler bzw. Mietpoolverwalter bei Vornahme des Anlagegeschäftes aber nicht vorhersehen. Das gleiche gilt für die im Jahr 2000 erfolgte Bildung einer eigenen Rücklage für Kaltwasseruhren in Höhe von immerhin 39.820,96 DM, sofern man diese Position nicht ohnehin der dem Mietpool von den Mietpoolteilnehmern gesondert zu erstattenden Instandhaltungsrücklage zuordnen will.

Das als Anlage zum Schriftsatz des Kl. vom 15. Juni 2007 in Kopie überreichte Schreiben der Bekl. vom 25. Mai 1998 an die H. GmbH läßt ebenfalls keine Rückschlüsse auf eine arglistige Täuschung des Kl. bei Vornahme des Anlagegeschäftes im Februar 1996 zu. Es ist bereits nicht ersichtlich, auf welches Objekt in Hamburg sich dieses Schreiben bezieht und wie die dort in Bezug genommene Liquiditätsberechnung aussieht. Vor allem ist nicht ersichtlich, wie sich der in dem Schreiben angesprochene Abzugsbetrag von 3,80 DM errechnet, ob er etwa auch die von den Eigentümern an den Mietpool zu erstattenden Nebenkosten beinhaltet und auf Grund welcher, wann bekannt gewordener Erkenntnisgrundlagen dieser Abzugsbetrag ermittelt wurde. Offenbar war dies auch der Bekl. zu 1) nicht klar, denn mit dem Schreiben bittet sie gerade um Aufklärung in diesem Punkt.

Soweit der Kl. erstmals mit Schriftsatz vom 15. Juni 2007 eine neue Auswertung der vorgelegten M