Balkone in Altbauten nicht allgemein üblich, unzumutbare Härte trotz möglicher Übernahme der Mieterhöhung durch JobCenter und großer Wohnung

1. In Berlin ist bei Gebäuden der Baualtersklasse vor 1918 ein Balkon nicht allgemein üblich.

2. Bei der Beurteilung einer finanziellen Härte für den Mieter ist nicht zu berücksichtigen, ob das JobCenter möglicherweise auch die erhöhte Miete zahlen wird.

3. Für ein ca. 15 Jahre bestehendes Mietverhältnis über eine 90 m² große Wohnung für eine Einzelperson kann nicht angenommen werden, dass diese deutlich zu groß ist und deshalb das Refinanzierungsinteresse des Vermieters überwiegt.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] Die zulässige Feststellungsklage ist begründet. Die von dem Kl. zu zahlende Miete für die streitgegenständliche Wohnung hat sich durch die Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 10.1.2018 nicht erhöht. Denn der Bekl. kann von dem Kl. den ab 1.4.2019 geltend gemachten Modernisierungszuschlag von 169,58 € nicht verlangen.

a) Gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Die Interessenabwägung entfällt gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB allerdings für alle Maßnahmen, welche nur einen allgemein üblichen Zustand herstellen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Zustand allgemein üblich, wenn der angestrebte Zustand bei der überwiegenden Zahl von Mieträumen - mindestens zwei Drittel - in Gebäuden innerhalb der Region angetroffen wird (vgl. BGH, Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19 - Rn. 36, GE 2019, 1497 = NJW 2020, 835 [beck]). […]

(2) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts lässt sich dem Mietspiegel nicht entnehmen, dass der Balkonanbau die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt hat. Insofern hat das Amtsgericht seine Annahme auf eine nicht tragfähige Tatsachengrundlage gestützt, weil der Berliner Mietspiegel dazu keine Aussagen trifft (vgl. BGH, Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19 - Rn. 20, GE 2019, 1497 = NJW 2020, 835 [beck]).

(3) Die amtlichen Auskünfte vom 12.5.2020 und vom 6.1.2021, die zum Verfahren - 64 S 197/17 - (dessen Verfahrensakten beigezogen wurden) eingeholt wurden, waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung vom 11.3.2021. Aus den vorgenannten Auskünften ergibt sich zur Baualtersklasse vor 1918, dass ein Anteil von 1.075 Wohnungen von den 1.762 Wohnungen (der antwortenden Mieter/Vermieter), d. h. 61 % und somit weniger als die maßgeblichen 2/3 über einen Balkon verfügt.

Der Bekl. hat zunächst für seine Behauptung, die Modernisierungsarbeiten hätten die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, ein Sachverständigengutachten zum Beweis angeboten. Mit Schriftsatz vom 19.3.2021 hat er hierauf verzichtet, so dass ein Sachverständigengutachten nicht einzuholen war. Die beklagtenseits zu beweisende Allgemeinüblichkeit ist daher nicht anzunehmen. […]

b) Das Vorliegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB hat das Amtsgericht fehlerhaft verneint.

(1) Der Kl. hat rechtzeitig i.S.d. § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB mit Schreiben vom 24.8.2018 geltend gemacht, dass die mit Schreiben vom 5.7.2018 angekündigte Modernisierung eine nicht zu rechtfertigende Härte für ihn bedeute.

(2) Die von der Bekl. für die Modernisierungsmaßnahmen umgelegten Kosten würden für den Kl. zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 169,58 € und damit zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf insgesamt 641,46 € führen.

a) Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Der Ansatz starrer Grenzen verbietet sich. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 10.12.2013 - VIII ZR 174/13, GE 2014, 319 = NJW-RR 2014, 396).

b) Für die Beurteilung des Härteeinwands und des dem Kl. monatlich zur Verfügung stehenden Geldbetrags ist maßgeblich, welche Tatsachen im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung feststehen und rechtzeitig mit dem Härteeinwand geltend gemacht werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17.10.2018 - 65 S 105/18, GE 2019, 389 [beck]). Damit sind auch solche Umstände zu berücksichtigen, die zwar im Zeitpunkt des Zugangs noch nicht vorliegen, aber deren Eintritt in naher Zukunft zu diesem Zeitpunkt bereits feststeht.

Der Kl. bezog im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung ausschließlich Leistungen des JobCenters. Soweit er (für wenige Monate) ab dem 1.2.2019 Arbeitnehmer war, hat der Kl. unter Vorlage des Arbeitsvertrages vom 1.2.2019 vorgetragen, dass er zuvor keine sichere Aussicht auf den Abschluss dieses Arbeitsvertrages hatte. Dem ist der Bekl. nicht (substantiiert) entgegengetreten.

Ausweislich des JobCenter-Bescheids vom 24.11.2018 erhielt der Kl. im Januar 2019 einen Gesamtbetrag in Höhe von 895,88 €. Dieser Betrag setzte sich zusammen aus einem Regelbedarf in Höhe von 424 €, der Grundmiete in Höhe von 369,38 € sowie Heizkosten in Höhe von 102,50 €. Die dem Kl. zur Deckung seiner Grundbedürfnisse zur Verfügung stehenden Mittel waren bereits vor der Modernisierung so gering, dass jede modernisierungsbedingte Erhöhung für ihn mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde (vgl. BGH, Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19 - Rn. 23, GE 2019, 1497 = NJW 2020, 835 [beck]).

Eine zusätzliche Mietbelastung von 169,58 € ist für den Kl. auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Bekl. nicht zu rechtfertigen. Nach einhelliger Auffassung muss dem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 559 Rn. 105 m.w.N.; Münchener Kommentar, BGB, 8. Auflage, 2020, § 559 Rn. 30 m.w.N.). Dies wäre angesichts der oben genannten Einkommensverhältnisse vorliegend nicht der Fall.

c) Der Einwand des Bekl., die Modernisierungsmieterhöhung würde letztlich nicht den Kl. treffen, wenn das JobCenter die Miete einschließlich der Modernisierungsmieterhöhung zahlen würde, führt zu keiner anderen Beurteilung.

Dafür spricht zunächst die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19). In dem dort zugrunde liegenden Fall bezog der Kl. Arbeitslosengeld II. Der Bundesgerichtshof stellte auf den Regelbedarf zur Bestreitung des Lebensunterhalts ab zur Ermittlung der wirtschaftlichen Verhältnisse und kam zu der Schlussfolgerung, dass die Mieterhöhung (dort konkret: jede der beiden Mieterhöhungen) mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde angesichts der gegebenen wirtschaftlichen Verhältnisse. Der Bundesgerichtshof stellte keine Überlegungen dahingehend an, ob das JobCenter möglicherweise eine erhöhte Miete (ggf. anteilig) zahlen würde oder dazu verpflichtet sein könnte.

Die sozialrechtlichen Rahmenbedingungen, wonach verhindert werden soll, dass ein Wohnungsnutzer sich auf Kosten der Allgemeinheit eine für seine Bedürfnisse zu große Wohnung leistet, hat der Bundesgerichtshof bei der Abwägung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausdrücklich nicht herangezogen (BGH, Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19 - Rn. 25, NJW 2020, 835 [beck]). Denn der Schutzzweck des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB liegt darin, dass der Mieter vor für ihn nicht beeinflussbaren Entscheidungen des Vermieters geschützt werden soll und trotz der Interessen des sanierenden Vermieters an einer Refinanzierung nicht gezwungenermaßen seinen Lebensmittelpunkt aufgeben muss. Vor diesem Hintergrund hat auch ein (nur) potentielles Tragen der Kosten des Modernisierungsmietanteils durch das JobCenter außer Betracht zu bleiben. Soweit das JobCenter - ausdrücklich temporär beschränkt (siehe den JobCenter-Bescheid vom 1.8.2019) - die erhöhte Miete getragen hat, mag dies (allein) der Verhinderung der Obdachlosigkeit des Kl. geschuldet gewesen sein. Im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung stand nicht fest, dass dem Kl. eine vollständige Übernahme der Miete einschließlich der Modernisierungsmieterhöhung (oder auch eines Teils dieser) durch das JobCenter dauerhaft erwarten kann.

Der hiesigen Rechtsauffassung steht auch nicht die Rechtsprechung des Kammergerichts (KG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 28.5.1981 - 8 W RE-Miet 4712/81 [juris]) entgegen, zumal diese zur alten Rechtslage ergangen ist: Dort war der Einwand der Unzumutbarkeit bei dem Anspruch auf Duldung der Modernisierung zu prüfen. Konnte also die (finanzielle) Unzumutbarkeit die vermieterseits beabsichtigte Modernisierung verhindern, ist die nicht zu rechtfertigende Härte nach heutiger Rechtslage lediglich bei der finanziellen Beteiligung an der - durchgeführten - Modernisierung zu berücksichtigen. Soweit das Kammergericht also unter Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeführt hat, dass der Verzicht auf Wohngeld eine sinnvolle Verbesserung der Wohnung nicht verhindern dürfe, ist diese Rechtsprechung nicht ohne Weiteres auf die hiesige Fallkonstellation übertragbar. Es geht hier gerade nicht um die Verhinderung der Modernisierung, sondern auf Vermieterseite allein um das Refinanzierungsinteresse. Diesem steht hier die prekäre finanzielle Lage des Mieters gegenüber, der existenzsichernde Leistungen erhält. Dass der Mieter nicht (noch weiter) unter das Existenzminimum fallen soll, steht außer Frage.

Anders als in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall hält der Mieter seine finanzielle Belastbarkeit auch nicht niedrig (dort durch Verzicht auf Wohngeld, das hier nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 WoGG ausgeschlossen ist). Er hat dem JobCenter die Modernisierungsmieterhöhung mitgeteilt, das ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet hat (welches, soweit der Kl. wieder als Arbeitnehmer tätig war, nicht fortgeführt wurde). Insofern wäre es - im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - wahrscheinlich, dass der Mieter die Wohnung verlieren würde.

Das weitere Argument des Kammergerichts greift im Hinblick auf die öffentlichen Mittel im vorliegenden Fall ebenso wenig: Es ist nicht Teil des das Existenzminimum sichernden Sozialstaats, eine Modernisierung (konkret: einen Balkonanbau) zu finanzieren (vgl. Knickrehm, Soziale Auswirkungen der mietrechtlichen Energiewende, NZM 2013, 602, 606).

Im Übrigen ist der Gedanke, der Mittellose müsse sich um weitere staatliche Zuwendungen bemühen (hier um für seinen Vertragspartner eine bessere finanzielle Situation aufzuweisen), der Rechtsordnung grundsätzlich fremd. Im Rahmen der Bewilligung von Prozesskostenhilfe, welche letztlich eine Art Sozialhilfe im Bereich der Rechtspflege darstellt (vgl. BGH, Beschluss vom 26.1.2005 - XII ZB 234/03, NJW 2005, 2393), wird bei der Ermittlung des Einkommens nur das zugrunde gelegt, was an Einkommen tatsächlich erzielt wird. Der bloße Rechtsanspruch auf Zahlung wird nicht als Einkommen gewertet (vgl. BeckOK ZPO, 40. Edition, Stand: 1.3.2021, § 115 Rn. 2). Auch im Unterhaltsrecht wird vom Unterhaltsverpflichteten nicht verlangt, zur Erhöhung des Unterhaltsbetrages weitere staatliche Zuwendungen zu beantragen, erst recht werden solche nicht fiktiv als vorhanden zugrunde gelegt.

d) Die Größe der von dem Kl. angemieteten - 90,17 m2 großen - Wohnung führt ebenso wenig zu einem dem Bekl. günstigeren Abwägungsergebnis. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist (vgl. BGH, Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19 - Rn. 28, NJW 2020, 835 [beck]). Dabei kann auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung eine Rolle spielen (BGH, aaO.). Vorliegend ist der Gesichtspunkt maßgeblich, dass das Mietverhältnis bereits seit Januar 1995 besteht, so dass eine Verwurzelung des Kl. zu bejahen ist. Die Wohnungsgröße ist damit unter Berücksichtigung des Besitzschutzes nach Art. 14 Abs. 1 GG nicht zum Nachteil des Mieters in die Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB einzubeziehen.

e) Auf Vermieterseite ist bei der gebotenen Interessenabwägung ausschließlich das Refinanzierungsinteresse zu berücksichtigen. Dabei ist allerdings auch einzubeziehen, dass die Modernisierung acht Mietwohnungen betraf und eine Refinanzierung somit von vornherein nicht allein durch den Kl. erfolgen würde. Darüber hinaus bleibt dem Vermieter eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB unbenommen, worüber auch der hiesige Kl. - mindestens teilweise - an der Refinanzierung partizipieren würde (vgl. BGH, Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19 - Rn. 33, GE 2019, 1497 = NJW 2020, 835 [beck]). Andere beachtliche Vermieterinteressen, die bei der gebotenen Interessenabwägung Berücksichtigung finden müssten, sind nicht vorgetragen worden. […]

Bedeutet die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte, ist eine Mieterhöhung nicht möglich, es sei denn, durch die Maßnahme wird nur der allgemein übliche Zustand herbeigeführt. Das trifft für den Anbau eines Balkons bei einem Berliner Altbau nicht zu.

Die Miete für die ca. 90 m² große Wohnung wurde vom JobCenter bezahlt. Nachdem vom Vermieter der nachträgliche Anbau eines Balkons für den Altbau angekündigt worden war, machte der Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte geltend, was er dann gegen die Mieterhöhung nach Abschluss der Baumaßnahmen wiederholte. Er klagte auf Feststellung, dass die Miete sich nicht erhöht habe.

Das Landgericht Berlin hielt die Klage für begründet. Aus den amtlichen Auskünften in einem anderen Verfahren ergebe sich zur Baualtersklasse von 1918, dass ein Anteil von 61 % der Wohnungen über einen Balkon verfüge; nach der Rechtsprechung des BGH müssten dagegen mindestens zwei Drittel so ausgestattet sein, um einen allgemein üblichen Zustand anzunehmen. Es liege eine nicht zu rechtfertigende Härte vor, die der Mieter rechtzeitig geltend gemacht habe. Die dem Kläger zur Deckung seiner Grundbedürfnisse zur Verfügung stehenden Mittel seien bereits vor der Modernisierung so gering gewesen, dass eine Mieterhöhung für ihn mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde. Dem Einwand des Vermieters, das JobCenter würde auch die Mieterhöhung zahlen, sei nicht zu folgen, denn es sei nicht Aufgabe des Sozialstaats, einen Balkonanbau zu finanzieren. Auch die Größe der Wohnung führe nicht zu einem anderen Ergebnis, denn maßgeblich sei, dass das Mietverhältnis schon seit 1995 bestehe, so dass der Besitzschutz des Mieters nach Art. 14 Grundgesetz überwiege.