Austausch von Kastendoppelfenstern durch Isolierglasfenster als Modernisierung

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern).

Die Kl. ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die sie mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann durch Vertrag vom 23. Dezember 1959 von der Rechtsvorgängerin der Bekl. gemietet hatte. Mit Schreiben der damaligen Hausverwaltung der Bekl. vom 9. Juli 1998 kündigte diese an, die vorhandenen Holzfenster gegen Kunststoffenster mit Isolierverglasung auszutauschen, welche einen höheren Wärmedämmwert von 1,6 W/m2K sowie zusätzlich einen Schallschutz der Klasse Ill (37 dB) hätten; die monatliche Mehrbelastung wurde auf der Grundlage von Gesamtkosten in Höhe von ca. 7.980 DM abzüglich fälligen Instandhaltungsaufwandes von 1.995 DM mit monatlich 54,90 DM errechnet. Die Kl. stimmte der angekündigten Modernisierungsmaßnahme zu. Nach Beendigung der Maßnahme erstellte die Hausverwaltung der Bekl. mit Schreiben vom 16. März 1999 eine Mieterhöhungserklärung, die aufgrund angegebener Modernisierungskosten von nunmehr 8.792,80 DM abzüglich eines Instandhaltungsaufwands von 1.995 DM einen Erhöhungsbetrag von 62,31 DM monatlich, fällig ab 1. Mai 1999, auswies. Die Kl. zahlte den verlangten Erhöhungsbetrag bis 30. September 2001 (29 Monate) in Höhe von insgesamt 1.806,99 DM = 923,90 E. Mit ihrer Klage begehrt die Kl. Rückzahlung dieses Betrages mit der Begründung, der Austausch der maroden Doppelkasten-Holzfenster durch Kunststoffenster mit Isolierglas stelle keine Modernisierungsmaßnahme dar.

Das AG hat der Klage stattgegeben, das LG die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit ihrer - vom LG zugelassenen - Revision verfolgt die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag weiter. In der Revisionsverhandlung war die Kl. nicht durch einen beim BGH zugelassenen Rechtsanwalt vertreten. Die Bekl. hat den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.

I. Das Landgericht hat ausgeführt, der Kl. stehe ein Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in der geforderten Höhe zu, da die Modernisierungserklärung der Bekl. vom 16. März 1999 unwirksam sei. Sie enthalte entgegen den Vorschriften des § 3 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 MHG keine ausreichende Erläuterung über die infolge der Modernisierung eingetretene Wertverbesserung der Wohnung. Die Mieterhöhungserklärung bedürfe neben der Schriftlichkeit und einer Berechnung der Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten einer Erläuterung der Wertverbesserung infolge der Modernisierung. In dem Schreiben vom 16. März 1999 habe die Kl. (gemeint: Bekl.) lediglich die Kosten der Modernisierungsmaßnahme zusammengestellt und die Höhe der Modernisierungsumlage berechnet. Eine Erläuterung über die Wertverbesserung der Wohnung, welche den Modernisierungszuschlag rechtfertige, sei hingegen nicht erfolgt. Daß eine solche Wertverbesserung überhaupt vorliege, sei aus dem Vortrag der Kl. (gemeint: Bekl.) nicht erkennbar; denn die Bekl. (gemeint: Kl.) wende zu Recht ein, daß die Dämmwerte von Doppelkastenfenstern nicht hinter denen von ISO-Fenstern zurückbleiben müßten.

Auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage durch die Kl. über einen Zeitraum von 29 Monaten sei die Mieterhöhung nicht wirksam geworden. Ein Vertrag über eine Mieterhöhung in Höhe von 62,31 DM seit dem 1. Mai 1999 sei nicht wirksam zustande gekommen. Die Abgabe einer unwirksamen Erhöhungserklärung könne nicht als Vertragsangebot gedeutet werden, welches die Kl. als solches verstanden und durch Zahlung konkludent angenommen habe.

II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dabei war über die Revision der Bekl. durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kl. in der Revisionsverhandlung durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Anwalt nicht vertreten war; das Urteil beruht jedoch nicht auf der Säumnis der Kl. (BGHZ 37, 79).

1. Wie die Revision zu Recht geltend macht, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 16. März 1999 nicht gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG, der auf den vorliegenden Fall noch anwendbar ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), unwirksam.

a) Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 3 Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten voraus, daß die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Der Vermieter muß daher in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muß, anhand derer überschIägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt; die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung ist nicht erforderlich (Senat, BGHZ 150, 277, 281 f.; Senatsurteil vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, BGH-Report 2003, 784).

b) Diesen Anforderungen genügte die Mieterhöhungserklärung der Hausverwaltung der Bekl. vom 16. März 1999, die, was das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen hat, auf das vorangegangene Schreiben vom 9. Juli 1998 Bezug nimmt. Danach haben die in der Wohnung der Kl. angebrachten neuen Kunststoffenster mit Isolierverglasung einen höheren Wärmedämmwert von 1,6 W/m2K sowie zusätzlich einen Schallschutz der Klasse III (37 dB). Darüber hinaus war nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Bekl. dem Modernisierungsankündigungsschreiben vom 9. Juli 1998 eine Mitteilung der Stiftung Warentest beigefügt, in welcher der Wärmedurchgangskoeffizient erläutert wurde.

Die Kl. konnte danach sowohl den Umfang der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wie auch die dadurch angekündigte Erhöhung des Gebrauchswertes durch verbesserten Schallschutz sowie nachhal-tige Einsparung von Heizenergie ersehen. In welchem Maße sich durch den Einbau der lsolierglasfenster eine Verbesserung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt, brauchte hingegen in der Mieterhöhungserklärung nicht angegeben zu werden; soweit die Kl. die Überprüfung der Berechnung der Mieterhöhung nicht selbst vornehmen konnte, mußte sie sich der Hilfe sachkundiger Personen bedienen (Se-nat, BGHZ a. a. O.). Der weitergehenden Darlegung einer "Wertverbesserung" der Wohnung, wie das Landgericht meint, bedurfte es hin-gegen nicht. Die Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser, die in erster Linie einer ökologischen Zielsetzung dienen (Bör-stinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 75), brauchen keine Verbesserung des Wohnwertes für den Mieter zu bewirken; es reicht aus, wenn die erzielte Einsparung an Heizenergie wesentlich sowie von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt (MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580, § 3 MHG Rdnr. 7).

2. Da die Kl. eine Wertverbesserung durch bessere Wärmedämmung und Schallschutz und damit eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie durch die erfolgten Maßnahmen, mithin die materielle Berechtigung der Mieterhöhungserklärung bestritten hat, bedarf es insoweit weiterer Aufklärung durch das Landgericht.

3. Auf die Frage, ob in einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG ein Vertragsangebot liegt, welches durch die Zahlung des Mieters konkludent angenommen wird, und derentwegen das Landgericht die Revision zugelassen hat, kommt es demnach nicht an.

Nach ständiger Rechtsprechung der Berliner Mietgerichte stellt der Einbau von Isolierglasfenstern statt vorhandener Kastendoppelfenster keine Modernisierung dar, berechtigt also den Vermieter nicht zur Mieterhöhung. Der Bundesgerichtshof ist anderer Auffassung.

Die Vermieterin hatte den Einbau von Isolierglasfenstern anstelle der vorhandenen Kastendoppelfenster angekündigt und dabei den verbesserten Wärmedurchgangskoeffizienten angegeben; beigefügt war eine Erläuterung der Stiftung Warentest. Nach Zustimmung der Mieterin und nach Einbau der neuen Fenster zahlte die Mieterin zunächst 29 Monate lang den Modernisierungszuschlag, den sie danach zurückverlangte. Das Landgericht Berlin (GE 2003, 807) gab der Klage statt mit der Begründung, die Mieterhöhungserklärung sei unwirksam gewesen.

Auf die zugelassene Revision hob der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 7. Januar 2004 das Urteil des Landgerichts auf und meinte, die Mieterhöhungserklärung sei ausreichend berechnet und erläutert. Schon in der Modernisierungsankündigung sei dargelegt, daß die neuen Fenster einen höheren Wärmedämmwert und einen verbesserten Schallschutz haben würden. Die Mieterhöhungserklärung sei daher formell wirksam. Da allerdings die Mieterin materiell eine Wertverbesserung bestritten hatte, hielt der BGH eine weitere Aufklärung durch das Landgericht für nötig und verwies die Sache zurück.

Das Urteil hat über das Spezialproblem hinaus grundsätzliche Bedeutung für die Streitfrage, ob bei vorgeschriebener Schriftform oder Textform (Kündigung, Mieterhöhung) eine Bezugnahme auf ein vorangegangenes Schreiben ausreicht oder ob dieses noch einmal abgeschrieben werden muß. Ohne sich mit dem Problem näher auseinanderzusetzen, hielt der BGH für die Mieterhöhung nach Modernisierung eine Bezugnahme auf das Ankündigungsschreiben für ausreichend. Die dort gegebene Erläuterung, warum es sich um eine Modernisierung handelt, muß also in der Mieterhöhung nicht wiederholt werden. Ob die formell wirksame Mieterhöhungserklärung der Vermieterin auch materiell berechtigt war, ob also tatsächlich eine bessere Wärmedämmung und ein verbesserter Schallschutz durch die Isolierglasfenster erreicht werden konnte, muß nunmehr das Landgericht Berlin durch Sachverständigengutachten klären lassen. Wenn der Sachverständige eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie verneinen sollte, wäre die Mieterhöhung materiell unwirksam gewesen und das Landgericht müßte sich erneut mit der Frage beschäftigen, ob durch die wiederholte Zahlung konkludent einer Vertragsänderung zugestimmt wurde.