Auszahlung eines Betriebskostenguthabens trotz streitiger Mietrückstände

Auszahlung eines Betriebskostenguthabens trotz streitiger Mietrückstände; negatives Schuldanerkenntnis; Aufrechnungszwang

Enthält eine Betriebskostenabrechnung den Zusatz, wonach die Auszahlung des Guthabens voraussetze, daß auf dem Mieterkonto keine Rückstände bestünden, stellt die anschließende Auszahlung des Guthabens ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich streitiger früherer Mietrückstände dar mit der Folge, daß diese nicht mehr geltend gemacht werden können.

Der Kl. steht gegenüber den Bekl. kein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für die Monate Februar und März 2000 gemäß § 535 Satz 2 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (a. F.) zu. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob ein solcher Zahlungsanspruch zugunsten der Kl. zunächst bestanden hatte oder aber ob die Bekl. auf Grund ihnen zustehender Minderungsrechte im Jahre 1999, die sie den klägerischen Ansprüchen entgegengehalten hatten, schon ursprünglich zur Zahlung nicht verpflichtet waren. Denn der Zahlungsanspruch der Kl. ist jedenfalls entsprechend § 397 Abs. 2 BGB auf Grund eines negativen Schuldanerkenntnisses der Kl. erloschen. Die Kl. hatte in dem Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 13. März 2000 ihre vermeintlichen Ansprüche bezüglich der Monate Januar bis März 2000 in Höhe von 1.046,12 DM beziffert und nach dem Scheitern außergerichtlicher Vergleichsbemühungen die Klageerhebung angedroht. In der Folgezeit hatte die Kl. hinsichtlich dieser vermeintlichen Zahlungsansprüche jedoch keinerlei Tätigkeit mehr entfaltet. Mit ihren Schreiben vom 15. September 2000 und 17. September 2001 rechnete die Kl. gegenüber den Bekl. die Betriebskosten für die Jahre 1999 bzw. 2000 ab, wobei sich jeweils Gutschriften zugunsten der Bekl. ergaben. Sie kündigte mit gleichlautenden Formulierungen die alsbald eintretende Fälligkeit der Rückforderung an und ergänzte jeweils folgenden Satz: "Die Auszahlung von Guthaben setzt voraus, daß auf ihrem Mieterkonto keine Rückstände bestehen." Zu den angekündigten Fälligkeitsterminen zahlte sie anschließend jeweils die errechneten Guthaben an die Bekl. aus. Dieses Vorgehen der Kl., mit dem sie die Auszahlung der Guthaben unter die Bedingung stellte, daß Rückstände auf dem Mieterkonto nicht bestanden, war aber als Erklärung aufzufassen, daß sie Ansprüche auf Grund zurückliegender Zeiträume nicht mehr erheben würde. Dies aber stellt ein negatives Schuldanerkenntnis entsprechend § 397 Abs. 2 BGB dar, das an keine Form gebunden ist. Die zitierten Schreiben mit der anschließenden Auszahlung der errechneten Beträge mußten die Bekl. als Erklärung auffassen, daß mit dem Ausgleich der Guthabenbeträge entsprechende eigene Ansprüche der Kl. nicht mehr geltend gemacht werden würden. Angesichts der zuletzt mit Schreiben vom 13. März 2000 erhobenen Zahlungsansprüche kann das Verhalten der Kl. nur so verstanden werden, daß sie gegenüber den Bekl. die Erklärung abgeben wollte, jene Ansprüche nicht mehr geltend zu machen. Dies gilt hier um so mehr, als die zweite dieser beiden Erklärungen immerhin schon eineinhalb Jahre nach dem letzten Mahnschreiben abgegeben wurde.

Die Wirkung der beiden negativen Schuldanerkenntnisse konnte auch nicht dadurch beeinflußt werden, daß die Kl. erstmals wieder mit Schreiben vom 15. Januar 2002 auf die ihrer Ansicht nach bestehenden Mietrückstände zurückgekommen war. Denn zu diesem Zeitpunkt waren die ggf. bestehenden klägerischen Ansprüche bereits aus den genannten Gründen erloschen.

Hinzu kommt, daß die Kl. gegenüber den Bekl. auch durch das Schreiben vom 13. September 2002 erneut eine gleichlautende Erklärung abgegeben hat. Auch diese Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 wies erneut eine Gutschrift zugunsten der Bekl. auf. Diese wurde in der Folgezeit ausgezahlt. Unabhängig davon, daß die vorangegangenen Erklärungen bereits negative Schuldanerkenntnisse seitens der Kl. darstellten, hat die Kl. mit dieser erneuten Erklärung ihren Willen zusätzlich untermauert. Denn sie hat selbst angesichts des bereits rechtshängigen Verfahrens erneut eine Erklärung abgegeben, aus der die Bekl. entnehmen mußten, daß Zahlungsansprüche bezüglich zurückliegender Zeit nicht mehr geltend gemacht werden würden.

Was der Vermieter gegen Ansprüche des Mieters auf Erstattung eines Betriebskostenguthabens mit eigenen Ansprüchen aufrechnen darf, ist (auch im Zuständigkeitsbereich der 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin) unstreitig. Wer nicht aufrechnet, obwohl er aufrechnen könnte, riskiert den Verlust der eigenen Ansprüche.

Die Mieter hatten wegen angeblich bestehender Mängel die Miete gemindert; die Berechtigung dazu war fraglich. Etwa ein halbes Jahr, nachdem die Vermieterin Klage angedroht hat, übersandte sie den Mietern zwei Betriebskostenabrechnungen, die ein Guthaben auswiesen, mit folgendem Zusatz: "Die Auszahlung von Guthaben setzt voraus, daß auf Ihrem Mieterkonto keine Rückstände bestehen." Die Guthabenbeträge wurden alsdann an die Mieter überwiesen. Ein Jahr später geschah das Gleiche. Die Klage der Vermieterin auf Zahlung der Mietrückstände blieb erfolglos.

Mit Urteil vom 11. Dezember 2002 meinte das Amtsgericht Hohenschönhausen, es liege ein negatives Schuldanerkenntnis vor, weil die Vermieterin ihre Mietzahlungsansprüche nicht weiter verfolgt und das Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen an die Mieter ausgezahlt habe. Schließlich habe sie selbst darauf hingewiesen, daß nur dann ausgezahlt werde, wenn auf dem Mieterkonto keine Rückstände bestünden.