Bank haftet aus Verschulden bei Vertragsschluß

1. Zur Aufklärungspflicht einer Bank bei Finanzierung des Erwerbs eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds.

2. Die Darlehenshingabe für den Erwerb eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds kann ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Verbraucherkreditgesetz sein.

Die Kl. verlangt Rückzahlung eines Darlehens, das sie den Bekl. zur Finanzierung des Erwerbs von drei Anteilen à 10.000 DM an einem geschlossenen Immobilienfonds (GI) in den neuen Bundesländern gewährt hat.

Das Darlehensformular wurde von der Kl. der Vertriebsbeauftragten GNF Gesellschaft für neutrale Finanzberatung mbH in Tuttlingen zur Verfügung gestellt. Durch deren Finanzberater wurden sowohl der Vertrag auf Erwerb von Anteilen an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts S. Straße 3 und 5 in O. D. Fonds Nr. 11 als auch der Darlehensvertrag vermittelt. Die GNF war durch Vertrag mit der der D. Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau GmbH (D.) obliegenden Vertriebsverpflichtung beauftragt worden.

Die Bekl. haben die Geschäftsräume der Kl. nicht betreten. Die Annahmeerklärungen wurden ihnen zugeschickt, die an den Erstbekl. gerichtete war nur von einem Mitarbeiter der Kl. unterschrieben. Anläßlich der Vertragsunterzeichnung am 8.11.1991 durch die Bekl. unterschrieben diese eine Widerrufsbelehrung gemäß dem Verbraucherkreditgesetz, in der es im letzten Absatz heißt: "Im Falle eines wirksamen Widerrufs kommt auch der Kaufvertrag, zu dessen Finanzierung das Darlehen ganz oder teilweise dient, nicht zustande." Im Darlehensvertrag heißt es, daß das Darlehen zum Erwerb der GbR-Anteile am Objekt S. Straße 3 und 5, O. D. Fonds 11 gewährt wird. Weiter war vorgedruckt in dem Darlehensvertrag die Abtretung der Lebensversicherung(en), die Abtretung der Lohn- und Gehaltsansprüche laut separater Vereinbarung und die Verpfändung der BGB Anteile sowie eine Aufstellung über die Kosten des Vertrages sowie die zu zahlenden Versicherungsbeiträge.

Der Vertrag war auf 20 Jahre bis zur Fälligkeit der abgetretenen Lebensversicherung geschlossen. Auf fünf Jahre war bei einem anfänglichen effektiven Jahreszins von 10,95 % der Zinssatz festgeschrieben. Der Kl. lagen die Verdienstabrechnungen beider Bekl. und deren vertrauliche Angaben über ihre wirtschaftlichen Verhältnisse vor. Danach hatten beide Bekl. zusammen ein Nettoeinkommen von ca. 5.000 DM plus 100 DM Kindergeld für zwei Kinder unter 18 Jahren. Die monatlichen Ausgaben wurden mit 1.750 DM für die Tilgung eines Kredits in Höhe von 248.000 DM für ein Haus mit einem Verkaufswert von 280.000 DM und 550 DM für Lebensversicherungs-/Bausparbeiträge angegeben.

Die Kl. hat sich für die Finanzierung des Erwerbs der Anteile eine Sicherheit von 3 % gewähren lassen. Diese wurde anfänglich durch Einbehalt der an die Anteilseigner auszukehrenden Steuerrückvergütungen aufgefüllt, was den Anteilseignern erst bekannt wurde, als sie die mangelnde Auszahlung der Steuerrückvergütungen des Gl reklamierten. Durch Einschaltung eines Rechtsanwalts wurde die Steuerrückvergütung schließlich an die Anteilseigner ausgezahlt.

Die D. hat von einer D. Bauträger GmbH die von dieser erst noch zu erwerbenden Fondsgrundstücke einschließlich der von der Verkäuferin dort zu errichtenden Gewerbe- und Wohnflächen zum Preise von 10.565.529 DM erworben.

Nach dem Vortrag der Bekl. sind davon 4.456.196 DM an eine D. Marketing und Vertriebs GmbH mit demselben Sitz wie die D. GmbH zurückgeflossen, während die Kl. vorträgt, daß dieser Betrag an die D. deswegen zurückgeflossen sei, weil diese dafür einen Teil der Bauverpflichtung der D. GmbH übernommen habe. Im Oktober 1996 zahlten die Bekl. die Darlehenszinsen und die Versicherungsbeiträge nicht mehr, nachdem die D.-Gruppe in wirtschaftliche Schwierigkeiten geriet. Gegen deren Verantwortliche laufen staatsanwaltschaftliche Ermittlungen.

Die Kl. hat das Darlehen gekündigt und verlangt nunmehr den nach Verrechnung mit dem Rückkaufswert der Lebensversicherung und der mittlerweile auf das Darlehen gezahlten Beträge noch offenen Betrag von erstinstanzlich zuletzt von 27.273,95 DM.

Aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsabschluß durch mangelnde Aufklärung steht den Bekl. gegenüber der Kl. ein Schadensersatzanspruch zu, der darauf gerichtet ist, so gestellt zu werden, wie sie stehen würden, wenn sie von der Kl. ordnungsgemäß über die besonderen Risiken und wirtschaftlichen Nachteile des Vorhabens informiert worden wären. Entsprechend der Vermutung für aufklärungsgerechtes Verhalten wäre das der Zustand, der bestehen würde, wenn die Bekl. den Darlehensvertrag nicht abgeschlossen hätten. Die Kl. kann also von den Bekl. die Erfüllung des Darlehensvertrages nicht verlangen (§ 249 BGB).

Die Kl. traf im vorliegenden Fall eine Aufklärungspflicht gegenüber den Bekl., die sie unstreitig nicht erfüllt hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. NJW 1992, 2146, 2147) ist die kreditgebende Bank bei Anlagegeschäften ausnahmsweise aufklärungsverpflichtet, wenn besondere Umstände des Einzelfalles dies erfordern. Dies ist im vorliegenden Fall deswegen gegeben, weil die Kl. dadurch, daß sie sich eine 3 %ige Sicherheit von der Initiatorin einräumen ließ, die Stellung einer bloßen Kreditgeberin der Beitrittswilligen verlassen hat und damit auch die Bedingungen des Fondsbeitritts erheblich verschlechtert hat, ohne daß dies in den Prospekten ausgeführt wurde. Dort sind nur Vertriebs- und Finanzierungsvermittlungskosten angegeben, die jedoch schon von der offiziellen Vertriebsbeauftragten vereinnahmt wurden. Für den Vertrieb war eine 1 %ige Vergütung vorgesehen. Wenn jetzt das Dreifache hiervon für die Absicherung der Kl. durch Sicherheitsleistung blockiert wird, ist dies eine erhebliche Verschlechterung der Erwerbsaussichten des Fonds, über die die Kl. die Bekl. hätte aufklären müssen. Auch im Hinblick auf die ihr bekannten finanziellen Verhältnisse der Bekl., insbesondere auch die hohe Belastung für die Tilgung des Darlehens für das Hausgrundstück war die Kl. gehalten, auf diese die ohnehin spärliche Rendite weiter reduzierende Verschlechterung der Prospektbedingungen hinzuweisen. Der in den vorgedruckten Bedingungen enthaltene Passus: "Die Darlehensgewährung beruht ausschließlich auf der positiven Beurteilung Ihrer Bonität. Wir haben die von Ihnen beabsichtigte Kapitalanlage weder rechtlich noch wirtschaftlich überprüft." kann der Kl. nicht helfen. Unter Berücksichtigung der zusätzlichen Aufwendungen für Zinsen und Lebensversicherung für das neu aufzunehmende Darlehen verblieben den Bekl. für ihre vierköpfige Familie weniger als 2.500 DM, also nicht viel mehr als der Sozialhilfesatz. Dann kann keine Rede davon sein, daß die Kl. die Bonität geprüft hat. Sie hätte unter diesen Voraussetzungen auch darauf hinweisen müssen, daß sich die finanzielle Situation der Bekl. durch die Anlage eher verschlechtern als verbessern würde.

Schließlich hat die Kl. nicht dargetan, daß sie die Bekl. über die besonderen Risiken der Absicherung durch Abschluß eines Lebensversicherungsvertrages mit 20jähriger Laufzeit belehrt hat. Nach der Rechtsprechung sind die Banken hierzu wegen der besonderen Risiken bei vorzeitiger Kündigung und wegen der übermäßig langen faktischen Bindung an das Darlehen verpflichtet. Die Aufklärung im Prospekt auf Seite 81 unten vermittelt keinen Begriff von den tatsächlichen Risiken und kann daher die Kl. nicht entlasten.

Wenn die Kl. über all diese Risiken die Bekl. ordnungsgemäß aufgeklärt hätte, hätten diese sich dementsprechend gegen die Aufnahme des Darlehens entschieden. Sie müssen nach § 249 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluß daher so gestellt werden, wie sie ohne Abschluß des Darlehensvertrages stehen würden. Daher kann die Kl. nichts mehr von den Bekl. verlangen.

Bezüglich der in der ersten Instanz diskutierten Frage über die Anwendung des Verbraucherkreditgesetzes ist der Senat der Ansicht, daß es sich um ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Verbraucherkreditgesetz handelt. Der Leistungsbegriff ist sehr weit gefaßt. Aus der nach Vertragsabschluß in das Gesetz eingefügten Vorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 4 ergibt sich, daß der Gesetzgeber nicht alle Spekulationsgeschäfte und Gesellschaftsbeteiligungen von der Anwendung des Verbraucherkreditgesetzes ausschließen wollte, sondern nur die dort genannten.

Dem steht auch nicht die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in NJW 1997, 1069, 1070 entgegen. Dabei handelte es sich um die Aufnahme in eine Genossenschaft, die andere Rechtsfolgen hat als der Erwerb eines Anteils an einer BGB-Gesellschaft, die beabsichtigt, ein Grundstück zu erwerben und später zu vermieten. So hat der Bundesgerichtshof in NJW 1996, 3414, 3415 f. die Beteiligung an einer BGB-Gesellschaft jedenfalls dann als einen Vertrag über eine entgeltliche Leistung im Sinne des § 1 HWiG angesehen, wenn die Gesellschaftsbeiträge um der Gewinnerzielung willen geleistet werden, wobei die konkrete Vertragsgestaltung nur als ein bekräftigendes, nicht aber ausschlaggebendes Argument genutzt wurde. Schon dadurch, daß der Bundesgerichtshof sich in seiner Entscheidung von 1997 nicht mit dieser Entscheidung auseinandergesetzt hat, ergibt sich, daß es sich hier nicht um eine Änderung der Rechtsprechung handeln sollte. Diese Auslegung entspricht auch für das Verbraucherkreditgesetz der ganz herrschenden Meinung (vgl. Staudinger/Kessal-Wulf, BGB, 13. Aufl., § 9 VerbrKrG, Rnr. 45).

Daß auch die Kl. dies ursprünglich so gesehen hat, ergibt sich aus der Formulierung der Widerrufserklärung, wo klargestellt wird, daß mit dem Widerruf des Darlehensvertrags auch der dem Darlehen zugrunde liegende Erwerb der BGB-Anteile unwirksam wird. Die weiteren Voraussetzungen für die Berücksichtigung der Einwendungen aus dem Erwerbsvertrag sind ebenfalls gegeben, weil sich Erwerbs- und Darlehensvertrag schon durch die gegenseitige Bezugnahme als wirtschaftliche Einheit darstellten und außerdem die zwingend zu einem Verbundvertrag führende Voraussetzung des § 9 Abs. 1 Satz 2 gegeben ist, daß sich die Kl. bei der Vorbereitung und dem Abschluß des Kreditvertrags der Mitwirkung eines auf seiten des Verkäufers stehenden Vermittlers, des Finanzberaters der Vertriebsbeauftragten GNF bedient hat. Wäre es zutreffend, daß sich entsprechend dem Vortrag der Bekl. tatsächlich von den über 14 Millionen DM Fondsaufwand nur ca. 6 Millionen DM auf den Erwerb der Fondsimmobilie beziehen, hätten die Bekl. gegenüber dem Verkäufer, also der Fondsgesellschaft, einen Anspruch aus fehlerhafter Prospektgestaltung, der auch der Kl. gemäß § 9 Abs. 3 VerbrKrG entgegengehalten werden könnte. Die Bekl. könnten dann auch aus diesem Grunde die Rückzahlung des Darlehens verweigern.

Daß die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds riskant sein kann, weiß jeder wirtschaftlich Interessierte. In dem vom OLG Karlsruhe am 27. August 1998 entschiedenen Fall ging es um eine vierköpfige Familie, der nach Kreditaufnahme zum Erwerb von Fondsanteilen weniger als 2.500 DM monatlich blieben. Die Bank hatte sich hingegen von den Initiatoren des Fonds eine dreiprozentige Sicherheit einräumen lassen, ohne daß dies in den Verkaufsprospekten erwähnt worden war. Nachdem der Fonds in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten war, stellten die Bankkunden ihre Zahlungen ein, woraufhin die Bank das Darlehen einklagte.

Das OLG Karlsruhe meinte, die Bank habe sich hier schadensersatzpflichtig gemacht. Sie habe die Stellung einer bloßen Kreditgeberin der Beitrittswilligen verlassen. Sie sei auch verpflichtet gewesen, die Kreditnehmer über die besonderen Risiken der Beteiligung aufzuklären und hafte deshalb aus Verschulden bei Vertragsschluß. Schließlich liege auch ein verbundenes Geschäft im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes vor, so daß sich die Beklagten auch auf eine fehlerhafte Prospektgestaltung der Fondsinitiatoren gegenüber der Bank berufen könnten.