Balkon

Balkon; Wintergarten; Umbau; Sondernutzungsrecht; Verglasung

Sind nach der Teilungserklärung die jeweiligen Wohnungseigentümer berechtigt, auf den ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Balkonen jeweils im Rahmen der Bauvorschriften nach freiem Ermessen einen - nicht näher beschriebenen - Wintergarten zu errichten, so ist dies dahin auszulegen, daß der Balkon rundum verglast und als Innenwohnbereich genutzt werden darf, also das "Wohnen" in diesem Bereich gestattet ist.

Die Bet. sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Bet. zu 7 war bis zum 15.11.1997 zugleich Verwalter. Links neben dem im Aufteilungsplan des Erdgeschosses mit "Essen, Wohnen" bezeichneten Raum der Wohnung Nr. 1 befindet sich die im Aufteilungsplan als "Balkon" bezeichnete Fläche der Wohnung Nr. 1, die jetzt vollständig verglast ist und als Wohnraum genutzt wird. Die zur Außenfläche des Hauses gewordene Glaswand weist zwei Stufen auf.

Ziffer (3) der Änderung der Teilungserklärung lautet: "Errichtung von Wintergärten - Sämtliche jeweiligen Wohnungseigentümer sind berechtigt, auf den ihrem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Terrassenflächen bzw. auf den ihrem jeweiligen Sondereigentum unterliegenden Balkonen jeweils - soweit baurechtlich zulässig - nach freiem Ermessen einen Wintergarten zu errichten, zu unterhalten und instand zu halten ..."

AG und LG verpflichten die Bet. zu 4 antragsgemäß, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und die Verglasung des Balkons zu entfernen.

Die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 4 hatte Erfolg.

II. Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache begründet. Denn die Entscheidung des LG beruht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1. Das LG hat ausgeführt, die Rechtmäßigkeit der Balkonverglasung ergebe sich nicht aus Ziffer 3 der Änderung der Teilungserklärung, da vorliegend lediglich die Nutzung als Wohnfläche auf die in dem Aufteilungsplan als "Balkon" gekennzeichnete Fläche erstreckt, nicht aber ein Wintergarten errichtet worden sei. Im übrigen habe die Verglasung als bauliche Veränderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft. Letztere sei nicht entbehrlich, weil - wovon sich die Kammer durch Einnahme des Augenscheins überzeugt habe - das harmonische Erscheinungsbild der Anlage durch die gestufte Glaswand, die beim Blick über den mit Efeu überdeckten Holzzaun im oberen Drittel zu erkennen sei, erheblich beeinträchtigt werde.

2. Die Auslegung der Teilungserklärung durch das LG erscheint rechtsfehlerhaft.

Sind nämlich sämtliche jeweiligen Wohnungseigentümer berechtigt, auf den ihrem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Terrassenflächen bzw. auf den ihrem jeweiligen Sondereigentum unterliegenden Balkonen jeweils im Rahmen der Bauvorschriften nach freiem Ermessen einen - nicht näher beschriebenen - Wintergarten zu errichten, zu unterhalten und instand zu halten, so kann dies nur dahin ausgelegt werden, daß ein Balkon verglast und als Innenwohnbereich genutzt werden darf. Die nach der Teilungserklärung damit erlaubte Nutzung des umgebauten, insbesondere verglasten Balkons als Wintergarten stellt sich damit letztlich als die Gestattung eines "Wohnens" in diesem Bereich dar.

3. Die mit der Rundumverglasung verbundene Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes bedeutet zwar - so zutreffend die Vorinstanzen - einen Eingriff in den Bereich des Gemeinschaftseigentums in Form einer baulichen Veränderung.

Allerdings hat die Kammer insoweit nicht berücksichtigt, daß die Verglasung als solche durch die das geordnete Zusammenleben der Wohnungseigentümer regelnde Teilungserklärung gestattet wird, sich also prinzipiell nicht als Beeinträchtigung i. S. der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG darstellt. Etwas anderes mag zwar gelten, wenn die Verglasung sich wegen ihres äußeren Erscheinungsbildes als besonders aufdringlich und deshalb belastend darstellte und deshalb durch die Baumaßnahme das eingeräumte "freie Ermessen" bei der Gestaltung überschritten wäre.

Feststellungen in dem genannten Sinne hat das LG indes nicht getroffen. Im Protokoll der Ortsbesichtigung der Kammer ist vielmehr lediglich ausgeführt, der verglaste Balkon könne aus der Wohnung der Bet. zu 1 nicht eingesehen werden, die stufenweise Verglasung sei "beim Blick über den mit Pflanzen (Efeu) überdeckten Holzgartenzaun im oberen Drittel zu erkennen".

Die Entscheidungen der Vorinstanzen waren dementsprechend zu ändern.