Ausübung und Verwirkung des Kündigungsrechts wegen Mietmangels bei längerem Zuwarten

Das Kündigungsrecht des Mieters wegen eines erheblichen Mangels der Mietsache (§ 542 BGB) muß in angemessener Frist ausgeübt werden; bei jahrelangem Streit über einen Mangel, dessen Beseitigung der Vermieter zunächst zugesagt hatte, kann auch eine erst nach mehreren Jahren ausgesprochene Kündigung zulässig sein. (LS d. Red.)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Mietzins für die Zeit Februar 1996 bis Oktober 1997 in Anspruch. Die Bekl. hatte von der Kl. mit Mietvertrag vom 14./20.3.1990 ab 1.1.1991 fest für zehn Jahre Räume für den Betrieb einer Werbeagentur angemietet. Wegen diverser Mängel hat die Bekl. für die Zeit von Dezember 1991 bis November 1994 Mietminderung in Höhe von 10 % mit insgesamt 10.946,35 DM gerichtlich in zwei Instanzen durchgesetzt. Zwischen 1993 und Ende 1995 kam es zu regem Schriftwechsel zwischen den Parteien mit wechselseitigen Angeboten, Forderungen und einstweiligen Vergleichen, ohne daß die Mängel behoben wurden. Mit Schreiben vom 17.1.1996 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis fristlos. Sie räumten das Mietobjekt im Januar 1996. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

Die Kl. kann von der Bekl. für die Zeit ab Februar 1996 die beanspruchte Miete nicht mehr fordern, da die Bekl. mit Schreiben vom 17.1.1996 das Mietverhältnis berechtigt wegen eines Mangels der Mietsache gemäß § 542 BGB fristlos gekündigt hat und Ende Januar 1996 unstreitig die Mieträume geräumt hat. Ohne Erfolg macht die Kl. mit der Berufung geltend, die Bekl. habe ihr Kündigungsrecht verloren, weil sie mit der Kündigung zu lange gewartet habe.

Die Bekl. hat ihre Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln der Mietsache gemäß §§ 537, 542 BGB nicht dadurch verloren, daß sie erst ab Dezember 1991 die Miete gemindert hat. Bezüglich des Hauptmangels, der unzumutbaren Zustände im Hof und Zugangsbereich zu den Mieträumen der Kl., kann es dahinstehen, wie die Zustände zu Beginn des Mietverhältnisses waren. Aus dem pauschalen Vortrag der Berufung, die von der Bekl. reklamierten Zustände im Hof seien seit Mietbeginn zu beklagen und die Bekl. habe von Februar bis November 1991 die Miete ohne Vorbehalt gezahlt, folgt nicht, daß die Bekl. künftige Gewährleistungsansprüche verloren hat. Zwar kann in einer Zahlung der Miete ohne Vorbehalt in Kenntnis eines Mangels ein Verzicht gesehen werden, der künftige Gewährleistungsansprüche ausschließt (BGH, LM § 542 BGB Nr. 6; NJW 1997, 2674). Nach den gesamten Umständen kann aber von einem solchen Verzicht, bei dem sämtliche Umstände zu bewerten sind, nicht ausgegangen werden. Durch rechtskräftiges Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe - Zivilsenate Freiburg - vom 19.6.1996 wurde der Bekl. für die Zeit Dezember 1991 bis November 1994 Minderung im wesentlichen wegen der unzumutbaren Zustände auf dem Hof zugesprochen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Zustände auf dem Hof gleich zu Beginn so gravierend und damit unzumutbar waren. Hinzu kommt, daß ein solcher Mangel, der sich aus einem sich stets veränderbaren Zustand ergibt, erst durch eine längere Zeitdauer des Zustandes sein besonderes Gewicht erhält. Zunächst konnten die Bekl. davon ausgehen, daß es sich um keinen Dauerzustand handelt, sondern die Verhältnisse sich im Laufe der Zeit bessern.

Das Kündigungsrecht der Bekl. ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie mit der fristlosen Kündigung zu lange zugewartet hat. Sie hat ihr Kündigungsrecht nicht verwirkt. In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß bei Dauerschuldverhältnissen ein Kündigungsrecht in angemessener Frist wahrgenommen werden muß. Unter Würdigung aller Umstände ist zu prüfen, ob die Kündigung im Hinblick auf den Zeitablauf nach Treu und Glauben noch zulässig war (BGH NJW 1982, 2433, zu einem Eigenhändlervertrag; NJW 1985, 1895, zu einem Franchise-Vertrag; BGH NJW 1984, 871, zu einem Leasingvertrag). In diesen Fällen beruhte der Kündigungsgrund auf Vertragsverletzungen des Vertragspartners, die mit dem Zeitablauf ihr Gewicht verlieren. Nimmt der zur Kündigung Berechtigte nicht in angemessener Frist sein Kündigungsrecht wahr, so kann daraus geschlossen werden, daß der Kündigungsgrund vom Berechtigten selbst nicht als so schwerwiegend angesehen wurde, daß er daraus die sofortige Konsequenz der fristlosen Kündigung ziehen wollte. Im übrigen kann in diesen Fällen auch der von der fristlosen Kündigung Betroffene nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine alsbaldige Klärung erwarten. Diese Grundsätze können für den vorliegenden Fall deshalb nicht angewandt werden, weil dieser ganz wesentliche Besonderheiten aufweist. In bezug auf den hier in Rede stehenden Hauptmangel lag durch die Nichtbeseitigung der unzumutbaren Zustände ein dauernd fortwirkender Zustand vor, zu dessen Beseitigung die Kl. verpflichtet war. Die Kl. signalisierte zumindest zeitweise ihre Bereitschaft zur Beseitigung dieser Zustände. Der jahrelange Streit der Parteien über den Mangel führte aber schließlich nicht zu dessen Beseitigung. In einem solchen Fall kann nicht der allgemeine Grundsatz gelten, daß von einem Kündigungsrecht alsbald Gebrauch gemacht werden muß.

Das Kündigungsrecht wegen Mängeln der Mietsache ist in § 542 BGB geregelt. Die Vorschrift enthält keine Bestimmungen darüber, daß die Kündigung innerhalb einer bestimmten Frist zu erfolgen hat. Entsprechendes gilt für § 554 a BGB (vgl. hierzu BGH WM 1983, 660). Dennoch kann die Ausübung der Kündigung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht im Belieben des Berechtigten stehen. Der Berechtigte kann sein außerordentliches Kündigungsrecht verwirkt haben (BGH WM 1967, 515). Die Kündigung muß auch in den Fällen des § 542 BGB nach Kenntnis des Kündigungsgrundes in angemessener Zeit ausgesprochen werden (BGH, a. a. O. m. w. N.). Entscheidend ist, ob die Kündigung bei Würdigung aller Umstände gegen Treu und Glauben verstößt. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, daß der Mieter am Vertrag deshalb zunächst festhält, um hohe Investitionen nicht einzubüßen und den Versuch zu unternehmen, die Zustände zu verbessern (BGH, a. a. O.).

Hier ist nach der Korrespondenz der Parteien davon auszugehen, daß die Bekl. zunächst mit der Minderung für die Zeit von Dezember 1991 bis November 1994 versuchte, auf die Kl. dahingehend Einfluß zu nehmen, die Mängel zu beseitigen. Erst mit Schreiben vom 22.4.1993 forderte die Kl. Zahlung der Mietminderungsbeträge. Mit dem vorläufigen Vergleich vom 28.7.1993 versuchten die Parteien eine Verständigung. Die Kl. signalisierte mit Schreiben vom 31.1.1994 und 24.10.1994 eine Veränderung der Zustände durch eine Baumaßnahme. Unter diesen Umständen war die Bekl. nach Treu und Glauben, auch im Interesse der Kl., berechtigt mit einer Kündigung zuzuwarten, die sie sich mit Schreiben vom 7.4.1994 schließlich ausdrücklich vorbehielt.

Die Bekl. hat auch in der Folgezeit nicht treuwidrig eine Kündigung zurückgehalten. Obwohl die Bekl. sich eine Kündigung vorbehalten hatte, hat die Kl. die Bekl. nicht aufgefordert, sich über die Ausübung eines, wenn auch bestrittenen, Kündigungsrechtes schlüssig zu werden. Vielmehr hat sie mit Schreiben vom 24.10.1994 durch den Hinweis auf die Beantragung einer Baugenehmigung signalisiert, daß sie um eine Veränderung der Verhältnisse bemüht ist und eine gütliche Einigung erstrebt. Sie hat auch in der Folgezeit das Bemühen der Bekl. hingenommen, erst nach einer Einigung mit der Kl. über eine Abstandszahlung und Finden eines Nachmieters auszuziehen. Diese Bemühungen scheiterten. Das Zuwarten mit der fristlosen Kündigung verstößt nach den gesamten Umständen nicht gegen Treu und Glauben. Auch die spätere Entwicklung bestätigt diese Wertung. Der Kl. ist es nach eigenem Vorbringen nach dem Auszug der Bekl. nicht gelungen, einen Nachmieter zu finden. Die Kl. verstößt ihrerseits gegen Treu und Glauben, wenn sie nunmehr geltend macht, die Bekl. habe ihr Recht zur fristlosen Kündigung deshalb verwirkt, weil sie nicht frühzeitiger gekündigt hat. Sie hat in Kenntnis des gerügten Mangels in bezug auf die Zustände im Hof mit der Bekl. verhandelt und in dieser die Hoffnung geweckt, sie werde in bezug auf die Zustände Abhilfe schaffen. Nachdem sie diese Erwartungen nicht erfüllt hat, ist ihre Berufung auf eine Verwirkung des Kündigungsrechts treuwidrig. Das Zuwarten mit der Kündigung entsprach auch den Interessen der Kl., die auf diese Weise bis zum Auszug der Bekl. noch Mietzahlungen erhielt.

Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn ein erheblicher Mangel nicht beseitigt wird (§ 542 BGB). Die Kündigung muß in angemessener Frist ausgesprochen werden; auch fünf Jahre können noch angemessen sein.

Die Mieterin beklagte sich über unhaltbare Zustände auf dem Hof, den ein anderer Mieter als Lagerfläche (auch für Gerümpel) benutzte. Es entspann sich eine längere Korrespondenz; die Mieterin machte auch Minderung geltend. Es kam zu einem Vergleich, in dem die Vermieterin sich zur Beseitigung der Mängel verpflichtete. Nachdem sich an dem Zustand nichts änderte, kündigte schließlich die Mieterin mehr als fünf Jahre nach Vertragsabschluß das Mietverhältnis fristlos.

Mit Urteil vom 28. Januar 1999 hielt das OLG Karlsruhe die Kündigung für wirksam. Das Verhalten der Mieterin sei nicht treuwidrig, wenn sie zunächst versucht habe, in Verhandlungen mit der Vermieterin eine Beseitigung der Mängel zu erreichen, zumal die Vermieterin auch zumindest zeitweise ihre Bereitschaft zur Beseitigung der Zustände auf dem Hof signalisiert hatte. Es habe auch im Interesse der Vermieterin gelegen, wenn die Mieterin zunächst mit ihrer Kündigung zugewartet habe.