Austausch einer Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung nicht duldungspflichtig

Der Austausch einer Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung ist weder als Wertverbesserungs- noch als Energieeinsparungsmaßnahme duldungspflichtig, wenn in der Modernisierungsankündigung lediglich der derzeit geltende Preis für Nachtstrom mit demjenigen für Erdgas verglichen wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin der im Klageantrag näher bezeichneten Liegenschaft. Die Bekl. sind aufgrund des am 24. August 2006 geschlossenen Vertrages Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Die Kl. plant den Austausch der in der Wohnung der Bekl. vorhandenen Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung. Diese Maßnahme hat die Kl. zuletzt mit Schreiben vom 2. Juni 2008 angekündigt. Die Bekl. widersprachen dieser Maßnahme zuletzt mit Schreiben vom 12. Juni 2008. [...]

Die Bekl. behaupten: Bei dem Austausch der vorhandenen Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung handelt es sich weder um eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache noch zur Einsparung von Energie. Im Übrigen sei die Maßnahme nicht ordnungsgemäß nach § 554 BGB angekündigt. [...]

Die auf § 554 BGB gestützte Klage ist unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Duldung der beabsichtigten Maßnahme.

Nach § 554 BGB hat der Mieter eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache oder zur Einsparung von Energie zu dulden, sofern der Vermieter die Maßnahme ordnungsgemäß nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB angekündigt hat und keine Härtegründe auf Seiten des Mieters nach § 554 Abs. 2 S. 2 - 4 BGB vorliegen.

Die Kl. hat die Maßnahme auch in ihrem Schreiben vom 2. Juni 2008 nicht ordnungsgemäß angekündigt. Denn sie hat nicht dargelegt, dass es sich bei der Maßnahme um eine Verbesserung der Mietsache handelt. Hierzu führt die Kl. nur aus: "Wir werden die Wohnungen durch den Einbau einer Gaszentralheizung den heutigen Wohnbedürfnissen anpassen. Der Gebrauchswert der Wohnungen wird sich dadurch wesentlich erhöhen."

Eine Verbesserung der Mietsache liegt dann vor, wenn bei objektiver Betrachtung die Wohn- bzw. Nutzungsverhältnisse unter Wahrung des vereinbarten Vertragszwecks und -inhaltes besser, bequemer, leichter, sicherer oder gesünder werden. Eine Modernisierungsmaßnahme liegt nicht vor, wenn lediglich die Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes wieder erreicht werden soll (z. B. Einbau von Schallschutzfenstern in einer neuen Fluglärmzone). Die Mietsache darf auch nicht so verändert werden, dass etwas Neues entsteht. Für die Frage, ob eine Verbesserung vorliegt, kommt es auf den ursprünglich vom Vermieter gestellten Zustand an. War die Wohnung also ursprünglich nur mit einer Ofenheizung ausgestattet, welche der Mieter selbst durch eine Gasetagenheizung ersetzte, so kann es sich dennoch um eine Modernisierung handeln, wenn der Vermieter jetzt eine Gaszentralheizung einbauen möchte, vgl. Heilmann in: juris PK-BGB, 4. Aufl. 2008, § 554 BGB, Rdnr. 9.

Der Austausch einer Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung stellt keine Verbesserung der Mietsache dar, da nicht vorgetragen oder erkennbar ist, dass sich die Wohn- und Nutzungsverhältnisse der Wohnung ändern. Denn auch eine Nachtstromspeicherheizung bietet die Möglichkeit, die Temperatur dem Wärmebedürfnis des Nutzers entsprechend anzupassen. Ein höherer Komfort durch den Einbau der Gaszentralheizung ist nicht erkennbar.

Die Kl. hat in dem genannten Schreiben aber auch nicht mitgeteilt, dass es sich um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt. Hierzu führt die Kl. nur aus: "Die Umstellung der Heizung führt zu einer Energieeinsparung. Mit den Nachtstromspeicherheizungen lässt sich ferner der in der EnEV 2007 (Energieeinsparverordnung) § 9 Abs. 1 geforderte maximale Primärenergiebedarf nicht erreichen. Die Umstellung der Heizungsform stellt somit die Umsetzung einer gesetzlichen Auflage dar und ist demnach eine Maßnahme, die vom Vermieter nicht zu vertreten ist." Maßnahmen zur Einsparung von Energie liegen dann vor, wenn nachhaltig Energie eingespart wird, vgl. Palandt, BGB, § 554 Rdnr. 12. Dies ist dann der Fall, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Ob der Einbau einer Gaszentralheizung nachhaltig dazu beiträgt, Energie einzusparen, ist der genannten Modernisierungsankündigung nicht zu entnehmen. Denn die Modernisierungsankündigung stellt hinsichtlich der Einsparung nur auf die derzeit geltenden Preise für eine Kilowattstunde Nachtstrom bzw. Erdgas ab ("Bitte beachten Sie, dass der Preis für Erdgas bei z. Zt. 5,5 Cent/kWh liegt. Der entsprechende Berliner Nachtstromtarif beträgt aktuell 10,89 Cent/kWh. Das Erdgas ist deutlich günstiger. Beim Vergleich der Heizkosten für eine 95 m2 große, unsanierte Wohnung in Ihrem Objekt, bezogen auf einen Jahresverbrauch von 11.120 kWh ergeben sich Heizkosten für Nachtstromspeicheröfen von 1. 245,53 €/Jahr. Die Erdgaszentralheizung ist mit Heizkosten von 730 €/Jahr [inkl. Wartungs-, Strom- und Ablesekosten] deutlich günstiger.").

Aber auch dem mit Schriftsatz vom 29. Oktober 2008 eingereichten Energiebedarfsausweis des Dipl.-Ing. M. lässt sich nicht entnehmen, ob der Einbau einer Gaszentralheizung gegenüber dem Erhalt der Nachtstromspeicherheizung zur Einsparung von Energie führen wird, da der ausgestellte Energieausweis nur den Nachweis erbringt, dass für ein gleichartiges neu zu errichtendes Gebäude der zulässige Höchstwert um nicht mehr als 40 % überschritten wird [...].

Dementsprechend hat die Kl. die Voraussetzungen des Duldungsanspruchs nach § 554 BGB nicht dargelegt, so dass es der Erhebung eines Beweises durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht bedurfte. [...]

Der Austausch einer Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung ist weder als Wertverbesserungs- noch als Energieeinsparungsmaßnahme duldungspflichtig, wenn in der Modernisierungsankündigung lediglich der derzeit geltende Preis für Nachtstrom mit demjenigen für Erdgas verglichen wird.

Der Vermieter nahm die Mieter auf Duldung des Austausches der vorhandenen Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung in Anspruch. Laut der Ankündigung der Maßnahmen war beabsichtigt, die Wohnungen den heutigen Wohnbedürfnissen anzupassen und Energie einzusparen, weil der Preis für Erdgas pro kWh aktuell wesentlich günstiger sei als derjenige für Nachtstrom, woraus sich geringere Heizkosten für die Wohnung ergäben. Die Mieter weigerten sich.

Das AG Schöneberg wies die Duldungsklage ab. Der Austausch der vorhandenen Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung stelle keine Verbesserung der Mietsache dar, weil auch eine Nachtstromheizung die Möglichkeit biete, die Temperatur in den Räumen dem Wärmebedürfnis des Nutzers anzupassen. Auch als Energieeinsparungsmaßnahme könne der Austausch nicht anerkannt werden, da die Modernisierungsankündigung nur auf die derzeit geltenden Preise für eine Kilowattstunde Nachtstrom bzw. Erdgas abgestellt habe.

Ob durch die Nachtstromspeicherheizung der Wärmebedarf des Mieters in derselben Art und Weise befriedigt werden kann wie durch eine Gaszentralheizung, erscheint fraglich, denn immerhin muss die Nachtstromspeicherheizung am Tag zuvor entsprechend geschaltet werden, um dann für den nächsten Tag die benötigte Wärme zu liefern. Stellt der Mieter die Nachtstromspeicherheizung zu niedrig ein, friert er möglicherweise am nächsten Tag; stellt er sie zu hoch ein und heizt die Sonne durch das Südfenster die Wohnräume auf, gerät er möglicherweise ins Schwitzen. Bei der Gaszentralheizung kann der Mieter dagegen seinen jeweiligen aktuellen Wärmebedarf unmittelbar durch entsprechende Einstellung der Thermostatventile befriedigen. Daher erscheint es ebenso vertretbar, den Austausch der vorhandenen Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung als Wertverbesserungsmaßnahme anzuerkennen. Im Übrigen ist das Urteil deswegen angreifbar, weil es - insbesondere hinsichtlich der Energieeinsparung, die allerdings tatsächlich nicht dargelegt worden ist, weil nur auf die Kosten, nicht aber auf die tatsächliche Einsparung abgestellt worden ist - auf die unzureichende Ankündigung abgestellt hat. Mitgeteilt werden muss zwar nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB die Art der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen. Die Art der Maßnahme kann jedoch auch schlagwortartig bezeichnet werden. Genügen dürfte die Mitteilung, dass die vorhandene Nachtstromspeicherheizung gegen eine Gaszentralheizung ausgetauscht werden soll, und ob es sich um eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache und/oder zur Einsparung von Heizenergie handelt. Ob letztere erzielt werden kann, wäre dann im Duldungsprozess zu klären.

Hinzu kommt für die Zukunft aber eine ganz andere Überlegung. Aufgrund des Energieeinsparungsgesetzes sind Nachtstromspeicherheizungen außer Betrieb zu nehmen. Berlin wird möglicherweise in seinem geplanten Landesklimaschutzgesetz den bisher avisierten Zeitpunkt (2020) vorziehen und bestimmen, dass solche Heizungen bereits 2015 außer Betrieb zu nehmen sind. Dabei handelt es sich dann um eine "unvertretbare Maßnahme", die der Mieter einschränkungslos zu dulden und für die er auch eine Mieterhöhung zu zahlen hat.