Auswahl eines Nachmieters

Auswahl eines Nachmieters; Ersatzmieter

Zur Frage der Zumutbarkeit und Eignung eines Nachmieters, wenn sich der Vermieter unter der Bedingung, daß ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt.

Die Kl. vermietete den Bekl., zwei Brüdern, für die Zeit ab 1. August 1999 eine 4-Zimmer-Wohnung für die Dauer von fünf Jahren. Kurz nach Beginn des Mietverhältnisses veränderte sich der Bekl. zu 2) beruflich und nahm eine Arbeitsstelle in S. an. Der Bekl. zu 1) heiratete im September 1999. Aufgrund dieser beruflichen und persönlichen Veränderungen kündigten die Bekl. mit Schreiben vom 7. September 1999 das Mietverhältnis zum 31. Januar 2000 und räumten die Wohnung Ende Januar 2000. Seit Februar 2000 zahlten sie keine Miete mehr. Im Anschluß an die von den Bekl. erklärte Kündigung hatten die Parteien vereinbart, daß das Mietverhältnis beendet werden solle, wenn ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. Seit November 1999 suchte die Kl. mehrfach durch Inserate in der örtlichen Landeszeitung neue Mieter. Im Mai 2000 meldete sich der Zeuge D. als Mietinteressent. Er wurde von der Kl. abgewiesen, weil er mit einem Kind in die Wohnung einziehen wollte. Die Kl. vermietete die Wohnung zum 1. August 2000 für eine Nettomiete von 611 e.

Mit der Klage verlangt die Kl. die Bruttomiete für die Monate Februar bis einschließlich Juli 2000 und für den anschließenden Zeitraum vom 1. August 2000 bis zum 31. Juli 2003 die monatliche Differenz zwischen der mit den Bekl. einerseits und dem Nachmieter andererseits vereinbarten Nettomiete. Darüber hinaus macht sie Ersatz der Kosten geltend, die ihr für Zeitungsinserate entstanden sind und die sie mit insgesamt 248,78 e beziffert. Sie hat vorgetragen, der Zeuge D. sei für sie kein zumutbarer Nachmieter gewesen, da sich die Mieterin in der unteren Wohnung schon früher über Kinderlärm beschwert und mit dem Auszug gedroht habe. Amts- und Landgericht haben der Klage teilweise stattgegeben. Dagegen richten sich die Revisionen.

I. Das Berufungsgericht hat die Mietforderung der Kl. und den Anspruch auf Ersatz der Kosten für Zeitungsinserate nur hinsichtlich des Zeitraums bis einschließlich Mai 2000 für gerechtfertigt erachtet. Zur Begründung hat es ausgeführt, zwischen den Parteien sei eine Vereinbarung dahin zustande gekommen, daß die Bekl. aus dem Mietverhältnis entlassen werden sollten, sobald ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. An dieser Vereinbarung müsse sich die Kl. festhalten lassen. Bei dem Zeugen D., der die Wohnung zum 1. Juni 2000 habe mieten können und wollen, habe es sich um einen geeigneten und der Kl. zumutbaren Nachmieter gehandelt. Der Umstand, daß er mit einem Kind habe einziehen wollen, habe die Kl. nicht berechtigt, den Abschluß eines Mietvertrages mit dem Zeugen abzulehnen. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit müßten fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben. Dies gelte im vorliegenden Fall auch für die Befürchtung der Kl., bei einem Einzug des Zeugen D. mit seinem Kind sei mit Beschwerden der Mieterin in der darunterliegenden Wohnung zu rechnen. Die normalen Wohngeräusche anderer Mieter seien in einem Mietshaus hinzunehmen; hierzu gehörten auch Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgingen. Daß Kinder grundsätzlich eine Lärmbelästigung verursachten, die das in einem Mietshaus zulässige Maß an Geräuschimmissionen übersteige, sei eine unzulässige Verallgemeinerung, die auch nicht zu belegen sei. Der Abschluß eines Mietvertrages mit einer Person, die mit einem Kind - gleich welchen Alters - in die Wohnung einziehen wolle, sei nicht unzumutbar. In besonderem Maße gelte dies bei langfristigen Mietverhältnissen, bei denen sich das Auswahlrecht des Vermieters letztlich zu Lasten des Mieters wirtschaftlich auswirke. Der Vermieter müsse sich daher in solchen Fällen eine Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit dahin gefallen lassen, daß er einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen dürfe. Im Rahmen der Zumutbarkeit müsse ferner berücksichtigt werden, daß die Kl. auch den Bekl. nicht hätte untersagen können, dauerhaft ein Kind in die Wohnung aufzunehmen.

Die Kl. könne auch nicht die Differenz zwischen der von den Bekl. und dem Nachmieter gezahlten Nettomiete verlangen. Die Kl. habe nicht substantiiert vorgetragen, daß der Zeuge D. die Wohnung nicht zu dem Mietzins habe anmieten wollen, den die Bekl. gezahlt hätten. Die Bekl. hätten bestritten, daß die Nachmieter, und somit auch der Zeuge D., nur zur Zahlung eines geringeren Mietzinses bereit gewesen seien. Es wäre daher Sache der Kl. gewesen, substantiiert vorzutragen, zu welchem Mietzins der Zeuge D. bereit gewesen wäre, die Wohnung anzumieten. Dies gelte auch für die Behauptung der Kl., der Zeuge D. hätte die Wohnung nicht zum Juni 2000 anmieten können. Hinsichtlich der Verurteilung der Bekl. zur Zahlung von Nebenkosten hat das Berufungsgericht gemeint, im Ergebnis sei die von der Kl. erstellte Abrechnung nicht zu beanstanden, weil sie in dieser Abrechnung die mit der Bruttomiete geltend gemachten Vorauszahlungen bereits als gezahlt eingesetzt habe, so daß den Bekl. hierdurch kein Nachteil entstehe.

II. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung in vollem Umfang stand.

A. Revision der Kl.

Das Rechtsmittel der Kl., mit dem sie die vollen Mietzinsansprüche für die Monate Juni und Juli 2000 sowie die Differenz zwischen dem von dem Nachmieter gezahlten Nettomietzins zu der mit den Bekl. vereinbarten Miete für die Zeit bis 31. Juli 2003 sowie weitere Inseratkosten weiterverfolgt, hat keinen Erfolg.

1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, seine Entlassung aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen kann, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Das gilt allgemein kraft Gesetzes (§ 242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muß, und ebenso dann, wenn die Parteien - wie hier - eine dahingehende Vereinbarung getroffen haben. Bei der Frage, ob die Person des von dem Mieter gestellten Nachmieters geeignet und ob dem Vermieter eine Fortführung des Mietverhältnisses mit diesem zumutbar ist, handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Im Rahmen der Anwendung eines derartigen Rechtsbegriffes auf den konkreten Sachverhalt ist dem Tatrichter ein Beurteilungsspielraum vorbehalten. Der Revisionsrichter kann die Entscheidung des Berufungsgerichts regelmäßig nur darauf überprüfen, ob das Gericht den Rechtsbegriff verkannt hat, ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensfehler unterlaufen sind und ob es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze verletzt hat (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1990 - I ZR 2/89, NJW 1990, 2889 unter I, 2 b; Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR 129/92, NJW 1994, 443 unter II, 1 b). Derartige Rechtsfehler läßt das Berufungsurteil nicht erkennen. Das Berufungsgericht hat den Begriff der Zumutbarkeit rechtsfehlerfrei ausgelegt. Es hat eine eingehende Würdigung aller Umstände des Falles vorgenommen und dabei, anders als die Revision meint, auch die Interessen der Kl. im Hinblick auf das Mietverhältnis mit ihrer weiteren, im selben Hause wohnenden Mieterin berücksichtigt. Seine tatrichterlichen Erwägungen sind daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

2. Zu Unrecht meint die Revision, das Berufungsgericht hätte auch deshalb nicht von der Eignung des Zeugen D. als Nachmieter ausgehen dürfen, weil die Kl. vorgetragen habe, alle Nachmieter, und damit auch der Zeuge D., seien nur zur Zahlung eines geringeren Mietzinses bereit gewesen. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, daß es Sache der Kl. gewesen wäre, näher vorzutragen, zu welchem Mietzins der Zeuge D. bereit war, die Wohnung anzumieten. Zwar trifft den Mieter die Beweislast dafür, daß der Vermieter einen Ersatzmieter wider Treu und Glauben bzw. entgegen der getroffenen Vereinbarung abgelehnt hat. Ist der Vermieter aber - wie hier nach dem Auszug der Bekl. - selbst mit dem Mietinteressenten in Verbindung getreten und hat mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhandelt, kann er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des Mietinteressenten zu bestreiten. Da er über bessere eigene Kenntnisse als der Vormieter in bezug auf die maßgeblichen Umstände verfügt, ist er zu einem substantiierten Gegenvorbringen gehalten (NJW 1999, 1404 m. w. Nachw.). Die Kl. hätte deshalb, nachdem die Bekl. behauptet hatten, daß der Mietinteressent D. denselben Mietzins habe zahlen wollen wie sie, konkret vortragen müssen, zu welchem Preis der Zeuge D. bereit gewesen war, die Wohnung anzumieten. Nur dann wäre ihr Bestreiten erheblich gewesen. (...)

3. Aus den genannten Gründen hat das Berufungsgericht auch zu Recht die geltend gemachten Forderungen auf die Mietzinsdifferenz sowie auf weitere Inseratkosten verneint.

B. Anschlußrevision der Bekl.

Das Rechtsmittel der Bekl. ist kraft Gesetzes statthaft und auch im übrigen zulässig (§ 554 ZPO); es hat jedoch gleichfalls keinen Erfolg.

Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, daß die Kl. mit ihrer Klage für die Zeit bis zur Neuvermietung der Wohnung die Bruttomiete geltend macht, auf die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen die nach ihrer Abrechnung geschuldeten Nebenkosten anrechnet und den zugunsten der Bekl. verbleibenden Saldo mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet; dadurch werden die Bekl. im Ergebnis wirtschaftlich nicht schlechter gestellt als bei einer isolierten Nebenkostenabrechnung, weil der überschießende Betrag ihnen auf jeden Fall gutgebracht wird. Das hat das Berufungsgericht richtig gesehen. Wie die Anschlußrevision im Ansatz zu Recht vorbringt, enthält die Nebenkostenabrechnung der Kl. auch verbrauchsabhängige Positionen, die pauschal nach Personentagen (Frischwasser und Abwasser) bzw. nach Heizfläche und Gradtagen (Heizungskosten) abgerechnet sind, obwohl die Bekl. die Wohnung seit Februar 2000 nicht mehr genutzt haben; dies dürfte sich bei den Kosten für Wasser und Abwasser und in gewissem Umfang auch bei den Heizkosten ausgewirkt haben.

Ist der Vermieter damit einverstanden, daß ihm der Mieter einen Nachmieter stellt, darf der Vermieter nicht einfach nach Gutdünken einen präsentierten Bewerber ablehnen.

Ein Mieter wollte vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden. Er vereinbarte mit dem Vermieter, daß das Mietverhältnis beendet werden solle, wenn ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. Es meldete sich dann auch ein Mietinteressent bei dem Vermieter, der diesen jedoch abwies, weil er mit einem Kind in die Wohnung einziehen wollte. Der Mieter zahlte dann die Miete nicht mehr und wurde entsprechend auf Mietzahlung verklagt. Amts- und Landgericht gaben der Klage teilweise statt, wogegen beide Parteien in die Revision zogen.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, der Vermieter habe den präsentierten Nachmieter nicht ablehnen dürfen. Bei der Frage, ob die Person des vom Mieter gestellten Nachmieters geeignet und ob dem Vermieter eine Fortführung des Mietverhältnisses mit diesem zumutbar sei, handelte es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der vom Instanzrichter mit Beurteilungsspielraum ausgefüllt werden müsse. Dabei treffe den Mieter die Beweislast dafür, daß der Vermieter einen Ersatzmieter wider Treu und Glauben bzw. entgegen der getroffenen Vereinbarung abgelehnt habe. Wenn der Vermieter aber selbst mit dem Mietinteressenten in Verbindung trete und mit diesem über die Anmietung der Wohnung verhandele, könne er sich nicht darauf beschränken, die Eignung des Mietinteressenten einfach zu bestreiten. Der Vermieter müsse dann auch die konkreten Umstände mitteilen, warum er mit dem Nachmieter keinen Mietvertrag abschließen wollte. Im übrigen gab der BGH der Einschätzung der Vorinstanzen recht. Hier war ausgeführt, bei der Prüfung der Zumutbarkeit müßten fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben. Das gelte auch für die Befürchtung des Vermieters, bei einem Einzug des Nachmieters mit seinem Kind sei mit Beschwerden anderer Mieter zu rechnen. Normale Wohngeräusche anderer Mieter seien in einem Mietshaus hinzunehmen; hierzu gehörten auch Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgingen. In einem solchen Fall müsse sich der Vermieter eine Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit dahin gefallen lassen, daß er einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen dürfe.