Ausweis von unberechtigten Ausgaben in der Jahresabrechnung

In die Jahresabrechnung sind auch Einnahmen einzustellen, die zu Unrecht - hier aufgrund von Fehlüberweisungen - erfolgt sind und im Abrechnungszeitraum nicht zurückgeführt wurden.

Der Kl. ist Miteigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Parteien streiten im Rahmen einer Anfechtungsklage über den Beschluss TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 25.10.2023.

Die GdWE vermietet Dachflächen für Antennen, wofür eine jährliche Miete von 7.500 € geschuldet ist. Die Mieterin zahlte im Januar 2022 versehentlich einen Betrag von 97.500 €. Der Verwalter nahm insoweit eine „Abgrenzung“ vor und verbuchte 7.500 € für das Jahr 2021, für das eine Mietzahlung nicht eingegangen war. In die Abrechnung 2022 stellte er lediglich 7.500 € ein. Nachdem die Bekl. zunächst vorgetragen hatte, dass die weiteren Beträge in den Folgejahren in die Abrechnungen eingestellt werden sollten, ist im Laufe des Rechtsstreits eine Rückzahlung an die Mieterin erfolgt. Bis dahin befand sich das Geld auf dem Girokonto der GdWE.

Mit der Klage begehrt der Kl. die Nichtigkeitserklärung hilfsweise die Ungültigerklärung des unter TOP 3 in der Eigentümerversammlung vom 25.10.2023 gefassten Beschlusses bezüglich seiner Abrechnung.

Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Der Beschluss über die Abrechnungsergebnisse könne immer nur insgesamt angefochten werden, da die Veränderung eines Abrechnungsergebnisses zwingend Auswirkungen auf die Gesamtabrechnung habe. Die vom Kl. vorgetragenen Mängel und Einwendungen würden nicht zur Nichtigkeit führen. Auch sei der Antrag des Kl. nicht so auszulegen, dass er sich gegen die Gesamtabrechnung wende, er habe vielmehr eindeutig als Streitgegenstand nur seine Wohnung aufgeführt.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

Zu Unrecht hat das Amtsgericht den Antrag des Kl. für unzulässig gehalten. Zutreffend ist zwar, dass die Anfechtung einer einzelnen Einzelabrechnung nicht möglich ist. Angefochten werden kann immer nur der Beschluss insgesamt, da die Abrechnungen nicht einzeln, sondern nur insgesamt fehlerhaft sein können. Dahinstehen kann, ob der Antrag des Kl. nicht eindeutig zumindest mit dem Hilfsantrag darauf abzielt, den Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes besteht eine Verpflichtung des Gerichts darauf hinzuweisen, wenn es eine Teilanfechtung für unzulässig hält, im Zweifel ist die Anfechtung als Anfechtung des gesamten Beschlusses umzudeuten, womit die Anfechtungsfrist gewahrt ist (vgl. BGH ZWE 2013, 47). Da der anwaltlich erstmals in der Berufung vertretene Kl. nunmehr den Antrag entsprechend gestellt hat, war die Abrechnung insgesamt zu prüfen.

In der Sache hat die Klage nur teilweise Erfolg:

1. Nichtigkeitsgründe sind für den Beschluss TOP 3 nicht ersichtlich. Ein Beschluss ist gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Bei der Annahme der Nichtigkeit ist Zurückhaltung geboten; Fehler im Zahlenwerk, fehlerhafte Umlageschlüssel oder unvollständige Abrechnungspositionen führen grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern zur Anfechtbarkeit, sofern sie sich auf die Zahlungspflichten auswirken. Die vom Kl. geltend gemachten Mängel betreffen keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften oder den unentziehbaren Kernbereich des Wohnungseigentums, sodass ein Fall der Nichtigkeit nicht gegeben ist.

2. Der Beschluss TOP 3 ist allerdings anfechtbar, soweit die Abrechnungspositionen „Erlös Mieteinnahmen Dachterrasse“ (nicht vollständig) sowie „Verwalterleistungen Parkdeck Sanierung“ eingeflossen sind.

Aufgrund des nach neuem Recht reduzierten Beschlussgegenstands widerspricht ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er betragsrelevante Mängel aufweist (BGH NJW-RR 2024, 1270). Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können daher nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt (vgl. BT-Drs. 19/18791, 76; Bärmann/Becker WEG, 15. Aufl., WEG § 28 Rn. 239; Staudinger/Lehmann-Richter BGB, 2023, WEG § 28 Rn. 55; jurisPK-BGB/Reichel-Scherer, 10. Aufl., WEG § 28 Rn. 70; Jennißen/Jennißen WEG, 8. Aufl., WEG § 28 Rn. 229 f.).

Der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse kann dann allerdings entgegen früherer Rechtslage und auch der Auffassung der Kammer nach der nun maßgeblichen Rechtsprechung des BGH nur teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden, insoweit die Abrechnung die unzulässige Position enthält (BGH ZWE 2025, 281). Nach der Auffassung des BGH enthält die Abrechnungsspitze rechnerisch selbständige und abgrenzbare Kostenpositionen und es ist anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil gefasst hätten. Die Abrechnungsspitze stellt nach der Auslegung des BGH gem. § 28 Abs. 2 WEG lediglich das Rechenergebnis aus den anteilig zu verteilenden Kostenpositionen dar. Fassen die Wohnungseigentümer daher - wie hier - unter Bezugnahme auf die Jahreseinzelabrechnungen den Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, halten sie damit zugleich auch an den der Berechnung zugrundeliegenden einzelnen Kostenpositionen als Grundlage ihrer Zahlungspflichten fest. Die einzelnen Kostenpositionen werden abgrenzbare Teile der Abrechnungsspitze und lassen sich von ihr nicht trennen. Entscheidend ist, ob die Kostenpositionen richtig festgesetzt wurden.

Gemessen an diesem Maßstab war der Beschluss TOP3 vorliegend insoweit zu beanstanden, als dass die Abrechnungspositionen „Erlös Mieteinnahmen Dachterrasse“ (nicht vollständig) sowie „Verwalterleistungen Parkdeck Sanierung“ eingeflossen sind. Die übrigen vom Kl. angeführten Punkte führen nicht zu einer Anfechtbarkeit des Beschlusses.

Im Einzelnen:

a) Soweit der Kl. mit Blick auf den Erlös aus den Mieteinnahmen für die Dachterrasse die buchhalterische Darstellung rügt, kann die Anfechtungsklage von vornherein keinen Erfolg haben, denn angefochten werden können nur ergebnisrelevante Fehler. Wenn daher die buchhalterische Darstellung einer Zahlung im Vorjahr gerügt wird, ist dies für die Anfechtungsklage ohne Relevanz.

Gleichwohl ist die Abrechnungsposition „Erlöse Mieteinnahmen Dachterrassen“ unvollständig, da die von der Betreiberfirma der Dachantennen überwiesene Überbezahlung für die Folgejahre nicht aufgeführt wurde. Die Behandlung der Überzahlung aus den Mieteinnahmen der Dachterrasse ist zwischenzeitlich durch Rückzahlung erledigt. Unstreitig handelte es sich um eine Überzahlung, welche der WEG dem Grunde nach nicht zustand. Dennoch sind in die Jahresabrechnung zunächst alle Einnahmen, die im Abrechnungsjahr der GdWE zugeflossen sind, zu berücksichtigen. Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, in die alle im Abrechnungszeitraum tatsächlich erfolgten Einnahmen und Ausgaben einzustellen sind (allg. Meinung, vgl. nur BGH NZM 2023, 768 [770]). Für Ausgaben steht außer Zweifel, dass diese auch dann in die Abrechnung einzustellen sind, wenn sie unberechtigt erfolgten (BGH NJW 2011, 1346 [1347]). Für Einnahmen kann nichts anderes gelten. Insoweit ist eine Überzahlung zunächst ein Mittelzufluss der GdWE. Dies entspricht etwa auch der Rechtsprechung des BFH, wonach diese - auch wenn sie ohne Rechtsgrund erfolgt - steuerrechtlich als Entgelt für eine Leistung zu verstehen ist, wenn sie aufgrund keines anderen Rechts- oder Anspruchsgrundes als dem der eigentlichen Leistung erbracht wird (BFH DRStE 2008, 30). Daher ist auch die rechtsgrundlose Überzahlung zunächst als Einnahme der GdWE zu verbuchen, schließlich ist der streitgegenständliche Betrag auch tatsächlich auf dem Konto der GdWE eingegangen und dort bis zur Rückzahlung verblieben - wenn auch ein Rückzahlungsanspruch seitens der Mieterin bestand. Für die Jahresabrechnung der WEG ist entscheidend, dass Überzahlungen und deren Rückzahlungsansprüche transparent ausgewiesen werden. Nur auf diesem Wege ist auch sichergestellt, dass die Eigentümer eine Möglichkeit zur Kontrolle der Abrechnung haben, denn wenn Einnahmen in der Abrechnung nicht aufgeführt werden, ergibt sich aus einem Kontenabgleich i.V.m. der Abrechnung zwingend ein Differenzbetrag. Solange keine Verrechnung oder Rückzahlung erfolgt ist, muss allerdings im Vermögensbericht sodann der Rückforderungsanspruch ausgewiesen werden, so dass die Eigentümer eine transparente Übersicht über die Vermögenslage der GdWE haben.

Ob die seitens des Kl. verlangte Auszahlung hätte erfolgen dürfen, ist nicht mehr entscheidungsrelevant. Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte aus Sicht der Kammer wohl (nur) die Bildung einer Rücklage und anschließend die (jährliche) Auszahlung an die Eigentümer bzw. die Rückzahlung an die Mieterin. Nach der Rechtsprechung des BGH soll es daneben allerdings auch möglich sein, derartige Mittel zweckungebunden als „freie Mittel“ im Gemeinschaftsvermögen stehen zu lassen (BGH ZWE 2014, 36 Rn. 15; Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 19 Rn. 225). Ob dies im neuen Recht eines Beschlusses bedürfte, wofür vieles spricht, da der Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG nur die rechnerischen Abrechnungsspitzen betrifft, bedarf vorliegend keiner Entscheidung.

b) Soweit die Position „Verwalterleistung Parkdeck Sanierung“ Einzug in die Abrechnung erhalten hat, ist sie anfechtbar. Mit Blick auf die Abrechnungsposition „Verwalterleistungen Parkdeck Sanierung“ wurden die Kosten unstreitig falsch verteilt. Dass die Differenz dem Kl. in der Jahresabrechnung 2024 gutgeschrieben worden ist, führt zu keiner anderen Bewertung, da die Jahresabrechnung 2022 gleichwohl fehlerhaft bleibt.

III. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 GKG. Der Streitwert beträgt (7,5 x 3.217,99 € x 2 =) 48.269,85 €. Da der Kl. Eigentümer einer Wohnung ist und Miteigentümer einer anderen, war der Wert zu verdoppeln. Maßgeblich für die Streitwertbemessung in Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist nach § 49 GKG das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung; der Streitwert darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Kl. und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen. Bei mehreren Wohnungseigentumseinheiten desselben Kl. ist das Interesse für die Streitwertbemessung zusammenzurechnen; eine künstliche Beschränkung auf eine einzelne Wohnung ist nicht zulässig. Das wirtschaftliche Interesse des Kl. bemisst sich - auch wenn er bei Klageeinreichung nur die Wohnung Nr. … ausdrücklich benannt hat, nach seiner Eigentümerstellung an beiden Wohnungen, sodass sein Interesse an der Korrektur der Jahresabrechnung 2022 beide Einheiten umfasst. Eine Beschränkung auf einzelne Einheiten ist nur zulässig, wenn der Kl. ausschließlich eine bestimmte Kostenposition oder Wohnung betrifft, was hier nicht der Fall ist. Dies gilt auch, wenn seine damalige Miteigentümerin der Wohnung Nr. … nicht an einer Klage interessiert war. Der Kl. konnte als Miteigentümer ohne ihr Einverständnis klagen (BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 77. Ed. 1.2.2026, WEG § 44 Rn. 45); sein Interesse bemisst sich anhand seiner tatsächlichen Eigentümerstellung.

Für die erste Instanz macht die Kammer von § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG Gebrauch.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen. Diese muss u. a. die Einnahmen und Ausgaben enthalten. Fraglich ist, wie mit Fehlern umzugehen ist. Ein solcher besteht z.B. dann, wenn Einnahmen oder Ausgaben nicht genannt oder falsch benannt werden.

Die GdWE vermietet Dachflächen für Antennen zu einer Jahresmiete von 7.500 €. Die Mieterin M zahlt im Januar 2022 versehentlich 97.500 €. Die Verwaltung nimmt insoweit eine „Abgrenzung“ vor und verbucht 7.500 € für das Jahr 2021, für das M keine Miete gezahlt hatte. In die Jahresabrechnung 2023 stellt sie auch (nur) 7.500 € ein. Wohnungseigentümer K greift den Abrechnungsbeschluss für das Jahr 2023 an, dem diese Tatsachen zu Grunde liegen. Im Laufe des Rechtsstreits erstattet die GdWE der M die weitere Überzahlung.

Das Landgericht meint, der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Zwar sei es für den Beschluss irrelevant, dass 7.500 € fehlerhaft für 2021 verbucht worden seien. Die Verwaltung hätte aber die gesamte Einnahme von 97.500 € (= Erlös Mieteinnahmen Dachterrasse) darstellen müssen. In die Gesamtjahresabrechnung seien alle Einnahmen einzustellen, die der GdWE im Abrechnungsjahr zugeflossen seien. Was für die Einzeljahresabrechnung gelte (= K wollte, dass die Überzahlung an die Wohnungseigentümer ausgekehrt wird), sei nicht mehr entscheidungsrelevant.

Zu den Einnahmen, die die GdWE in die Gesamtjahresabrechnung einstellen muss, gehören vor allem die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorschüsse und die Nachschüsse gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG – auch aus Vorjahren. Ferner gehören dazu Mieten, auch, wie das Landgericht zutreffend entscheidet, solche, die der GdWE nicht zustehen, Pachteinnahmen, Entgelte und sonstige Zahlungen, z. B. einer Versicherung. Auch Zinsen sind Einnahmen.

Sind die Einnahmen nicht vollständig angegeben, ist die Jahresabrechnung nicht ordnungsmäßig und nicht oder teilweise nicht geeignet, dem Abrechnungsbeschluss zu Grunde zu liegen.

Ob die Einnahmen an die Wohnungseigentümer „ausgekehrt“ werden oder wie sonst mit ihnen umzugehen ist, haben die Wohnungseigentümer – in der Regel nach Vorschlag des Verwalters – zu beschließen. Im Fall hätte es einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprochen, die Überzahlung den Wohnungseigentümern zu geben.

K hatte die Klage auch wegen einer Position „Verwalterleistung Parkdeck Sanierung“ angegriffen. Das muss eine Sondervergütung der Verwaltung gewesen sein, die K später gutgeschrieben wurde. Leider teilt die Entscheidung nicht mit, worum es hier ging. Die Urteilsformel lautet jedenfalls „Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25. Oktober 2023 zu TOP 3 wird insoweit für ungültig erklärt, als in die Einforderung von Nachschüssen für das Jahr 2022 bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse die Einnahme von 97.500 € (Erlös Mieteinnahmen Dachterrassen) nicht und die Abrechnungsposition „Verwalterkosten Parkdeck Sanierung“ eingeflossen sind“. Es handelte sich also um eine Teilanfechtung des K wegen 2 Positionen, die mittlerweile zulässig ist.

Im Fall ging es auch noch um ein GKG-Schmankerl: K gehören zwei Wohnungseigentumsrechte. Das LG meint, das Klägerinteresse i.S.v. § 49 Satz 2 GKG sei daher zu verdoppeln. Das dürfte aber nicht richtig sein, da K nur als Eigentümer eines Rechtes geklagt hatte.