Austausch von Verdunstungsgeräten gegen elektronische Heizkostenerfassungsgeräte

Austausch von Verdunstungsgeräten gegen elektronische Heizkostenerfassungsgeräte; Duldungspflicht des Mieters

Der Vermieter hat gegen den Wohnraummieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Duldung der Auswechslung funktionsfähiger älterer Verdunstungsgeräte gegen moderne elektronische Heizkostenerfassungsgeräte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt den Bekl. auf Duldung des Einbaus neuer elektronischer Heizkostenerfassungsgeräte in die vom Bekl. gemietete Wohnung in Anspruch. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil eine Duldungspflicht des beklagten Mieters nach § 554 BGB ausscheide; die Auswechslung der vorhandenen gegen modernere Erfassungsgeräte stelle weder eine Erhaltungs- noch eine Modernisierungsmaßnahme dar.

Das AG hat rechtsfehlerfrei entschieden, daß die Kl. bereits nach ihrem eigenen Vortrag keinen Duldungsanspruch hinsichtlich des Auswechselns der in der Wohnung des BekI. vorhandenen Verbrauchserfassungsgeräte durch andere Geräte hat. Die Auswechslung von Verbrauchserfassungsgeräten an Heizkörpern stellt eine Veränderung der vertraglich überlassenen Mietsache dar, die der Mieter nur auf Grund vertraglicher oder gesetzlicher Verpflichtung zu dulden hat. Daß der Bekl. vertraglich zur Duldung der Auswechslung verpflichtet wäre, ist nicht dargetan und auch sonst nicht ersichtlich. Die Voraussetzungen der nach dem Gesetz in § 554 I, II BGB in Betracht kommenden Duldungsvorschriften sind nicht erfüllt. Die Auswechslung der Verdunstungsgeräte zugunsten elektronischer Erfassungsgeräte stellt keine Erhaltungsmaßnahme dar, da die vorhandenen Geräte nicht defekt sind, insofern keine Instandsetzungsmaßnahme gegeben und im übrigen auch nicht ersichtlich ist, daß die angestrebte Erneuerung als vorbeugende Instandhaltungsmaßnahme erforderlich ist.

Mit zutreffender Begründung hat das AG auch die Voraussetzungen einer Verbesserungsmaßnahme in § 554 II BGB und einer sich daraus ergebenden Duldungspflicht des BekI. verneint. Es ist nicht ersichtlich, daß die Auswechslung eines nach der HeizkostenVO zugelassenen und funktionierenden Wärmeerfassungssystems gegen eines, das voraussichtlich zu einer erleichterten Ablesung und/oder Messgenauigkeit führt, zu einer Gebrauchswerterhöhung oder besseren Benutzbarkeit der Mietsache für den Mieter führt. Dies wird im übrigen von der Berufung auch nicht geltend gemacht (vgl. hierzu Lammel, in: Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 4 HeizkostenVO Rdnr. 44).

Zutreffend hat das AG auch darauf erkannt, daß die Vorschrift des § 4 II 1 Halbs. 2 HeizkostenVO eine Duldungspflicht des Mieters lediglich für die Erstausstattung mit Heizkostenerfassungsgeräten normiert und diese auf eine Auswechslung eines nach der HeizkostenVO zugelassenen und funktionierenden Wärmeerfassungssystems nicht anwendbar ist. Sinn und Zweck der Regelung des § 4 I, II HeizkostenVO ist die Durchsetzung der dem Vermieter obliegenden Verbrauchserfassung von Wärme und des Versehens der Mieträumlichkeit mit der zur Verbrauchserfassung geeigneten Ausstattung. Auf eine solche Ausstattung hat der Mieter einen Anspruch (§ 4 IV HeizkostenVO). Dieser Anspruch ist, da allein dem Vermieter in den Grenzen des § 5 I HeizkostenVO die Auswahl hinsichtlich der Art der Verbrauchserfassung zusteht, beschränkt auf das "Ob" der Ausstattung. Ein Anspruch auf eine bestimmte Art der Erfassung oder auf eine Auswechselung nicht instandsetzungsbedürftiger vorhandener Geräte besteht nicht. Wenn aber entsprechend dem genannten Regelungszweck lediglich ein Anspruch darauf besteht, daß die Räumlichkeiten überhaupt mit geeigneten Geräten ausgestattet werden, so kann sich die in diesem unmittelbaren Zusammenhang ("haben dies zu dulden") geregelte und allein zur Ermöglichung der Anspruchserfüllung, die eben einen Eingriff in den Rechtskreis des Mieters erfordert, normierte Duldungspflicht auch nur auf das (erste) Versehen der Räumlichkeiten mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung beziehen. Sind die Räumlichkeiten einmal entsprechend ausgerüstet, ist der Anspruch des Mieters nach § 4 I, II 1 Halbs. 1, IV HeizkostenVO erloschen, weshalb auf der anderen Seite für den Vermieter nach der Vorschrift des § 4 II 1 Halbs. 2 HeizkostenVO ein Anspruch auf Duldung der mit der Ausrüstung der Räume zusammenhängenden Maßnahmen zwecks Anspruchserfüllung nicht mehr besteht und denknotwendigerweise nicht mehr erforderlich ist (so auch v. Brunn, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 72; a. A. Voelskow, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 4 HeizkostenVO Rdnr. 3).

Bei vorhandenen Verbrauchserfassungsgeräten besteht erst dann eine Pflicht zur Duldung durch den Mieter, wenn etwa die Geräte unbrauchbar geworden sind, da dann die Voraussetzungen des § 554 I BGB vorliegen dürften und außerdem (so Lammel, in: Schmidt-Futterer, § 4 HeizkostenVO Rdnr. 42) die dann vorzunehmende Erneuerung die Erfüllung der Ausstattungspflicht darstellt, oder wenn im Einzelfall die Voraussetzungen des § 554 II BGB vorliegen - so wenn die Modernisierung/Erneuerung der Heizungsanlage ein Austauschen auch der Erfassungsgeräte erforderlich machen (vgl. Lammel, in: Schmidt-Futterer, § 4 HeizkostenVO Rdnr. 43; ebenso v. Brunn, in: Bub/Treier, III Rdnr. 72).

Unabhängig von diesen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Duldung von Änderungen der Mietsache hinsichtlich der Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten begründet auch der Wille des Vermieters, künftig die Ausstattung zu mieten oder sich durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung zu beschaffen, keinen Anspruch auf Duldung der für die Auswechselung erforderlichen Maßnahmen. § 3 II 2 HeizkostenVO regelt lediglich ein Mitspracherecht der Mieter hinsichtlich der Erwerbsart (nicht der Geräteart), vermag aber nichts daran zu ändern, daß, wenn der Vermieter die Räume einmal ausgestattet hat, der Anspruch des Mieters auf Ausstattung wie auch der Duldungsanspruch des Vermieters untergegangen sind. Ein Anspruch des Vermieters, vorhandene Geräte gegen neue, ggf. gemietete, auszuwechseln, kommt nach den obigen Ausführungen nur in Betracht, wenn die Erneuerung unter Instandhaltungs- oder Modernisierungsgesichtspunkten i. S. des § 554 BGB durchgeführt wird und das Verfahren nach § 4 I 2 HeizkostenVO eingehalten ist. Entgegen den Ausführungen der KI. steht dem nicht entgegen, daß nach der von ihr zitierten Kommentarstelle (Gramlich, MietR, 8. Aufl., § 4 HeizkostenVO Anm. 5) § 4 II 2 HeizkostenVO nach seinem Sinn nicht die Entrichtung eines anderen Meßsystems verhindern, sondern lediglich vor der Umlage der Kosten schützen soll. Damit ist lediglich gesagt, daß der Vermieter nicht gehindert ist, neue Erfassungsgeräte zu installieren, auch wenn er das Verfahren nach § 4 II 2 HeizkostenVO nicht eingehalten hat. Die Nichteinhaltung dieser Vorschrift soll demnach lediglich die Umlage der Kosten hindern. Damit ist jedoch nicht zugleich gesagt, daß der Vermieter ohne weiteres einen Anspruch auf Duldung der Anbringung neuer Erfassungsgeräte allein unter der Voraussetzung hat, daß er beabsichtigt, neue Geräte auf Mietbasis zu beschaffen und einzubringen. Es trifft zwar die Auffassung der Berufung zu, daß die Kostentragungspflicht nach § 7 II HeizkostenVO und die Duldungspflicht nach § 4 II 1 Halbs. 2 HeizkostenVO unabhängig voneinander sind. Deshalb ist es denkbar, daß der Vermieter bei Einhaltung des Verfahrens nach § 4 11 2 HeizkostenVO zur Kostenumlage berechtigt ist, auch wenn die Voraussetzungen eines Duldungsanspruchs nicht gegeben sind, es aber zum Einbau etwa deshalb gekommen ist, weil der Mieter einverstanden war. Umgekehrt ist ein Anspruch des Vermieters auf Duldung des Einbaus einer Zweitausstattung etwa nach § 554 I BGB denkbar, ohne daß eine Umlage der Mietkosten erfolgen darf, weil das Verfahren nach § 4 II 2 HeizkostenVO nicht eingehalten ist. Dies ändert jedoch nichts daran, daß es dem Vermieter verwehrt ist, ein neues Meßsystem gegen den Willen des Mieters einzuführen, ohne daß die Voraussetzungen des § 554 BGB vorliegen; dies gilt selbst für den Fall, daß eine Kostenbelastung des Mieters nicht beabsichtigt ist. Anderes wird auch nicht in der von der K!. zitierten Kommentarstelle (bei Peruzzo, Heizkostenabrechnung, 5. Aufl., § 4 HeizkostenVO S. 26) vertreten. Daß eine Kostentragungsverpflichtung des Mieters bei Einhaltung des Verfahrens nach § 4 II 2 HeizkostenVO auch im Falle einer Zweitausstattung denkbar ist, setzt nicht notwendig einen unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 BGB bestehenden Duldungsanspruch des Vermieters voraus.

Soweit die Kl. behauptet hat, der Bekl. habe sich in der Vergangenheit mehrfach geweigert, die Ablesung der vorhandenen Verdunstungsröhrchen durchführen zu lassen, weshalb er nach Treu und Glauben zur Duldung der modernen elektronischen Erfassungsgeräte, die ein Betreten der Wohnung überflüssig machten, verpflichtet sei, so trifft dies nicht zu, da ggf. die Kl. gehalten wäre, ihren Anspruch auf Duldung der Durchführung der Ablesung zunächst gerichtlich, etwa im Wege der einstweiligen Verfügung, durchzusetzen.

Der Vermieter hat zwar einen Anspruch auf Duldung des (erstmaligen) Einbaus von Ausstattungen zur Erfassung des Verbrauchs an Wärme und Warmwasser, nicht aber auf Auswechslung der eingebauten Verbrauchserfassungsgeräte ohne Zustimmung des Mieters, solange die Geräte noch funktionsfähig sind und keine Wohnwertverbesserung dargelegt ist.

Der Vermieter verklagte die Wohnraummieter auf Duldung des Einbaus neuer elektronischer Heizkostenerfassungsgeräte, obwohl die von ihm eingebauten Verbrauchserfassungsgeräte noch funktionsfähig waren. Der Mieter war damit nicht einverstanden. Im Mietvertrag war keine Regelung über den Austausch getroffen worden. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die zugelassene Berufung des Vermieters.

Das LG Kassel wies die Berufung zurück. Ein Anspruch auf Duldung der Auswechslung der funktionsfähigen älteren Verdunstungsgeräte gegen moderne elektronische Heizkostenerfassungsgeräte, weil die erleichterte Ablesung und/oder Meßgenauigkeit zu einer Gebrauchswerterhöhung oder besseren Benutzbarkeit der Mietsache führe, sei weder dargelegt noch ersichtlich. Ein Duldungsanspruch könne auch nicht aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 HeizkV hergeleitet werden, wonach die Nutzer die Ausstattung der Räume mit Geräten zur Erfassung des Verbrauchs an Wärme und Warmwasser zu dulden hätten, denn diese Duldungspflicht beziehe sich nur auf die (erste) Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten. Auch aus § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkV, wonach (nur) die Anmietung oder eine andere Art der Gebrauchsüberlassung unzulässig sei, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung über die entsprechende Absicht widerspreche, könne eine Duldungspflicht hinsichtlich der Auswechslung der Verbrauchserfassungsgeräte nicht hergeleitet werden, da diese Vorschrift lediglich die Umlage der Kosten verhindern solle, aber nichts über eine Duldungspflicht aussage. Soweit die Klägerin behauptet habe, der Beklagte habe sich in der Vergangenheit mehrfach geweigert, die Ablesung der vorhandenen Verdunstungsröhrchen durchführen zu lassen, treffe das nicht zu.

Die Entscheidung überzeugt nicht. Schon die Argumentation des LG Kassel, daß keine Duldungspflicht gem. § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB bestehe, weil nicht ersichtlich sei, daß die erleichterte Ablesung und/oder Meßgenauigkeit zu einer Gebrauchswerterhöhung oder besseren Benutzbarkeit der Mietsache führe, erscheint in sich widersprüchlich. Wenn die Ablesung erleichtert wird, gehen damit auch Vorteile für den Mieter einher, der durch die Ablesung eben weniger belastet wird als bei dem Ablesen der herkömmlichen Verdunstungsgeräte. Dies wird besonders augenfällig bei der Funkablesung, bei der der Mitarbeiter des Verbrauchserfassungsunternehmens die Wohnung nicht mehr betreten muß, so daß der Mieter sich nicht mehr auf Ablesetermine einzustellen braucht. Eine andere Frage ist, ob die (Mehr-) Kosten der Funkablesung im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebotes als Betriebskosten umlegbar sind (verneinend: LG Berlin, Urteil vom 10.11.2003, 62 S 220/03, WuM 2004, 340). Im übrigen richtet sich der Maßstab, ob der Wohnwert verbessert wird, nach der Verkehrsanschauung und ist objektiv zu bestimmen und nicht danach, welche Vorteile der Mieter hat (vgl. BGH, Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 253/04, GE 2005, 1056). Messen die moderneren Geräte zudem genauer, so ergibt sich die Duldungspflicht der Mieter zudem daraus, daß es sich um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt. Die Energieeinsparung braucht nur meßbar zu sein, damit die Duldungspflicht besteht (BGH, Urteil vom 7.1.2004, VIII 156/03, GE 2004, 231; BGH, RE vom 10.4.2002, VIII AZR 3/01, GE 2002, 926 = ZMR 2002, 503 = NZM 2002, 519), so daß grundsätzlich von einer duldungspflichtigen Maßnahme auszugehen ist.

Auch die weitere Argumentation zu § 4 HeizkV überzeugt nicht. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 1. Halbs. HeizkV hat der Gebäudeeigentümer die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen, was der Nutzer gem. § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Halbs. zu dulden hat. Weder ist geregelt, mit welcher Ausstattung zur Verbrauchserfassung - in den Grenzen des § 5 HeizkVO - der Gebäudeeigentümer die Räume auszustatten hat, noch daß die Duldungspflicht nur für die erstmalige Ausstattung gilt. Zwischen dem Anspruch des Mieters auf Erfassung des Verbrauchs an Wärme und Warmwasser gem. § 4 Abs. 1 HeizkV und dem Duldungsanspruch des Vermieters aus § 4 As. 2 Satz 1 2. Halbs. HeizkV ist zu unterscheiden. Allein daraus, daß der Anspruch des Mieters wegen der (erstmaligen) Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten erloschen ist, kann nicht gefolgert werden, daß der Vermieter keinen Anspruch auf Duldung der Auswechslung der Ausstattung aus § 4 Abs. 2 Satz 2. 2. Halbs. hat (so auch Voelskow, Münch-Komm. 3. Aufl., § 4 HeizkV Rn. 3; a. A. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III Rn. 72), was das LG Kassel verkennt.

Die Argumentation des LG Kassel zu § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkV überzeugt noch weniger, da es sich in der Tat nur um eine Vorschrift handelt, die die Umlage der (Mehr-) Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchüberlassung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung verhindern soll. Hinsichtlich der Duldungspflicht des Mieters bei Auswechslung der Geräte kann daraus nichts entnommen werden.