Ausübung zeitlich nacheinander geschalteter Optionsrechte

1. Wird in einem unbefristeten Mietvertrag dem Mieter eine mehrfache Verlängerungsoption eingeräumt, kann ein zeitlich nachfolgendes Optionsrecht nur wirksam werden, wenn ein zeitlich früheres Optionsrecht rechtzeitig ausgeübt worden war.

2. Zur Umdeutung einer außerordentlichen in eine ordentliche Kündigung.

Die Kl. verlangt die geräumte Herausgabe eines gewerblichen Mietobjekts. Die Parteien sind durch einen Mietvertrag verbunden, den ihre Rechtsvorgänger im Jahre 1981 abgeschlossen haben. Die Bekl. sind durch Vereinbarung vom 3.7.1985 in den Mietvertrag eingetreten. Die Kl. hat das Mietgrundstück erworben und ist am 17.12.1993 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden.

Sie stützt ihr Herausgabeverlangen zum einen auf den Ablauf der Mietzeit, weil die den Bekl. in der Vereinbarung vom 3.7.1985 eingeräumte Verlängerungsoption mit Schreiben vom 24.2.1989 verspätet ausgeübt worden sei. Zum anderen sei das Mietverhältnis durch mehrere fristlose Kündigungen wegen Verletzung von Instandhaltungspflichten beendet worden.

Das Landgericht hat durch Urteil vom 27.2.1996 die Klage abgewiesen.

Die Berufung der Kl. ist zulässig und sachlich begründet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob eine der von der Kl. bzw. ihrer Rechtsvorgängerin ausgesprochene fristlose Kündigung wirksam geworden ist. Jedenfalls ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch ordentliche Kündigung beendet worden.

1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß das Mietverhältnis nicht - wie in Absatz 2 der Vereinbarung vom 3.7.1985 für den Fall der Nichtausübung der Verlängerungsoption vorgesehen - am 30.4.1989 endete, da die Parteien sich auf eine Fortsetzung bis zum 30.4.1992 geeinigt hatten. Diese Fortsetzung galt allerdings entgegen der Einigung nur unbefristet. Die Einigung erfolgte offenbar formlos, mangels ausdrücklicher Erklärungen dadurch, daß die damaligen Eigentümer und Vermieter den im Optionsausübungsschreiben vom 24.2.1989 liegenden Verlängerungswillen der Bekl. stillschweigend akzeptierten. Das Optionsrecht gemäß Abs. 4 der Vereinbarung vom 3.7.1985 war jedoch bereits infolge des Ablaufs der ungenutzten Ausübungsfrist erloschen (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1992, 52, 53; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdn. 34; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., Vor §§ 535, 536 Rdn. 225). Das Optionsrecht konnte durch die formlose Einigung auch nicht wieder neu begründet werden, da dies der Schriftform bedurft hätte (BGH, NJW-RR 1987, 1227; Bub/Treier/Reinstorf, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rdn. 213; Staudinger/Emmerich, aaO., Rdn. 226). Auch die nachfolgenden Optionsrechte gemäß Abs. 4 der Vereinbarung vom 3.7.1985 wurden nicht wirksam, da sie dadurch bedingt waren, daß der Mietvertrag aufgrund wirksamer Ausübung des zeitlich vorangehenden Optionsrechts befristet fortbestand. Nachdem sich das Mietverhältnis wegen Ablaufs der vereinbarten Laufzeit und nicht rechtzeitiger Ausübung des Optionsrechts in ein unbefristetes verwandelt hatte, hätte jede erneute Befristung einer neuerlichen schriftlichen Ergänzungsvereinbarung bedurft (§ 566 S. 2 BGB).

Wenn die früheren Eigentümer bzw. die Bekl. die weiteren Optionsausübungen gemäß Schreiben vom 9.12.1991 und 23.1.1995 reaktionslos entgegennahmen, war daraus jedenfalls im letzten Fall kein Einverständnis abzuleiten, zumal die Kl. seit längerem die Räumung begehrte und der vorliegende Rechtsstreit anhängig war. Zudem hätte ein formloses Einverständnis das Optionsrecht - wie bereits ausgeführt - nicht wieder in Kraft setzen können.

2. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages ist von der Kl. zwar nicht ausdrücklich erklärt worden, sie ergibt sich aber durch Umdeutung der mit Schreiben vom 23.12.1993 und 31.12.1993 erklärten fristlosen Kündigung. Dabei wird zugunsten der Bekl. unterstellt, daß die fristlose Kündigung mangels ausreichenden Kündigungsgrundes unwirksam war.

Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine ordentlichen Kündigung ist im Einzelfall möglich. Sie setzt voraus, daß der Wille, den Vertrag auf jeden Fall, notfalls zum nächstmöglichen Termin, zu beenden, für den Kündigungsempfänger zweifelsfrei erkennbar ist. Hierfür können auch Umstände, die aus der Erklärung selbst nicht ersichtlich sind, ergänzend herangezogen werden (BGH, NJW 1981, 977; Wolff/Eckert, Gewerbliches Miet-, Pacht- und Leasingrecht, 7. Aufl., Rdn. 910, 911).

Daß die Kl. das Mietverhältnis auf alle Fälle beenden wollte, ergibt sich hier schon aus dem Inhalt des Schreibens vom 28.12.1993. Darin wurde das Räumungsverlangen gestützt auf frühere fristlose Kündigungen und insbesondere auch auf den Ablauf des Mietvertrags infolge nicht rechtzeitiger Optionsausübung, zugleich wurde die fristlose Kündigung vorsorglich wiederholt. Wenn die nicht rechtzeitige Optionsausübung nicht ausdrücklich zum Anlaß einer ordentlichen Kündigung gemacht wurde, so offensichtlich allein wegen der fehlerhaften Vorstellung, daß das Mietverhältnis bis zuletzt ein befristetes gewesen und schon durch Fristablauf beendet sei. Durch das diesbezügliche Räumungsverlangen in Verbindung mit der vorsorglichen fristlosen Kündigung wegen des Zustands des Mietobjekts wurde aber unmißverständlich klargestellt, daß die Kl. unbedingt die Auflösung des Mietverhältnisses wünschte.

Da mithin von einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses auszugehen ist, endete es mit Ablauf der Kündigungsfrist am 30.6.1994 (§ 565 Abs. 1 a BGB). Eine Verlängerung nach § 568 BGB war nach § 4 Ziff. 3 Mietvertrag ausgeschlossen und kam angesichts des laufenden Räumungsrechtsstreits ohnehin nicht in Betracht.

In vielen gewerblichen Mietverträgen findet sich eine Regelung darüber, daß der Mieter vor Ablauf des befristeten Mietvertrages eine Verlängerung beantragen kann. Ein solches Optionsrecht muß jedoch innerhalb der im Vertrag angegebenen Frist, spätestens bis zum Auslaufen des Vertrages, ausgeübt werden.

In dem vom OLG Hamburg am 23. Juni 1997 entschiedenen Fall hatte der Mieter das versäumt, der Vertrag wurde aber gleichwohl fortgesetzt. Darin lag ein Abschluß eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit, der mit der gesetzlichen Kündigungsfrist vom Vermieter beendet werden konnte.