Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht

Grundsätzlich fällt es in den Risikobereich des Mieters, wie sich sein Geschäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolges entwickeln und gestalten. Als Ausnahme sind insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vertragsschluss niemand rechnete. Das gilt insbesondere für durch die Corona-Pandemie erforderlich gewordene Verbote. Insoweit sind die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. In den Zeiträumen, in denen in Mieträumen betriebene Betriebe aufgrund coronabedingter Untersagungen nicht betrieben werden dürfen, ist der Mietzins um 50 % herabzusetzen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. vermietete an die Bekl. mit Mietvertrag vom 10. Juli 2008 Geschäftsräume zum Zwecke einer Nutzung als Geschäfts- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes. Das Land Berlin erließ am 17. März 2020 eine Rechtsverordnung, nach der u. a. Einzelhandelsverkaufsstellen nicht geöffnet werden dürfen, soweit nicht die in § 3 der Verordnung genannten Ausnahmevorschriften erfüllt sind. Für den Monat April 2020 leistete die Bekl. keine Zahlung. Für den Monat März 2021 zahlte sie 583,10 €.

Die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 5.831 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7. April 2020 und weitere 5.247,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7. März 2020 zu zahlen. Die Bekl. behauptet, sie habe im März und April 2020 und auch ab Dezember 2020 ganz erhebliche Umsatzrückgänge hinnehmen müssen.

I. Die zulässige Klage hat nur teilweise Erfolg. Die Kl. kann gemäß § 535 BGB Zahlung von offenen Mieten in Höhe von 678,47 € nebst Zinsen verlangen, wobei der Zinsanspruch aus den §§ 280, 281, 286, 288 BGB folgt.

Der erkennende Richter vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass es grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt, wie sich sein Geschäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolges entwickeln und gestalten. Dies dürfte der ganz h. M. und der obergerichtlichen Rechtsprechung entsprechen (z. B. BGH, Urteil vom 21. September 2005, XII ZR 66/03, Rn. 21 ff., zitiert nach juris). Als Ausnahme sind aber insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vertragsschluss niemand rechnete. Dies gilt insbesondere für durch die Corona-Pandemie erforderlich gewordene Verbote. Insoweit sind die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Mittlerweile hat sogar der Gesetzgeber in Art. 340 § 7 EGBGB ausdrücklich angeordnet, dass Derartiges zu vermuten sei.

Der erkennende Richter vertritt weiter in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass im Zweifelsfall davon auszugehen ist, dass die Vertragsparteien die finanziellen Auswirkungen eines solchen Risikos hälftig geteilt hätten, ohne dies - abgesehen von eventuellen besonderen Ausnahmefällen - irgendwie von Details tatsächlicher Nachteile und eventueller staatlicher Zuschüsse oder Ausgleichszahlungen und der effektiven persönlichen und/oder wirtschaftlichen Betroffenheit abhängig zu machen. Weder für abweichende Aspekte noch einen besonderen Ausnahmefall erscheint etwas vorgetragen oder sonst ersichtlich. Der erkennende Richter hat sich der Auffassung des Kammergerichtes zu § 7 Art. 240 EGBGB angeschlossen, dass in den Zeiträumen, in denen in Mieträumen betriebene Betriebe aufgrund coronabedingter Untersagungen nicht betrieben werden dürfen, der Mietzins um 50 % herabzusetzen ist (Urteil vom 1. April 2021, 8 U 1099/20, Rn. 66 ff.; vgl. a. OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021, 5 U 1782/20, Rn. 44, jeweils zitiert nach juris). Umfangreiche Nachweise für Literatur und Rechtsprechung, die die Auffassung des Kammergerichtes teilen, finden sich ferner in Rn. 53 (zitiert nach juris) des Urteils des OLG Frankfurt vom 19. März 2021, 2 U 143/20, das (aaO.) allerdings selber anderer Auffassung ist. Der erkennende Richter hält die hälftige Aufteilung des Risikos der wohl h. M. insbesondere völlig unabhängig davon für geboten, ob der Mieter und/oder der Vermieter Corona-Hilfen oder sonstige staatliche Unterstützungsleistungen erhalten hat, und er hält dafür, dass regelmäßig und im Zweifelsfall dem Mieter eine Vertragsfortsetzung zu unveränderten Bedingungen völlig unabhängig davon nicht zugemutet werden kann, in welchem Umfang er oder der Vermieter öffentliche Unterstützungsleistungen erhalten. Auch insoweit mag in besonderen Ausnahmefällen eine differenziertere Betrachtung erforderlich sein. Für einen solchen Ausnahmefall erscheint jedoch nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich.

Die Praktikabilität und Rechtssicherheit gebieten ferner einen einfachen Rechenweg, ohne großartig nach Werk- und Feiertagen, Saisonereignissen oder Witterungsbedingungen etc. zu differenzieren. Es ist grundsätzlich pauschal nach Tagen des Kaufmannsjahrs mit 12 Monaten mit je 30 Tagen zu rechnen. […] Für März 2020 konnte die Kl. 17 Tage voll und 13 Tage zur Hälfte verlangen. […]

Dürfen aufgrund einer Rechtsverordnung Einzelhandelsverkaufsstellen wegen der Pandemie nicht geöffnet werden, wird der Mietzins um 50 % herabgesetzt.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte Geschäftsräume zum Zwecke der Nutzung als Einzelhandelsgeschäft. Das Land Berlin untersagte durch Rechtsverordnung u. a. die Öffnung von Einzelhandelsverkaufsstellen. Für April 2020 zahlte die Beklagte keine Miete, für März nur einen kleinen Teil. Die Klägerin verlangte restliche Zahlung. Die Beklagte behauptet erhebliche Umsatzeinbußen.

Das LG Berlin sprach der Klägerin nur teilweise den Zahlungsrückstand zu. Grundsätzlich falle es in den Risikobereich des Mieters, wie sich sein Geschäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolges entwickeln und gestalten. Als Ausnahme seien aber insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vertragsschluss niemand rechnete. Insoweit seien die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden. Mittlerweile habe sogar der Gesetzgeber in Art. 340 § 7 EGBGB ausdrücklich angeordnet, dass Derartiges zu vermuten sei. Im Zweifelsfall sei davon auszugehen, dass die Vertragsparteien die finanziellen Auswirkungen eines solchen Risikos hälftig geteilt hätten, ohne dies von Details tatsächlicher Nachteile und eventueller staatlicher Zuschüsse oder Ausgleichszahlungen und der effektiven persönlichen und/oder wirtschaftlichen Betroffenheit abhängig zu machen. Somit sei der Mietzins um 50 % herabzusetzen. Die hälftige Aufteilung des Risikos sei wohl nach h. M. insbesondere völlig unabhängig davon für geboten, ob der Mieter und/oder der Vermieter Corona-Hilfen erhalten habe.

Die Praktikabilität und Rechtssicherheit würden ferner einen einfachen Rechenweg gebieten, ohne großartig nach Werk- und Feiertagen, Saisonereignissen oder Witterungsbedingungen etc. zu differenzieren. Es sei grundsätzlich pauschal nach Tagen des Kaufmannsjahres mit zwölf Monaten mit je 30 Tagen zu rechnen.

Vgl. auch KG in GE 2021, 536, 570.