Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausreichend

Für eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG (hier: wegen Erhöhung der Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung und der Kosten für Aufwendungsdarlehen) ist ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausreichend; einer Einzelmiete nach § 8 a Abs. 5 WoBindG ist nicht zu bilden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB Zahlung restlicher Mieten für April 2009 bis Februar 2010 in Höhe von jeweils 30,20 €, d. h. insgesamt 332,20 € verlangen.

Aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 8. Februar 2008 hat sich die von der Bekl. zu zahlende Gesamtmiete ab dem 1. März 2008 auf 936,86 € erhöht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Mieterhöhungserklärung wirksam. Sie entspricht den Anforderungen von § 10 Abs. 1 WoBindG. Die Gründe der Erhöhung sind angegeben, nämlich die Erhöhungen der Kosten für das Aufwendungsdarlehen und die höheren Pauschalen für Verwaltung und Instandsetzung aufgrund der Änderung der II. BV. Die Änderungen sind in einem Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung dargetan, und auf dieser Grundlage ist die Erhöhung berechnet worden. Es kommt insoweit nicht auf die von der Kl. im Laufe des Rechtsstreits eingereichte Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Stichtag 17. Juli 2008 an. Es kann auch dahinstehen, ob diese die streitgegenständliche Mieterhöhung zum 1. März 2008 belegt. Der Beifügung einer kompletten Wirtschaftlichkeitsberechnung zur o. g. Mieterhöhungserklärung bedurfte es entgegen der Auffassung der Bekl. nicht. Es genügt gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ein entsprechender Auszug. Ein solcher ist in der Erhöhungserklärung selbst enthalten, in welchem die Kl. die Veränderungen der jeweiligen Kostenarten durch Angabe der alten und neuen Beträge dargestellt hat. Die sich hieraus für die Bekl. ergebende Mieterhöhung ist berechnet und kann ggf. mit Hilfe eines Taschenrechners nachvollzogen werden.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war hier keine Einzelmiete gemäß § 8 a Abs. 5 WoBindG zu bilden. Denn es kommt bei der hier allein streitigen Erhöhung nicht auf die Bewertung des Wohnwerts anhand von Lage und Ausstattung der Wohnung an. Die Kl. macht vielmehr lediglich eine lineare Erhöhung der bisherigen Miete im Rahmen der Kostenmiete auf der Grundlage der erhöhten Durchschnittsmiete geltend. Diese Erhöhung ist dargetan und von der Bildung einer Einzelmiete unabhängig.

Nach allem schuldet die Bekl. danach für den streitgegenständlichen Zeitraum von April 2009 bis Februar 2010 aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 8. Februar 2008 eine Miete von insgesamt 936,86 €. Ihre Zahlungen von jeweils 906,66 € unterschreiten diese Miete um monatlich 30,20 €, so dass sie für den vorgenannten Zeitraum von elf Monaten noch 332,20 € zu zahlen hat.

Nach § 10 WoBindG ist eine Mieterhöhung für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen) grundsätzlich zu berechnen und zu erläutern. Eine (komplette) Wirtschaftlichkeitsberechnung (WB) ist meist nicht erforderlich. Ausreichend ist meist ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Auch eine Zusatzberechnung zur letzten WB lässt das Gesetz genügen.

Die Vermieterin hatte die Miete wegen der Erhöhung der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie der gestiegenen Kosten für Aufwendungsdarlehen nach § 10 WoBindG erhöht. Die Erhöhung wurde mit einem Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung berechnet und erläutert. Während des Rechtsstreits reichte die Vermieterin noch eine komplette Wirtschaftlichkeitsberechnung ein; der Mieter (und das Amtsgericht) meinte, es fehle eine Bewertung des Wohnwerts anhand von Lage und Ausstattung, mithin eine Ableitung der Erhöhung der Einzelmiete aus der Durchschnittsmiete nach § 8 a Abs. 5 WoBindG.

Mit Urteil vom 27. Juli 2012 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage der Vermieterin statt. Ausreichend sei der Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung, der in der Erhöhungserklärung selbst enthalten sei. Die Mieterhöhungserklärung weise die Veränderung der jeweiligen Kostenarten durch Angabe der alten und neuen Beträge aus. Damit sei die Mieterhöhung berechnet und könne gegebenenfalls mit Hilfe eines Taschenrechners nachvollzogen werden. Es komme nicht darauf an, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnung erst im Laufe des Rechtsstreits eingereicht worden sei. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei auch keine Einzelmiete gemäß § 8 a Abs. 5 WoBindG zu bilden. Hier werde nur eine lineare Erhöhung der bisherigen Miete aufgrund der erhöhten Durchschnittsmiete geltend gemacht; diese Erhöhung sei von der Bildung einer Einzelmiete unabhängig.

In Berlin ist (wohl) nur selten von § 8 a Abs. 5 WoBindG Gebrauch gemacht worden, der vorschreibt, dass aus der Durchschnittsmiete je nach Wohnwert durch Zu- und Abschläge sog. Einzelmieten gebildet werden, weil ein unterschiedlicher Wohnwert selten festzustellen ist.