Austausch von Sanitärobjekten als Modernisierungsmaßnahme

1. Die Neuanordnung von Badobjekten als solche stellt eine Modernisierung dar, wenn diese zu einer sinnvolleren Nutzung des beschränkten Platzangebotes eines kleinen Bades führt.

2. Auch der Austausch einer normalgroßen Badewanne gegen eine abgeschrägte (und dadurch etwas kleinere) Raumsparwanne stellt eine Modernisierung dar, wenn es dadurch zu einer sinnvolleren Nutzung des beschränkten Platzangebotes eines kleinen Bades kommt. Zudem ermöglicht eine solche Raumsparwanne ein Vollbad bei geringerem Wasserverbrauch.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Der Kl. begehrt von der Bekl. die Duldung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten im Bad der von ihr angemieteten Wohnung.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis bezüglich einer Wohnung. Die Wohnung ist mit einem Bad ausgestattet, welches im vorderen Bereich am Boden mit Zementestrich und im hinteren Bereich mit Holzdielen versehen ist. Auf der rechten Seite befinden sich ein Waschbecken sowie eine Badewanne, gegenüber der Badewanne ein Stand-WC. Hinter dem WC verlaufen direkt oberhalb des Fußbodens zwei Metallrohre quer durch den Raum.

Mit Schreiben vom 9. August 2011 kündigte der Kl. gegenüber der Bekl. die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten innerhalb des Bades an. Neben der Erneuerung des Fußbodens sowie der Zu- und Abflussleitungen sollen Boden und Wände verfliest werden. Zudem sollen die Badobjekte entfernt werden und neue Badobjekte in veränderter Anordnung installiert werden. Es wurde ein Modernisierungszuschlag von 58,57 € angekündigt.

Der Kl. behauptet, die vorhandenen Wasser- und Heizungsrohre seien instandsetzungsbedürftig. Der Fußboden sei für ein Bad ungeeignet, es dringe Feuchtigkeit ein. Auch die vorhandene Verfliesung und Installation der Badobjekte seien mangelhaft, so dass Feuchtigkeitsschäden zu befürchten seien. Zudem entsprächen die Raumaufteilung und die Art der Badobjekte nicht mehr den modernen Anforderungen. Bei den einzelnen Badobjekten handele es sich um Modernisierungsmaßnahmen, da jeweils eine Wassereinsparung zu erwarten sei. Auch die Installation zweier Waschtische sei eine Wohnwertverbesserung, da sich zwei Personen gleichzeitig die Hände waschen könnten.

Die Bekl. ist der Ansicht, bei den Maßnahmen handele es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen. Es sei bereits ein voll funktionsfähiger Heizkörper vorhanden, ebenso eine Badewanne. Gegenüber einer solchen Badewanne sei die Raumsparwanne nachteilig. Auch die neue Toilettenspülung sei keine Wohnwertverbesserung, ebenso wenig ein zweites Waschbecken. Auch ein Instandsetzungsbedarf an den Rohren sei nicht erkennbar.

Die zulässige Klage ist ganz überwiegend begründet.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Duldung der Modernisierungs- und lnstandsetzungsarbeiten in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang gemäß § 554 Abs. 1 und Abs. 2 BGB zu.

Bei dem Austausch und der veränderten Anordnung der Badobjekte handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB. Die jetzige Aufteilung des Bades ist unpraktisch. Im vorderen Bereich ist der Abstand zwischen Badewanne und Toilette sehr gering, während im hinteren Bereich noch Platz vorhanden ist. Zudem stellen die quer durch den Raum verlaufenden Rohre eine Stolperfalle dar. Die von dem Kl. geplante Aufteilung der Objekte stellt dagegen eine sinnvolle Nutzung des beschränkten Platzangebotes des Bades dar. Die Neuanordnung als solche ist bereits eine Verbesserung des Wohnwertes, so dass die Installation der einzelnen neuen Elemente Modernisierungsmaßnahmen sind, auch wenn bereits funktionierende Objekte vorhanden sind. So stellt auch die Erneuerung der Badewanne eine Modernisierung dar, obwohl diese offenbar kleiner sein wird als die vorhandene. Eine spürbare Einschränkung der Nutzbarkeit dürfte damit nicht einhergehen, vielmehr ist auch in der von dem Kl. sog. Raumsparwanne sowohl ein Vollbad, welches zudem mit weniger Wasser möglich sein dürfte, als auch Duschen möglich. Zudem ist es auch weiterhin möglich, an das Badfenster zu gelangen, um dieses öffnen zu können.

Auch die Installation eines Handtuchheizkörpers stellt eine Modernisierung dar. Die Vorteile liegen auf der Hand, da neben der Funktion der Beheizung des Raumes das Aufhängen und schnellere Trocknen der Handtücher möglich ist.

Gleiches gilt für das wandhängende WC und den Spülkasten mit Zwei-Mengen-Technik. Beim wandhängenden WC ist die Reinigung des Bodens leichter möglich, durch den Einsatz der Zwei­-Mengen-Technik führt der Spülkasten zu einer Reduzierung des Wasserverbrauchs.

Im Zuge der Erneuerung der Badobjekte und der Neuanordnung ist auch der Austausch des Waschbeckens eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme, da dieses Element optisch mit den anderen Elementen abgestimmt ist. Allerdings muss die Bekl. nur die Installation eines Waschtischs dulden, die Installation zweier Waschtische stellt keine Modernisierung dar, insoweit war die Klage abzuweisen. Eine Wohnwertverbesserung ist schon nicht erkennbar. Zwar werden zwei getrennte Waschbecken als wohnwerterhöhendes Merkmal in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel angesehen. Selbst wenn man einen Vorteil darin sehen will, dass zwei Personen sich gleichzeitig die Hände waschen können, wird dieser Vorteil jedenfalls im konkreten Fall von dem Nachteil des Platzverlustes überlagert. Bei Bädern mit geringem Platzangebot wie dem vorliegenden, welches schon mit einer Raumsparwanne auskommen muss, stellt der Einbau zweier Waschbecken einen Nachteil dar, so dass diese Maßnahme nicht zu dulden ist. Der Platzverlust wiegt gegenüber dem minimalen Vorteil der gleichzeitigen Nutzung deutlich schwerer, zumal bei einem Aufenthalt von zwei Personen in dem Bad drangvolle Enge herrschen würde.

Das Verfliesen des Bodens und der Wände bis zu einer Höhe von 1,80 m stellt eine Modernisierung dar. Durch das Aufbringen von Fliesen insbesondere auf den Fußboden ist eine einfachere und hygienischere Reinigung möglich.

Auch die Instandsetzungsarbeiten hat die Bekl. gemäß § 554 Abs. 1 BGB zu dulden. Die Abdichtung des Bodens stellt sich im Bad als notwendige Maßnahme dar, um die Bausubstanz zu schützen. Zudem ist es sinnvoll, vor Verkofferung der Steigeleitungen und Verfliesung der Wände die Wasser- und Heizungsrohre in diesem Bereich zu erneuern, so dass insoweit einem Austauscherfordernis jedenfalls vorgebeugt wird. Die Malerarbeiten sind notwendige Abschlussarbeiten nach Durchführung der vorgenannten Maßnahmen.

Der Duldungsanspruch umfasst den Anspruch auf Zutritt zur Wohnung, zudem ist für den Fall der notwendigen Zwangsvollstreckung das Ordnungsgeld anzudrohen.

Wenn der Vermieter im Badezimmer eine neue Badewanne und ein neues Waschbecken installieren lässt, gilt das grundsätzlich nicht als Modernisierung. Wenn sich allerdings der Wohnwert dadurch erhöht, dass der beschränkte Raum nach der Maßnahme sinnvoller genutzt werden kann, handelt es sich um eine Modernisierung, die der Mieter zu dulden hat.

Das Badezimmer der Mieterin war 4,40 m lang und etwas mehr als 2 m breit. Der Vermieter wollte nicht nur den Fußboden (Zementestrich und Holzdielen) instand setzen, sondern auch neue Badobjekte in veränderter Anordnung installieren (Raumsparwanne, Hänge- WC, Waschtisch, Handtuchheizkörper). Die Mieterin widersprach den Maßnahmen, da voll funktionsfähige Objekte vorhanden seien.

Mit Urteil vom 8. August 2012 gab das Amtsgericht Mitte der Duldungsklage des Vermieters im Wesentlichen statt. Der Austausch der Badobjekte mit veränderter Anordnung sei eine Modernisierungsmaßnahme, da hierdurch eine sinnvolle Nutzung des beschränkten Platzangebotes des Bades ermöglicht werde. Die Installation eines Handtuchheizkörpers und eines wandhängenden WCs seien ebenso eine Modernisierung wie der Austausch des Waschbeckens, das optisch mit den anderen Elementen abgestimmt sei. Die Installation eines zweiten Waschtisches sei allerdings wegen des Platzverlustes keine Wohnwertverbesserung, so dass insoweit die Klage abzuweisen sei.