Auswahlrecht des Mieters hinsichtlich der Fachfirma bei mieterseitigem Einbau einer Elektroladestation

Der vorwiegend dem Interesse des Mieters dienenden Regelung des § 554 Abs. 1 BGB - Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur baulichen Veränderungen der Mietsache, die (u. a.) dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen - ist zu entnehmen, dass der Mieter grundsätzlich selbst diese Veränderungen - jedenfalls mittels eines geeigneten Fachunternehmens - durchführen darf, was beinhaltet, dass er befugt ist, dieses auch auszuwählen und auch die konkrete Ausgestaltung des Anschlusses zu bestimmen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Mieter) begehren die Erlaubnis zur Errichtung einer Elektroladestation für das Laden eines Elektro-/Hybridfahrzeuges in der Tiefgarage ihrer Wohnung durch ein ganz bestimmtes Unternehmen, während die Bekl. nur eine Installation durch die Stadtwerke München dulden wollen. Das AG hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die im Rahmen des § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB durchzuführende umfassende Interessenabwägung zwischen den Interessen der Kl. einerseits sowie den Interessen der Bekl. andererseits zugunsten der Bekl. ausfällt, weil die Bekl. die jetzigen Antragsteller und weitere potentielle Antragsteller in nächster Zeit gleichbehandeln möchte. Es hat zudem ausgeführt, dass ein Kontraktionszwang mit den Stadtwerken München als Vertragspartner für die Installation und den Betrieb im Hinblick auf die grundsätzliche Realisierungsmöglichkeit einer Installation der Ladestation den Kl. zumutbar ist. Dabei ist das Gericht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon ausgegangen, dass die technische Einrichtung für mehr als 10 Ladestationen pro Hausanschluss nur seitens der Stadtwerke München möglich ist. Die Kl. argumentieren in der Berufung, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, hier einen besonderen Vertrag und nur einen einzigen Vertragspartner vorzugeben. Zudem wird weiter bestritten, dass nur eine Kapazität für maximal 5 bis 10 Ladestationen besteht. Abgesehen davon könne eine ausreichende Kapazität an Ladestationen im streitgegenständlichen Anwesen unschwer geschaffen werden. Im Übrigen sei auch die Interessenabwägung unzutreffend vorgenommen worden. Weshalb hier die Interessenabwägung zugunsten der Bekl. ausfallen soll, erschließe sich nicht. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass auch allgemeinpolitisch die Verbreitung von Elektrofahrzeugen gewünscht ist und gerade dies Voraussetzung für die gesetzliche Regelung des § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB war. Im Übrigen sei es völlig offen, ob sich überhaupt weitere Mieter dazu entschließen, Elektrofahrzeuge anzuschaffen. Die Bekl. beantragt Zurückweisung der Berufung und trägt insbesondere vor, dass es ihr letztlich darum geht, dass eine technische Vorrichtung installiert wird, welche es ermöglicht, dass auch später noch eine Vielzahl weiterer Elektroladestationen installiert werden können.

Die zulässige Berufung ist begründet. Die Kl. haben gegenüber der Bekl. den geltend gemachten Anspruch.

Nach § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch dahingehend, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Wer für die Ausführung jedoch insbesondere das Unternehmen bzw. die Handwerker auswählen darf, regelt § 554 Abs. 1 BGB nicht ausdrücklich. Rechtsprechung hierzu ist nicht bekannt. In der einschlägigen Kommentarliteratur wird lediglich auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts München verwiesen (z.B. Schepers beckonline.GROSSKOMMENTAR GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg.: H. Schmidt, Stand: 1.4.2022, § 554 BGB Rn. 47, Fn. 36). Zu § 554a Abs. 1 BGB a.F. (Barrierefreiheit) wurde vertreten, dass die Auswahl des konkreten Handwerkers nach der gesetzlichen Zuständigkeitsverteilung dem Mieter zufällt (Mersson, NZM 2002, 313, 315).

Der vorwiegend dem Interesse des Mieters dienenden Regelung des § 554 Abs. 1 BGB ist nach Ansicht der Kammer zu entnehmen, dass der Mieter grundsätzlich selbst diese Veränderungen - jedenfalls mittels eines geeigneten Fachunternehmens - durchführen darf, was beinhaltet, dass er befugt ist, dieses auch auszuwählen und auch die konkrete Ausgestaltung des Anschlusses zu bestimmen.

Dieser Anspruch besteht nach dem Wortlaut dieser Bestimmung nur dann nicht, „wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann“.

Der Einbau des konkreten Elektroanschlusses seitens des Mieters muss somit dem Vermieter - als Ausnahme von der Regel - unzumutbar sein. Nur sofern das der Fall ist, hat das Interesse des Mieters zurückzustehen, welches sonst Vorrang hat. Letztlich hat bereits der Gesetzgeber eine Interessenabwägung getroffen (vgl. BGH, Urteil vom 18.5.1955 - I ZR 8/54: „Jedem Gesetz liegt eine Interessenabwägung zugrunde, die in bestimmter Weise auf das soziale Leben einwirken soll“).

Hierzu ist zunächst festzustellen, dass nach dem angefochtenen Urteil des AG München und den Ausführungen der Bekl.partei die derzeitige Kapazität für jedenfalls 5-10 Ladestationen ausreicht. Da derzeit nur 3 Ladestationen vorhanden sind, ist die vom Kl. begehrte Station aus technischer Sicht machbar.

Die Einrichtung dieser einen weiteren Station für die Klagepartei kann für die Bekl. auch nicht als unzumutbar angesehen werden.

Dass möglicherweise noch andere Mieter künftig einen solchen Anschluss für sich beanspruchen und die hierfür technische Ausstattung dann ggf. nur seitens der Stadtwerke München installiert werden kann, ändert nichts daran, dass jedenfalls derzeit die begehrte Station für die Klagepartei ohne Weiteres eingerichtet werden kann. Aufgrund einer unbestimmten künftigen Entwicklung, deren Eintritt überhaupt noch nicht sicher ist, kann der gegenwärtige Anspruch der Klagepartei nicht eingeschränkt werden.

Der seitens des Amtsgerichts als maßgeblich angesehene Gesichtspunkt der Gleichbehandlung aller Mieter stellt sich derzeit nicht, wobei es im Wohnraummietrecht - worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat - keinen allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz gibt. Der Vermieter hat lediglich über § 242 BGB das Willkürverbot aus Art. 3 Abs. 3 GG (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 535 Rn. 104) sowie das Schikaneverbot i.S.v. § 226 BGB (ZeheleinBeckOK BGB, Hau/Poseck, 61. Edition, Stand: 1.2.2022, § 535 Rn. 490) zu beachten. Auch wenn - wie das Amtsgericht ausführt - es dem Vermieter grundsätzlich nicht verwehrt ist, eine Gleichbehandlung mehrerer Mietparteien anzustreben, stellt sich diese Frage derzeit eben nicht, sondern allenfalls dann, wenn später auch noch andere Mieter einen Elektroanschluss wünschen.

Es ist auch nicht als willkürlich anzusehen, wenn der Vermieter nach dem Prioritätsprinzip vorgeht und nachfolgenden Mietern ein Elektroanschluss möglicherweise nur gewährt werden kann, wenn dieser durch die Stadtwerke München eingerichtet wird (vgl. Eisenschmid aaO. Rn. 105 a.E.; Hubmann, Wertung und Abwägung im Recht, 1977, S. 78: „Ohne Zweifel handelt es sich also beim Prioritätsgedanken um ein Ordnungsprinzip ersten Ranges im Widerstreit gleichwertiger Interessen“). Damit wird auch nicht die in der Berufungserwiderung angesprochene Gesetzesintention, nämlich möglichst vielen Parteien die Nutzung von Elektrofahrzeugen zu ermöglichen, verhindert. Dem steht die Errichtung des seitens der Kl. begehrten Anschlusses durch die … GmbH Co. KG nicht entgegen. Damit wird nicht verhindert, dass zu einem späteren Zeitpunkt seitens der Stadtwerke München die entsprechenden Voraussetzungen geschaffen werden, sofern dies erforderlich sein sollte.

Durch die Einrichtung der Ladestation durch die … GmbH Co. KG erleidet die Bekl. auch keinen Nachteil, während dies für die Kl. wirtschaftlich von Vorteil ist. Denn die Kosten für den regelmäßigen Betrieb und Unterhalt der von der Bekl. geforderten Installation durch die Stadtwerke München wäre auf Dauer gesehen für die Kl. nach den Feststellungen des Amtsgerichts nicht unwesentlich teurer.

Der seitens des Amtsgerichts angesprochene Gesichtspunkt, dass der Vermieter die Mietsache keinesfalls in einer Weise technisch aufrüsten muss „mit entsprechenden Kosten, dass entsprechende Installationen für die Mieter möglichst kostengünstig sind“, spielt hier keine Rolle, da die Kosten die Kl. tragen. Schließlich wird weder vorgetragen und ist auch nicht ersichtlich, dass das seitens der Klagepartei ausgewählte Unternehmen für die Durchführung der Installationen fachlich ungeeignet wäre, zumal dieses auch die bestehenden Elektroinstallationen im Gebäude ausgeführt hat. Da es außerdem im Haus bereits 3 Ladeboxen gibt, die nicht über die Stadtwerke München betrieben werden, kann auch der Gesichtspunkt der Vermeidung einer Zerstückelung von Anbietern keine Rolle spielen, sofern man diesen als ein berechtigtes Anliegen des Vermieters ansehen sollte (BeckOGK/Schepers, 1.4.2022, BGB § 554 Rn. 47).

Während die Gesamt-Zulassungszahlen von Autos in Deutschland im Jahr 2020 um 19,1 % im Vergleich zum Vorjahr zurückgingen, fahren die Elektroautos mit einem Plus von 207 % und 6,7 % Marktanteil links vorbei. 194.163 der insgesamt 2.917.678 Pkw-Neuzulassungen im Jahr 2020 entfielen auf Elektroautos. Damit steigt auch die Nachfrage nach Ladestationen. Vermieter werden künftig häufiger mit dem Wunsch konfrontiert sein, eine Ladestation anbringen zu dürfen. Mit § 554 Abs. 1 BGB gibt es dafür auch eine Rechtsgrundlage, die dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis gibt, auf eigene Kosten eine Station zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge einzubauen. Der vorwiegend dem Interesse des Mieters dienenden Regelung entnimmt das Landgericht München I, dass der Mieter auch befugt ist, den Anbieter selbst auszuwählen und auch die konkrete Ausgestaltung des Anschlusses zu bestimmen.

Die Kläger (Mieter) begehren die Erlaubnis zur Errichtung einer Elektroladestation in der Tiefgarage ihrer Wohnung durch ein ganz bestimmtes Unternehmen, während die Beklagte nur eine Installation durch die Stadtwerke München dulden will, damit eine technische Vorrichtung installiert wird, die auch später noch eine Vielzahl weiterer Elektroladestationen für andere Mieter zulässt. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung der Mieter hatte Erfolg.

Nach § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch dahingehend, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Wer für die Ausführung jedoch insbesondere das Unternehmen bzw. die Handwerker auswählen darf, regelt § 554 Abs. 1 BGB nicht ausdrücklich. Der vorwiegend dem Interesse des Mieters dienenden Regelung ist zu entnehmen, dass der Mieter grundsätzlich selbst diese Veränderungen – jedenfalls mittels eines geeigneten Fachunternehmens – durchführen darf, was beinhaltet, dass er befugt ist, dieses auch auszuwählen und auch die konkrete Ausgestaltung des Anschlusses zu bestimmen.

Dieser Anspruch besteht nach dem Wortlaut dieser Bestimmung nur dann nicht, „wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann“.

Der Einbau des konkreten Elektroanschlusses seitens des Mieters muss somit dem Vermieter – als Ausnahme von der Regel – unzumutbar sein. Nur sofern das der Fall ist, hat das Interesse des Mieters zurückzustehen, welches sonst Vorrang hat. Im vorliegenden Fall reicht die Kapazität für jedenfalls fünf bis zehn Ladestationen aus. Da derzeit nur drei Ladestationen vorhanden sind, ist die von den Klägern begehrte Station aus technischer Sicht machbar und kann für die Beklagte auch nicht als unzumutbar angesehen werden.

Dass möglicherweise noch andere Mieter künftig einen solchen Anschluss für sich beanspruchen und die hierfür technische Ausstattung dann ggf. nur seitens der Stadtwerke München installiert werden kann, ändert nichts daran, dass jedenfalls derzeit die begehrte Station für die Kläger ohne Weiteres eingerichtet werden kann. Aufgrund einer unbestimmten künftigen Entwicklung, deren Eintritt überhaupt noch nicht sicher ist, kann der gegenwärtige Anspruch der Klagepartei nicht eingeschränkt werden. Durch die Einrichtung der Ladestation erleidet die Beklagte auch keinen Nachteil, während dies für die Kläger wirtschaftlich von Vorteil ist. Denn die Kosten für den regelmäßigen Betrieb und Unterhalt der von der Beklagten geforderten Installation durch die Stadtwerke München wäre auf Dauer gesehen für die Kläger nach den Feststellungen des Amtsgerichts nicht unwesentlich teurer.