Ausübung des Optionsrechts

Eine Option stellt ein bindendes Vertragsangebot des Vermieters dar, das der Mieter mit der Ausübung der Option nur noch annehmen muß. Eine Annahme mit veränderten Vertragsbedingungen stellt ein neues Angebot dar, was die Gegenseite ihrerseits annehmen muß, um zu einem Vertragsschluß zu kommen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. a) Das Mietverhältnis zwischen den Parteien aufgrund des Vertrages vom 3. Juli 1992 ist nicht vor dem Auszug der Bekl. im März 1999 beendet worden. Nach § 3 Nr. 3.1 ist der Mietvertrag für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen. Ferner ist geregelt, daß dem Mieter ein Optionsrecht derart eingeräumt wird, daß er nach Ablauf der Mietzeit zweimal die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den gleichen Bedingungen - mit Ausnahme des Mietzinses - verlangen kann. Bei Nichtausübung der Option sollte sich der Vertrag jährlich verlängern, wenn er nicht sechs Monate vor Ablauf gekündigt wird. Der Vertrag ist nicht durch das Schreiben der Bekl. vom 18. November 1994 durch eine wirksame Optionsausübung um drei Jahre verlängert worden. Das ergibt sich schon aus dem Inhalt des Schreibens, mit dem um eine Verlängerung um zwei Jahre gebeten wird. Dies entspricht nicht der eingeräumten Option, die lediglich hinsichtlich des Mietzinses veränderte Bedingungen vorsah. Die Option stellt nach der Rechtsprechung des Senats ein bindendes Vertragsangebot des Vermieters dar, das der Mieter mit der Ausübung der Option nur noch annehmen muß (vgl. Urteil vom 15. Januar 2001 - 8 U 3259/00; BGH NJW 1968, 551, 552). Die Erklärung der Bekl. stellt demgemäß eine geänderte Annahme dar, die die Wohnungsbaugesellschaft F. ihrerseits hätte annehmen müssen, was sie nicht getan hat. Eine einverständliche Verlängerung um zwei Jahre kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil die Kl. den Zugang des Schreibens bei der Wohnungsbaugesellschaft bestritten hat und die Bekl. zum Zugang dieses Schreibens weder konkret vorgetragen noch Beweis angetreten hat.

Demgemäß war das Mietverhältnis fortan jeweils nach Ablauf eines Jahres mit einer Frist von sechs Monaten kündbar. (...)

Eine Option im Mietvertrag stellt ein bindendes Vertragsangebot des Vermieters dar, das der Mieter nur noch annehmen muß. Häufig ist die Option so ausgestaltet, daß der Mietvertrag unverändert zu den bisherigen Bedingungen für eine bestimmte Zeit fortgesetzt wird, häufig enthält die Option auch eine veränderte Komponente - etwa eine höhere Miete. Eines ist bei Optionen gleich: Der Mieter kann sie ausüben oder er kann es bleiben lassen. "Übt" er sie aus, indem er auch nur eine Komponente ändern will (Beispiel: Mieter "optiert" statt der vorgesehenen fünf nur für vier Jahre), ist die Optionsausübung fehlgeschlagen und gilt nur noch als neues Vertragsangebot an den Vermieter. Das darf dieser annehmen oder ausschlagen - nach Belieben.

Ein Mietvertrag war für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen. Der Mieter hatte ein Optionsrecht. Er konnte nach Ablauf der Mietzeit die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den gleichen Bedingungen (hier also dreijährige Dauer) verlangen, nur die Miete sollte geändert werden. Nach Ablauf der ersten drei Jahre optierte der Mieter für eine Vertragsverlängerung, allerdings nur um zwei Jahre. Das akzeptierte der Vermieter nicht.

Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts kam zum Ergebnis, daß eine Verlängerung des Mietverhältnisses um zwei Jahre nicht zustande gekommen war. Denn dieser Zeitraum habe nicht der eingeräumten Option entsprochen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats stelle die Option ein bindendes Vertragsangebot des Vermieters dar, das der Mieter mit der Ausübung der Option nur noch annehmen könne (oder nicht). Eine Erklärung mit anderen Bedingungen stelle keine Annahme dar, sondern ein neues Angebot des Mieters, das der Vermieter seinerseits hätte annehmen müssen (was er vorliegend nicht getan hatte). Somit kam die weitere mietvertragliche Regelung zum Zuge, daß sich bei Nichtausübung der Option der Vertrag jährlich verlängern sollte, wenn er nicht sechs Monate vor Ablauf gekündigt worden war.

Eine (echte) Option führt bei Ausübung unmittelbar zu dem mit der Option vorgesehenen Erfolg, im Mietrecht also meist zu einer Vertragsverlängerung zu den bisherigen Bedingungen. Es stellt ein weit verbreitetes Mißverständnis dar, daß die Ausübung der Option zu neuerlichen Verhandlungen zu einzelnen Vertragsbedingungen führen müsse. Das kann natürlich vereinbart werden, so wie es im entschiedenen Fall hinsichtlich der Höhe des Mietzinses vorgesehen war. In dem zugrunde liegenden Fall hätte also die Ausübung der Option zu einer Vertragsverlängerung von drei Jahren geführt. Zur Höhe des Mietzinses hätte neu verhandelt werden können. Es muß also schon bei Mietvertragsschluß mit Optionsrecht im einzelnen festgehalten werden, worauf sich der "Automatismus" der Option erstrecken soll und - falls überhaupt - worüber nach Ausübung der Option neu zu verhandeln ist.