Ausübung von Mietgebrauch

Ausübung von Mietgebrauch; berufliche Veränderung; Lehrgang

Den Mieter trifft das Risiko, wegen - unverschuldeter - persönlicher Verhinderung infolge beruflicher Veränderung den Mietgebrauch nicht ausüben zu können.

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Juni bis Dezember 1992 in Anspruch. Durch Vertrag vom 23.12.1990 begründeten die Parteien ein Mietverhältnis über Wohnräume. Das Ende der Mietzeit wurde auf den 1.1.1993 festgelegt. Mit Schreiben vom 19.2.1992 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis zum 30.5.1992. Sie behaupten, der Bekl. zu 1 habe sich ab Juni 1992 beruflich in die neuen Bundesländer verändert. Er habe einen von der Handwerkskammer Halle (Saale) durchgeführten Meisterlehrgang absolviert. Dieser Lehrgang habe zunächst im Juni 1992 beginnen sollen, nachträglich sei eine Teilnahme erst ab Oktober 1992 möglich gewesen. Das AG hat die Bekl. in die Zahlung des Mietzinses für den genannten Zeitraum, insgesamt 3.850 DM, verurteilt.

Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Die Kl. können von den Bekl. Zahlung der begehrten Miete verlangen (§ 535 S. 2 BGB). Die Pflicht der Bekl., den Mietzins zu entrichten, besteht allein schon aufgrund des Mietvertrags, ohne Rücksicht darauf, daß sie den Gebrauch der Mietsache in den betreffenden Monaten tatsächlich nicht mehr ausgeübt haben. Auf diesen Umstand kommt es nicht an, weil das Gebrauchshindernis in den Risikobereich der Bekl. fällt (§ 552 S. 1 BGB). Auch eine unverschuldete persönliche Verhinderung infolge beruflicher Veränderung des Bekl. zu 1 - einschließlich der Lehrgangsteilnahme (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 52. Aufl., § 552 Rdnr. 4) - ist den Bekl. als ihr Risiko zuzurechnen (v. Brunn, in: Bub/Treier, Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdnr. 127; Kammer, Urt. v. 12.1.1994 - 1 S 402/93 und v. 6.4.1994 - 1 S 531/93).

Der Mietzinsanspruch der Kl. ist auch nicht durch vorzeitige Vertragsbeendigung untergegangen. Die von den Bekl. ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses ist unwirksam. Angesichts der zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses kommt nur eine außerordentliche Kündigung in Betracht. Auf einen im Gesetz ausdrücklich normierten Kündigungsgrund können sich die Bekl. dabei nicht stützen. Der auch das Mietverhältnis umfassende (Palandt/Heinrichs, Vorb. § 241 Rdnr. 20) allgemeine Rechtsgrundsatz, daß Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund vorzeitig gekündigt werden können, greift ebenfalls nicht ein. Ein "wichtiger Grund" zur Kündigung ist gem. § 242 BGB gegeben, wenn Tatsachen vorliegen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrages für den Kündigenden unzumutbar erscheinen lassen. An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn die Störung des Vertrages - wie vorliegend - aus dem eigenen Risikobereich des Kündigenden herrührt (Palandt/Heinrichs, Vorb. § 241 Rdnr. 19). Wie ausgeführt, ist auch eine unverschuldete persönliche Verhinderung der Bekl. am Gebrauch der Mietsache ihrer eigenen Risikosphäre zuzuordnen. Als Sachleistungsgläubiger haben die Bekl. das Verwendungsrisiko für die Leistung der Kl. zu tragen (vgl. Palandt/Heinrichs, Vorb. § 241 Rdnr. 19 i. V. mit § 242 Rdnrn. 126, 145). Dies entspricht der gesetzlichen Wertung in § 552 S. 1 BGB.

Ersparte Aufwendungen (§ 552 S. 2 BGB), etwa bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten, müssen sich die Kl. nicht anrechnen lassen, da sie ohnehin nur die Nettomiete verlangen. Die Zahlungspflicht der Bekl. verringert sich auch nicht um den Wert der aus einer anderweitigen Nutzung gezogenen Vorteile. Für ihren von den Kl. substantiiert bestrittenen Vortrag, in der Wohnung seien im fraglichen Zeitraum Umbauarbeiten vorgenommen worden und der Sohn der Kl. sei eingezogen, haben die Bekl. keinen Beweis angetreten. Zu einer anderweitigen Vermietung waren die Kl. grundsätzlich nicht verpflichtet. Der Gedanke der Schadensminderungspflicht (§ 254 BGB) kann nicht eingreifen, weil § 552 BGB eine abschließende Sonderregelung des Problems der persönlichen Verhinderung des Mieters am Gebrauch der Mietsache darstellt (v. Brunn, III A Rdnr. 129 m. w. Nachw.). Das Verhalten der Kl., die keinen der von den Bekl. präsentierten Nachmieter akzeptierten, verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es ist nicht ersichtlich, aus welchen Gründen das Interesse der Bekl. an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses das der Kl. an der vertragsgemäßen Durchführung erheblich überragen sollte. Der zeitlich auf einige Monate begrenzte Meisterlehrgang des Bekl. zu 1 fand - soweit vorgetragen - in zwölf Wochenstunden, verteilt auf zwei Wochentage, statt, jedenfalls der hier maßgebliche Abschnitt des Lehrgangs. Warum die Bekl. bei dieser Sachlage überhaupt umziehen mußten und keine Anreise des Bekl. zu 1 zu den Kursstunden einrichten konnten, ist nicht nachvollziehbar ... Von daher fallen ihre Belange bei der Abwägung nicht allzu sehr ins Gewicht. Demgegenüber hatten die Kl. ein starkes Interesse, das Mietverhältnis nicht mit der Zeugin H. - der einzigen von den Bekl. konkret benannten Interessentin - als Nachmieterin fortzusetzen. Die Zeugin war zwar bereit, Ende Dezember 1992 wieder auszuziehen, sie hatte aber gerade erst ihr eigenes Haus verkauft und wollte ein neues, größeres Haus kaufen. Inwieweit diese Kaufabsicht schon konkrete Gestalt angenommen hatte und realisierbar erschien, haben die Bekl. nicht vorgetragen. Deshalb muß zugunsten der Kl. eine mögliche Verzögerung berücksichtigt werden. Es stand aus ihrer Sicht zu befürchten, daß sich der Ankauf bis Dezember zwar konkretisieren, aber nicht vollständig bis zur Bezugsfertigkeit des Hauses durchführen läßt. Da in solchen Fällen dem Mieter ein Zwischenumzug oftmals nicht zumutbar ist, war mit der Gewährung erheblicher Räumungsfristen zu rechnen. Dieser Gefahr brauchten sich die Kl. nicht auszusetzen.