Balkonanbau als Modernisierung

Balkonanbau als Modernisierung; Balkonentfernung wegen Verschattung der darunter liegenden Wohnung

Der Mieter muss den Bau eines (weiteren) Balkons im Stockwerk über seiner Wohnung als Verbesserung der Mietsache dulden. Wegen der dadurch entstehenden Verschattung seiner Wohnung hat er einen Anspruch auf Mietminderung (vorliegend 2 %).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Die Kl. machen in der Berufungsinstanz weiterhin Entfernung eines im Stockwerk über ihrer Wohnung von der Bekl. angebrachten Balkons sowie Minderung ihrer Miete bis zur Beseitigung dadurch angeblich verursachter Beeinträchtigungen geltend. Gegen das Urteil des Amtsgerichts hat die Bekl. Berufung eingelegt.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg. Den Kl. steht ein Anspruch auf Beseitigung des im zweiten Obergeschoss über ihrer Wohnung zum Hof hin angebrachten Balkons nicht zu; denn sie sind gemäß § 554 BGB a. F. zur Duldung dieser Modernisierungsmaßnahme verpflichtet. Diese Vorschrift enthält insoweit eine Sonderregelung für die Verpflichtungen der Mietvertragsparteien bei einer Veränderung der Mietsache. Die Kl. haben den Bau auch des Balkons im Stockwerk über ihrer Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden. Ob es sich um eine Verbesserungsmaßnahme handelt, ist grundsätzlich objektiv unter Abwägung aller beteiligten Interessen zu beurteilen. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die von den Kl. gemietete Wohnung nicht isoliert betrachtet werden kann, sondern das Gebäude, in dem sie sich befindet, in die Abwägung miteinbezogen werden muss. Danach stellt die Schaffung jeweils eines weiteren Balkons für in dem Haus befindliche Wohnungen insgesamt eine Wertverbesserung für alle Wohnungen dar. Das ergibt sich schon aus der hierdurch geschaffenen zusätzlichen Möglichkeit der Nutzung einer unmittelbar an die Wohnung angeschlossenen freien Fläche.

Soweit die Kl. sich darauf berufen, dass die vorhandenen Balkone dazu ausreichen, verkennen sie, dass es nicht auf ihre individuelle Betrachtung ankommt. Sie berücksichtigen auch nicht, dass der hier neu geschaffene Balkon einen Austritt in eine andere Himmelsrichtung als die bisherigen Balkone schafft. Ganz abgesehen davon, dass sie die Größe der Wohnung insgesamt außer Betracht lassen. An einer nicht zu rechtfertigenden Härte fehlt es, soweit die Kl. eine solche überhaupt geltend machen, aus denselben Erwägungen, die das Mietminderungsrecht der Kl. begrenzen (siehe unten). Für die Duldungspflicht der Kl. ist es hier grundsätzlich unerheblich, ob die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Es verstieße gegen Treu und Glauben, der Bekl. allein wegen möglicher formeller Mängel bei der Ankündigung den Abriss des Balkons aufzugeben, wenn sie diesen bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten könnte (vgl. Palandt, § 554 BGB a.F., Rn. 23 und 31 m.w.N.). Die Kl. können sich gemäß § 242 BGB hier auch deshalb nicht auf eine Nichteinhaltung der Ankündigungsfristen berufen, weil der durch diese Fristen gesicherte Zweck, eine rechtzeitige Information der Mieter, hier unabhängig von der Fristversäumnis bereits erreicht war. Die Kl. sind bereits im März 2012 von sich aus an die Bekl. herangetreten, um ihren unbedingten Widerspruch gegen die geplanten Eckbalkone mitzuteilen, wussten also bereits zu diesem Zeitpunkt, was die Bekl. vorhatte. Die im August 2012 nachfolgende Darstellung der Bekl. zu den für Mitte September 2012 angekündigten Maßnahmen im Einzelnen und die Erklärung, eine Mieterhöhung werde nicht erfolgen, hat an dieser Grundeinstellung der Kl. nichts geändert und aufgrund des vorgefassten Entschlusses der Kl. auch nichts ändern können. Auch wenn die Kl. nach alledem die Errichtung auch des im zweiten Obergeschoss über ihrer Wohnung zum Hof hin angebrachten Balkons dulden müssen, ist wegen der Verschlechterung des Lichteinfalls in die Räume zum Hof, die unmittelbar unter dem darüber liegenden Balkon liegen, der Mietzinsanspruch der Bekl. gegen die Kl. gemindert. Soweit die Bekl. beanstandet, dass das Amtsgericht den Umfang einer Verschlechterung der Lichtverhältnisse nicht ausreichend aufgeklärt habe, übersieht sie, dass das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen ist, dass ihr Bestreiten unzureichend substantiiert ist. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vortrag der Kl., sie könnten von den Fenstern der betroffenen Räume aus den Himmel nicht mehr sehen und benötigten zum Lesen abgesehen von unmittelbarer Fensternähe nunmehr Kunstlicht, zum anderen aus dem Vorbringen der Bekl. selbst, es handele sich um einen Innenhof eines fünfgeschossigen Gebäudes. Angesichts der von der Bekl. selbst beschriebenen örtlichen Verhältnisse liegt es auf der Hand, dass ein unmittelbar über den Fenstern der Wohnung der Kl. angebrachter Balkon den Lichteinfall durch diese Fenster beeinträchtigt. Im Hinblick auf die konkrete Darstellung dieser Beeinträchtigung durch die Kl. reichte das bloße Bestreiten der Bekl. nicht aus, zumal sie zunächst eine Beeinträchtigung auch selbst für möglich gehalten hat. Gerade weil, wie die Bekl. selbst vorträgt, es sich um Fenster zum Innenhof eines fünfgeschossigen Gebäudes handelt, stellt die zusätzliche Verschattung auch keine nur unerhebliche Beeinträchtigung für die Kl. dar. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die betreffenden Räume aber auch nach dem Vortrag der Kl. weiterhin im

öglich gehalten hat. Gerade weil, wie die Bekl. selbst vorträgt, es sich um Fenster zum Innenhof eines fünfgeschossigen Gebäudes handelt, stellt die zusätzliche Verschattung auch keine nur unerhebliche Beeinträchtigung für die Kl. dar. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die betreffenden Räume aber auch nach dem Vortrag der Kl. weiterhin im Wesentlichen nutzbar geblieben sind, und unter Einbeziehung der Größe der Wohnung insgesamt erscheint die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs mit 10 % allerdings zu hoch bewertet und lediglich ein Minderungssatz von 2 % angemessen.

Mieter müssen den Anbau eines Balkons als mietwertverbessernde Maßnahme dulden, auch wenn die Wohnung bereits über einen Balkon verfügt. Zusätzliche Verschattung durch einen Balkon im Innenhof kann aber eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung darstellen und dann zur Mietminderung durch einen anderen Mieter berechtigen.

Der Vermieter baute an der Hofseite des Hauses zwei neue Balkone an: einen vor der Wohnung des Mieters, einen weiteren darüber vor der Wohnung eines anderen Mieters. Der Mieter verlangte Entfernung beider Balkone und Mietminderung. Damit hatte er beim Amtsgericht hinsichtlich des Balkons im Stockwerk darüber Erfolg (wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf das in GE 2013, 625 veröffentlichte Urteil des AG Charlottenburg Bezug genommen). Dagegen ging der Vermieter in die Berufung.

Das LG Berlin, ZK 18, Einzelrichter, änderte das Urteil ab. Es wies den Anspruch auf Entfernung des Balkons ab und reduzierte die Mietminderung auf 2 %; das AG hatte noch 10 % zugesprochen.

Der Mieter habe den Bau auch des Balkons im Stockwerk über seiner Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden. Ob es sich um eine Verbesserungsmaßnahme handele, sei grundsätzlich objektiv unter Abwägung aller beteiligten Interessen zu beurteilen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die von dem Mieter angemietete Wohnung nicht isoliert betrachtet werden könne, weil das gesamte Gebäude in die Abwägung mit einbezogen werden müsse. Danach stelle die Schaffung jeweils eines weiteren Balkons für in dem Haus befindliche Wohnungen insgesamt eine Wertverbesserung für alle Wohnungen dar. Das ergebe sich schon aus der zusätzlichen Nutzungsmöglichkeit einer unmittelbar an die Wohnung angrenzenden weiteren Fläche. Soweit der Mieter sich darauf berufe, dass die vorhandenen Balkone (zur Straßenseite der 5- Zimmerwohnung) dazu ausreichten, verkenne er, dass es nicht auf seine individuelle Betrachtung ankomme. Zu berücksichtigen sei auch, dass der neue Balkon einen Austritt in eine andere Himmelsrichtung schaffe.

Für die Duldungspflicht des Mieters sei es vorliegend grundsätzlich unerheblich, ob die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt worden sei. Es verstieße gegen Treu und Glauben, dem Vermieter allein wegen möglicher formeller Mängel bei der Ankündigung den Abriss des Balkons aufzugeben, wenn er diesen bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten könnte.

Auch wenn der Mieter mithin die Errichtung des im zweiten OG über seiner Wohnung zum Hof hin angebrachten Balkons dulden müsse, sei wegen der Verschlechterung des Lichteinfalls in die Räume zum Hof, die unmittelbar unter dem Balkon liegen, der Mietzinsanspruch des Vermieters gemindert. Im Hinblick darauf, dass es sich um Fenster zum Innenhof eines fünfgeschossigen Gebäudes handele, stelle die zusätzliche Verschattung auch eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung für den Mieter dar. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die betreffenden Räume aber auch nach dem eigenen Vortrag des Mieters weiterhin im Wesentlichen nutzbar geblieben seien, und unter Einbeziehung der Größe der Wohnung insgesamt erscheine die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs mit 10 % allerdings zu hoch bewertet; ein Minderungssatz von 2 % sei angemessen.

Vorliegend war die Frage entscheidend, ob es sich bei dem Balkonanbau um eine (zu duldende) Modernisierungsmaßnahme handelte. Das hatte das AG mit dem floskelhaften Satz „keine Modernisierung im Sinne einer im Mietmarkt honorierten Wohnwertverbesserung" verneint, weil die beiden vorhandenen straßenseitigen Balkone ohne Weiteres nutzbar seien. Dabei wurde verkannt, dass es nicht Sache des Gerichts ist, darüber zu entscheiden, wie viele Balkone der Eigentümer anbauen darf, zumal – wie das Berufungsgericht richtig herausstellt – der dritte Balkon zur anderen Seite hinausgeht.