Auswirkung einer vereinbarten Mietminderung auf Mieterhöhung

Auswirkung einer vereinbarten Mietminderung auf Mieterhöhung; Mieterhöhung/Berücksichtigung der Mietminderung; Mieterhöhungsverlangen/vereinbarter Minderungsbetrag; Mietminderung/Berücksichtigung bei Mieterhöhung

Haben die Parteien im Mietvertrag einen monatlichen Minderungsbetrag von 200,-- DM vereinbart, so erhöht sich dieser Minderungsbetrag verhältnismäßig, wenn eine neue ortsübliche Miete gebildet wird.

Die Kl. ist Eigentümerin eines Mietwohngrundstücks im freifinanzierten Wohnungsbau. Die Bekl. waren Mieter der Kl. in der Anlage zum Mietvertrag ist den Bekl. bei einer damaligen Kaltmiete von 552,62 DM eine Mietminderung von 200,-- DM gewährt worden. Die Kl. verlangte von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Da die Bekl. diese Zustimmung nicht abgaben, erhob die Kl. Klage auf Zustimmung. Die Klage wurde abgewiesen.

Zwar müssen grundsätzlich behebbare Mängel eines Hauses oder einer Wohnung bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete außer Betracht bleiben (Staudinger/Emmerich, a.a.O., Rz 34 zu § 2 MHRG). Denn der Mieter könnte sich unabhängig von der Festsetzung der ortsüblichen Miete auf Mietminderung nach § 537 BGB berufen. Zum anderen erfolgt die Festsetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine gewisse Dauer. Es müssen deshalb Umstände außer Betracht bleiben, die durch Reparaturen oder Erneuerungsarbeiten kurzfristig geändert werden könnten.

Im Falle der Bekl. ist es aber anders. In § 27 der Anlage 2 zum Mietvertrag ist vereinbart, daß die Bekl. eine monatliche Mietminderung von 200,-- DM bis zur endgültigen Beseitigung des Mangels deshalb erhalten sollen, weil durch Rückstau im Fallrohr Schaumaustritte in den sanitären Abwasseranlagen möglich seien. Daß dieser Mangel inzwischen beseitigt worden wäre, behauptet die Kl. selbst nicht. Das ist auch unwahrscheinlich. Denn die Kl. berücksichtigt bei ihrem Klageantrag selbst die Minderung von 200,-- DM. Die von der Kl. behauptete ortsübliche Miete von 11,-- DM/qm würde nämlich für die Wohnung der Bekl. 921,03 DM betragen, während die Kl. nur 721,03 DM verlangt.

Liegt somit ein nicht behebbarer Mangel vor und haben die Parteien dafür eine Minderung vereinbart, die die Kl. gelten lassen will, so ist ein doppelter Grund vorhanden, diesen Mangel bei der Bildung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen. Allerdings hat das die Kl. in zu geringem Umfang getan. Die Kl. verkennt dabei das Wesen und die Berechnung einer Mietminderung. Sie ist nicht berechtigt, bei dem vereinbarten Betrag von 200,-- DM pro Monat zu bleiben, auch wenn sich die Grundmiete oder Kaltmiete inzwischen erheblich erhöht hat oder erhöhen soll.

Die Berechnung der Mietminderung hat nach Maßgabe des § 472 Abs. 1 BGB zu erfolgen (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB). Dabei ist grundsätzlich die Zeit des Vertragsschlusses maßgebend (Palandt/Putzo, 42. Aufl. 1983, Anm. 4 c zu § 537). Das bedeutet aber nicht, daß die damals gewährte Mietminderung betragsmäßig festgeschrieben wäre, wie die Kl. das handhaben will. Erhöht sich nämlich nachträglich die vereinbarte Grundmiete, so muß sich auch der Minderungsbetrag erhöhen, wenn der Mangel fortbesteht. Nur das entspricht der Regelung des § 472 Abs. 1 BGB.

Die Parteien haben bei Abschluß des Mietvertrages in § 28 der Anlage 2 zum Mietvertrag bei einer damaligen Grundmiete von 552,62 DM eine Mietminderung von 200,-- DM vertraglich vereinbart, so daß die Bekl. damals nur eine Grundmiete von 352,62 DM zu zahlen hatte. 200,-- DM machen eine Mietminderung von 36,19 % der damaligen Grundmiete von 552,62 DM aus. An diesen vereinbarten Mietminderungssatz - nicht an den damaligen Betrag - ist die Kl. vertraglich gebunden. Nur das entspricht der Regelung des § 472 Abs. 1 BGB. Dieser Satz ist damit auch bei der Feststellung der ortsüblichen Miete in Abzug zu bringen.