Auszug aus der Wohnung keine Erfüllungsverweigerung

Der bloße Auszug aus einer Wohnung ohne die Vornahme erkennbar notwendiger Schönheitsreparaturen stellt nicht regelmäßig eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung dar, die eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch den Vermieter entbehrlich macht.

Die Bekl. schuldet keinen Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB.

Die Kl. hat ihr keine Frist zur Vornahme der verlangten Arbeiten gesetzt und nicht angekündigt, nach Fristablauf die Leistung der Bekl. abzulehnen. Entgegen der Auffassung der Kl. und des Amtsgerichts war eine solche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht entbehrlich, denn die Bekl. hat die Vornahme von Renovierungsarbeiten nicht ernsthaft und endgültig verweigert. Die Bekl. weist insoweit zutreffend darauf hin, daß sich aus der vom Amtsgericht herangezogenen Entscheidung des BGH (NJW 1991, 2416) gerade nicht entnehmen läßt, daß bei einem Auszug ohne die Vornahme erkennbar notwendiger Schönheitsreparaturen regelmäßig eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung anzunehmen ist. Das kann zwar der Fall sein. Aus der Begründung der Entscheidung folgt aber eindeutig, daß es hierzu weiterer Umstände vor der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf, um in einem Auszug des Mieters ohne die Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen. Derartige Anhaltspunkte liegen hier nicht vor. Die Bekl. war aufgrund eines vorangegangenen Räumungsurteils zur Räumung verpflichtet. Die Kl. hatte insoweit aufgrund der Vereinbarung vom 11. August 1999 zunächst auf die Räumung verzichtet. Als es gleichwohl im Frühjahr 2000 erneut zu einem Rückstand kam, hat die Kl. die Räumung veranlaßt und einen Gerichtsvollzieher beauftragt. Hierauf hat die Bekl. die Wohnung am 28. August 2000 zurückgegeben. Über die Frage der Schönheitsreparaturen ist von den Parteien vor der Rückgabe der Wohnung niemals gesprochen oder gar verhandelt worden. Unter diesen Umständen kann in der Räumung der Wohnung zur Vermeidung einer angekündigten Zwangsräumung keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden, die eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung als bloße Förmelei entbehrlich macht.

Eine ausdrückliche Erfüllungsverweigerung liegt nicht in der von der Kl. behaupteten Erklärung der Tochter der Bekl. anläßlich der Rückgabe am 28. August 2000, daß in der Wohnung nichts mehr gemacht werde. Es handelt sich hierbei nicht um eine der Bekl. zuzurechnende Erklärung. Die 15jährige Tochter Nathalie der Bekl. hat nicht als ihre Vertreterin gehandelt. Eine ausdrückliche Bevollmächtigung ist nicht ersichtlich. In der Beauftragung mit der Durchführung der Wohnungsübergabe liegt im Zweifel keine konkludente Bevollmächtigung, Erklärungen mit Wirkung für und gegen den Mieter abzugeben, die über die tatsächliche Wohnungsübergabe hinausgehen. Davon kann erst recht dann nicht ausgegangen werden, wenn es sich um eine 15jährige Tochter handelt.

Nach bisherigem Recht konnte der Vermieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung von Schönheitsreparaturpflichten nur dann verlangen, wenn er den Mieter unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung dazu aufgefordert hatte. Nach neuem Recht ist nur eine Fristsetzung erforderlich. Nur bei einer ernstlichen und endgültigen Erfüllungsverweigerung ist das entbehrlich (§ 281 Abs. 2 BGB). Ob der bloße Auszug aus einer renovierungsbedürftigen Wohnung ausreicht, ist zweifelhaft.

Die Mieterin war aus der renovierungsbedürftigen Wohnung ausgezogen, ohne daß die Vermieterin ihr Frist mit Ablehnungsandrohung zur Durchführung der Arbeiten gesetzt hätte. Die Schadensersatzklage der Vermieterin blieb erfolglos.

Mit Urteil vom 14. Mai 2002 meinte das Landgericht Berlin, der bloße Auszug reiche nicht, um eine ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung anzunehmen. Hier müßten vielmehr weitere Umstände vor der Beendigung des Mietverhältnisses diese Erfüllungsverweigerung ergeben.

Das Urteil ist zumindest zweifelhaft. Zutreffend ist zwar, daß der BGH in der vom Landgericht zitierten Entscheidung (NJW 1991, 2417) ausführt, daß eine endgültige Erfüllungsverweigerung angenommen werden könne, wenn der Mieter "durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, daß er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird". Das ist allerdings nur ein Beispiel für eine endgültige Erfüllungsverweigerung und keineswegs Voraussetzung. Nach überwiegender Auffassung reicht es nämlich aus, wenn der Mieter ohne Renovierungsarbeiten auszieht, obwohl offensichtlich Schönheitsreparaturen erforderlich sind (Schmidt-Futterer/Langenberg, 7. Aufl., Rdn. 130 zu § 548 m. w. N.). Auch die 64. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1995, 1419) ist dieser Auffassung. Ob Schönheitsreparaturen offensichtlich fällig waren, läßt sich aus den Entscheidungsgründen des Landgerichts nicht entnehmen. Jedenfalls darf das Urteil nicht verallgemeinert werden.