Balkonkraftwerk als nichtprivilegierte bauliche Änderung

Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 WEG in der derzeitigen Fassung fällt.

Der Kl. ist Wohnungseigentümer in der beklagten GdWE. Er wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen den in der Versammlung am 29.11.2022 zu TOP 9 gefassten Beschluss über die Betreibung des Rückbaus der Solaranlage an dem Balkon des Kl. und die Bevollmächtigung des Verwalters mit der Durchsetzung des Rückbauanspruchs. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der zu TOP 9 gefasste Beschluss sei nicht für ungültig zu erklären, da er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.

Das Amtsgericht hat die Klage zutreffend abgewiesen. […]

Der angefochtene Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären, da er ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Im Rahmen des hier vorliegenden Beschlusses über die Durchsetzung des Rückbaus der Solaranlage an dem Balkon des Kl. sind vor allem formelle Mängel zu prüfen (vgl. BGH, Urt. v. 21.7.2023 - V ZR 215/21, GE 2023, 962 = NZM 2023, 730, 732, Rn. 22). Ob der Rückbauanspruch tatsächlich besteht, ist in dem beabsichtigten Hauptsacheverfahren zu klären. Eine ordnungsmäßige Verwaltung ist allenfalls zu verneinen, wenn offensichtlich ein Anspruch der Gemeinschaft nicht besteht.

Ein Rückbauanspruch der Bekl. war hier nicht offensichtlich ausgeschlossen. Vielmehr handelt es sich bei einer am Balkon angebrachten Solaranlage um eine bauliche Veränderung, für die es gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf. Für die Annahme einer baulichen Veränderung ist kein Substanzeingriff erforderlich, sondern es genügt auch eine sonstige dauerhafte Änderung des äußeren Erscheinungsbildes (vgl. Kammer, ZMR 2023, 568; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 27). Eine Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Objekts liegt hier ausweislich des von der Bekl. als Anlage B 2 … vorgelegten Lichtbildes nahe. Es spricht auch viel dafür, dass die Änderung dauerhaft ist, da der Kl. die Solaranlage an dem Balkongeländer angebracht hat und - wie die vorliegende Klage zeigt - offensichtlich nicht beabsichtigt, wieder zu entfernen. Ob die Solaranlage mit wenigen Griffen abmontiert werden kann, ist unerheblich, denn maßgeblich ist das äußere Erscheinungsbild. Soweit der Kl. mit der Berufungsbegründung die Ansicht vertreten hat, das Amtsgericht hätte eigene Feststellung zum Vorliegen einer baulichen Veränderung (durch eine Beweisaufnahme) treffen müssen, zeigt dies deutlich, dass der Rückbauanspruch nicht offensichtlich ausgeschlossen ist. Einer Beweisaufnahme bedurfte es nicht, da das Bestehen des Rückbauanspruchs - wie dargelegt - in dem beabsichtigten Hauptsacheverfahren zu klären ist. Mit Rücksicht hierauf war das Amtsgericht auch nicht verpflichtet, einen Hinweis dahingehend zu erteilen, dass es von einer baulichen Veränderung ausgeht, zumal der Kl. die Frage, ob eine bauliche Veränderung vorliegt, auch nicht erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat. Der Kl. hat auch nicht offensichtlich gemäß § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Gestattung der Maßnahme, was dem Rückbauanspruch gemäß § 242 BGB entgegenstünde. Denn ausweislich des von der Bekl. als Anlage B 2 … vorgelegten Lichtbildes handelt es sich bei der Solaranlage, die den gesamten Bereich des Balkongeländers einnimmt und in einem Winkel von ca. 45 Grad von dem Balkongeländer absteht, nicht offensichtlich um eine lediglich unerhebliche optische Beeinträchtigung. Die Solaranlage fällt schließlich auch nicht unter die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, zumal auch dann ein Beschluss vor Errichtung erforderlich ist (BGH ZWE 2023, 211), so dass auch die Frage, ob ausnahmsweise der Genehmigungsanspruch dem Beseitigungsanspruch entgegengehalten werden kann, im Hauptverfahren zu klären ist. § 20 Abs. 2 WEG ist nach ihrem eindeutigen Wortlaut allerdings ohnehin nicht erweiterungsfähig (vgl. Kammer, ZWE 2021, 460 Rn. 10 m.w.N.). Auch die geplante Einfügung eines § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG zur Privilegierung von Steckersolargeräten (vgl. dazu Zschieschack/Dötsch, NZM 2023, 617 ff.) führt - jedenfalls vor Inkrafttreten der Regelung - nicht zu einem offensichtlichen Ausschluss des Rückbauanspruchs.

Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kl. hat nicht dargelegt, dass der Beschluss unter formellen Mängeln leidet. Der Beschluss ist insbesondere nicht deswegen ohne Entscheidungsgrundlage getroffen worden, da die Versammlungsleiterin die Ansicht vertreten hat, für die Anbringung der Solaranlage sei ein Beschluss erforderlich, denn dies ist zutreffend. Zum einen ist für eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung in erster Linie erforderlich, dass den Eigentümern die wesentlichen Tatsachengrundlagen vorliegen, was der Kl. hier nicht in Zweifel gezogen hat. Zum anderen war die von der Versammlungsleiterin vertretene Rechtsansicht nicht offensichtlich unzutreffend, da ein Rückbauanspruch, wie dargelegt, nicht offensichtlich ausgeschlossen ist.

Berufungsverfahren durch Berufungsrücknahme erledigt

Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 WEG in der derzeitigen Fassung fällt.

Der Kläger hatte eine Solaranlage am Balkon angebaut, die GdWE den Rückbau des Balkonkraftwerks beschlossen und den Verwalter zur Durchsetzung bevollmächtigt. Dagegen wendet sich der Kläger mit der Anfechtungsklage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg.

Im Rahmen des Beschlusses über die Durchsetzung des Rückbaus der Solaranlage seien vor allem formelle Mängel zu prüfen. Ob der Rückbauanspruch tatsächlich bestehe, sei in dem beabsichtigten Hauptsacheverfahren zu klären. Ein Rückbauanspruch der GdWE sei hier nicht offensichtlich ausgeschlossen. Vielmehr handelt es sich bei einer am Balkon angebrachten Solaranlage um eine bauliche Veränderung, für die es gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedürfe. Für die Annahme einer baulichen Veränderung sei kein Substanzeingriff erforderlich, sondern es genügt auch eine sonstige dauerhafte Änderung des äußeren Erscheinungsbildes, die hier nahe liege. Die Solaranlage nehme den gesamten Bereich des Balkongeländers ein und stehe in einem Winkel von ca. 45 Grad vom Geländer ab. Damit handele es sich nicht um eine lediglich unerhebliche optische Beeinträchtigung.

Die Solaranlage falle schließlich auch nicht unter die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen kann, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Aber selbst dann wäre ein Beschluss vor Errichtung erforderlich.

Auch die geplante Privilegierung von Steckersolargeräten führe – jedenfalls vor Inkrafttreten der Regelung – nicht zu einem offensichtlichen Ausschluss des Rückbauanspruchs.