Balkonanbau als Modernisierung

Balkonanbau als Modernisierung; allgemein üblich bei Baualtersklasse 1956-1964

Der Anbau eines verglasten Balkons ist eine Modernisierung. Bei Wohnungen der Baualtersklasse 1956-1964 ist ein Balkon in Berlin allgemein üblich; demgemäß greift der Härteeinwand nach § 554 Abs. 2 S. 4 BGB nicht durch.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist auch begründet. Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Duldung des Balkonanbaus gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Der Anbau eines verglasten Balkons führt zu einer Wohnwertverbesserung. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des angegriffenen Urteils verwiesen werden.

Der vom Bekl. geltend gemachte Härteeinwand greift wegen § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB nicht durch. Zwar würde die bisherige Bruttomiete von insgesamt 398,96 € durch die Modernisierung auf 481,00 €, mithin von 54 % auf 65 % des Einkommens des Bekl. ansteigen. Jedoch wird die Wohnung durch den Anbau des Balkons nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt. Ein allgemein üblicher Zustand ist anzunehmen, wenn dieser Zustand bei mehr als zwei Dritteln vergleichbarer Wohnungen, also Wohnungen derselben Baualtersklasse nach dem Berliner Mietspiegel, vorhanden ist. Eine Unterscheidung zwischen dem Ost- und dem Westteil Berlins ist dabei nicht vorzunehmen, da bereits seit dem Berliner Mietspiegel 2005 eine einheitliche Übersicht der Mieten in Ost und West ausgewiesen wird, die nur noch bei den zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohnungen unterscheidet. Vorliegend handelt es sich um eine Wohnung der Baualtersklasse 1956-1964. Die Kammer hat mit Beschluss vom 12.4.2011 die Begutachtung zu der Frage, ob mehr als zwei Drittel der Wohnungen der Baualtersklasse 1956-1964 in Berlin mit Balkonen ausgestattet sind, durch die Verwertung des im Verfahren 67 S 446108 eingeholten schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. B. vom 11.12.2009 gemäß § 411 a ZPO ersetzt.

Nach dem Ergebnis des Gutachtens, auf das Bezug genommen wird, sind rund 81 % aller Wohnungen der Baualtersklasse 1956-1964 mit Balkonen ausgestattet. Der streitgegenständlichen Baualtersklasse hat der Sachverständige in Anlehnung an den Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2009 einen Bestand von 152.000 Wohneinheiten zugrunde gelegt. In die Auswertung sind nach Rücklauf der Anfragen bei Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften 1.630 Gebäude mit insgesamt 44.270 Wohneinheiten eingeflossen, wobei sich die Bestandsobjekte sowohl in Ost- als auch in Westberlin befanden. Von diesen 44.270 Wohneinheiten verfügen 36.048 Wohnungen über einen Balkon, was einem Anteil von 81 % entspricht. Die Einwände des Bekl. gegen das Gutachten greifen nicht durch. Der Sachverständige hat seinem Gutachten mit rund 44.272 Wohnungen und damit 29 % des Gesamtbestandes der Baujahre 1956-1964 eine sehr breite Datenbasis zugrunde gelegt. Dass es sich bei den befragten Eigentümern überwiegend um größere Wohnungsbauunternehmen bzw. Hausverwaltungen mit einem großen Wohnungsbestand handelt, steht dem nicht entgegen, denn ein Großteil der Wohnungen in dieser Baualtersklasse befinden sich im Bestand von großen Wohnungsbaugenossenschaften und -gesellschaften. Aber auch unter Berücksichtigung etwaiger, vom Sachverständigen nicht befragter Kleinvermieter hat die Kammer aufgrund des vom Sachverständigen ermittelten hohen Werts von 81 % aller Wohnungen der Baujahre 1959-1964 keine Zweifel daran, dass die Ausstattung mit einem Balkon bei den Wohnungen dieser Baualtersklasse einen allgemein üblichen Zustand darstellt. Auch nach der von dem Sachverständigen in seinem Gutachten angestellten Plausibilitätskontrolle des gefundenen Ergebnisses ist die Kammer davon überzeugt, dass der zugrunde gelegte Datenbestand ausreichend ist.

Der nachträgliche Anbau eines Balkons ist grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme, sofern eine Wohnung noch nicht darüber verfügt. Der Mieter kann im Hinblick auf die Mieterhöhung nicht den Härteeinwand geltend machen, wenn die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Das ist beim Balkoneinbau für Häuser der Baualtersklasse 1956 - 1964 in Berlin der Fall.

Eine Genossenschaft wollte an der Wohnung einen Balkon anbauen. Die Mieterhöhung hätte für den Nutzer eine Steigerung von 54 % auf 65 % des Einkommens bedeutet. Dagegen wehrte er sich – beim AG im Hinblick auf den Härteeinwand zunächst mit Erfolg.

Das LG Berlin, ZK 63, verurteilte den Nutzer zur Duldung. Der Anbau eines verglasten Balkons sei eine Wohnwertverbesserung. Der Härteeinwand des Mieters greife nicht durch. Die Wohnung werde durch den Anbau des Balkons nur in einen „allgemein üblichen Zustand" versetzt. Ein solcher sei anzunehmen, wenn er bei mehr als zwei Dritteln vergleichbarer Wohnungen, also Wohnungen derselben Baualtersklasse nach dem Berliner Mietspiegel, vorhanden sei. Eine Unterscheidung zwischen dem Ost- und dem Westteil Berlins sei dabei nicht vorzunehmen, da bereits seit dem Berliner Mietspiegel 2005 eine einheitliche Übersicht der Mieten in Ost und West ausgewiesen werde, die nur noch bei den zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohnungen unterscheide. Vorliegend handele es sich um eine Wohnung der Baualtersklasse 1956-1964. Das Gericht habe die Begutachtung zu der Frage, ob mehr als zwei Drittel der Wohnungen dieser Baualtersklasse in Berlin mit Balkonen ausgestattet seien, durch die Verwertung des in dem Verfahren 67 S 446/08 (GE 2010, 908) eingeholten schriftlichen Gutachtens eines Sachverständigen nach § 411 a ZPO ersetzt. Danach seien rund 81 % aller Wohnungen dieser Baualtersklasse mit Balkonen ausgestattet.

In diesem Zusammenhang wird auf die Kommentierung des Urteils der ZK 67 in GE 2010, 875 sowie auf die Ausführungen von Kinne in GE 2008, 158 Bezug genommen.