Balkon

Balkon; Teilungserklärung; Sondereigentum; Instandsetzungskosten; Sanierungskosten; Kostenumlage

1. Sind Balkone nach der Teilungserklärung ohne weitere Differenzierung dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen, so erstreckt sich die Zuweisung im wesentlichen auf den Balkonraum und erfaßt insbesondere nicht auch konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile der Balkone, die nicht sondereigentumsfähig sind.

2. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und einer hieraus abgeleiteten Kostentragung für die als Gemeinschaftseigentum anzusehenden Balkonteile trifft die Gemeinschafter entsprechend ihren Anteilen ohne Rücksicht darauf, ob ihrer Wohnungseinheit ein Balkon zugeordnet ist.

3. Zu den durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum veranlaßten Kosten zählen auch diejenigen, die durch Arbeiten am Sondereigentum entstehen und notwendig sind, um einen Zustand zu schaffen, der es erst erlaubt, die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen.

Die Bet. zu 1 bis 4 bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Bet. zu 5 sind Verwalter. Zu den Wohneinheiten der Bet. zu 2 bis 4 gehören jeweils zwei an der Vorder- und Rückfront des Gebäudes befindliche Balkone. Die im Erdgeschoß gelegene Wohnung der Bet. zu 1 hat keine Balkone. Abschn. IV § 1 der Teilungserklärung (TE) enthält u. a. folgende Regelungen:

1. ...

"2. Gegenstand des Sondereigentums sind: a) ...

b) ... die sich innerhalb und außerhalb dieser Räume (Wohnungen und Kfz-Einstellplätze) befindenden Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind. ...

3. ...

4. Im übrigen gilt § 5 WEG."

In der Eigentümerversammlung vom 3.7.1997 wurde gegen die Stimmen der Bet. zu 1 folgender Beschluß gefaßt: "Die Eigentümerversammlung beschließt, daß eine Sanierung der Balkone erfolgen soll, wobei jedoch nur diejenigen Arbeiten durchgeführt werden sollen, die erforderlich sind, um schwerwiegende Beeinträchtigungen der Bausubstanz zu verhindern. Der Umfang der durchzuführenden Arbeiten soll ggf. durch Hinzuziehung eines Architekten oder Bauunternehmers abgeklärt werden. Soweit die vorhandenen Rücklagemittel zur Bestreitung der erforderlich werdenden Arbeiten nicht ausreichen, soll eine Sonderumlage erfolgen. An dieser Sonderumlage sollen alle Eigentümer im Rahmen ihrer 1000stel-Anteile beteiligt werden, jedoch nur insoweit, wie Gemeinschaftseigentum von diesen Arbeiten betroffen ist bzw. es sich bei den Eingriffen in das Sondereigentum um Folgekosten handelt, die notwendig sind, um das Gemeinschaftseigentum reparieren zu können. Soweit also die Reparaturarbeiten das Gemeinschaftseigentum betreffen oder Folgekosten der betreffenden Arbeiten sind, sollen diese Kosten von allen Eigentümern entsprechend ihren 1000stel-Anteilen getragen werden, während darüber hinausgehende Kosten für die Sanierung von Sondereigentum von den betreffenden Eigentümern im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile zu tragen sind." Die Bet. zu 1 vertreten die Auffassung, daß die Balkone insgesamt als Sondereigentum anzusehen seien. Da zu ihrer Wohnung kein Balkon gehöre, seien sie auch nicht verpflichtet, Kosten der Balkonsanierung zu tragen.

Das AG hat den Ungültigerklärungsantrag abgelehnt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Bet. zu 1 hat das LG zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Bet. zu 1 ihr ursprüngliches Begehren ohne Erfolg weiter.

II.2. Diese Auslegung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie stimmt insbesondere überein mit den in Rechtsprechung und Literatur anerkannten Auslegungsregeln, wonach auch bei der Auslegung von TE und Gemeinschaftsordnungen gem. § 133 BG der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist; dabei ist auf den Wortlaut und den objektiven Sinn der im Grundbuch eingetragenen Erklärung abzustellen, so wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (Senat, NZM 1998, 269 = NJW-RR 1998, 515 mit Nachw.).

Der Eigentümerbeschluß von 3.7.1997, durch den über die Sanierung der drei oberen Balkone und deren Finanzierung entschieden wurde, überbürdet Kosten für das Gemeinschaftseigentum betreffende Arbeiten an den Balkonen und "Folgekosten" auf die Eigentümergemeinschaft. Diese Entscheidung würde nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die Balkone entweder in ihrer gesamten Substanz Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers und deshalb von ihm substanziell umfassend zu unterhalten wären oder wenn - auch soweit die Balkone ganz oder teilweise dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind - die gesamten Sanierungskosten gleichwohl den Eigentümern der betreffenden Wohnungen wirksam auferlegt worden wären.

a) Die Balkone sind nach der TE (IV § 1 Nr. 2 b) ohne weitere Differenzierung dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen. Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich indes im wesentlichen auf den Balkonraum und erfaßt nicht konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile von Balkonen (vgl. § 5 Abs. 2 WEG; Senat, NZM 1998, 269 = NJW-RR 1998, 515 [516]; Staudinger-Rapp, WEG, 12. Aufl. [1997], § 5 Rdnr. 25; Niedenführ-Schulze, WEG, 4. Aufl. [1997], § 5 Rdnr. 15). Die Balkone sind also nicht in ihrer Gesamtheit als dem jeweiligen Wohnungseigentum zuzuordnendes Sondereigentum zu bewerten.

b) Die TE trifft keine Regelung über die Verpflichtung zur Kostentragung und bestimmt - anders als in dem vom OLG Hamm (WE 1997, 152 [153]) entschiedenen Fall (vgl. auch Senat, NZM 1998, 269 = NJW-RR 1998, 515 [516]) - auch nicht, daß den Eigentümern der Wohnungen, denen die Balkone zugeordnet sind, Reparatur- und Instandsetzungsverpflichtungen und damit letztlich die Kosten für die Unterhaltung selbst der Teile der Balkone zur Last fallen sollen, die ihnen nicht als Sondereigentum zuordnungsfähig sind (dort: "ab Oberkante der Rohdecke", also auch für die Isolierung). Es besteht nicht einmal ein Anhalt dafür, daß die Bet. der TE - abweichend von § 5 Abs. 2 WEG - das Sondereigentum auch auf konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile erstrecken wollten. Die Bezugnahme der TE (IV § 1 Nr. 4) auf § 5 WEG spricht eher dafür, daß die gesetzliche Differenzierung nicht angetastet werden sollte.

Deshalb stellt sich auch nicht die Frage, ob im Wege der Umdeutung (§ 140 BGB) anzunehmen ist, daß bei Kenntnis der Unwirksamkeit der Zuordnung der gesamten Bausubstanz der Balkone zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers jedenfalls dessen Verpflichtung zur Instandsetzung und einer hieraus abgeleiteten Kostentragung auch für die als Gemeinschaftseigentum anzusehenden Balkonteile gewollt sein würde (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1992, 148 [149]). Es kann demnach nur davon ausgegangen werden, daß es bei dem allgemeinen Grundsatz verbleiben sollte, daß die Lasten des Gemeinschaftseigentums die Wohnungseigentümer entsprechend ihren Anteilen (§ 16 Abs. 2 WEG) und die des Sondereigentums die jeweiligen Sondereigentümer zu tragen haben sollten. Hierbei zählen zu den durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum veranlaßten Kosten - so zutreffend das LG - auch diejenigen, die durch Arbeiten am Sondereigentum entstehen, um einen Zustand zu schaffen, der es erlaubt, die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. Denn für einen unbefangenen Betrachter erschiene es eher befremdlich, wenn z. B. einem Sondereigentümer die Kosten für die Abtragung und spätere Wiederherstellung eines womöglich kurz zuvor von ihm erneuerten Fliesenbelages seines Balkones gleichsam als Sonderopfer auferlegt würden, sofern es Schäden an tragenden oder sicherheitsrelevanten Teilen der Balkonkonstruktion (z. B. der Isolierung der Bodenplatte), also dem Gemeinschaftseigentum, zu beheben gilt, für deren Finanzierung die Gemeinschafter gem. § 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Anteilen einstandspflichtig sind (vgl. auch § 14 Nr. 4 WEG).